TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE, [Localité 1] [1]

[1] Copie exécutoire délivrée le :

à M^e GUIDARA

Copie certifiée conforme délivrée le :

à M^e CHALIN

■

8ème chambre

3ème section

N° RG 22/07039

N° Portalis 352J-W-B7G-CXFZF

N° MINUTE :

Assignation du :

14 juin 2022

JUGEMENT

rendu le 20 mars 2026

DEMANDERESSE

Madame, [H], [T] épouse, [G],

[Adresse 1],

[Localité 2]

représentée par Maître Emilie CHALIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #D467

DÉFENDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis, [Adresse 2], représenté par son syndic, la S.A.S. MAVILLE IMMOBILIER,

[Adresse 3],

[Localité 2]

représenté par Maître Giuseppe GUIDARA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #A0466

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Marie-Charlotte DREUX, première vice-présidente adjointe

Madame Valérie AVENEL, vice-présidente

Madame Océane CHEUNG, juge

assistées de Madame Justine EDIN, greffière

Décision du 20 mars 2026

8ème chambre 3ème section

N° RG 22/07039 – N° Portalis 352J-W-B7G-CXFZF

DÉBATS

A l’audience du 16 janvier 2026 tenue en audience publique devant Madame Océane CHEUNG, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du code de procédure civile.

Avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu le 20 mars 2026.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

En premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

Mme, [H], [T] (ep., [G]) est propriétaire des lots n°32 et 57 au sein de l’immeuble sis, [Adresse 4] à, [Localité 3], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Lors de l’assemblée générale du 9 mai 2022, ont été adoptées les résolutions n°16 à 16-3 visant à autoriser la saisie immobilière du lot n°32 de Mme, [G] à la suite des impayés de charges de copropriété.

C’est dans ces conditions que Mme, [G] a fait délivrer assignation, par exploit d’huissier de justice en date du 14 juin 2022, au syndicat des copropriétaires du, [Adresse 4] à, [Localité 3], aux fins d’annulation des résolutions de cette assemblée générale.

Par ordonnance du juge de la mise en état du 10 novembre 2023, Mme, [G] a été déclarée irrecevable en sa demande d’annulation des résolutions n°13 et 14.

PRETENTIONS DES PARTIES

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 28 janvier 2025, Mme, [G], demande au tribunal, de :

«  Recevoir Mme, [G] en ses demandes ;

Débouter le SDC sis, [Adresse 4] à, [Localité 1] représenté par son syndic Maville Immobilier ;

Constater l’apurement des charges visées aux résolutions 16, 16-1, 16-2 et 16-3 ;

En conséquence,

Annuler les résolutions 16, 16-1, 16-2 et 16-3 de l’assemblée générale du 9 mai 2022 ;

Condamner le SDC sis, [Adresse 4] à, [Localité 1] représenté par son syndic Maville Immobilier à payer à Mme, [G] la somme de 3000 euros de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral ;

Condamner le SDC sis, [Adresse 4] à, [Localité 1] représenté par son syndic Maville Immobilier à payer à Mme, [G] la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du CPC ;

Condamner le SDC sis, [Adresse 4] à, [Localité 1] représenté par son syndic Maville Immobilier aux entiers dépens. ".

*

Dans ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 19 janvier 2024, le syndicat des copropriétaires du, [Adresse 4] à Paris 16ème demande au tribunal, au visa de la loi du 10 juillet 1965 et du décret du 17 mars 1967, de :

«  Débouter Mme, [T] épouse, [G] de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

Condamner Mme, [T] épouse, [G] au paiement de la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du CPC ;

Condamner Mme, [T] épouse, [G] aux entiers dépens ;

Rappeler l’exécution provisoire du jugement à intervenir. ".

*

Il est fait expressément référence aux pièces du dossier et aux écritures déposées et visées ci-dessus pour un plus ample exposé des faits, de la cause et des prétentions des parties.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 25 juin 2025 et l’affaire fixée pour plaidoiries à l’audience du 16 janvier 2026, date à laquelle la décision a été mise en délibéré au 20 mars 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

1 – Sur l’annulation des résolutions n°16, 16.1, 16.2, 16.3 de l’assemblée générale du 9 mai 2022

Mme, [G] demande l’annulation des résolutions litigieuses, sur le fondement des articles 10 et 42 de la loi du 10 juillet 1965, et des articles 55 et 11 du décret du 17 mars 1967, en soutenant que ces résolutions procèdent d’un abus de majorité. Elle fait valoir que la procédure de saisie immobilière est disproportionnée au regard du montant des charges de copropriété impayées, ainsi que de la mise à prix fixée à 50 000 euros, et que la créance invoquée était erronée. Elle ajoute que l’intention de nuire du syndicat des copropriétaires résulte du fait que, malgré sa volonté de régler ses dettes, ce dernier a voté la saisie de son lot trois jours seulement après l’assignation en paiement, alors qu’il ne justifiait que d’une seule mise en demeure.

En défense, le syndicat des copropriétaires conteste tout abus de majorité. Il soutient que Mme, [G] ne démontre pas que l’habilitation pour engager une procédure de saisie immobilière traduirait une volonté déloyale du syndicat à son égard et qu’aucune disposition légale n’impose que cette habilitation mentionne de manière exacte le montant des sommes dues. Il ajoute que le juge n’a pas le pouvoir de se prononcer sur l’opportunité ni sur le bien-fondé de la décision votée, et qu’il appartient au juge de l’exécution d’apprécier l’éventuel caractère disproportionné de la mesure d’exécution. Il fait valoir que Mme, [G] était débitrice des charges de copropriété depuis de nombreuses années, ce qui l’a contraint à engager trois procédures en recouvrement à son encontre. Il conclut qu’il existait des motifs sérieux et légitimes justifiant l’adoption des résolutions litigieuses.

Sur ce,

L’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée, sans ses annexes. Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d’un mois à compter de la tenue de l’assemblée générale ».

Il sera rappelé que le tribunal n’a pas à apprécier l’opportunité des décisions prises par l’assemblée générale, qui ne peuvent être annulées qu’en présence d’une inobservation des formalités prescrites pour la réunion et la tenue des assemblées, d’une violation des règles de fonctionnement des assemblées, d’un excès de pouvoir ou d’un abus de droit ou de majorité dans la prise des décisions.

Il appartient au copropriétaire qui demande la nullité d’une décision fondée sur l’abus de majorité de démontrer que celle-ci a été adoptée sans motif valable, dans un but autre que la préservation de l’intérêt collectif de l’ensemble des copropriétaires, qu’elle rompt l’égalité entre les copropriétaires ou qu’elle a été prise avec l’intention de nuire ou de porter préjudice à certains. L’abus de majorité doit être distingué de la simple opposition d’intérêts que révèle nécessairement tout système de vote majoritaire.

L’article 55 alinéa 1 du décret du 10 juillet 1965 dispose que « le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l’assemblée générale. »

L’article L. 111-7 du code des procédures civiles d’exécution dispose quant à lui que « le créancier a le choix des mesures propres à assurer l’exécution ou la conservation de sa créance. L’exécution de ces mesures ne peut excéder ce qui se révèle nécessaire pour obtenir le paiement de l’obligation ».

L’article R. 311-2 du même dispose que « la saisie immobilière est poursuivie devant le juge de l’exécution du tribunal judiciaire dans le ressort duquel est situé l’immeuble saisi. »

En l’espèce, les résolutions litigieuses portant sur la saisie immobilière du lot appartenant à Mme, [G] sont ainsi rédigées (pièce n°3) :

«  16. Saisie immobilière du lot appartenant à MME, [G]

16.1 Montant des sommes définitivement perdues

Article 24, Majorité des voix exprimées par les membres présents ou représentés

Résolution :

L’assemblé générale :

— Prends connaissance de l’état actuel des procédures en recouvrement à l’encontre de Madame, [G] propriétaire des lots n°32 de l’état descriptif de division ;

— Constate que toutes les diligences ont été mises en œuvre pour le recouvrement de la dette ;

— Décide de faire procéder, conformément à l’article 55 du décrit du 17 mars 1967, à la saisie immobilière en vue de la vente desdits lots ;

— Donne tous pouvoirs au syndic pour l’exécution de la présente résolution.

(…)

Cette résolution est adoptée à la majorité art.24 (…)

16.2 – Saisie immobilière

Article 24, Majorité des voix exprimées par les membres présents ou représentés

Il est procédé au vote de la résolution suivante sur la clé 01 CHARGES COMMUNES :

Résolution :

En considération de la résolution qui précède et afin de réduire au maximum le compte débiteur du copropriétaire concerné et pour sauvegarder les intérêts du syndicat, l’assemblée :

— Décide de faire procéder, conformément à l’article 55 du décret du 17 mars 1967, à la saisie immobilière en vue de la vente dudit lot ;

— Donne tous pouvoirs au syndic pour l’exécution de la présente résolution.

(…)

Cette résolution est adoptée à la majorité art.24 (…)

16.3 – Saisie immobilière mise à prix

Article 24, Majorité des voix exprimées par les membres présents ou représentés

Il est procédé au vote de la résolution suivante sur la clé 01 CHARGES COMMUNES :

Résolution :

L’assemblée générale :

— Fixe la mise à prix soit à 50 000 euros.

— Prend acte qu’à défaut d’enchérisseur, le syndicat des copropriétaires sera déclaré adjudicataire d’office pour le montant de la mise à prix et devra payer les frais taxables de mise en vente, outre les débours et honoraires liés à la réalisation de la vente du bien.

(…)

Cette résolution est adoptée à la majorité art.24 (…) "

Il s’ensuit que ces résolutions ont pour objet d’autoriser le syndic, au nom du syndicat des copropriétaires, d’engager une procédure de saisie immobilière à l’encontre de Mme, [G]. Ces résolutions n’impliquent pas l’exécution immédiate de la saisie, laquelle obéit en effet à un formalisme strict prescrit par les articles R. 311-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution et est conduite devant le juge de l’exécution.

Ainsi, les moyens développés par Mme, [G], tirés de l’inexactitude du montant de la créance ou du caractère disproportionné de la saisie immobilière au regard de la somme due, sont sans incidence sur la régularité des résolutions, dès lors qu’elles portent exclusivement sur le principe d’une saisie immobilière et l’habilitation donnée au syndic. Aucun texte n’exige que la créance soit certaine, exigible et liquide au moment où l’assemblée générale statue.

Il résulte en outre de l’examen des pièces du dossier que Mme, [G] a été condamnée à plusieurs reprises au paiement de charges de copropriété, notamment par jugements des 4 janvier 2011 (pièce n°3) et 10 février 2021 (pièce n°7). Elle reconnaît par ailleurs demeurer débitrice des charges de copropriété à la date de tenue de l’assemblée générale. Dans ces conditions, les décisions querellées ne procèdent d’aucune intention de nuire à Mme, [G], mais relèvent de la sauvegarde des intérêts financiers de la copropriété.

De même, conformément à l’article 55 du décret du 10 juillet 1965, la copropriété est tenue d’habiliter son syndic avant d’engager une procédure de saisie immobilière. Elle peut valablement y procéder, avant ou après l’obtention d’un titre exécutoire, même à titre conservatoire, afin de se prémunir d’éventuelles difficultés de recouvrement.

Dès lors, il n’existe aucun motif pour annuler ces résolutions.

Par conséquent, Mme, [G] sera déboutée de sa demande d’annulation des résolutions n°16, 16.1, 16.2, 16.3 de l’assemblée générale du 9 mai 2022.

2 – Sur la demande indemnitaire

La demanderesse soutient avoir subi un préjudice moral à hauteur de 3 000 euros, résultant selon elle du harcèlement de la part du syndicat des copropriétaires, lequel a engagé à son encontre de nombreuses procédures judiciaires sans proposer de formaliser un accord amiable, alors qu’une conciliation aurait été possible.

En opposition, le syndicat des copropriétaires expose que la demanderesse ne rapporte pas la preuve du préjudice allégué ; que l’assignation ne saurait constituer un quelconque abus de droit d’agir en justice alors qu’elle ne conteste pas être débitrice de charges de copropriété ; que l’action de justice a été précédée de plusieurs demandes de paiement amiables ; et qu’aucune demande d’échéancier précis n’a jamais été formulée, l’intéressée se contentant d’affirmer que les charges seraient payées.

Sur ce,

L’article 32-1 du code de procédure civile dispose que celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés.

L’abus du droit d’ester en justice peut être caractérisé tant en demande qu’en défense, ainsi que dans l’exercice des voies de recours. Il appartient au demandeur à l’action de rapporter la preuve de ce caractère abusif, le droit d’agir ne dégénérant en faute pouvant donner naissance à dommages-intérêts qu’en cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équivalente au dol.

En l’espèce, il n’est établi ni abus d’agir en justice ni fait de harcèlement. La demanderesse ne rapporte par ailleurs pas la preuve du préjudice moral allégué.

Il y a lieu en conséquence de rejeter la demande indemnitaire.

3 – Sur les demandes accessoires

— Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Mme, [G], partie perdant le procès, sera condamnée au paiement des entiers dépens de l’instance.

— Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Tenue aux dépens, Mme, [G] sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles. Elle sera en conséquence déboutée de sa demande à ce titre.

— Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, au regard de la nature des condamnations prononcées et de la particulière ancienneté du litige, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort,

DEBOUTE Mme, [H], [T] (ep., [G]) de l’ensemble de ses demandes ;

CONDAMNE Mme, [H], [T] (ep., [G]) à payer au syndicat des copropriétaires du, [Adresse 4] à, [Localité 3] une somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme, [H], [T] (ep., [G]) aux

dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes.

Fait et jugé à, [Localité 1] le 20 mars 2026.

La greffière La présidente