TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 5]

JUGEMENT DU 10 AVRIL 2025

Chambre 5/Section 2

AFFAIRE: N° RG 23/03771 – N° Portalis DB3S-W-B7H-XJPQ

N° de MINUTE : 25/517

DEMANDEUR

Commune VILLE DE [Localité 6], prise en la personne de son maire

[Adresse 7]

[Localité 4]

représentée par Maître [E], avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB 282

C/

DEFENDEUR

La Société SYBELLE

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par M^e Mahamoudou SIDIBE, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 254

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Géraldine HIRIART, Juge, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, assisteé aux débats de Madame Sakina HAFFOU, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 06 Février 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Madame Géraldine HIRIART, juge, assistée de Madame Sakina HAFFOU, greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée du 15 novembre 2019, la commune de [Localité 6] a conclu avec la société SYBELLE un bail commercial portant sur des locaux situés [Adresse 2] pour une durée de 9 ans à compter du 1er décembre 2019 et moyennant un loyer annuel principal de 6 710 euros hors charges.

Par acte de commissaire de justice du 26 décembre 2022, la ville de [Localité 6] a signifié à la société SYBELLE un commandement de payer visant la clause résolutoire pour la somme principale de 9 308,94 euros au titre des charges et loyers impayés pour la période du 24 mai 2021 au 26 octobre 2022 suivant le décompte inclus dans le commandement.

Par acte de commissaire de justice du 26 décembre 2022, la ville de [Localité 6] a signifié à la société SYBELLE un commandement de produire l’attestation d’assurance pour les locaux loués.

Le 28 octobre 2022, la ville de [Localité 6] a fait établir un procès-verbal de constat par Me [Z] [H], huissier de justice, qui a constaté que le local était occupé par une personne lui ayant déclaré qu’elle louait les locaux à Mme [P] [T] qui lui a indiqué être propriétaire de ceux-ci.

Par acte de commissaire de justice du 07 avril 2023, la ville de DRANCY a assigné la société SYBELLE exerçant sous l’enseigne AYAM BEAUTY devant le Tribunal judiciaire de BOBIGNY aux fins de résolution du bail à compter de l’acquisition de la clause résolutoire et d’expulsion.

Par dernières conclusions notifiées le 11 mars 2024 par le RPVA, la ville de DRANCY demande au Tribunal sous le bénéfice de l’exécution provisoire de :

— à titre principal :

* constater acquise au profit de la commune de [Localité 6] la clause résolutoire stipulée au contrat de bail ;

* constater en conséquence la résiliation dudit contrat de bail à compter du 26 janvier 2023 ;

— à titre subsidiaire : constater la résiliation judiciaire du contrat de bail commercial conclu entre les parties à compter de la décision à intervenir ;

— en tout état de cause :

* ordonner l’expulsion des lieux de la société SYBELLE, et celle de tous occupants de son chef, du local commercial qu’elle occupe situé [Adresse 2], ce sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir, et avec, au besoin, l’appui de la force publique et l’assistance d’un serrurier ;

* condamner la société SYBELLE à payer à la Commune de [Localité 6]

> la somme de 15 086,42 euros arrêtée au 24 janvier 2024 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 26 décembre 2022 ;

> à titre d’indemnité d’occupation, une somme égale au double du montant du loyer courant indexable provisions pour charges en sus et régularisables annuellement conformément à la loi, à compter du terme du bail et jusqu’à la libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés ET le débarrassage de tous meubles et effets personnels ;

* juger que la Commune de [Localité 6] conservera le montant du dépôt de garantie des loyers et ce, conformément aux termes de la condition résolutoire stipulée au bail ;

* condamner la société SYBELLE à payer à la Commune de [Localité 6] la somme de 2 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens comprenant notamment le coût du commandement visant la clause exécutoire.

A l’appui de ses demandes, à titre principal, la ville de [Localité 6] fait valoir que la société SYBELLE n’a pas régularisé dans le délai d’un mois les causes du commandement de payer visant la clause résolutoire qui lui a été signifié le 26 décembre 2022. Elle ajoute que cette société n’a pas justifié dans le délai d’un mois du règlement des assurances et n’a donc pas régularisé dans le délai d’un mois les causes du commandement de produire l’attestation d’assurance signifié le 26 décembre 2022.

En réponse aux écritures de la société SYBELLE, la ville de [Localité 6] fait valoir qu’elle a consenti un échéancier à la société SYBELLE le 20 février 2023, que cette dernière société ne l’a pas respecté et ne produit aux débats que le justificatif d’un paiement de 500 euros. La ville de [Localité 6] ajoute que la société SYBELLE ne paye que de manière très sporadique les loyers dus de sorte qu’elle est débitrice de la somme de 15 086,42 euros au 24 janvier 2024.

Par dernières conclusions notifiées le 30 mai 2024 par le RPVA, la société SYBELLE demande au Tribunal de :

— débouter la Ville de [Localité 6] de toutes ses demandes ;

— juger que la clause résolutoire n’est pas acquise ;

— accorder à la société SYBELLE des délais de paiement et dire qu’elle s’acquittera des arriérés de loyers en 24 mensualités d’un montant de 520,83 euros chacune ;

— condamner la ville de [Localité 6] au paiement de la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

A l’appui de ses demandes, la société SYBELLE fait valoir que le 20 février 2023 un échéancier de paiement a été mis en place pour lui permettre de régler les loyers impayés à hauteur de 500 euros par mois entre le 20 février 2023 et le 20 janvier 2024 et qu’elle a respecté cet échéancier. Elle ajoute que la ville de [Localité 6] a ajouté dans les sommes dues la taxe d’habitation. Elle déduit de l’ensemble de ces éléments que la ville de [Localité 6] doit être déboutée de sa demande de résolution du bail.

En outre, la société SYBELLE fait valoir qu’elle a justifié des assurances des locaux loués et qu’elle a produit aux débats les justificatifs des différentes assurances depuis son occupation des locaux. Elle en déduit que la ville de [Localité 6] doit être déboutée de sa demande de résolution du contrat de bail au motif de la non-justification d’assurances.

De plus, la société SYBELLE conteste avoir sous-loué les locaux loués à la ville de [Localité 6] et fait valoir que cette dernière ne rapporte pas la preuve d’une telle sous-location, le procès-verbal de constat produit par la demanderesse faisant uniquement état d’une sous-location sur la simple déclaration d’une personne et ne rapportant pas la preuve de la somme de 2 500 euros par mois payée au titre de cette sous location.

Enfin, la société SYBELLE sollicite des délais de paiement d’une durée de 2 ans au regard de ses difficultés financières.

Il est renvoyé pour un plus ample exposé du litige aux conclusions susvisées en application de l’article 455 du code de procédure civile.

Par ordonnance du 13 septembre 2024, l’instruction de l’affaire a été close et l’affaire a été fixée pour plaidoirie à l’audience juge unique du 06 février 2025.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 10 avril 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la qualification du jugement

En application de l’article 467 du code de procédure civile, la présente décision est contradictoire.

Sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire et de la résolution du bail

L’article L. 145-41 alinéa 1er du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Les dispositions de l’article L.145-41 du code de commerce sont d’ordre public.

En outre, conformément à l’article L. 131-1 alinéa 1er du code des procédures civiles d’exécution, tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.

De plus, en application de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, le bail commercial conclu le 15 novembre 2019, la commune de [Localité 6] a conclu avec la société SYBELLE stipule une clause résolutoire dans les termes suivants :

« Il est expressément convenu qu’à défaut de paiement intégral, à son échéance exacte, d’un seul terme de loyer ou d’un complément de dépôt de garantie, ou de toutes sommes quelconques dues en vertu du bail et de ses accessoires (taxes, charges, provisions sur charges, etc.) comme en cas d’inexécution de l’une des clauses ou conditions du présent contrat, celui-ci sera résilié de plein droit, si bon semble au BAILLEUR, UN (1) mois après commandement de payer resté infructueux.

A cet égard, entrent dans le cadre des clauses ou conditions du présent contrat susceptibles d’entraîner l’application de la clause résolutoire et sans que cette liste soit limitative, les obligations prévues ci-dessus aux articles du présent bail portant sur les obligations d’assurances du PRENEUR, l’entretien des lieux, les travaux, la sous-location des locaux, l’exploitation et la destination des lieux.

Le jeu de la présente clause résolutoire pourra également être invoqué par le BAILLEUR, pendant la période de maintien dans les lieux prévus par l’article L.145-28 du Code du Commerce, en cas de violation des conditions prévues au présent bail, comme en cas de non paiement aux termes ordinaires de l’indemnité d’occupation y compris les charges et les provisions sur charges.

Si le PRENEUR refuse de quitter les lieux immédiatement, il sera expulsé sur simple ordonnance de référé, rendue à titre d’exécution d’acte, le tout nonobstant toutes offres, conciliations ou exécutions ultérieures.

Les frais exposés devront être remboursés dans le délai d’UN (1) mois imparti au PRENEUR pour remplir ses engagements.

Dans le cas où le bail serait résilié en exécution de la présente clause, le PRENEUR sera tenu au paiement intégral du loyer et des charges en cours duquel prendra date cette résiliation. En outre, le montant du dépôt de garantie restera acquis au BAILLEUR, à titre de clause pénale, sans préjudice du droit, restant appartenir à celui-ci, de poursuivre le paiement des sommes dues par le PRENEUR, l’exécution des conditions du présent bail et le versement de tous dommages et intérêts en application des dispositions de l’article 1760 du Code Civil.

En cas de paiement par chèque, le loyer ne pourra être considéré comme réglé qu’à son encaissement, nonobstant la remise de la quittance, et la clause résolutoire pourra être acquise au BAILLEUR dans le cas où le chèque serait impayé.

De plus, si le PRENEUR parvient à se maintenir dans les lieux, il sera tenu de verser au BAILLEUR, jusqu’à son départ définitif, une indemnité d’occupation égale au double du loyer normal majoré du montant des charges.

La présente location sera résiliée de plein droit à compter du terme qui suivra le décès du PRENEUR ; en conséquence, ses héritiers ou ayants droits ne pourront se prévaloir de l’article 1742 du Code Civil.

Au cas où la suite du décès du PRENEUR ou de toute autre cause, des scellés auraient été apposés sur le local, le loyer continuera à courir et sera dû par les héritiers ou ayants droits jusqu’à la libération des locaux et remise des clés ».

En l’espèce, par acte de commissaire de justice du 26 décembre 2022, la ville de [Localité 6] a signifié à la société SYBELLE un commandement de payer visant la clause résolutoire pour la somme principale de 9 308,94 euros au titre des charges et loyers impayés pour la période du 24 mai 2021 au 26 octobre 2022 suivant le décompte inclus dans le commandement.

A l’appui de sa demande, la ville de [Localité 6] produit un décompte arrêté au 12 décembre 2022, soit à une date antérieure au commandement de payer visant la clause résolutoire signifié le 26 décembre 2022 (pièce demandeur n°4).

Le décompte arrêté au 03 mai 2025 versé aux débats par la défenderesse ne met en évidence aucun paiement intervenu entre le 26 décembre 2022 et le 26 janvier 2023 (pièce défenderesse n°3).

La société SYBELLE ne justifie pas d’avoir effectué des paiements pour régulariser les causes du commandement de payer signifié le 26 décembre 2022 et se limite à faire valoir qu’un échéancier a été convenu avec la ville de [Localité 6] le 20 février 2023 pour un règlement de la dette d’un montant total de 11 993,61 euros en 11 versements mensuels de 500 euros entre le 20 février 2023 et le 20 décembre 2023 et un versement de 6 493,61 euros le 20 janvier 2024 (pièce défenderesse n°4) et à justifier du versement de la somme de 500 euros le 20 février 2023 (pièce défenderesse n°5).

En conséquence, il est établi que les causes du commandement de payer visant la clause résolutoire qui a été signifié le 26 décembre 2022 par la ville de [Localité 6] à la société SYBELLE n’ont pas été régularisées dans le délai d’un mois.

La société SYBELLE ne rapporte pas la preuve de la mauvaise foi de la ville de [Localité 6] dans l’application de la clause résolutoire, en invoquant l’échéancier accordé par cette dernière postérieurement au délai d’un mois après le commandement de payer visant la clause résolutoire du 26 décembre 2022.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise à compter du 27 janvier 2023 et le bail commercial conclu entre la ville de [Localité 6] et la société SYBELLE le 15 novembre 2019 est résolu de plein droit à compter du 27 janvier 2023.

Il y a lieu d’ordonner l’expulsion de la société SYBELLE et de tous occupants de son chef des locaux loués sis [Adresse 2] au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier.

Il n’y a pas lieu d’assortir cette expulsion d’une astreinte, la ville de [Localité 6] ne rapportant pas la preuve de la nécessité d’une telle astreinte pour garantir l’exécution du présent jugement et la société SYBELLE n’ayant pas manifesté son intention de s’opposer à l’exécution du présent jugement.

Sur la clause pénale de majoration de l’indemnité d’occupation

L’article 1231-5 du code civil dispose que lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre ; que néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

En l’espèce, la clause résolutoire stipulée dans le bail commercial conclu le 15 novembre 2019 entre la ville de [Localité 6] et la société SYBELLE prévoit :

« De plus, si le PRENEUR parvient à se maintenir dans les lieux, il sera tenu de verser au BAILLEUR, jusqu’à son départ définitif, une indemnité d’occupation égale au double du loyer normal majoré du montant des charges ».

En l’espèce, la résolution du contrat de bail étant constatée par le présent jugement et l’expulsion de la société SYBELLE étant prononcée par le présent jugement, il ne peut être considéré que la société SYBELLE s’est maintenue dans les lieux.

Dès lors, la clause pénale rappelée supra n’a pas à s’appliquer.

En conséquence, il y a lieu de fixer l’indemnité d’occupation dont la société SYBELLE sera redevable jusqu’à la libération complète des lieux sera fixée à la somme de 559,17 euros par mois correspondant au loyer prévu par le bail commercial conclu le 15 novembre 2019 entre la ville de [Localité 6] et la société SYBELLE, outre à titre provisionnel les charges récupérables contractuellement prévues.

Sur la demande de paiement de l’arriéré locatif

En application de l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de deux obligations principales, d’une part d’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ; et d’autre part de payer le prix du bail aux termes convenus.

En outre, l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, par acte de commissaire de justice du 26 décembre 2022, la ville de [Localité 6] a signifié à la société SYBELLE un commandement de payer visant la clause résolutoire pour la somme principale de 9 308,94 euros au titre des charges et loyers impayés pour la période du 24 mai 2021 au 26 octobre 2022 suivant le décompte inclus dans le commandement.

Les pièces versées aux débats ne mettent en évidence aucun paiement effectué par la société SYBELLE dans le délai d’un mois suivant ce commandement.

Dès lors, compte tenu de la résolution du bail commercial conclu entre la ville de [Localité 6] et la société SYBELLE le 15 novembre 2019 à compter du 27 janvier 2023, la dette de cette société au titre des loyers et charges s’élève à la somme de 9 308,94 euros visée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire signifié le 26 décembre 2022.

En conséquence, la société SYBELLE sera condamnée à payer à la ville de [Localité 6] la somme de 9 308,94 euros au titre de l’arriéré de loyers et charges arrêté au 27 janvier 2023.

Sur la clause pénale relative à la conservation du dépôt de garantie par le bailleur

L’article 1231-5 du code civil dispose que lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre ; que néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

En l’espèce, le bail commercial conclu le 15 novembre 2019 entre la ville de [Localité 6] et la société SYBELLE stipule une clause pénale dans les termes suivants :

« Dans le cas où le bail serait résilié en exécution de la présente clause, le PRENEUR sera tenu au paiement intégral du loyer et des charges en cours duquel prendra date cette résiliation. En outre, le montant du dépôt de garantie restera acquis au BAILLEUR, à titre de clause pénale, sans préjudice du droit, restant appartenir à celui-ci, de poursuivre le paiement des sommes dues par le PRENEUR, l’exécution des conditions du présent bail et le versement de tous dommages et intérêts en application des dispositions de l’article 1760 du Code Civil ».

Le même bail a prévu un dépôt de garantie d’un montant de 1 118,34 euros.

La demande de la ville de [Localité 6] d’être autorisée à conserver le dépôt de garantie est en réalité une demande de condamnation de la société SYBELLE au paiement d’une clause pénale d’un montant de 1118,34 euros et de compensation de cette somme avec le dépôt de garantie.

Le montant de la clause pénale stipulée par le bail n’étant ni excessive ni dérisoire, il y a lieu de juger que la société SYBELLE sera condamnée à payer à la ville de [Localité 6] la somme de 1 118,34 euros au titre de la clause pénale et que cette somme se compensera avec le dépôt de garantie.

Sur la demande de délai de la société SYBELLE

L’article 1343-5 du code civil prévoit que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues, par décision spéciale et motivée et il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

L’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, la société SYBELLE ne verse aux débats aucune pièce concernant sa situation financière et ne justifie pas de sa capacité à régler la dette locative d’un montant de 9 308,94 euros en 24 mensualités.

En conséquence, la société SYBELLE sera déboutée de sa demande de délai.

Sur les autres demandes

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est exécutoire de droit par provision et cette exécution provisoire n’est pas incompatible avec la nature de l’affaire.

Sur les dépens

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la société SYBELLE a la qualité de partie perdante et sera condamnée à supporter les dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire signifié par acte de commissaire de justice du 26 décembre 2022 à la société SYBELLE à la requête de la ville de [Localité 6].

Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

En l’espèce, la société SYBELLE, partie perdante et tenue aux dépens, sera condamnée à payer à la ville de [Localité 6] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal judiciaire, par jugement contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

Constate l’acquisition de la clause résolutoire du bail commercial conclu entre la ville de [Localité 6] et la société SYBELLE à compter du 27 janvier 2023 et la résolution de plein droit de ce bail à compter du 27 janvier 2023 ;

Ordonne l’expulsion de la société SYBELLE et de tous occupants de son chef des locaux situés [Adresse 3], en tant que besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier dans les conditions du code des procédures civiles d’exécution ;

Déboute la ville de [Localité 6] de sa demande d’astreinte ;

Déboute la ville de [Localité 6] de sa demande de majoration de l’indemnité d’occupation ;

Dit que la société SYBELLE est redevable jusqu’à la libération complète des lieux d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer courant tel que stipulé par le bail commercial conclu le 15 novembre 2019 entre la ville de [Localité 6] et la société SYBELLE, soit la somme de 559,17 euros par mois, outre à titre provisionnel les charges récupérables contractuellement prévues ;

Condamne la société SYBELLE à payer à la ville de [Localité 6] la somme de 9 308,94 euros au titre de l’arriéré de loyers et charges arrêté au 27 janvier 2023 avec intérêts au taux légal à compter du 27 janvier 2023 ;

Condamne la société SYBELLE à payer à la ville de [Localité 6] la somme de 1 118,34 euros au titre de la clause pénale et dit que cette somme se compensera avec le dépôt de garantie ;

Déboute la société SYBELLE de sa demande de délai formulée sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil ;

Rappelle que le présent jugement est exécutoire de droit par provision ;

Condamne la société SYBELLE aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire signifié par acte de commissaire de justice du 26 décembre 2022 à la société SYBELLE à la requête de la ville de [Localité 6] ;

Déboute la société SYBELLE de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la société SYBELLE à payer à la ville de [Localité 6] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La minute de la présente décision a été signée par Madame Géraldine HIRIART, Juge, assistée de Madame Sakina HAFFOU, greffière, présente lors du prononcé.

Fait au Palais de Justice, le 10 avril 2025

LE GREFFIER LE JUGE

S. HAFFOU G. HIRIART