TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Expédition exécutoire à:

— Maître [V] [S]

Copie certifiée conforme à:

— Maître [V] [S]

délivrées le:

■

Charges de copropriété

N° RG 24/15260

N° Portalis 352J-W-B7I-C6NRQ

N° MINUTE :

Assignation du :

13 Décembre 2024

JUGEMENT

rendu le 19 Mars 2026

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], représenté par son syndic, la Société Anonyme FONCIERE ET IMMOBILIERE DE [Localité 1]

[Adresse 2]

[Localité 2]

représenté par Maître Xavier GUITTON de l’AARPI AUDINEAU GUITTON, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D0502

DÉFENDERESSE

S.C.I. AUBRAC IMMOBILIER

[Adresse 3]

[Localité 3]

non-représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Perrine ROBERT, Vice-Présidente, statuant en juge unique.

assistée de Madame Line-Joyce GUY, Greffière.

Décision du 19 Mars 2026

Charges de copropriété

N° RG 24/15260 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6NRQ

DÉBATS

A l’audience publique du 13 Janvier 2026

JUGEMENT

— Réputé contradictoire

— En premier ressort

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile

EXPOSE DU LITIGE

La SCI AUBRAC IMMOBILIER est propriétaire du lot n°1au sein de l’immeuble sis [Adresse 3] à Paris 75116, soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Le syndicat des copropriétaires a assigné la SCI AUBRAC IMMOBILIER devant le tribunal de céans par acte de commissaire de justice du 13 décembre 2024, sollicitant sa condamnation, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, en paiement des sommes de :

—  10 434, 13 euros de charges de copropriété, arrêtées au 1er octobre 2024, 4ème trimestre inclus, avec intérêt au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation et avec capitalisation des intérêts ;

—  1 000 euros de dommages intérêts ;

—  1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens comprenant les frais de signification de l’assignation, de signification du jugement et frais d’exécution du jugement à intervenir ainsi que l’émolument revenant à l’huissier au titre de l’article A 444-32 du code de commerce.

La SCI AUBRAC IMMOBILIER, citée selon les modalités prévues par l’article 659 du code de procédure civile, n’a pas comparu.

La clôture des débats a été prononcée par ordonnance du 4 septembre 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience du 13 janvier 2026 puis mise en délibéré au 19 mars 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Conformément aux dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement des charges

Selon l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments représentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

En application du dernier alinéa de l’article 14-1 de ladite loi, les provisions relevant du budget prévisionnel sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale. Par ailleurs, conformément au I de l’article 14-2 de ladite loi, les provisions pour travaux non compris dans le budget prévisionnel sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale, et en application du II du même article, le fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.

En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

L’approbation des comptes par une décision d’assemblée générale non contestée dans les délais légaux s’oppose à ce qu’un copropriétaire refuse de payer sa quote-part de charges correspondante , sauf contestation de la régularité de son compte individuel, conformément au deuxième alinéa de l’article 45-1 du décret du 17 mars 1967.

Sur ce,

Pour justifier sa demande principale au titre des charges de copropriété échues et impayées, le syndicat des copropriétaires produit notamment :

* un extrait de matrice cadastrale établissant la qualité de copropriétaire du lot n°1 de la SCI AUBRAC IMMOBILIER,

* un décompte individuel de charges du 1er juillet 2022 au 1er octobre 2024 appels de charges courantes et travaux du 4ème trimestre 2024 inclus faisant apparaître un solde débiteur, hors frais de recouvrement, de 10 434, 13 euros,

* les appels de charges et travaux adressés par le syndic de l’immeuble à la SCI AUBRAC IMMOBILIER entre le 23 mars 2022 et le 17 septembre 2024,

* les procès-verbaux des assemblées générales des 21 mars 2023 et 29 mars 2024, portant notamment approbation des comptes des exercices 2022, 2023, et votant des budgets prévisionnels 2022, 2023, 2024, accompagnés des attestations de non-recours du syndic visant lesdites assemblées,

* le contrat de syndic.

En application des textes précités et au regard des pièces produites par le syndicat, la créance du syndicat des copropriétaires est établie tant dans son principe que dans son quantum.

La SCI AUBRAC IMMOBILIER sera donc condamnée au paiement de la somme de 10 434, 13 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 13 décembre 2024, date de l’assignation valant mise en demeure.

En application de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus dus au moins pour une année entière depuis la demande en justice seront capitalisés.

Sur la demande additionnelle indemnitaire

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Les manquements systématiques et répétés d’un copropriétaire à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler ses charges de copropriété sont constitutifs d’une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain à la collectivité des copropriétaires, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, dès lors qu’il est établi qu’elle a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble.

Sur ce,

En l’espèce le syndicat des copropriétaires sollicite la somme de 1 000 euros de dommages-intérêts.

Il ressort des pièces communiquées que la SCI AUBRAC IMMOBILIER a déjà été condamnée, par un jugement du tribunal judiciaire de Paris du 31 janvier 2024, à payer au syndicat des copropriétaires notamment des arriérés de charges pour la période du 1er janvier 2021 au 23 février 2022.

Ce défaut de paiement récurrent de la part du débiteur, malgré une précédente condamnation, contraint le syndicat à répartir de manière permanente la charge des dépenses communes entre les autres copropriétaires, amenant ces derniers à jouer malgré eux le rôle de banquier du défendeur. Par ailleurs, la durée durant laquelle le défendeur s’est soustrait à ses obligations de copropriétaire ainsi que l’importance des sommes dues ont nécessairement entraîné un préjudice pour la copropriété.

Il convient en conséquence de condamner la SCI AUBRAC IMMOBILIER à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.000 euros en réparation du préjudice financier causé.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Sur ce,

La SCI AUBAC IMMOBILIER succombant, elle sera condamnée aux dépens comprenant les frais d’huissier de signification de l’assignation et du jugement. En revanche, ils n’incluront pas les frais d’exécution du jugement à intervenir et l’émolument de recouvrement de l’huissier prévu par l’article A 444-32 du code de commerce.

Elle sera en outre condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1 500 euros en indemnisation de ses frais irrépétibles.

Il n’y a pas lieu enfin d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

CONDAMNE la SCI AUBRAC IMMOBILIER à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à Paris 75116 la somme de 10 434, 13 euros au titre des charges de copropriété échues et impayées, somme arrêtée au 1er octobre 2024, incluant l’appel de fonds du 4ème trimestre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 13 décembre 2024 ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts ;

CONDAMNE la SCI AUBRAC IMMOBILIER à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à Paris 75116, représenté par son syndic en exercice, les sommes de :

—  1 000 euros à titre de dommages et intérêts,

—  1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes en paiement du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 4] ;

CONDAMNE la SCI AUBRAC IMMOBILIER aux dépens en ce compris les frais de signification de l’assignation et du jugement ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires sis [Adresse 3] à [Localité 4] de ses demandes relatives aux frais d’exécution et frais prévus par l’article A444-32 du code de commerce ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

RAPPELLE qu’en application des dispositions de l’article 478 du code de procédure civile, le présent jugement deviendra non avenu s’il n’est pas notifié dans les six mois de sa date ;

REJETTE toutes autres demandes.

Fait et jugé à [Localité 1] le 19 Mars 2026

La Greffière La Présidente