TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Monsieur [H] [E]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Isabelle ROSA

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 25/08250 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAZ7U

N° MINUTE : 5

JUGEMENT

rendu le 10 février 2026

DEMANDEUR

Monsieur [H] [E],

[Adresse 1]

représenté par M^e Isabelle ROSA, avocat au barreau de PARIS,

DÉFENDEUR

Monsieur [I] [D],

[Adresse 2]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Mathilde CLERC, Juge, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 02 décembre 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 10 février 2026 par Mathilde CLERC, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier

Décision du 10 février 2026

PCP JCP ACR fond – N° RG 25/08250 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAZ7U

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat du 10 janvier 2023, M. [H] [E] a consenti un bail d’habitation à M. [I] [D] sur des locaux meublés situés au [Adresse 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 1500 euros, forfait de charges comprises.

Par acte de commissaire de justice du 19 mars 2025, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 24 000 euros au titre de son arriéré locatif dans un délai de deux mois.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [I] [D] le 20 mars 2025.

Par assignation du 5 septembre 2025, M. [H] [E] a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour, à titre principal, faire constater l’acquisition de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail, à titre subsidiaire, prononcer sa résiliation judiciaire, en tout état de cause être autorisé à faire procéder à l’expulsion de M. [I] [D] sous astreinte de 150 euros par jour de retard à compter du jugement à intervenir, ainsi qu’au transport et à la sequestration de ses meubles, et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

— une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer contractuel, jusqu’à libération des lieux,

—  28 500 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au terme de juin 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer et de l’assignation,

—  2500 euros à titre de dommages-intérêts pour resistance abusive et injustifiée,

—  3500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 15 septembre 2025, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été appelée à l’audience du 2 décembre 2025.

À l’audience du 2 décembre 2025, M. [H] [E] sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 1 décembre 2025, s’élève à 37 500 euros.

M. [H] [E] ne sollicite ni délais de paiement au bénéfice de M. [I] [D], ni suspension des effets de la clause résolutoire, considérant qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à étude, M. [I] [D] n’a pas comparu et ne s’est pas fait representer, de sorte qu’il sera, en application de l’article 473 du code de procédure civile, statué par jugement réputé contradictoire.

Il n’a pas été fait état de l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

M. [H] [E] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également, bien que cela ne constitue pas une condition de recevabilité de sa demande s’agissant d’une personne physique, avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le contrat de bail a été reconduit postérieurement à l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, de sorte que le délai de six semaines trouvait à s’appliquer.

Cependant, dès lors qu’en application de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer impartissant au locataire un délai de deux mois pour régler la somme en principal de 24 000 euros, signifié le 19 mars 2025, c’est du délai de deux mois dont il sera fait application.

Or, d’après l’historique des versements, la somme de 24 000 euros n’a pas été réglée par M. [I] [D] dans le délai de deux mois, suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 20 mai 2025.

Il convient, en conséquence, d’ordonner à M. [I] [D] ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser M. [H] [E] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance aux locataires d’un commandement de quitter les lieux.

Par ailleurs, la resistance du locataire à l’exécution de la présente décision n’étant à ce stade pas établie, la demande d’astreinte sera rejetée.

2. Sur la dette locative

En application des dispositions de l’article 7 a) de la loi n ° 89-462 du 06 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, le locataire est tenu à une obligation essentielle qui consiste en le paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, M. [H] [E] verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 1 décembre 2025, M. [I] [D] lui devait la somme de 37 500 euros.

M. [I] [D] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter du 19 mars 2025 sur la somme de 24 000 euros, sur la somme de 4500 euros à compter de l’assignation, et du présent jugement pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Son montant sera fixé au montant actuel du loyer et des charges.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 20 mai 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à M. [H] [E] ou à son mandataire.

4. Sur les dommages-intérêts

Aux termes de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Aux termes de l’article 1231-6 du même code, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, M. [H] [E] ne justifie pas d’un prejudice distinct de celui de n’avoir pu percevoir le montant des loyers à échéance, compensé par les intérêts moratoires, de sorte qu’il sera débouté de sa demande indemnitaire.

5. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [I] [D], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 1000 euros à la demande de M. [H] [E] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, reputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 19 mars 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 10 janvier 2023 entre M. [H] [E], d’une part, et M. [I] [D], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3] est résilié depuis le 20 mai 2025,

ORDONNE à M. [I] [D] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 3] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

REJETTE la demande d’astreinte,

CONDAMNE M. [I] [D] à payer à M. [H] [E] la somme de 37 500 euros (trente sept mille cinq cent euros) au titre de l’arriéré de loyers et d’indemnités d’occupation arrêté au 1 décembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 19 mars 2025 sur la somme de 24 000 euros, sur la somme de 4500 euros à compter de l’assignation, et du présent jugement pour le surplus,

CONDAMNE M. [I] [D] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, à compter du mois de Janvier 2026 inclus,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 20 mai 2025, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

REJETTE la demande de dommages-intérêts,

CONDAMNE M. [I] [D] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 19 mars 2025 et celui de l’assignation du 5 septembre 2025.

CONDAMNE M. [I] [D] à payer à M. [H] [E] la somme de 1000 euros (mille euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 10 février 2026, et signé par la juge et la greffière susnommées.

Le Greffier Le Juge