TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Expéditions exécutoires à:

— M^e Sébastien GARNIER

— M^e Géraldine GIORNO

Copies certifiées conformes à:

— M^e Sébastien GARNIER

— M^e Géraldine GIORNO

délivrées le:

■

Charges de copropriété

N° RG 25/13735

N° Portalis 352J-W-B7J-DA5H4

N° MINUTE :

Assignation du :

06 Novembre 2025

JUGEMENT

rendu le 19 Mars 2026

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], réprésenté par son syndic, la société FONCIA [Localité 1] RIVE DROITE, S.A.S

[Adresse 2]

[Localité 2]

représenté par M^e Sébastien GARNIER, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D1473

DÉFENDEURS

Monsieur [G] [X]

[Adresse 3]

[Localité 3]

Madame [K] [X]

[Adresse 3]

[Localité 3]

représentés par M^e Géraldine GIORNO, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #A0940

Décision du 19 Mars 2026

Charges de copropriété

N° RG 25/13735 – N° Portalis 352J-W-B7J-DA5H4

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Laure BERNARD, Vice-Présidente, statuant en juge unique.

assistée de Madame Line-Joyce GUY, Greffière.

DÉBATS

A l’audience publique du 13 Janvier 2026

JUGEMENT

— Contradictoire

— En premier ressort

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile

EXPOSE DU LITIGE

M. [G] [X] et Mme [K] [X] sont propriétaires indivis du lot n°11 au sein de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 4], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par jugement du 16 avril 2025 rendu par le pôle de proximité du tribunal judiciaire de Paris, M. et Mme [X] ont été condamnés, principalement, au paiement in solidum de la somme de 3.652,90 euros à titre d’arriérés de charges de copropriété pour la période du 1er octobre 2022 au 1er juillet 2024.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 13 octobre 2025, revenue avec la mention « pli avisé et non réclamé », le syndicat des copropriétaires de l’immeuble précité a, par la voie de son conseil, mis en demeure M. et Mme [X] de lui régler la somme de 24.205,57 euros au titre d’arriérés de charges de copropriété dus au 1er octobre 2025.

Cette mise en demeure est restée vaine.

C’est ainsi que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble en cause, représenté par son syndic en exercice, a assigné M. et Mme [X] devant le tribunal de céans par acte de commissaire de justice du 06 novembre 2025, sollicitant leur condamnation solidaire, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, en paiement des sommes de :

-23.698,57 euros de charges de copropriété, arrêtées au 1er octobre 2025 ;

—  507 euros au titre des frais ;

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—  3.000 euros de dommages intérêts ;

—  3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

M. et Mme [X], cités à étude, n’ont pas comparu.

La clôture des débats a été prononcée par ordonnance du 08 janvier 2026.

L’affaire a été appelée à l’audience du 13 janvier 2026 puis mise en délibéré au 19 mars suivant.

MOTIFS DE LA DECISION

Conformément aux dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement des charges

Selon l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments représentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

En application du dernier alinéa de l’article 14-1 de ladite loi, les provisions relevant du budget prévisionnel sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale. Par ailleurs, conformément au I de l’article 14-2 de ladite loi, les provisions pour travaux non compris dans le budget prévisionnel sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale, et en application du II du même article, le fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.

En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

L’approbation des comptes par une décision d’assemblée générale non contestée dans les délais légaux s’oppose à ce qu’un copropriétaire refuse de payer sa quote-part de charges correspondante , sauf contestation de la régularité de son compte individuel, conformément au deuxième alinéa de l’article 45-1 du décret du 17 mars 1967.

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Sur ce,

Pour justifier sa demande principale au titre des charges de copropriété échues et impayées, le syndicat des copropriétaires produit notamment :

* un extrait de matrice cadastrale établissant la qualité de copropriétaires en indivision du lot n°11 de M. et Mme [X],

* un décompte individuel de charges partant du 1er octobre 2024 et arrêté au 15 septembre 2025, appels de charges courantes et travaux du 3ème trimestre 2025 inclus, faisant apparaître un solde débiteur, hors frais de recouvrement, de 23.463,11 euros,

* les appels de charges et travaux adressés par le syndic de l’immeuble à M. et Mme [X] entre le 19 septembre 2024 et le 16 septembre 2025,

* les procès-verbaux des assemblées générales des 28 septembre 2023 – 06 mai 2024 et 27 mars 2025, portant notamment approbation des comptes des exercices 2022 à 2024, et votant des budgets prévisionnels pour les exercices 2023 à 2025, accompagnés des attestations de non-recours du syndic visant lesdites assemblées.

En application des textes précités et au regard des pièces produites par le syndicat, la créance du syndicat des copropriétaires n’est établie qu’à concurrence de 23.463,11 euros, somme au paiement de laquelle il convient de condamner les consorts [X] et ce de manière solidaire, eu égard à la clause de solidarité concernant les lots en indivision, insérée au règlement de copropriété de l’immeuble.

Sur la demande en paiement au titre des frais

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, « Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ».

Les frais nécessaires visés à l’article précité recouvrent ceux afférents aux diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme la mise en demeure, préalable obligatoire pour la mise en œuvre de l’article 19-1 de la loi ou pour constituer le point de départ des intérêts.

A l’inverse, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :

— les frais de relance antérieurs à l’envoi d’une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l’assignation ;

— les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, dès lors qu’il n’est pas justifié de l’accomplissement de diligences exceptionnelles ;

— les frais d’huissier engagés pour l’introduction de l’instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile (6°) ;

— les frais d’avocat, qui constituent des frais irrépétibles indemnisés en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Les frais ne peuvent donner lieu à indemnisation que lorsqu’ils ont été exposés à compter de la mise en demeure (voir notamment Cass. Civ. 3ème, 27 septembre 2006, n°05-15.048).

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

Sur ce,

Les frais dont le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement sont libellés « suivi du dossier transmis à l’avocat ».

Or, outre qu’il n’est pas justifié de l’accomplissement par le syndic des diligences que recouvre cette appellation, il ne s’agit pas de frais nécessaires au sens des dispositions précitées, en ce qu’ils font partie de la gestion courante du syndic et ne traduisent donc pas des diligences exceptionnelles, extérieures aux fonctions de base du syndic, au sens du point 9.1 du contrat type annexé au décret n° 67-223 du 17 mars 1967.

Par conséquent la prétention du syndicat des copropriétaires au titre des frais, injustifiée, sera rejetée.

Sur la demande additionnelle indemnitaire

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Les manquements systématiques et répétés d’un copropriétaire à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler ses charges de copropriété sont constitutifs d’une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain à la collectivité des copropriétaires, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, dès lors qu’il est établi qu’elle a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble.

Le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

Décision du 19 Mars 2026

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Sur ce,

Si le syndicat des copropriétaires sollicite des dommages-intérêts à hauteur de 3.000 euros, force est de constater qu’il ne rapporte pas la preuve que le défaut de paiement des consorts [X] a été à l’origine de difficultés quelconques, rendant notamment nécessaire le vote d’appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d’être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l’exécution de l’obligation.

En outre, alors que la bonne foi du débiteur doit être présumée, il n’est pas démontré que les défendeurs ont agi de mauvaise foi et que le défaut de paiement précédemment constaté ne résulterait pas de difficultés personnelles et/ou financières.

Sur ce point l’existence d’une condamnation judiciaire antérieure en paiement d’arriérés de charges est en soi insuffisante à caractériser la mauvaise foid es copropriétaires débiteurs.

Par conséquent le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Sur ce,

Succombants au litige, les consorts [X] doivent être condamnés in solidum aux dépens, ainsi qu’au paiement de la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il n’y a pas lieu enfin d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

CONDAMNE solidairement M. [G] [X] et Mme [K] [X] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 4], représenté par son syndic en exercice, la somme de 23.463,11 euros au titre des charges de copropriété échues et impayées, couvrant la période du 1er octobre 2024 au 15 septembre 2025, appels de charges courantes et travaux du 3ème trimestre 2025 inclus ;

REJETTE le surplus des demandes en paiement du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 4] en ce compris celle indemnitaire ;

CONDAMNE in solidum M. [G] [X] et Mme [K] [X] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 4], représenté par son syndic en exercice, la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum M. [G] [X] et Mme [K] [X] aux dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

RAPPELLE qu’en application des dispositions de l’article 478 du code de procédure civile, le présent jugement deviendra non avenu s’il n’est pas notifié dans les six mois de sa date ;

REJETTE toutes autres demandes.

Fait et jugé à [Localité 1] le 19 Mars 2026

La Greffière La Présidente