COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

TOTAL COPIES 4

COPIE REVÊTUE formule exécutoire avocat demandeur

1

COPIE CERTIFIÉE CONFORME AVOCAT

2

COPIE EXPERT

COPIE DOSSIER + AJ

1

N° : N° RG 23/00481 – N° Portalis DBYB-W-B7G-N6JI

Pôle Civil section 1

Date : 14 Novembre 2024

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

Pôle Civil section 1

a rendu le jugement dont la teneur suit :

DEMANDEUR

Monsieur [P] [N]

né le 13 Avril 1949 à [Localité 5], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Inès GRAY, avocat au barreau de MONTPELLIER

DEFENDEURS

S.C.I. LES LUMIERES, inscrite au RCS de Montpellier sous le n° 828813642, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Fabrice DI FRENNA de la SARL SANGUINEDE – DI FRENNA & ASSOCIES, avocats au barreau de MONTPELLIER

S.C.I. NOUT, prise en la personne de son représentant légal en exercice dont le siège social est sis [Adresse 2]

non représentée

CABINET VIVIER [U], prise en la personne de son représentant légal en exercice dont le siège social est sis [Adresse 4]

non représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré :

Président : Emmanuelle VEY

Juge unique

assisté de Christine CALMELS greffier, lors des débats et du prononcé.

DEBATS : en audience publique du 23 Septembre 2024

MIS EN DELIBERE au 14 Novembre 2024

JUGEMENT : signé par le président et le greffier et mis à disposition le 14 Novembre 2024

FAITS ET PROCEDURE

Monsieur [P] [N] est propriétaire depuis le 28 août 1998 d’un local à usage de bureaux en rez-de-chaussée, situé au [Adresse 2], correspondant au numéro de copropriété 159 de la résidence [Adresse 2], à [Localité 3], et dans lequel il a installé son cabinet de kinésithérapie.

La Sci Les Lumières, est propriétaire d’un local à usage de bureaux correspondant au lot de copropriété n°174 au sein de la même résidence, situé au 1er étage, au-dessus du lot 159, pour l’avoir acquis de la société Nout, le 26 avril 2017.

Initialement les lots 159 et 174 étaient la propriété d’un seul copropriétaire, Monsieur [U] qui les a successivement vendus à deux propriétaires distincts.

Suite à ces acquisitions, des travaux ont été réalisés par la Sci Les Lumières dans le but d’une part de transformer son local en deux appartements à usage d’habitation et d’autre part de le rendre indépendant du lot 159 en supprimant l’escalier en colimaçon existant à l’intérieur de ces deux lots et reliant à l’origine le rez-de-chaussée avec le premier étage.

Monsieur [N], constatant des dommages à son bien du fait des travaux entrepris par la Sci les Lumières a fait intervenir son assureur, la société Matmut aux fins de constat des causes et circonstances des dommages subis ainsi que le chiffrage de reprise des désordres. Un procès-verbal de constat a été établi au contradictoire des parties, le 11 mars 2021.

Un second procès-verbal de constat a été dressé par la société Roux et Frion-Martinez le 29 avril 2021 relevant principalement les désordres présents dans le local de Monsieur [N] et dans celui de la Sci les Lumières. A la suite de ce constat, des travaux de reprise ont été effectués dans le local de Monsieur [N].

Par exploits introductifs d’instance délivrés les 23 et 27 janvier 2023, Monsieur [P] [N], a assigné la Sci les Lumières, la Sci Nout et la cabinet Vivier [U] devant le Tribunal judiciaire de Montpellier et demande de :

— Condamner la SCI les Lumières au titre des dommages et intérêts pour le préjudice subi à lui payer 25 000 euros.

— Condamner la SCI les Lumières aux entiers dépens.

— Condamner la SCI les Lumières à rembourser à son assureur les frais engagés dans le cadre de la prise en charge au titre de la protection juridique de cette procédure.

