TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

M^e Pierre-Ingvar MOUGENOT

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Christian GUILLAUME-COMBECAVE

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 25/00361 – N° Portalis 352J-W-B7J-C6YRG

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le jeudi 09 avril 2026

DEMANDERESSE

Madame [J] [C], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Christian GUILLAUME-COMBECAVE, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDERESSE

La société 15-17 [Adresse 2], société civile immobilière

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Pierre-Ingvar MOUGENOT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #B0663

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Françoise THUBERT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection, assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 02 février 2026

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 09 avril 2026 par Françoise THUBERT, Vice-présidente assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière

Décision du 09 avril 2026

PCP JCP fond – N° RG 25/00361 – N° Portalis 352J-W-B7J-C6YRG

Par acte sous signature privée du 31/01/2012 à effet au 15/04/2012, la SCI COLISEE RESIDENTIEL ayant pour mandataire NEXITY PROPERTY MANAGEMENT a donné à bail à usage d’habitation à M. [C] [Q] et Mme [C] [J] un appartement situé [Adresse 4] D 3ème étage porte 1 , de type 4 pièces 75016 [Adresse 5], avec cave pour un loyer de 3132.30 euros et charges , un dépôt de garantie de 6264.60 euros . Le bail est soumis au code civil , les lieux n’étant pas la résidence principale du preneur.

M. [C] est décédé le 31/03/2022.

Un congé a été donné par Mme [C] [J] reçu le 30/05/2023 par le mandataire. Un bail pour signature électronique a été adressé le 03/07/2023 par celui-ci à Mme [C] [J], pour le même appartement , soumis à la loi du 06/07/89.

Il a été signé le 01/11/2023 de manière manuscrite par Mme [C] [J] à effet au 01/08/2023 , n’a pas été signé du bailleur. Il porte sur les lieux à effet au 01/08/2023 pour un loyer de 3486.90 euros, une provision sur charges de 518.68 euros et un complément de loyer de 441.97 euros, un dépôt de garantie de 3928.87 euros.

Mme [C] [J] a saisi la commission départementale de conciliation des baux le 27/01/2024 pour contester le complément de loyer appliqué au bail du 01/11/2023 , en indiquant que celui-ci était soumis au titre 1er de la loi du 06/07/89.

La commission départementale de conciliation des baux a rendu un avis le 10/04/2024 :

«  après avoir examiné les pièces du dossier et entendu les représentants des deux parties , la commission estime ne pas être en capacité de statuer sur la nature du bail actuel à prendre en compte, sachant qu’un premier bail civil a été signé en 2012 par M et Mme [C] et un projet de bail loi de 89 signé le 01/11/2023 par Mme [C] [J] mais non signé du bailleur.

Dans l’éventualité où le second contrat serait applicable ,le bailleur se doit de justifier le complément de loyer de 441.97 euros pour pouvoir l’appliquer ".

Par acte de commissaire de justice du 19/07/2024, Mme [C] [J] a assigné la SCI 15-17 RAYNOUARD sur le fondement des articles 3 et 22 de la loi du 06/07/89, 140 VI de la loi du 23/11/2018, 1343-2 et 1347 du code civil aux fins de :

— Concilier les parties

— A défaut :

— Déclarer Mme [C] [J] recevable et bien fondée en ses demandes

— Constater que Mme [C] [J] occupe les lieux situé [Adresse 6] au titre d’un bail signé le 01/11/2023 et à effet du 01/08/2023 soumis aux dispositions du Titre 1er de la loi du 06/07/89

— Annuler le complément de loyer d’un montant de 441.97 euros mensuel appliqué au bail

— Condamner la SCI 15-17 [Adresse 2] à restituer à Mme [C] [J] la somme de 5303.64 euros au titre du complément de loyer indûment quittancé correspondant aux termes d’août 2023 au terme de juillet 2024 inclus, à parfaire

— Condamner la SCI 15[Adresse 7]17 [Adresse 2] à payer à Mme [C] [J] la somme de 4637 euros au titre du solde du dépôt de garantie de l’ancien bail du 30/01/2012 à restituer à Mme [C] [J]

— Majorer l’ensemble des sommes de l’intérêt au taux légal à compter de l’assignation

— Ordonner la capitalisation des intérêts

— Condamner la SCI 15-17 [Adresse 2] à payer à Mme [C] [J] la somme de 3600 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens , incluant le coût de l’assignation et ses suites

L’affaire a été retenue le 02/02/2026 après renvois.

Mme [C] [J] soutient oralement ses conclusions récapitulatives auxquelles il convient de se référer en application de l’article 455 du CPC et sollicite de :

— In limine litis :

— Constater que l’action et les demandes de Mme [C] [J] ne sont pas prescrites

— Déclarer recevable l’action et les demandes de Mme [C] [J] à l’encontre de la SCI 15-17 [Adresse 2] en ce qu’elles ne sont pas prescrites

— Débouter en conséquence l’exception de procédure tirée de la prescription

— Au fond :

— Concilier les parties su faire se peut

— A défaut :

— Déclarer Mme [C] [J] recevable et bien fondée en ses demandes

— Constater que Mme [C] [J] occupe les lieux situé [Adresse 6] au titre d’un bail signé le 01/11/2023 et à effet du 01/08/2023 soumis aux dispositions du Titre 1er de la loi du 06/07/89

— Annuler le complément de loyer d’un montant de 441.97 euros mensuel appliqué au bail

— Condamner la SCI 15-17 [Adresse 2] à restituer à Mme [C] [J] la somme de 11933.19 euros au titre du complément de loyer indûment quittancé correspondant aux termes d’août 2023 au terme d’octobre 2025 inclus, à parfaire

— Condamner la SCI 15[Adresse 7]17 [Adresse 2] à payer à Mme [C] [J] la somme de 4637 euros au titre du solde du dépôt de garantie de l’ancien bail du 30/01/2012 à restituer à Mme [C] [J]

— Condamner la SCI 15[Adresse 8] à payer à Mme [C] [J] la somme de 3000 euros de dommages et intérêts

— Majorer l’ensemble des sommes de l’intérêt au taux légal à compter de l’assignation

— Ordonner la capitalisation des intérêts

— Condamner la SCI 15-17 [Adresse 2] à payer à Mme [C] [J] la somme de 3600 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens , incluant le coût de l’assignation et ses suites

La SCI 15-17 RAYNOUARD soutient oralement ses conclusions récapitulatives auxquelles il convient de se référer en application de l’article 455 du CPC et sollicite de :

— Il limine litis :

— débouter Mme [C] [J] de ses demandes à raison de la prescription

— Sur le fond :

— débouter Mme [C] [J] de l’ensemble de ses prétentions y compris la demande indemnitaire

— subsidiairement pour le cas où le Tribunal estimerait que la requalification du bail est encourue :

— débouter Mme [C] [J] de ses demandes visant à abaisser le montant du loyer

— en tout état de cause :

— condamner Mme [C] [J] à payer à la SCI 15-17 RAYNOUARD la somme de 10 000 euros en application de l’article 699 et 700 du code de procédure civile

MOTIFS :

Sur la recevabilité de l’action de Mme [C] [J] :

En application de l’article 7-1 de la loi du 06/07/89, le délai de prescription de l’action portant sur un contrat de bail est de 3 ans.

La SCI 15-17 RAYNOUARD soutient que le fait générateur de la demande de requalification du bail est l’évolution de la situation personnelle de la locataire, l’instrumentum transmis en projet ne constituant que la matérialisation de cette évolution personnelle. Elle conclut à la prescription de l’action au 31/01/2017, par application de l’article 2224 du code civil , pour le bail du 31/01/2012.

Mme [C] [J] fait valoir que sa demande n’est pas une action en requalification du bail du 31/01/2012, mais de qualification du bail proposé par la SCI 15-17 RAYNOUARD et signé par Mme [C] [J] le 01/11/2023 à effet au 01/08/2023 , soumis aux dispositions de la loi du 06/07/89, que son action est recevable.

La demande de Mme [C] [J] ne porte pas sur une requalification du bail du 31/01/2012 en cours d’exécution de celui-ci, mais sur la qualification du bail qu’elle a signé le 01/11/2023 à effet au 01/08/2023.

Elle est donc recevable à agir , le délai de prescription de l’action en qualification étant celui applicable au bail dont la nature est invoquée, en l’espèce de 3 ans , l’assignation étant en date du 19/07/2024.

Sur la nature du bail entre les parties :

Mme [C] [J] soutient que la SCI [Adresse 9] lui a offert le 30/05/2023 de conclure un nouveau bail soumis à la loi du 06/07/89 , via son mandataire et clôturant le 03/07/2023 l’ancien bail au 31/07/2023 pour un nouveau bail avec indice IRL au 01/08/2023, lequel comprend les éléments essentiels du contrat prévu à l’article 3 de la loi du 06/07/89. Elle indique l’avoir signé le 01/11/2023 par mention manuscrite , si bien qu’il s’applique entre les parties .

La SCI 15-17 RAYNOUARD soutient que le bail initial du 31/01/2012 était expressément un bail de résidence secondaire, comme pied à terre des époux [C] dont la résidence principale était aux [Etablissement 1] , et que le projet de bail adressé le 03/07/2023 vaut invitation à entrer en pourparlers , qu’il n’a pas été signé du bailleur , ne comprend pas les pièces annexes . Elle relève que le 12/11/2023 , Mme [C] [J] a adressé un mail mentionnant un « désaccord sur le bail de location résidentielle » , que des éléments permettant d’établir que les lieux étaient sa résidence principale ont été demandés , qu’elle devait adresser un dossier de candidature comme en 2012 , que les documents étant adressés, il lui a été indiqué que l’accord du propriétaire serait sollicité , lequel n’a pas été donné. Elle en déduit que le projet de bail du 03/07/2023 n’a pas pris effet. Le bailleur relève l’absence de restitution du dépôt de garantie initial sans nouveau dépôt de garantie , un complément de dépôt de garantie étant même appelé le 01/04/2024 en application du bail initial, ce qui confirme l’absence de commune intention des parties pour un bail soumis à la loi du 06/07/89.

En application de l’article 1113 du code civil , le contrat est formé par rencontre d’une offre et d’une acceptation par lesquelles les parties manifestent leur volonté de s’engager.

Dans le mail du 30/05/2023, la mandataire de la SCI 15-17 [Adresse 2] mentionne la réception d’un congé de Mme [C] [J], la clôture de l’ancien bail avec date de fin au 31/07/2023 et la rédaction d’un nouveau bail avec indice IRL à compter du 01/08/2023.

Il en résulte que le congé donné par Mme [C] [J] de son bail initial du 31/01/2012 a mis fin à ce bail initial. Il convient de relever que le bail du 31/01/2012 prévoyait une possibilité de congé par LRAR avec préavis d’un mois. Or le congé est un acte unilatéral qui ne nécessite pas d’acceptation par son destinataire pour avoir effet , il est irrévocable et ne peut être rétracté sauf accord du destinataire.

Dès lors la poursuite du bail initial invoquée par la SCI 15-17 RAYNOUARD ne peut constituer au 31/07/2023 la commune intention des parties , puisque dès le 03/07/2023 il est proposé un nouveau bail soumis à la loi du 06/07/89 , et qu’aucune rétractation de son congé par Mme [C] [J] n’est intervenue de manière expresse.

Dans ces conditions, le projet adressé par le mandataire de la SCI 15-17 RAYNOUARD, a nécessairement été précédé de l’étude de sa candidature pour un bail de résidence principale .

La SCI 15-17 RAYNOUARD soutient que n’ayant pas signé le bail proposé le 03/07/2023, elle n’a pas entendu donner suite à de simples pourparlers , après la réception des pièces justifiant de la résidence principale de Mme [C] [J] selon le mail de celle-ci du 12/11/2023, qui mentionne leur réception le 22/10/2023 .

Mais la réception de ces pièces n’est pas contestée en elle-même par le bailleur, pour justifier d’une résidence désormais principale de Mme [C] [J] à ce moment.

En tout état de cause , la continuité de l’occupation des lieux par Mme [C] [J] et le versement de loyer suppose un bail verbal , dont la nature est dès lors à apprécier depuis le 01/08/2023 . L’absence de restitution du dépôt de garantie de la part du bailleur ne peut signifier une absence de consentement, ni même la demande de versement au 01/04/2024 de complément de dépôt de garantie , alors que la commune intention des parties est à rechercher lors de la conclusion du contrat. Quant au loyer appelé , selon un avis d’échéance du mois d’avril 2024 , il ne fait que reprendre le montant total convenu dans la proposition du 03/07/2023.

Selon l’article 3 de la loi du 06/07/89, le contrat de bail est établi selon un contrat type par écrit et en application de l’alinéa 6 , le bailleur ne peut se prévaloir de la violation de l’article 3.

Par conséquent , il ne peut se prévaloir du manque des annexes figurant au bail signé le 01/11/2023.

Il convient dès lors de considérer que le bail depuis le 01/08/2023 est un bail verbal soumis aux dispositions de la loi du 06/07/89, lequel a reçu exécution , qui a été ensuite suivi d’un bail écrit, selon la signature du 01/11/2023 de Mme [C] [J] qui en a accepté toutes les clauses, y compris sa date d’effet au 01/08/2023 rétroactivement , selon la proposition faite du mandataire du bailleur.

Le bail entre Mme [C] [J] et la SCI 15-17 [Adresse 2] est donc le bail signé le 01/11/2023 soumis à la loi du 06/07/89, depuis le 01/08/2023, pour un bail de locaux vides.

Sur la contestation du complément de loyer :

L’article 140 III B de la loi du 23/11/2018 dispose :

B. – Un complément de loyer peut être appliqué au loyer de base tel que fixé au A du présent III pour des logements présentant des caractéristiques de localisation ou de confort le justifiant, par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique.

Le montant du complément de loyer et les caractéristiques du logement le justifiant sont mentionnés au contrat de bail.

Lorsqu’un complément de loyer est appliqué, le loyer s’entend comme la somme du loyer de base et de ce complément.

Un complément de loyer ne peut être appliqué à un loyer de base inférieur au loyer de référence majoré.

Aucun complément de loyer ne peut être appliqué lorsque le logement présente une ou plusieurs des caractéristiques suivantes : des sanitaires sur le palier, des signes d’humidité sur certains murs, un niveau de performance énergétique de classe F ou de classe G au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation, des fenêtres laissant anormalement passer l’air hors grille de ventilation, un vis-à-vis à moins de dix mètres, des infiltrations ou des inondations provenant de l’extérieur du logement, des problèmes d’évacuation d’eau au cours des trois derniers mois, une installation électrique dégradée ou une mauvaise exposition de la pièce principale.

Le locataire qui souhaite contester le complément de loyer dispose d’un délai de trois mois à compter de la signature du bail pour saisir la commission départementale de conciliation prévue à l’article 20 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée, sauf lorsqu’il s’agit d’un bail mobilité soumis au titre Ier ter de la même loi.

En cas de contestation, il appartient au bailleur de démontrer que le logement présente des caractéristiques de localisation ou de confort le justifiant, par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique.

En cas de conciliation, le montant du loyer, tenant compte de l’éventuel complément de loyer, est celui fixé par le document de conciliation délivré par la commission départementale de conciliation.

En l’absence de conciliation, le locataire dispose d’un délai de trois mois à compter de la réception de l’avis de la commission départementale de conciliation pour saisir le juge d’une demande en annulation ou en diminution du complément de loyer. La fin de non-recevoir tirée de l’absence de saisine préalable de la commission départementale de conciliation peut être soulevée d’office par le juge.

Dans les deux cas, le loyer résultant du document de conciliation ou de la décision de justice s’applique à compter de la prise d’effet du bail.

La commission départementale de conciliation des baux a été saisie le 27/01/2024 , dans les 3 mois de la signature du bail le 01/11/2023 par Mme [C] [J], cette seule date pouvant être retenue , compte-tenu des circonstances précitées.

La commission départementale de conciliation des baux a rendu un avis le 10/04/2024, dont la notification est en date du 22/04/2024 selon Mme [C] [J]. A cet égard, la date d’envoi de cette notification est affectée manifestement d’une erreur matérielle pour indiquer le 29/03/2024, mais la date de réception n’est pas contestée.

La saisine de Mme [C] [J] a été réalisée par assignation du 19/07/2024.

L’action en contestation du complément de loyer est recevable .

Le loyer de base a été fixé à 3486.90 euros pour tenir compte du loyer de référence majoré de 29.50 euros /m² et la surface habitable du logement de 118.20 m².

Selon l’article 140 III B, le complément de loyer suppose que son montant et les caractéristiques du logement soient mentionnés au bail .

Le montant de ce complément de loyer est bien mentionné à hauteur de 441.97 euros .

Mais il n’est pas stipulé les caractéristiques de localisation ou de confort le justifiant, par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique. Or cette seule mention permet d’en retenir la légalité , une justification a postériori n’étant pas licite, l’objectif de l’article 140 III B étant pour les parties de pouvoir se référer aux critères légaux qui ont déterminé sa fixation .

De ce fait , il convient d’annuler le complément de loyer de 441.97 euros et de dire que le loyer de 3486.90 euros est applicable depuis le 01/08/2023, outre la provision sur charges .

Il convient donc de condamner la SCI 15-17 RAYNOUARD à payer à Mme [C] [J] la somme de 11933.19 euros de complément de loyer annulé pour la période d’août 2023 à octobre 2025 inclus, aucune autre somme n’ayant été réclamée aux débats , avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur la demande de restitution du dépôt de garantie :

En application de l’article 22 de la loi du 06/07/89, le montant du dépôt de garantie ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal.

Il ne peut être révisé en cours de bail selon l’alinéa 6 de l’article 22.

De ce fait , la SCI 15-17 RAYNOUARD doit restituer le montant conservé du dépôt de garantie initial qui avait été révisé selon la clause II-H du bail du 31/01/2012 soit 7857.74 euros .

En outre , la SCI 15-17 RAYNOUARD a mentionné sur le bail du 01/11/2023 un dépôt de garantie de 3928.87 euros et a sollicité la révision de celui-ci pour l’augmenter de 266.16 euros.

Mme [C] [J] n’ a pas repayé le dépôt de garantie depuis le bail signé le 01/11/2023.

Elle doit donc se voir restituer la somme de :

-7857.74 +266.16- 3486.90 = 4637 euros

Il convient de condamner la SCI 15-17 RAYNOUARD à payer cette somme à Mme [C] [J] avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur la demande de dommages et intérêts de Mme [C] [J] :

En application de l’article 1231-6 du code civil , les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Mme [C] [J] sollicite du fait de la mauvaise foi de la SCI 15-17 RAYNOUARD une somme de 3000 euros de dommages et intérêts, du fait des désagréments vécus dans le contexte de la conclusion du bail .

La SCI 15-17 RAYNOUARD s’y oppose en faisant valoir une action opportuniste de Mme [C] [J] mal fondée et son droit de présenter ses moyens de défense.

La SCI 15-17 RAYNOUARD est un professionnel de l’immobilier ainsi que son mandataire et ne pouvait ignorer les termes de l’encadrement des loyers et du complément de loyer. Elle a manifesté une mauvaise foi, qui justifie de la condamner à une somme de 800 euros de dommages et intérêts , au titre de la réparation du préjudice moral de la locataire, avec intérêts au taux légal à compter du jugement s’agissant d’une indemnité.

Sur la capitalisation des intérêts :

En application de l’article 1343-2 du code civil, il convient d’ordonner la capitalisation des intérêts dus sur une année entière à compter de l’assignation.

Sur l’exécution provisoire :

L’exécution provisoire est de droit.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

La SCI 15-17 RAYNOUARD sera condamnée aux dépens incluant le coût de l’assignation et la signification de la décision et au paiement à Mme [C] [J] de la somme de 1800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile .

PAR CES MOTIFS :

Le juge des contentieux de la protection , statuant publiquement , par jugement contradictoire en premier ressort , mis à disposition au greffe :

DECLARE Mme [C] [J] recevable à agir sur la nature du bail conclu entre les parties depuis le 01/08/2023

DIT que le bail entre Mme [C] [J] et la SCI 15-17 [Adresse 2] portant sur les lieux situés [Adresse 10] , avec cave est soumis depuis le 01/08/2023 aux dispositions du Titre 1er de la loi du 06/07/89 et à toutes les stipulations du bail écrit du 01/11/2023 à effet au 01/08/2023

ANNULE le complément de loyer figurant au bail signé le 01/11/2023

CONDAMNE en conséquence la SCI 15[Adresse 8] à payer à Mme [C] [J] la somme de 11933.19 euros de complément de loyer annulé pour la période d’août 2023 à octobre 2025 inclus , avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation

CONDAMNE en conséquence la SCI 15[Adresse 8] à payer à Mme [C] [J] la somme de 4637 euros de trop -versé de dépôt de garantie , avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation

CONDAMNE la SCI 15[Adresse 8] à payer à Mme [C] [J] la somme de 800 euros de dommages et intérêts au titre de son préjudice moral, avec intérêts au taux légal à compter du jugement

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus sur une année entière à compter de l’assignation.

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit

CONDAMNE la SCI 15-17 RAYNOUARD aux dépens incluant le coût de l’assignation et la signification de la décision

CONDAMNE la SCI 15-17 RAYNOUARD à payer à Mme [C] [J] la somme de 1800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile

La Greffière La Juge des contentieux de la protection