N° RG 23/08447 – N° Portalis DBX6-W-B7H-YKGX

7E CHAMBRE CIVILE

SUR LE FOND

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 6]

7E CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 10 OCTOBRE 2025

54G

N° RG 23/08447

N° Portalis DBX6-W-B7H-YKGX

Minute n°2025/

AFFAIRE :

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE RÉSIDENCE [11] 2

C/

SCCV URBAN’ART

[O]

le :

à

SELARL CABINET TARAVEL [Y]

AARPI GRAVELLIER LIEF DE LAGAUSIE RODRIGUES

1 copie à Monsieur [W] [M], expert judiciaire

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du délibéré :

Madame VERGNE, Vice-Président, statuant en Juge Unique.

Lors des débats :

Madame GUILLIEU, adjoint administratif assermenté faisant fonction de Greffier.

Lors du prononcé :

Monsieur ROUCHEYROLLES, Greffier.

DÉBATS :

à l’audience publique du 11 Février 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 15 avril 2025, délibéré prorogé au 10 octobre 2025.

JUGEMENT :

Contradictoire

En premier ressort

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe

DEMANDERESSE

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE RÉSIDENCE URBAN ART BÂTIMENT [Adresse 7] [Adresse 2] pris en la personne de son Syndic en exercice, la SA PETGES & DUFRANC, domicilié en cette qualité au siège social

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par Maître Nathalie TARAVEL-HAVARD de la SELARL CABINET TARAVEL FOGLIA, avocat au barreau de BORDEAUX

DÉFENDERESSE

SCCV URBAN’ART

[Adresse 3]

[Localité 5]

représentée par Maître Philippe LIEF de l’AARPI GRAVELLIER – LIEF – DE LAGAUSIE – RODRIGUES, avocat au barreau de BORDEAUX

EXPOSÉ DU LITIGE

La SCCV URBAN’ART a fait édifier [Adresse 8] à [Localité 6], divers immeubles sur un parking souterrain général, parmi lesquels l’immeuble URBAN ART C2 élevé de huit étages sur rez-de-chaussée, avec espaces verts et terrasses en extérieur, soumis au statut de la copropriété.

Les parties communes ont été livrées avec réserves le 24 septembre 2018.

A la demande du SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE « RÉSIDENCE [12] », le juge des référés du tribunal judiciaire de BORDEAUX a ordonné le 04 janvier 2021 une mesure d’expertise confiée à Monsieur [W] [M].

L’expert a déposé son rapport le 11 octobre 2022.

Par acte du 05 octobre 2023, le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE « RÉSIDENCE [12] » a fait assigner la SCCV URBAN’ART devant le tribunal judiciaire de BORDEAUX aux fins de réparation de ses préjudices, sur le fondement de l’article 123-1 du code civil.

Suivant conclusions d’incident du 26 janvier 2024, la défenderesse a soulevé une fin de non-recevoir à l’encontre des demandes formées au titre des dommages n°2, 3, 5, 7, 9 et 14 pour cause de forclusion de l’action.

Le 13 septembre 2024, le juge de la mise en état a décidé que la fin de non-recevoir serait examinée par la formation de jugement appelée à statuer sur le fond.

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 30 janvier 2025, le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE « RÉSIDENCE [12] » (ci-après le syndicat des copropriétaires) demande au tribunal, au visa des articles 1231-1 et 1792-4-3 du code civil, de :

— ordonner le report de l’ordonnance de clôture au jour des plaidoiries

— rejeter l’ensemble des demandes formulées par la SCCV URBAN’ART à son encontre

— juger que son action n’est pas forclose

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— condamner la SCCV URBAN’ART à lui verser les sommes suivantes au titre des travaux réparatoires :

—  2 500 € TTC (dommage 2)

—  1 500 € TTC (dommage 3)

—  3 000 € TTC (dommage 5)

—  1 500 € TTC (dommage 6)

—  800 € TTC (dommage 7)

—  27 154 € TTC (dommages 8 et 11)

—  3 000 € TTC (dommage 9)

—  800 € TTC (dommage 14)

— juger que ces sommes seront actualisées sur l’indice BT01 au jour du jugement rendu à compter du rapport d’expertise judiciaire (11/10/2022)

— condamner la SCCV URBAN’ART à lui verser les sommes suivantes :

—  8 000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du trouble de jouissance subi

—  588 € TTC au titre du remboursement des frais de recherche de fuite

— condamner la SCCV URBAN’ART à lui verser la somme de 10 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

— la condamner aux entiers dépens, en ce inclus les coûts d’établissement des procès-verbaux de constat ainsi que les honoraires de l’expert judiciaire.