Il soutient à l’appui de ses prétentions que la société Sci les Lumières, à l’origine des travaux ayant causé des dommages dans son local est responsable des préjudices moraux et financiers qui en découlent.

Il tient pour responsables la Sci Nout et le cabinet Vivier [U] dans la mesure où en leur qualité d’anciens propriétaires du lot 174, ils auraient dû informer leur acquéreur, la Sci les Lumières, du fait que l’alimentation en eau du lot 159 au rez-de-chaussée se situait dans le local du R+1 vendu, ou a minima avant la vente, réaliser les travaux et diligences nécessaires pour rendre autonome l’alimentation en eau du R+1 et du rez-de-chaussée.

Par dernières conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 05 septembre 2023, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens, la Sci les Lumières, au visa des articles 545 et 1355 du Code civil, demande au Tribunal judiciaire de :

— Juger que Monsieur [N] ne rapporte pas la preuve de la propriété de la zone « amputée »,

— Juger que Monsieur [N] n’apporte pas la preuve d’un préjudice de jouissance,

— Juger qu’elle n’est pas responsable des problèmes liés aux canalisations d’eau,

— Juger que Monsieur [N] n’apporte pas la preuve d’un préjudice financier et moral,

— Rejeter la demande de condamnation au titre du préjudices financiers, des sommes de :

3 200 € : octroie de la surface de 2m2,

4 800 € perte de loyers,

1 900 € travaux de plomberie.

— Rejeter la demande de condamnation à la somme de 15 100 € au titre du préjudice moral,

— Condamner Monsieur [N] au règlement de la somme de 5 000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

— Condamner Monsieur [N] aux entiers dépens de l’instance.

— Réserver les dépens.

A l’appui de sa défense, elle soutient que les préjudices dont indemnisation est sollicitée par le demandeur ne sont pas démontrés et qu’en ce sens il n’y a pas lieu à réparation.

S’agissant de l’amputation de surface, elle indique que rien ne permet d’affirmer qu’il était titré sur le « sas », il ne justifie nullement de la preuve de sa propriété, le certificat loi Carrez produit date de 2011 et ne peut constituer un titre.

La division du lot initial a été réalisée à l’horizontale.

Contrairement à ce que soutient M. [N], elle a sollicité le changement de destination, ce qui résulte du PV d’AG du 02/07/2020.

M. [N] ne saurait affirmer que la Sci les Lumières a été attraite en justice par le Cabinet Vivier, syndic, alors qu’elle n’a jamais été destinataire d’une assignation pour non-respect du Règlement de copropriété.

Les factures de consommation d’électricité de M. [N] démontrent en réalité qu’aucune consommation n’a été facturée, ce qui illustre sa mauvaise foi. Quant aux factures de consommation d’eau, il ne produit aucune facture de sorte qu’il échoue à démontrer un quelconque préjudice.

L’ensemble des préjudices seront rejetés, M. [N] de son propre aveu indique que le local n’était pas loué, l’empiètement n’est pas démontré.

Elle ne saurait être tenue de l’absence de pose de compteur individuel du système d’alimentation en eau, qui incombait à la Sci Nout. Enfin s’agissant du préjudice moral, il sera rejeté car non justifié.

La Sci Nout et le Cabinet Vivier [U], bien que régulièrement assignés n’ont pas constitué avocat.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 16 septembre 2024.

A l’issue de l’audience du 23 septembre 2024 l’affaire a été mise en délibéré au 14 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il n’y a pas lieu de statuer sur les demandes des parties lorsqu’elles ne constituent pas des prétentions au sens des articles 4, 5 et 31 du code de procédure civile mais des moyens ou arguments au soutien de véritables prétentions.

A ce titre, le tribunal relève que Monsieur [N] ne formule aucune demande à l’égard de la Sci Nout et du Cabinet Vivier [U] pouvant faire l’objet d’une prétention au sens des articles 4, 5 et 31 du code de procédure civile.

SUR LA DEMANDE PRINCIPALE

Sur l’autorisation de changement de destination du lot de copropriété :

Selon les dispositions de l’article 768 du code de procédure civile, selon lesquelles le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion, il ne sera pas statué sur cette demande.

Monsieur [N] dans le cadre de ses conclusions formule des griefs à l’encontre de la Sci les Lumières en ce que cette dernière n’aurait pas sollicité le changement de destination de son lot et ce en violation du Règlement de copropriété.

Toutefois, il ne reprend aucune demande relativement à ce grief dans le cadre du dispositif de son assignation de sorte que le tribunal n’est pas saisi.

Sur les dommages invoqués

Détériorations du local appartenant à Monsieur PonsEn vertu de l’article 3 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 : « Les parties privatives sont la propriété exclusive de chaque copropriétaire. ». Dès lors, les parties privatives des lots de copropriété sont protégés par le droit de propriété régi par l’article 544 du Code civil.

En ce sens, la réalisation des travaux permettant le changement de destination d’un local en appartement par un copropriétaire, même lorsqu’ils ont été autorisés, ne doivent pas porter atteinte aux droits de propriété des autres copropriétaires sur leurs parties privatives.

En l’espèce, Monsieur [P] [N] indique une atteinte à son droit de propriété au motif que les travaux réalisés par la Sci les Lumières auraient engendré des dommages au sein de son local situé en rez-de-chaussée.

L’expertise amiable réalisée le 11 mars 2021, au contradictoire des parties, mentionne que les « travaux réalisés par la société HK Concept pour le compte de la Sci les Lumières sont à l’origine des désordres constatés dans les locaux de Monsieur [N] », notamment concernant la cage d’escalier et les deux pièces attenantes, ainsi qu’au niveau du caisson en bois du fait d’une chappe de béton coulée au R+1.

Au surplus, un constat d’huissier en date du 29 avril 2021, relève :

* Que le coffrage contenant la gaine de climatisation est actuellement nettement arraché du plafond. Les représentants de la Sci les Lumières reconnaissent une intervention de leur part sur cette zone.

* La présence de trous notables et grossiers qui persistent sur toute la hauteur des escaliers dans le mur du local de Monsieur [N]. L’un des représentants de la Sci Les Lumières déclare que c’est un artisan qu’il a mandaté qui est venu sectionner cette main courante lorsqu’il a retiré la partie de l’escalier présente dans sa propriété.

Ainsi sur ce point, l’atteinte au droit de propriété de Monsieur [N], du fait des dommages constatés dans son local ne peut être contestée, de l’aveu des représentants de la Sci les Lumières. Elle sera donc condamnée à lui régler le montant des réparations effectuées.

Sur l’appropriation d’un volume Monsieur [N] soutient que la Sci les Lumières se serait appropriée un volume de 4m3.

Toutefois, c’est à juste titre que la Sci les Lumières oppose l’absence de démonstration d’un titre de propriété sur ce volume.

Si l’acte de vente en date du 28 août 1998 indique une superficie de 51,81 m² avec la mention que le calcul du métrage a été réalisé par le vendeur, aucune autre pièce produite démontre que le volume revendiqué par Monsieur [N] lui appartient et qu’il en aurait été dépossédé,

Or, il lui appartenait de solliciter des sachants pour démontrer que la superficie actuelle du fait de la Sci les Lumières serait amputée en raison de l’appropriation par la Sci les Lumières de ce « sas », lequel est, au demeurant, situé au-dessus de son lot.

Ne disposant d’aucun élément, le tribunal ne peut que rejeter sa demande d’indemnisation, laquelle est en outre forfaitaire, sans élément de chiffrage par rapport au prix pratiqué couramment.

Sur les consommations d’électricité par la Sci les Lumières et la coupure d’eauConcernant les dommages allégués concernant la consommation d’électricité attribuée au local de Monsieur [N] et la coupure d’eau de celui-ci depuis le 11 mars 2021 dont serait responsable la Sci les Lumières, les pièces produites n’en rapportent pas la preuve.

En effet, les factures d’électricité produites démontrent au contraire qu’aucune consommation n’est à déplorer.

L’absence d’eau au robinet situé dans le local de Monsieur [N], si cela est regrettable, n’est pas imputable non plus à la Sci les Lumières mais à l’absence d’intervention du précédent propriétaire des deux lots, lequel n’avait pas pris les dispositions nécessaires avant de vendre les deux locaux de les faire bénéficier de deux arrivées d’eau pour leur permettre d’en disposer individuellement.

Par voie de conséquence, Monsieur [N] n’est pas plus légitime à revendiquer cette arrivée d’eau que la Sci les Lumières.

Sur la réparation des préjudices matériels et financiers

Concernant la réparation du préjudice matériel résultant des désordres affectant son local

L’assureur de Monsieur [N], la Matmut, a fait établir des devis postérieurement à la réunion d’expertise amiable, au contradictoire des parties, et joints au procès-verbal de constatations relatives aux causes et circonstances et à l’évaluation des dommages du 11 mars 2021 précité.

Ce devis comprend la réparation des détériorations immobilières (reprise des petites maçonneries sur mur et fixation de conduit de ventilation suite à des dégradations issues de travaux à l’étage) la réfection et l’embellissement du local suite aux détériorations relevées, pour un montant total de 1 966,80 € TTC.

Tenant la reconnaissance de responsabilité de la Sci Les Lumières pendant l’expertise amiable, elle sera condamnée à verser à Monsieur [N] la somme de 1 966,80 € TTC au titre du préjudice matériel subi du fait des dommages relevés au sein de son local suite aux travaux réalisés par la Sci Les Lumières.

Sur la réparation du préjudice immatériel

Monsieur [N] se prévaut d’un préjudice de jouissance correspondant à l’impossibilité de donner en location le local sur la période de novembre 2020 jusqu’au 15 mai 2021 du fait de l’expertise et des travaux à effectuer qu’il chiffre à 4 800 euros, soit 6 mois pour un loyer de 800 euros.

Toutefois, le préjudice de Monsieur [N] résulte de la perte de chance de ne pas avoir pu louer son local dans la mesure où aucun locataire n’était en place au moment où la Sci les Lumières a démarré ses travaux à l’origine des désordres et qu’il ne démontre pas plus qu’il avait mis ce local en location.

Faute de rapporter cette preuve, ce chef de préjudice sera rejeté.

S’agissant de son préjudice d’anxiété, Monsieur [N] ne démontre pas avoir consulté pour ce type de difficulté ni ne produit d’attestations en ce sens.

Par voie de conséquence, ce chef de préjudice sera également rejeté.

Sur les dépens et les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

Sur les dépens et les frais irrépétiblesEn l’espèce, les dépens seront supportés par la Sci Les Lumières, succombant au principal.

Monsieur [N] sollicite que la Sci les Lumières soit condamnée à rembourser son assureur Protection Juridique des frais engagés dans le cadre de cette procédure.

Outre que l’assureur protection juridique n’est pas dans la cause et selon la règle nul ne plaide par procureur, cette demande sera rejetée.

En l’absence de demande chiffrée au titre des frais irrépétibles, il n’y a pas lieu de prononcer de condamnation en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il sera rappelé que la présente décision est de droit exécutoire à titre de provisoire en application de l’article 514 du code de procédure civile et aucun motif ne permet de l’écarter en l’espèce.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au Greffe :

CONDAMNE La Sci les Lumières à verser à Monsieur [P] [N] la somme de 1966,80 euros TTC au titre du préjudice matériel subi ;

DEBOUTE Monsieur [P] [N] de ses demandes au titre du préjudice immatériel, non justifié,

CONDAMNE La Sci Les Lumières aux dépens de l’instance ;

DIT n’y a voir lieu à condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toutes demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre de provisoire.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE