MINUTE N° :

DOSSIER : N° RG 25/00204 – N° Portalis DB3J-W-B7J-GW22

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE POITIERS

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

ORDONNANCE DU JUGE DES RÉFÉRÉS

EN DATE DU 26 Novembre 2025

DEMANDERESSE :

LE :

Copie simple à :

— M^e CLERC

— M^e FROIDEFOND

Copie exécutoire à :

— M^e CLERC

S.C.I. DH

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Jérôme CLERC, avocat au barreau de POITIERS substitué par M^e Anne TOURNUS-GOSSART avocate au barreau de POITIERS

DEFENDERESSE :

S.A.S. THE GOLD

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Gérald FROIDEFOND, avocat au barreau de POITIERS

COMPOSITION :

JUGE DES RÉFÉRÉS : Cyril BOUSSERON, Président

GREFFIER : Maryline LANGLADE

Débats tenus à l’audience publique de référés du : 29 Octobre 2025.

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé en date du 31 août 2018, la SCI TROIS FRERES, devenue SCI DH, a donné à bail commercial un local commercial situé au [Adresse 1] à POITIERS (86000), à la SAS THE GOLD LOUNGE, devenue THE GOLD, à compter du 1er septembre 2018.

Le 11 février 2025, la SCI DH a fait délivrer à la SAS THE GOLD un commandement de payer la somme de 9900 euros visant la clause résolutoire du contrat de bail.

Par acte de commissaire de justice du 10 juin 2025, la SCI DH a assigné la SAS THE GOLD devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Poitiers.

Dans ses dernières conclusions signifiées par RPVA le 27 octobre 2025, après réouverture des débats, la SCI DH sollicite que soit prononcée l’acquisition de la clause résolutoire présente au contrat de bail régularisé par les parties en date du 31 août 2018 ainsi que, à titre subsidiaire, sa résiliation.

En outre, elle sollicite que soit ordonnée l’expulsion de la société THE GOLD ainsi que de tout occupant de son chef des lieux loués sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la date de signification du jugement à venir, avec l’assistance de la force publique. De plus, elle sollicite que soient autorisés le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués, en ce compris le stock s’y trouvant, dans un garde-meuble qui sera désigné par la présente juridiction ou dans un autre lieu aux frais de la SAS THE GOLD. D’autre part, elle sollicite la condamnation de la SAS THE GOLD à lui verser les sommes de :

—  9 900 euros au titre des loyers impayés échus au 11 mars 2025

—  6 900 euros au titre des loyers et charges non perçus depuis le 11 mars 2025

—  2 280 euros titre de l’ indemnité d’occupation mensuelle due depuis le 11 mars 2025, somme à majorer des charges et autres taxes dues à la date des présentes et à majorer aussi de la somme de 2 280 euros chaque mois jusqu’à la libération complète des lieux de tous occupants et de tous biens mobiliers ainsi que la remise des clefs

—  9 120 euros au titre des dispositions de l’article 1 760 du Code civil

—  5 000 euros à titre de dommages et intérêts, préjudice moral et perte de temps

—  4 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

En outre, elle sollicite qu’il soit jugé qu’elle sera en droit de conserver le dépôt de garantie d’un montant de 1 400 euros au titre des loyers, indemnités d’occupations et charges dus, que la SAS THE GOLD soit condamnée à lui verser la somme de 120 euros de manière à ce que ce dépôt soit toujours équivalent à deux termes de loyers et que les condamnations portent intérêts légal à compter du commandement, avec capitalisation. Enfin, elle sollicite le débouté de la SAS THE GOLD de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions plus amples ou contraires.

Sur le constat de l’acquisition de la clause résolutoire, elle fait valoir l’article L 145-41 du Code de commerce, que le preneur n’a pas respecté ses obligations de paiement, et que les paiements de loyers des mois de mars 2023 à janvier 2025 demeurent soit irréguliers, soit partiellement ou totalement impayés, et ce pour un montant total dû à ce jour de 15.200 euros, répartis comme suit :

— Pour l’année 2023 : 6.000 euros d’impayés,

— Pour l’année 2024 : 3.300 euros d’impayés,

— De janvier à septembre 2025 : 6.900 euros d’impayés.

Sur la résiliation judiciaire du bail et l’expulsion du locataire, elle fait valoir l’ancien article 1134 du Code civil et les articles 1728 et 1741 du Code civil, et que l’absence de tout règlement spontané des loyers depuis la date d’établissement du bail constitue un manquement d’une gravité suffisante pour justifier le prononcé de la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs de la SAS THE GOLD.

Sur la condamnation de la SAS THE GOLD au paiement des sommes dues, elle fait valoir les dispositions des articles 1103 et 1728 du Code civil. Elle précise qu’au jour de l’acquisition de la clause résolutoire, le montant des loyers impayés s’élève à la somme de 9.900 euros, qu’au mois de septembre 2025, la somme de ces impayés s’élève à 16.800 euros et qu’un décompte des sommes dues a bien été établi par la SCI DH lors du commandement de payer. Sur l’indemnité d’occupation, elle soutient qu’elle est équivalente à 1 520 euros majorée de 50%, soit 2 280 euros. Sur le dépôt de garantie, elle fait valoir l’article 10 du contrat de bail du 31 aout 2018. Sur la demande de dommages et intérêts, elle fait valoir qu’elle est contrainte de subir les angoisses inhérentes à une procédure judiciaire en raison des manquements contractuels de sa locataire et qu’elle est contrainte d’effectuer un certain nombre de démarches afin de faire valoir ses droits.

Dans ses conclusions signifiées par RPVA le 1er septembre 2025, la SAS THE GOLD demande que soit rejeté le principe de l’acquisition de la clause résolutoire du bail commercial en date du 31 août 2018, ainsi que la condamnation de cette dernière à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile. A défaut, elle sollicite que la clause résolutoire du bail commercial soit suspendue, accordant un délai de deux ans pour régler les loyers impayés, et qu’il soit enjoint à la SCI DH de produire un décompte précis des loyers et charges impayés (avec les justificatifs de charges). En cas d’acquisition de la clause résolutoire, elle sollicite que la demande de majoration de l’indemnité d’occupation sollicitée par la SCI DH soit rejetée, ainsi que toutes autres demandes plus amples ou contraires comme relevant de la compétence du juge du fond.

La SAS THE GOLD soutient qu’il existe des contestations sérieuses à reconnaitre l’acquisition de la clause résolutoire. Elle fait valoir que le décompte devant figurer au commandement de payer doit être détaillé, or la SCI DH ne lui a jamais adressé un état récapitulatif des charges ni même n’a révisé la provision pour charge de sorte que le compte inscrit tant dans le commandement que dans l’assignation est faux. Elle fait valoir la mauvaise foi de la SCI DH. Elle précise que l’avenant du bail commercial du 31 aout 2018 n’est pas signé par la gérante. Elle soutient par ailleurs que les autres demandes relèvent du juge du fond et qu’elle dégage peu de bénéfices dans son exploitation.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur le constat de l’acquisition de la clause résolutoire et ses conséquences :

Aux termes de l’article L. 145-41 du Code de commerce,

« Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. »

Un commandement de payer la somme de 9 900 euros en principal, correspondant à la somme des loyers et charges impayés, visant la clause résolutoire mentionnée au bail du 31 aout 2018 a été signifié au locataire le 11 février 2025.

Il est fait valoir l’imprécision du commandement de payer et la mauvaise foi du bailleur en actionnant cette clause pénale pour s’opposer à la demande.

Le commandement de payer du 11 février 2025 est cependant particulièrement précis puisqu’il indique mois par mois le montant réclamé, le versement par le locataire et le cumul de l’impayé.

Si la locataire en conteste les montants cette question est distincte de l’imprécision et les montants réclamés correspondent aux dispositions du bail et de l’avenant du 31 mai 2024. A ce titre la gérante de la SAS THE GOLD ne démontre pas qu’elle ne serait pas la signataire de ces documents alors que son nom apparait sur chacun, ses initiales et une signature identique dans les deux actes.

S’agissant de l’absence de régularisation des charges, manifestement avérée, il n’est sollicité ni remboursement des charges déjà payées ni soulever l’absence d’exigibilité de celles impayées.

Quant à la mauvaise foi du bailleur les attestations versées aux débats ne démontrent que le souhait exprimé du bailleur d’augmenter le loyer et de récupérer le fonds, souhait qui peut être légitime en cas d’impayés de loyers qui ne sont pas contestés.

Dès lors il n’y a ni mauvaise foi du bailleur ni imprécision du commandement dont il convient de rappeler que même émis pour un montant supérieur à celui réellement du il resterait valable pour celui-ci.

Il n’est pas justifié que le locataire ait réglé la somme de 9900 depuis la délivrance du commandement de payer le 11 février 2025 dans le délai d’un mois à compter de la date de signification puisque seule la somme de 1600 euros, correspondant d’ailleurs au loyer de février, à été versée le 12 février 2025.

Dès lors, il y a donc lieu de constater que la résiliation du contrat de bail est acquise de plein droit au 11 mars 2025.

La SAS THE GOLD est donc occupante sans droit ni titre des locaux loués depuis cette date.

Il lui sera ordonné de libérer les lieux et, à défaut de libération des lieux dans le délai de 15 jours à compter de la signification, son expulsion sera ordonnée, ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique. Il n’y a pas lieu à astreinte dès lors que l’expulsion est ordonnée.

Les demandes relatives aux modalités d’exécution de cette expulsion relèvent des dispositions spécifiques sur l’expulsion, non encore intervenue, et tendent à rendre une décision déclaratoire qui n’est pas une prétention au sens de l’article 31 CPC. Il n’y a pas lieu de statuer sur cette demande.

Sur la demande de condamnation :

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile,

« Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, [le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence] peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. »

Les demandes du bailleur tendent au paiement des sommes dues au titre des loyers et charges impayés d’une indemnité d’occupation , de dommages et intérêts et de clause pénale mais ne sont pas formées à titre provisionnel. Elles échappent donc aux pouvoirs du juge des référés.

Il n’y a pas lieu à référé sur ces demandes.

Sur les délais de paiement :

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil :

« Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. »

Aux termes de l’article L. 145 -41 du code de commerce dispose :

« Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. »

La SAS THE GOLD n’indique aucunement les sommes qu’elle reconnait devoir pas plus que les modalités précises de paiement de cette dette.

Il convient de relever par ailleurs que les impayés les plus anciens datent de 2023 et que la dette ne cesse de croitre, y compris au cours de cette procédure, En outre il n’est démontré aucune capacité à régulariser cette dette.

La demande sera donc rejetée.

Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile,

« La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.»

La SAS THE GOLD succombe à l’instance. Elle supportera les entiers dépens.

Sur les frais non compris dans les dépens :

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile,

« Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.»

Il est inéquitable de laisser à la charge de la demanderesse les frais exposés et non compris dans les dépens. La SAS THE GOLD sera condamnée à verser la somme de 800 euros à la SCI DH sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des référés, statuant par ordonnance de référé mise à la disposition des parties, contradictoire, après débats en audience publique, en premier ressort,

Vu l’article 835 du code de procédure civile,

Constatons la résiliation du bail commercial au 11 mars 2025.

Ordonnons, à défaut de libération des lieux dans le délai de 15 jours à compter de la signification de la décision, l’expulsion de la SAS THE GOLD des lieux loués, ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique.

Disons n’y avoir lieu à référé sur les autres demandes.

Rejetons la demande de délais de paiement.

Condamnons la SAS THE GOLD à payer à la SCI DH la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Rappelons que la présente ordonnance est exécutoire par provision de plein droit ;

Rappelons qu’il sera procédé à la signification de la présente ordonnance par la partie la plus diligente;

Condamnons la SAS THE GOLD aux dépens.

La présente ordonnance de référé a été mise à disposition des parties le 26 novembre 2025 par Monsieur Cyril BOUSSERON, Président du Tribunal Judiciaire, assisté de Madame Maryline LANGLADE, Greffière, et signée par eux.

La Greffière Le Président