TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le :

à M^e COHEN (C1887)

■

18° chambre

2ème section

N° RG 25/09116

N° Portalis 352J-W-B7J-DADZF

N° MINUTE : 3

Assignation du :

30 Juillet 2025

JUGEMENT

rendu le 04 Juin 2026

DEMANDEURS

Madame [S] [D] veuve [I]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Madame [F] [I] épouse [K]

[Adresse 2]

[Localité 2]

Monsieur [C] [I]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Monsieur [A] [I]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Madame [U] [I]

[Adresse 3]

[Localité 2]

représentés par Maître Richard ruben COHEN de la SELASU SELASU RICHARD R. COHEN, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #C1887

Décision du 04 Juin 2026

18° chambre 2ème section

N° RG 25/09116 – N° Portalis 352J-W-B7J-DADZF

DÉFENDERESSES

Madame [P] [N]

[Adresse 4]

[Localité 3]

défaillant

S.A.S. NANDU MINI MARKET (RCS de [Localité 1] n°883 420 515)

[Adresse 5]

[Localité 2]

défaillant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Sabine FORESTIER, Vice-présidente, statuant en juge unique, assistée de Paulin MAGIS, Greffier.

DÉBATS

A l’audience du 18 mars 2026, tenue en audience publique, avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 04 juin 2026.

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Réputé contradictoire

en premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

Par acte notarié en date du 9 juin 1971, M. [Z] [I] et Mme [S] [D] épouse [I] ont acquis, à parts égales, des locaux situés à [Localité 4], [Adresse 5].

A la suite du décès de M. [Z] [I] et selon acte notarié du 26 juin 2018, Mme [S] [D] veuve [I] a conservé la pleine propriété de sa part et exercé son option successorale lui permettant de bénéficier de l’usufruit de la part de son défunt époux, les quatre enfants du couple, Mme [F] [I], M. [C] [I], M. [A] [I] et Mme [U] [I], se partageant la nue-propriété de la moitié de l’immeuble ayant appartenu à leur père, à raison d’un quart chacun.

Par acte sous seing privé en date du 18 octobre 2020, Mme [S] [D] veuve [I], agissant pour son compte personnel ainsi que pour le compte de ses enfants ci-dessus dénommés (ci-après les consorts [I]) a donné à bail dérogatoire soumis aux dispositions de l’article L.145-5 du code de commerce, à Mme [P] [N] , agissant en qualité de gérante de la société JAURES MINI MARKET, les locaux considérés, pour une durée de 32 mois du 18 octobre 2020 au 18 juin 2023, l’exercice de l’activité de «Ventes de tous produits alimentaires» et un loyer annuel de 16 800 euros, hors taxes et hors charges.

Par acte de commissaire de justice signifié le 17 avril 2023, Mme [S] [D] veuve [I] a fait délivrer à la société JAURES MINI MARKET et à la société NANDU MINI MARKET un commandement, visant la clause résolutoire stipulée au contrat de bail, de lui payer une somme principale de 24 824 euros au titre de loyers et charges restant dus selon décompte arrêté an mois de mars 2023 inclus.

Selon acte de commissaire de justice signifié le 20 avril 2023, Mme [S] [D] veuve [I] a donné congé des locaux loués à la société JAURES MINI MARKET et à la société NANDU MINI MARKET en leur demandant de les quitter pour le terme du bail, soit le 18 juin 2023.

Puis, par acte de commissaire de justice signifié les 25 juin 2025 et 30 juillet 2025, les consorts [I] ont assigné Mme [P] [N] et la société NANDU MINI MARKETà comparaître devant le tribunal judiciaire de Paris.

Aux termes de leur assignation ils demandent au tribunal de :

« – DECLARER la demande de Madame [S] [D] veuve [I], Madame [F] [I] épouse [K], Monsieur [C] [I], Monsieur [A] [I] et de Madame [U] [I] recevable et bien fondée, et en conséquence :

— PRONONCER la résiliation judiciaire du bail dérogatoire du 18 octobre 2020 portant sur les locaux sis au [Adresse 6], à savoir des locaux constitués de, « Au rez-de chaussée : une boutique ; une arrière-boutique ; des toilettes ; un évier avec lavabo, une vitrine donnant sur l’extérieur avec un moteur pour rideau de fer électrique, un compteur électrique. Superficie (au sens de la loi Carrez) : boutique : 9,84 m² ; arrière-boutique : 6,83 m² ; toilettes : 3,20 m². Au sous-sol : une cave communiquant avec la boutique par un escalier particulier. Superficie (surface au sol) : cave 5,70 m². » aux torts exclusifs de Madame [P] [N] ;

— ORDONNER l’expulsion de Madame [P] [N] et celle de tous occupants de son chef, dont la société NANDU MINI MARKET, et de ses biens des locaux sis au [Adresse 6], sous astreinte journalière de 100 €, à compter du jugement à intervenir ;

— DIRE que l’Huissier instrumentaire sera autorisé à procéder à l’ouverture forcée des portes et pourra en tant que besoin se faire assister, d’un serrurier, de deux témoins et de la [Localité 5] publique ;

— DIRE qu’il pourra être procédé à la séquestration des meubles garnissant les locaux dans tel garde meubles qu’il plaira à Madame [S] [D]veuve [I], Madame [F] [I] épouse [K], Monsieur [C] [I], Monsieur [A] [I] et à Madame [U] [I] et ce aux frais du preneur ;

— CONDAMNER in solidum Madame [P] [N] et la société NANDU MINI MARKET à payer à à Madame [S] [D]veuve [I], Madame [F] [I] épouse [K], Monsieur [C] [I], Monsieur [A] [I] et Madame [U] [I] la somme de :

48 224,00 € au titre de loyers et charges arrêtés au 1er mai 2025 inclus ; La somme mensuelle de 1 460,00 € à effet du 1er juin 2025 jusqu’au jugement à intervenir ; – DIRE ET JUGER que le montant de la condamnation qui sera prononcée au titre des loyers et des charges sera majorée de 10 %, et CONDAMNER in solidum Madame [P] [N] et la société NANDU MINI MARKET au paiement de cette somme ;

— ASSORTIR le montant de la condamnation qui sera prononcée au titre des loyers et charges d’un intérêt de retard au taux légal à effet :

Du 17 avril 2023 à l’encontre de la société NANDU MINI MARKET ;De l’assignation à l’encontre de Madame [P] [N] ; Et CONDAMNER Madame [P] [N] et la société NANDU MINI MARKET à payer ces intérêts ;

— DIRE ET JUGER que le montant du dépôt de garantie de 4 200,00 € restera acquis aux bailleurs ;

— FIXER l’indemnité d’occupation à effet du jugement à intervenir à la somme mensuelle de 1 460,00 € et CONDAMNER in solidum Madame [P] [N] et la société NANDU MINI MARKET à payer ces indemnités d’occupation ;

— ORDONNER la capitalisation des intérêts ;

— REJETER toute demande de délai de grâce qui serait formulée ;

— CONDAMNER in solidum Madame [P] [N] et la société NANDU MINI MARKET à payer à Madame [P] [N] et la société NANDU MINI MARKET à payer à Madame [S] [D] veuve [I], Madame [F] [I] épouse [K], Monsieur [C] [I], Monsieur [A] [I] et Madame [U] [I] la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— CONDAMNER in solidum Madame [P] [N] et la société NANDU MINI MARKET aux entiers dépens ;

— ORDONNER l’exécution provisoire. »

Les consorts [I] exposent qu’il ressort des recherches qu’ils ont effectuées et des pièces justificatives qu’ils produisent que la société JAURES MINI MARKET n’a jamais été immatriculée au registre du commerce et des sociétés et qu’une société NANDU MINI MARKET, immatriculée au registre du commerce et des sociétés le 23 avril 2020 et dont Mme [P] [N] a été nommée gérante par assemblée générale du 1er novembre 2020, a fixé son siège social dans les locaux loués.

Les consorts [I] soutiennent, sur le fondement de l’article L.210-6 du code de commerce que les sociétés commerciales bénéficiant de la personnalité morale à compter de leur immatriculation et la société JAURES MINI MARKET n’ayant pas accompli cette formalité, les droits et obligations issus du bail commercial du 18 octobre 2020 doivent être supportés par la seule signataire du contrat, Mme [P] [N], et la société NANDU MINI MARKET doit être considérée comme occupante sans droit ni titre.

Ils expliquent également que Mme [P] [N] a manqué à ses obligations contractuelles en acquittant les loyers avec de larges retards et en ayant cessé de les régler depuis le mois de novembre 2024. En outre, les consorts [I] soutiennent que Mme [P] [N] a manqué à son obligation, prévue à l’article 8 du contrat bail commercial, de se porter caution personnelle. Ils en concluent que ces manquements justifient la résiliation judiciaire du contrat de bail à ses torts exclusifs.

Les consorts [I] sollicitent en conséquence l’expulsion de Mme [P] [N], ainsi que celle de tous occupants de son chef, dont la société NANDU MINI MARKET, outre la condamnation in solidum de celles-ci à leur payer la somme de 48 224 euros en règlement de l’arriéré locatif arrêté au 15 mai 2025 ainsi qu’une indemnité d’occupation, égale au montant du loyer mensuel outre les charges, jusqu’à la date de restitution des locaux.

Ils ajoutent qu’en application de l’article 17 du contrat de bail, la condamnation au titre des loyers et charges doit être majorée de 10% et que le dépôt de garantie de 4 200 euros doit leur rester acquis.

Mme [P] [N], régulièrement assignée par procès-verbal de recherches infructueuses conformément à l’article 659 du code de procédure civile, et la société NANDU MINI MARKET, régulièrement assignée à étude, n’ont pas constitué avocat.

Par ordonnance en date du 03 décembre 2025, le juge de la mise en état a prononcé la clôture de l’instruction et renvoyé l’affaire pour plaidoirie à l’audience à juge unique du 18 mars 2026 à laquelle elle a été mise en délibéré au 04 juin 2026.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, en l’absence de comparution du défendeur, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1- Sur la demande de résiliation judiciaire du contrat de bail

Selon l’article L. 210-6 du code de commerce, les sociétés commerciales jouissent de la personnalité morale à dater de leur immatriculation au registre du commerce et des sociétés. La transformation régulière d’une société n’entraîne pas la création d’une personne morale nouvelle. Il en est de même de la prorogation. Les personnes qui ont agi au nom d’une société en formation avant qu’elle ait acquis la jouissance de la personnalité morale sont tenues solidairement et indéfiniment responsables des actes ainsi accomplis, à moins que la société, après avoir été régulièrement constituée et immatriculée, ne reprenne les engagements souscrits. Ces engagements sont alors réputés avoir été souscrits dès l’origine par la société.

Il ressort de l’article L. 145-5 du code de commerce que les parties peuvent, lors de l’entrée dans les lieux du preneur, déroger aux dispositions du présent chapitre à la condition que la durée totale du bail ou des baux successifs ne soit pas supérieure à trois ans. A l’expiration de cette durée, les parties ne peuvent plus conclure un nouveau bail dérogeant aux dispositions du présent chapitre pour exploiter le même fonds dans les mêmes locaux. Si, à l’expiration de cette durée, et au plus tard à l’issue d’un délai d’un mois à compter de l’échéance le preneur reste et est laissé en possession, il s’opère un nouveau bail dont l’effet est réglé par les dispositions du présent chapitre. Il en est de même, à l’expiration de cette durée, en cas de renouvellement exprès du bail ou de conclusion, entre les mêmes parties, d’un nouveau bail pour le même local.

En outre, en vertu des articles 1103 et 1104 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites, et doivent être exécutées de bonne foi.

Aux termes de l’article 1728 du même code, le preneur est tenu de deux obligations principales dont le paiement du prix du bail aux termes convenus.

L’article 1224 dispose que la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

L’article 1227 précise que la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice.

Il est acquis que la résiliation judiciaire du contrat de bail commercial ne peut être prononcée qu’en cas d’inexécution par l’une des parties de ses obligations nées du bail, qu’elles soient légales ou contractuelles. Pour entraîner la résiliation du bail, le manquement doit revêtir une gravité suffisante souverainement appréciée par le tribunal.

En l’espèce, il n’est pas établi que la société JAURES MINI MARKET, qui est mentionnée au contrat de bail commercial comme en cours de constitution, ait été effectivement constituée et immatriculée au registre du commerce et des sociétés.

Mme [P] [N] est donc seule titulaire du bail et tenue d’en respecter les termes et conditions.

Dès lors qu’elle est restée en possession des locaux un mois après l’expiration du bail dérogatoire, le 18 juin 2023, il s’est opéré un nouveau bail soumis au statut des baux commerciaux et aux clauses et conditions du bail dérogatoire expiré.

Le contrat de bail stipule en son article 6 – Conditions financières que Mme [P] [N] s’oblige à payer un loyer annuel hors taxes et hors charges de 16 800 euros, payable par mensualités, d’avance, au domicile du bailleur, le 1er jour de chaque mois, sans qu’il y ait lieu à avis préalable.

Il ressort du décompte arrêté au 15 mai 2025 produit par les consorts [I] que Mme [P] [N] reste leur devoir la somme de 48 224 euros au titre des loyers et charges impayés.

Il apparaît en outre que les loyers ont été payés avec un large retard à plusieurs reprises.

Mme [P] [N] a donc manqué de façon répétée à son obligation de paiement des loyers et charges dans les conditions fixées au contrat de bail, cette obligation étant une obligation essentielle du contrat en ce qu’elle constitue la contrepartie de son occupation des locaux appartenant aux consorts [I].

Il s’agit là d’un manquement grave justifiant, à lui seul, la résiliation judiciaire du contrat de bail.

Par conséquent, la résiliation judiciaire du contrat de bail sera prononcée à la date du prononcé du présent jugement.

2- Sur la demande d’expulsion et les demandes subséquentes

Le contrat de bail commercial étant résilié, Mme [P] [N] devient occupante sans droit ni titre des locaux appartenant aux consorts [I].

La société NANDU MINI MARKET, dont les statuts datés du 20 février 2020 mentionnent en leur article 6 – Bail Commercial « Le Bail commercial situé à [Adresse 7] qui est la possession de Madame [D] [S], née le 06/02/1941 à [Localité 6] (tunisie) de Nationalité Française, demeurant au [Adresse 8]. » et dont le siège social est fixé à l’adresse des locaux loués, doit également être considérée comme occupante sans droit ni titre dès lors qu’elle n’est titulaire d’aucun contrat de bail.

L’expulsion de Mme [P] [N] et de tout occupant de son chef, dont la société NANDU MINI MARKET, sera donc ordonnée à défaut de restitution volontaire des locaux dans le mois de la signification du jugement, avec assistance de la force publique et d’un serrurier si nécessaire.

Le concours de la force publique étant suffisamment comminatoire, il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte. La demande des consorts [I] à ce titre sera donc rejetée.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution.

3- Sur les demandes en paiement

Selon l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

En vertu des articles 1103 et 1104 du même code, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites, et doivent être exécutées de bonne foi.

Selon l’article 1353, celui qui se réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Selon l’article 1231-5, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent.

L’article 1231-6 dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

L’article 1241 du code civil dispose que chacun est responsable du dommage qu’il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou par son imprudence.

a) Sur la demande de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation

Il est constant que celui qui se maintient sans droit ni titre dans les locaux après la résiliation judiciaire du bail commet une faute quasi-délictuelle qui ouvre droit pour le bailleur au paiement d’une indemnité d’occupation compensant, d’une part, la valeur locative des locaux et, d’autre part, le préjudice résultant pour le bailleur de son maintien dans les lieux.

Mme [P] [N] et la société NANDU MINI MARKET seront condamnées in solidum à payer aux consorts [I] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer en vigueur outre les charges, à compter du prononcé du présent jugement et jusqu’à la libération des locaux caractérisée par la remise de clefs ou l’expulsion.

b) Sur la demande de condamnation au paiement des loyers et charges impayés

En l’espèce, il résulte de ce qui précède qu’en vertu de contrat de bail, Mme [P] [N] a manqué de façon répétée à son obligation de paiement des loyers et charges aux consorts [I].

Il ressort du décompte arrêté au 15 mai 2025 produit par les consorts [I] que Mme [P] [N] reste leur devoir la somme de 48 224 euros au titre des loyers et charges impayés.

Aucun élément ne permet de retenir que Mme [P] [N] s’est acquittée de sa dette.

Par conséquent, Mme [P] [N] sera condamnée à payer aux consorts [I] la somme de 48 224 euros au titre des loyers et charges leur restant dus selon décompte arrêté au 15 mai 2025, outre intérêts au taux légal à compter du 30 juillet 2025, date de l’assignation, lesdits intérêts étant capitalisables dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil.

La société NANDU MINI MARKET qui a également occupé les locaux sera condamnée in solidum avec Mme [P] [N].

c) Sur la demande de condamnation au paiement de la majoration contractuelle et la demande de conservation du dépôt de garantie

L’article 17 du contrat de bail stipule :

«2°) A défaut de paiement du loyer, des accessoires et des sommes exigibles à chaque terme d’après le présent bail, quinze jours après une simple lettre recommandée demeurée sans suite, le dossier sera transmis à l’huissier et les sommes dues, automatiquement majorées de 10 %, cette clause se cumulant avec la pénalité visée à l’article Loyer. (…)

3°)« En cas de résiliation de plein droit ou judiciaire, le montant total des loyers d’avance, et du dépôt de garantie, même si une partie n’en a pas été versée, restera acquis au bailleur, sans préjudice de tous autres dus ou dommages et intérêts.  ».

Cependant, les consorts [I] ne justifient pas avoir adressé à Mme [P] [N] et à la société NANDU MINI MARKET la lettre recommandée exigée.

Leur demande de condamnation in solidum de Mme [P] [N] et de la société NANDU MINI MARKET à leur payer une majoration de 10% des loyers et charges dus sera rejetée.

En outre, la conservation du dépôt de garantie s’avère excessive dès lors que les consorts [I] ne font pas état d’un préjudice résultant de la défaillance de la locataire, distinct du recouvrement de la somme due, des frais exposés pour ce recouvrement et de la résiliation en justice du contrat.

Il y a lieu en conséquence de réduire la somme conservée à 3 000 euros.

Les consorts [I] seront donc autorisés à conserver le dépôt de garantie à hauteur de 3 000 euros.

4- Sur les demandes accessoires

Mme [P] [N] et la société NANDU MINI MARKET, parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge des consorts [I] les frais exposés par leurs soins dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 3 000 euros leur sera donc allouée en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Il n’y a pas lieu d’ordonner l’exécution provisoire du jugement, laquelle est de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

le tribunal, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

Prononce au jour du présent jugement, soit le 04 juin 2026, la résiliation du contrat de bail commercial conclu entre, d’une part, Mme [S] [D] veuve [I], agissant pour son compte personnel ainsi que pour le compte de ses enfants, Mme [F] [I], M. [C] [I], M. [A] [I] et Mme [U] [I], et, d’autre part, Mme [P] [N], pour les locaux sis [Adresse 5] à [Localité 4];

Ordonne, à défaut de restitution volontaire des locaux dans le délai d’un mois à compter de la signification du présent jugement, l’expulsion de Mme [P] [N] et de tout occupant de son chef, dont la société NANDU MINI MARKET, des locaux sis [Adresse 5] à [Localité 4], avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

Dit que le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution ;

Rejette la demande d’astreinte de Mme [S] [D] veuve [I], Mme [F] [I], M. [C] [I], M. [A] [I] et Mme [U] [I] ;

Condamne in solidum Mme [P] [N] et la société NANDU MINI MARKET à payer à Mme [S] [D] veuve [I], Mme [F] [I], M. [C] [I], M. [A] [I] et Mme [U] [I] une indemnité d’occupation égale au montant du loyer en vigueur outre les charges, à compter du prononcé du présent jugement et jusqu’à la libération des locaux caractérisée par la remise de clefs ou l’expulsion ;

Condamne in solidum Mme [P] [N] et la société NANDU MINI MARKET à payer à Mme [S] [D] veuve [I], Mme [F] [I], M. [C] [I], M. [A] [I] et Mme [U] [I] la somme de 48 224 euros (quarante-huit mille deux cent vingt-quatre euros) au titre de l’arriéré de loyers et charges dû selon décompte arrêté au 15 mai 2025, outre intérêts au taux légal à compter du 30 juillet 2025 ;

Ordonne la capitalisation des intérêts ;

Rejette la demande de Mme [S] [D] veuve [I], Mme [F] [I], M. [C] [I], M. [A] [I] et Mme [U] [I] de condamnation in solidum de Mme [P] [N] et la société NANDU MINI MARKET à leur payer une majoration de 10% des loyers et charges dus ;

Autorise Mme [S] [D] veuve [I], Mme [F] [I], M. [C] [I], M. [A] [I] et Mme [U] [I] à conserver le dépôt de garantie à hauteur de 3 000 (trois mille euros) ;

Condamne in solidum Mme [P] [N] et la société NANDU MINI MARKET aux dépens de l’instance ;

Condamne in solidum Mme [P] [N] et la société NANDU MINI MARKET à payer aux consorts [I] la somme de 3 000 euros (trois mille euros) en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Fait et jugé à [Localité 1] le 04 Juin 2026

Le Greffier Le Président

Paulin MAGIS Sabine FORESTIER