Suivant dernières écritures notifiées par voie électronique le 05 février 2025, la SCCV URBAN’ ART demande, au visa des articles 1231-1, 1642-1 et 1648 du code civil, de voir :

— dire et juger forclose l’action en garantie engagée par le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE « RÉSIDENCE [12] » du chef des dommages suivants :

. dommage n°2 : lasure endommagée lors du recollage de la plaque signalétique au niveau de l’entrée principale

. dommage n°3 : absence de joint autour de la platine et défaut de finition de la porte au niveau de l’entrée pompier

. dommage n°5 : absence de finition liée à la non-réalisation du mur végétal dans le hall d’entrée

. dommage n°7 : manque d’une grille de ventilation et absence de signalétique des portes au niveau du couloir ascenseur au rez-de-chaussée

. désordre n°9 : absence d’éclairage et de signalétique au niveau du grand local vélo

. dommage n°14 : absence de signalétique : plan d’évacuation au rez-de-chaussée

— à titre subsidiaire, débouter le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE « [Adresse 10] » de ses demandes formées du chef de ces dommages

— débouter le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE « RÉSIDENCE URBAN ART BÂTIMENT C2 » de ses demandes formées du chef des dommages 6, 8 et 11

— condamner le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE « [Adresse 10] » à lui payer une indemnité de 5 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance et frais éventuels d’exécution, avec application au profit de Maître Philippe LIEF, avocat associé de l’AARPI GRAVELLIER LIEF DE LAGAUSIE RODRIGUES, des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

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En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 7 février 2025 et l’affaire fixée pour être plaidée à l’audience du 11 février 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la fin de non-recevoir

L’article 122 du code de procédure civile dispose que constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Le syndicat des copropriétaires recherche la responsabilité de la société URBAN’ART pour les désordres suivants :

— n°2 : lasure endommagée lors du recollage de la plaque signalétique au niveau de l’entrée principale à l’extérieur

— n°3 : absence de joint autour de la platine et défaut de finition de la porte située à l’extérieur de l’immeuble, entrée pompier

— n°5 : canalisation apparentes et deux projecteurs inutiles suite à la non-réalisation du mur végétal dans le hall de l’entrée principale

— n°6 : écaillage des peintures murales et traces de peinture sur les marches de l’escalier dans le hall d’entrée

— n°7 : absence d’une grille de ventilation et absence de signalétique des portes au niveau du couloir de l’ascenseur au rdc

— n°8 : infiltrations d’eau au niveau du couloir ascenseur au rdc

— n°9 : défaut d’éclairage du grand local vélos

— n°11 : dalles disposées au périmètre de la terrasse jardin au 1er étage formant la couverture du niveau supérieur du parking voisin recouvrant un caniveau

— n°14 : absence de signalétique des plans d’évacuation au rdc.

La SCCV URBAN’ART oppose à ses demandes la forclusion de l’action en garantie des vices et défauts de conformité apparents de l’article 1642-1 du code civil au titre des désordres n°2, 3, 5, 7, 9, 14.

Le vendeur en état futur d’achèvement est notamment tenu à l’égard des acquéreurs et/ou de la copropriété des vices apparents et des défauts de conformité apparents sur le fondement de l’article 1642-1 du code civil selon lequel le vendeur d’un immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l’expiration d’un délai d’un mois après la prise de possession par l’acquéreur, des vices de construction ou des défauts de conformité alors apparents. L’action doit être introduite, à peine de forclusion, dans l’année qui suit la date à laquelle le vendeur peut être déchargé des vices apparents.

Il est également tenu des défauts de conformité, non apparents à la livraison, sur le fondement de l’obligation de délivrance conforme du vendeur en application de l’article 1604 du code civil, ce qui entraîne l’application du régime contractuel de l’inexécution, ainsi que des vices cachés sur le fondement de la garantie décennale et biennale en application de l’article 1646-1 du code civil si les conditions d’application de ces garanties sont réunies, et à défaut, sur le fondement de la responsabilité du droit commun de l’inexécution contractuelle, pour faute prouvée, en cas de désordres intermédiaires.

Les désordres apparents à la livraison qui affectent un immeuble vendu en état futur d’achèvement sans revêtir de gravité décennale ou biennale relèvent exclusivement de la garantie de l’article 1642-1 du code civil, de sorte que la responsabilité contractuelle de droit commun pour faute prouvée du vendeur n’est pas applicable, même à titre subsidiaire.

Il ressort du rapport d’expertise que les désordres n°3 (absence de joint autour de la platine), 5, 7, 9 et 14 étaient apparents à la livraison.

Ils relèvent donc exclusivement de la garantie de l’article 1642-1 du code civil.

La livraison étant intervenue le 24 septembre 2018, la SCCV URBAN’ART n’a pu être déchargée de ces défauts qu’à l’expiration d’un délai d’un mois après la prise de possession par le syndicat des copropriétaires soit le 24 octobre 2018 et le syndicat des copropriétaires devait introduire son action dans l’année suivante soit avant le 25 octobre 2019, à peine de forclusion.

Le syndicat des copropriétaires n’a introduit aucune action avant l’assignation en référé du 18 septembre 2020, postérieure à l’expiration du délai annal.

L’action en garantie des défauts de conformité apparents n°3 (absence de joint autour de la platine), 5, 7, 9 et 14 est forclose.

Le syndicat des copropriétaires, irrecevable à agir sur quelque autre fondement, est irrecevable en ses demandes au titre de ces désordres.

Sur le fond

Le syndicat des copropriétaires recherche la responsabilité contractuelle pour faute prouvée de la SCCV URBAN’ART pour les désordres n°2, 3 (défaut de finition de la porte située à l’extérieur de l’immeuble, entrée pompier), 6, 8 et 11.

— désordre n°2 : lasure endommagée lors du recollage de la plaque signalétique au niveau de l’entrée principale à l’extérieur

L’expert relève que la plaque « Bât C2 » située à côté de l’entrée a été recollée à une date non précisée et qu’il existe des traces de l’ancienne colle et une dégradation localisée de la lasure qui n’ont pas été réparées et qui sont peu esthétiques. Ce défaut n’a pas été porté en réserve au procès-verbal de réception des travaux ni au procès-verbal de livraison.

Il précise que ce dommage concerne le syndicat des copropriétaires et l’entreprise à l’origine du dommage, inconnue.

En l’absence de démonstration d’une faute contractuelle à l’origine de ce dommage qui lui soit personnellement imputable, la SCCV URBAN’ART ne peut voir sa responsabilité engagée.

Le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande du chef de ce désordre.

— désordre n°3 : défaut de finition de la porte située à l’extérieur de l’immeuble, entrée pompier

L’expert relève que le remplacement de la porte extérieure, objet d’une réserve à la livraison, a été effectué avec des défauts de finition apparents : absence de calfeutrement du cadre dormant qui permet des pénétrations d’air et d’eau dans l’immeuble et défaut de reprise d’enduit et de peinture sur les fixations de la porte démontée et sur un cache.

Ce dommage correspond à un défaut de finition des travaux de levée de réserves.

La SCCV URBAN’ART, tenue de faire réaliser les travaux de levée des réserves, a manqué à son obligation contractuelle de s’assurer de leur réalisation efficiente et exempte de défauts.

Sa responsabilité pour inexécution contractuelle est engagée.

L’expert évalue le coût de la réparation (calfeutrement du cadre dormant de la porte et reprises de peinture) à la somme de 1 350 euros TTC, au paiement de laquelle la défenderesse sera condamnée.

Cette somme sera indexée sur l’indice BT01 du coût de la construction à compter du rapport d’expertise judiciaire et jusqu’au présent jugement.

— désordre n°6 : écaillage des peintures murales et traces de peinture sur les marches de l’escalier dans le hall d’entrée

L’expert a constaté l’écaillage de la peinture murale dans le hall d’entrée, au-dessus de la plinthe, en plusieurs endroits. Il précise qu’il s’agit de dommages anciens, sans doute liés à une humidification accidentelle du pied des murs concernés.

Il relève que ce dommage a été déclaré à l’assureur dommages ouvrage le 27 juin 2019 mais qu’aucune suite n’a été donnée car ce dommage n’est pas mentionné dans le rapport d’expertise définitif.

Du fait de l’ancienneté des dommages, de la suppression de la cause et de toute information sur leur survenance, l’expert ne peut formuler d’avis sur ce dommage.

La preuve d’une faute contractuelle à l’origine du désordre personnellement commise par la SCCV URBAN’ART n’étant pas rapportée, sa responsabilité ne peut être engagée.

L’expert relève également la présence de bavures de la peinture noire des bandes rugueuses des marches sur toute la hauteur de l’escalier et des traces de pas imprimées en peinture rouge sur les marches des volées de la partie basse de l’escalier.

Le procès-verbal de livraison comporte des photographies des marches montrant les bandes rugueuses, mais aucune réserve n’est mentionnée.

Ce même procès-verbal formule une réserve sur l’absence de contraste des marches, réserve levée en février 2019 par la mise en œuvre d’une peinture rouge de contremarches. Le procès-verbal de levée de réserves du 19 mars 2019 ne comporte pas de réserve sur ces traces de peinture rouge, inévitablement faites lors de la peinture des contremarches.

Le désordre, non réservé donc accepté en l’état à la livraison s’agissant des bavures et à la levée des réserves s’agissant des traces de pas, est purgé.

Le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande formée de ce chef.

— désordre n°8 : infiltrations d’eau au niveau du couloir ascenseur au rdc

L’expert a constaté deux traces sèches d’infiltration d’eau sur le mur extérieur du couloir, situé à la limite du parking voisin, sous la coursive d’accès aux appartements du 1er étage. L’examen des ouvrages ne montre pas de cause claire pour ces dommages.

La micro fissure notée lors de l’expertise dommages ouvrage a été réparée mais il a été dit à l’expert que cette réparation ne serait pas efficace. L’expert n’a cependant pas constaté lui-même d’infiltration d’eau.

Il n’a pas été informé de la réapparition des infiltrations pendant les 18 mois qui ont suivi la réunion d’expertise.

Le rapport AXEAU du 29 septembre 2022 sur la recherche de fuite diligentée par le syndicat des copropriétaires conclut à la présence d’un défaut d’étanchéité du caniveau situé en rive de la terrasse jardin du niveau 1.

La poursuite des dommages serait donc due à une insuffisance des investigations des opérations d’expertise dommages ouvrage relatives à ces infiltrations et à une proposition de réparation inadaptée.

L’expert conclut que le dommage concerne la terrasse de la copropriété du parking, voisine. Il paraît une conséquence de ce qui a été pris en charge par l’assureur DO, qui aurait dû réaliser les investigations nécessaires et devrait compléter son indemnisation.

Aucune faute contractuelle de la SCCV URBAN’ART à l’origine du désordre n’est établie. Sa responsabilité ne peut être engagée.

Le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande formée de ce chef.

— désordre n°11 : dalles disposées au périmètre de la terrasse jardin au 1er étage formant la couverture du niveau supérieur du parking voisin recouvrant un caniveau

L’expert relève que les réserves relatives à ces dalles, portées en réserves au procès-verbal de réception, ont été levées par les attestations de levée des réserves.

Il précise que l’entretien de la terrasse jardin relève de l’ASL et non du syndicat des copropriétaires du bâtiment C2 et que surtout, cette terrasse relève du syndicat des copropriétaires du parking.

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Le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve de son affirmation contraire par la production de deux plans de masse dont l’expert judiciaire a pu relever l’imprécision et l’absence d’information contredisant son avis selon lequel le caniveau en cause n’est pas dans l’emprise de l’immeuble C2 mais est un accessoire de la terrasse jardin du niveau supérieur du parking.

En l’absence de preuve contraire, il y a lieu de retenir l’avis de l’expert judiciaire.

Le caniveau en cause relevant de l’ASL, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de ce chef à l’encontre de la SCCV URBAN’ART.

La SCCV URBAN’ART ne voyant sa responsabilité engagée que pour le désordre relatif au défaut de finition de la porte située à l’extérieur de l’immeuble au niveau de l’entrée pompier, au titre duquel il ne peut être déploré une quelconque entrave à l’occupation et la jouissance des de cette partie commune par les copropriétaires, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance.

Il sera débouté de sa demande au titre des frais de recherche de fuite, la société défenderesse n’ayant pas à répondre d’un manquement survenu dans le cadre de la garantie dommages ouvrage.

L’équité commande de condamner la SCCV URBAN’ART à payer au syndicat des copropriétaires une indemnité de 1 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires ne voyant qu’une partie mineure de ses prétentions accueillie et succombant pour la majorité, elle supportera les dépens, en ce compris le coût de l’expertise judiciaire, par application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

DIT le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE « RÉSIDENCE [12] » irrecevable en ses demandes au titre des dommages n°3 (absence de joint autour de la platine), 5, 7, 9 et 14 ;

CONDAMNE la SCCV URBAN’ART à payer au SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE « RÉSIDENCE [12] » la somme de 1 350 euros au titre des travaux réparatoires du désordre n°3 – défaut de finition de la porte située à l’extérieur de l’immeuble, entrée pompier, avec indexation sur l’indice BT01 du coût de la construction à compter du 11 octobre 2022 et jusqu’au présent jugement ;

DÉBOUTE le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE « RÉSIDENCE [12] » du surplus de ses demandes indemnitaires ;

CONDAMNE la SCCV URBAN’ART à payer au SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE « [Adresse 9] C2 » la somme de 1 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE les parties pour le surplus ;

CONDAMNE le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE « [Adresse 10] » aux dépens, en ce compris le coût de l’expertise judiciaire ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

La présente décision est signée par Madame VERGNE, Vice-Président, le Président, et par Monsieur ROUCHEYROLLES, Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT