TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1]

Expéditions

exécutoires

délivrées le:

■

8ème chambre

2ème section

N° RG 21/13347

N° Portalis 352J-W-B7F-CVMLD

N° MINUTE :

Assignation du :

22 Octobre 2021

JUGEMENT

rendu le 30 Avril 2026

DEMANDEURS

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, la société GRIFFATON & Co, administration d’immeuble, SAS

[Adresse 2]

[Localité 1]

Madame [J] [I] épouse de Monsieur [C] [L], tant pour elle-même que venant aux droits de Madame [Y] [I], représenté par son gérant de biens la société “Michel et Xavier GRIFFATON, administration d’immeuble”

[Adresse 2]

[Localité 1]

Monsieur [V] [D], représenté par son gérant de biens la société “Michel et Xavier GRIFFATON, administration d’immeuble”

[Adresse 2]

[Localité 1]

Tous trois représentés par Maître Laurence PAUL ANDRÉ, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #A0319

Décision du 30 Avril 2026

8ème chambre 2ème section

N° RG 21/13347 – N° Portalis 352J-W-B7F-CVMLD

DÉFENDERESSES

La société MMA IARD Assurances Mutuelles, prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 3]

[Localité 2]

représentée par Maître Hervé REGOLI, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #A0564

La société SCI LES IRIS, prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 4]

[Localité 3]

La société [Etablissement 1], [Etablissement 1], SARL, prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 5]

[Localité 4]

Toutes deux représentées par Maître Caroline JEANNOT, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #B0594

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Frédéric LEMER GRANADOS, Vice-Président

Lucie AUVERGNON, Vice-Présidente

Julie KHALIL, Vice-Présidente

assistés de Nathalie NGAMI-LIKIBI, Greffière,

DÉBATS

A l’audience du 12 Février 2026 tenue en audience publique devant Lucie AUVERGNON, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

***

Exposé du litige :

L’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 4] est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Au sein de cet immeuble, Mme [J] [I] épouse [L] est propriétaire du lot n° 30, constitué d’un appartement situé au rez-de-chaussée.

Le lot n° 33, constitué d’un appartement situé au 1er étage face gauche, était détenu en nue-propriété par Mme [J] [I] épouse [L] et en usufruit par Mme [Y] [I] jusqu’au [Date décès 1] 2012, date du décès de cette dernière. Depuis lors, le lot n° 33 est détenu en pleine propriété par Mme [J] [I] épouse [L].

Le lot n° 34, constitué d’un appartement situé au 1er étage face droite, était détenu en nue-propriété par M. [V] [D] et en usufruit par Mme [Y] [I] jusqu’au [Date décès 1] 2012, date du décès de cette dernière. Depuis lors, le lot n° 34 est détenu en pleine propriété par M. [V] [D].

L’immeuble est mitoyen avec celui sis [Adresse 5], propriété de la S.C.I. LES IRIS, loué à la S.A.R.L. [Etablissement 1] (ci-après [Etablissement 1]), qui y exploite un hôtel. La compagnie d’assurance MMA assure l’immeuble du [Adresse 5] ainsi que l’exploitation hôtelière.

Depuis 2007, plusieurs dégâts des eaux ont affecté l’immeuble sis [Adresse 1], au droit des chambres des appartements mitoyens de l’hôtel, situés faces à l’escalier droite et gauche, au 1er étage puis au 2ème étage. Des désordres se sont également manifestés au rez-de-chaussée.

Suivant ordonnance de référé prononcée le 6 mars 2012, sur saisine du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 4], de Mme [J] [I] épouse [L] et de Mme [Y] [I], M. [N] [U] a été désigné en qualité d’expert avec pour mission principale de déterminer l’origine des désordres.

M. [U] a déposé son rapport d’expertise le 28 octobre 2016.

Par exploits d’huissiers en date des 22 et 26 octobre 2021, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 4], Mme [J] [I] épouse [L] et M. [V] [D] ont fait assigner la S.C.I. LES IRIS et la S.A.R.L. [Etablissement 1] ([Etablissement 1]) devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins de solliciter à titre principal, au visa des articles 14 et 15 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et des articles 617, 1103, 1241, 1242 et 1244 du code civil, l’indemnisation de leurs préjudices matériels et immatériels. L’affaire a été enregistrée sous le n° de RG 21/13347.

Par exploit d’huissier du 8 août 2022, la SCI les IRIS et la SARL [Etablissement 1] ont assigné en intervention forcée la société MMA IARD. L’affaire, enregistrée sous le n° RG 22/10300, a été jointe à l’affaire enregistrée sous le n° de RG 21/13347, le 17 novembre 2022, par mentions aux dossiers.

Par ordonnance du 25 juillet 2024, le juge de la mise en état a rejeté la fin de non-recevoir tirée de la prescription soulevée par la S.C.I. LES IRIS et la société [Etablissement 1], et soutenue par la société anonyme MMA IARD Assurances Mutuelles, à l’encontre de l’action du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 4], de Mme [J] [I] et de M. [V] [D].

Selon dernières conclusions notifiées par voie électronique le 20 mars 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 4], Mme [J] [I] épouse [L], « tant pour elle-même que venant aux droits de Mme [Y] [I] », et M. [V] [D] demandent au tribunal de :

Vu les articles 14 et 15 de la loi du 10 juillet 1965, l’article 617 du code civil, les articles 1103, 1241, 1242 et 1244 du code civil, vu les pièces produites,

Débouter la S.C.I. LES IRIS, la S.A.R.L. [Etablissement 1]. et les MMA IARD de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions, en ce qu’elles sont dirigées contre les exposants,

Condamner la S.C.I. LES IRIS, la S.A.R.L. [Etablissement 1]. solidairement ou à défaut in solidum à payer les sommes suivantes :

Au titre de la remise en état des appartements sinistrés :

— à Mme [L] (Rdc lot n° 30 et 1er face gauche lot 33) : 2.957,89 € TTC,

— à M. [V] [D] (1er face droite lot n° 34) : 1.403,81 € TTC,

Au titre des préjudices immatériels subis

— à Mme [L] héritière pour 1/3 de Mademoiselle [I] – appartement 1er étage face droite, du chef de Mademoiselle [I] du 1er mai 2009 au 31 mars 2012 :

Loyers : 34.754,06 €,

Charges locatives : 1.885,17 €,

TOM : 397,037,00 €,

Total : 37.037,00 €,

Quote-part de Mademoiselle [I] : 1/3 soit 12.345,66€

— à M. [V] [D] – appartement 1er étage face droite, du [Date décès 1] 2012 au 31 juillet 2015 :

Loyers : 41.551,84 €,

Charges locatives : 2.774,23 €,

TOM : 304,42 €,

Total : 44.749,36 €,

Condamner la S.C.I. LES IRIS et la S.A.R.L. [Etablissement 1]. à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 4], à Mme [L], M. [V] [D] et [K] [D] chacun la somme de 2.500 € chacun au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

Décision du 30 Avril 2026

8ème chambre 2ème section

N° RG 21/13347 – N° Portalis 352J-W-B7F-CVMLD

Condamner la S.C.I. LES IRIS et la S.A.R.L. [Etablissement 1]. aux entiers dépens par application de l’article 699 du code de procédure civile qui comprendront notamment les dépens engagés pour l’instance de référé en désignation d’un expert judiciaire, pour l’expertise judiciaire (les frais exposés par les demandeurs s’élèvent à 12.764 €) ainsi que les dépens de la présente instance et l’exécution de la décision à intervenir.

Selon dernières conclusions notifiées par voie électronique le 14 janvier 2025, la S.C.I. LES IRIS et la société [Etablissement 1] ([Etablissement 1].) demandent au tribunal de :

Vu les dispositions des articles 14 et 15 de la Loi du 10 juillet 1965, le rapport d’expertise de M. [N] [U],

Constater que les travaux réalisés par la S.C.I. LES IRIS ont permis de mettre un terme aux désordres,

Entériner les termes du rapport d’expertise en ce qui concerne le préjudice matériel lié à remise en état des appartements de Mme [L] et M. [D] pour des montants respectifs de 2.957,89 € TTC et 1.403,81 € TTC,

Condamner la Société MMA à garantir la S.C.I. LES IRIS et la société [Etablissement 1] des condamnations qui pourront être prononcées à leur encontre au titre du préjudice matériel,

Fixer les préjudices immatériels aux sommes suivantes :

— appartement de Mme [J] [L] : 9.877,98 €,

— appartement de Mr [D] : 35.779,94 €,

Condamner la société MMA à garantir la S.C.I. LES IRIS et la société [Etablissement 1] des condamnations qui pourront être prononcées à leur encontre au titre du préjudice immatériel,

Rejeter les demandes formulées au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens,

Si par extraordinaire, la juridiction venait à entrer en voie de condamnation, condamner la société MMA à garantir la S.C.I. LES IRIS et la société [Etablissement 1] des condamnations qui pourront être prononcées à leur encontre au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens.

Selon dernières conclusions notifiées par voie électronique le 26 février 2025, la société anonyme MMA IARD Assurances Mutuelles demande au tribunal de :

Donner acte à la SA MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES qu’elle ne conteste pas sa garantie au titre du contrat MMA PRO PME n° 109028148 J souscrit par la SARL [Etablissement 1] en qualité de locataire avec une clause d’assurances pour le compte du propriétaire,

Donner acte que l’avenant dudit contrat prévoit une franchise contractuelle de 200 €,

En conséquence,

Dire et juger que la garantie des MMA au profit de la société RESIDENCE HOTELIERE et de la SCI IRIS s’exercera à hauteur des condamnations prononcées à l’encontre de ces dernières dans les limites proposées par celles-ci et sous déduction de la franchise contractuelle de 200 €,

Condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], Mme [L] et M. [V] [D] aux entiers dépens.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 29 avril 2025 et l’affaire a été fixée à l’audience de plaidoiries du 12 février 2026.

Pour un plus ample exposé des moyens, il est renvoyé aux écritures précitées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire, plaidée à l’audience du 12 avril 2026, a été mise en délibéré au 30 avril 2026.

MOTIFS DE LA DECISION :

1 – Sur les désordres, leur origine, les responsabilités

Madame [J] [I] et Monsieur [V] [D] soulignent que l’expertise judiciaire a retenu que les installations sanitaires de l’immeuble situé [Adresse 5] à [Localité 4] étaient à l’origine des désordres subis. Ils recherchent :

— la responsabilité de la SCI LES IRIS, « propriétaire de l’immeuble [Adresse 5] d’où proviennent les fuites à répétition du fait du défaut d’entretien dudit immeuble, sur le fondement des articles 1241 et 1244 du code civil, et pour ne pas avoir fait diligence pour mettre fin aux désordres » (page 7 des dernières conclusions), en relevant à cet égard que les travaux mettant fin aux désordres subis depuis 2007 ont été réalisés tardivement, puisque la réception des travaux a été signée le 11 septembre 2013, soit un an et demi après l’assignation en référé délivrée le 6 février 2012, et ce, en dépit des lettres recommandées de mises en demeure du syndic des 12 novembre 2007, 19 novembre 2007, 29 juillet 2010,30 aout 2010, 13 décembre 2010, 21 avril 2011, 5 mai 2011 et 16 septembre 2011.

— la responsabilité de la société [Etablissement 1] – [Etablissement 1], « sur le fondement des articles les articles 1241 et 1242 du code civil, locataire et usagère des installations à l’origine des infiltrations, et pour ne pas avoir fait diligence pour mettre fin aux désordres » (page 7 des dernières conclusions).

La S.C.I. LES IRIS et la société [Etablissement 1] ne contestent pas que les désordres ont pour origine la non-conformité des salles d’eau des chambres de l’hôtel ni leur responsabilité mais opposent qu’aucun défaut de diligence ne peut leur être reproché et que, au contraire, leur bonne foi ne peut qu’être constatée, puisque, dès que l’expert judiciaire a identifié l’origine des désordres litigieux, M. [C] [O], gérant de la S.C.I. LES IRIS et de la S.A.R.L. [Etablissement 1], a initié les travaux de remise en état, qui ont été réalisés et payés par la S.C.I. LES IRIS (transmission à l’expert des descriptifs de travaux de la société GL ARCHITECTES et des devis de la société SEB les 26 juillet et 2 août 2012 ; réception sans réserve des travaux le 11 septembre 2013 ; attestation de l’entreprise SEB du 5 mars 2015 certifiant la réalisation des travaux d’étanchéité des chambres conformément aux règles de l’art et validés par le maître d’œuvre ; validation de la suppression de la cause des désordres par l’expert judiciaire).

La société MMA IARD s’associe aux écritures de ses assurées.

Sur la matérialité des désordres

En l’espèce, les demandeurs produisent les procès-verbaux de constat d’huissier suivants, dressés à la demande du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 4] et de Mme [Y] [I] :

— procès-verbal de constat du 7 juillet 2010 (pièce n° 5 des demandeurs), dont il ressort que « la chambre mitoyenne à l’hôtel », située au 1er étage de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 4], présentait des « décollements de peinture à droite et à gauche de la cheminée et sur le trumeau » et des « traces d’infiltrations avec décollements à l’intérieur du placard » ainsi que de forts taux d’humidité, tandis que, la visite de la chambre n° 11 de l’hôtel, mitoyenne, en présence du directeur adjoint de l’hôtel, « M. [R] », montrait qu’une vasque et un receveur de douche étaient installés sur le mur mitoyen et que le sol, « recouvert de linoléum », était « gorgé d’eau » ;

— procès-verbal de constat du 25 août 2010 (pièce n° 6 des demandeurs), dont il ressort que : i) s’agissant de la chambre de l’appartement du 1er étage face droite, la partie gauche du mur était est « très abîmée » (« la peinture neuve est totalement décollée » ; « 100 % d’humidité ») et « imbibée d’eau » ; la « peinture sur la colonne de la cheminée est très détériorée », notamment en sa partie droite où la peinture est « totalement décollée » ; « dans le placard à droite de la cheminée, le mur mitoyen est très abîmé en partie haute où la peinture neuve se décolle fortement » et « l’humidité (est) de 100 % » ; ii) dans l’hôtel, le mur de la chambre mitoyenne est « en très mauvais état » (« décollement très important de la peinture avec jaunissement du plâtre apparent » ; 100 % d’humidité ») et le parquet est « très abîmé » (« déformation importante des lame ; linoléum très jauni à certains endroits »),

— procès-verbal de constat du 27 avril 2011 (pièce n° 7 des demandeurs), dont il ressort que la chambre de l’appartement du 1er étage face droite présente des taux d’humidité importants, en particulier un taux d’humidité de 100 % au niveau du placard, étant précisé que les photographies jointes montrent un mur très abîmé (importants décollements de peinture) ;

— procès-verbal de constat du 22 septembre 2011 (pièce n° 8 des demandeurs), dont il ressort que le mur de la chambre de l’appartement du 1er étage face droite « est en très mauvais état » (« la peinture est presque totalement décollée », « fortement décollée » ou « totalement décollée » selon les endroits ; « le plâtre apparent laisse voir des tâches d’humidité importantes et moisies par endroits » ; taux d’humidité important).

Les infiltrations et la présence d’humidité dans les chambres des lots n° 30, 33 et 34 de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 4] ont été constatées par l’expert judiciaire lors de la première, troisième, quatrième, cinquième réunions d’expertise tenues les 25 mai 2012, 27 juin 2013, 29 janvier 2014 et 19 décembre 2014 (rapport d’expertise judiciaire, pièce n° 8 bis produite en demande, pages 17, 26, 28 et 29).

S’agissant en particulier de la chambre du 1er étage face droite, dont les désordres fondent les demandes formées au titre des dommages immatériels, l’expert judiciaire a constaté :

— lors de la première réunion d’expertise tenue le 25 mai 2012, sur le mur de la chambre mitoyenne avec le [Adresse 5], « de l’humidité sur le conduit, dans le renfoncement de droite et dans la partie droite de la zone située à gauche des conduits » (rapport d’expertise judiciaire, page 17),

— lors de la troisième réunion d’expertise tenue le 27 juin 2013, des « murs piochés de chaque côté des conduits », de « l’humidité plus importante à gauche des conduits, côté [Adresse 6] », qui « avait presque disparue côté droit des conduits » (rapport d’expertise judiciaire, page 26),

— lors de la quatrième réunion d’expertise tenue le 29 janvier 2014, sur le « mur du fond, pioché », une « humidité résiduelle variant de 20 à 22 % dans certaines zones, particulièrement à gauche du conduit de cheminée » (rapport d’expertise judiciaire, page 29),

— lors de la cinquième réunion d’expertise tenue le 19 décembre 2014, une « humidité variant de 20 à 22 % dans certaines zones » ; « en mode détection, une saturation dans certaines zones » ; « en surface, la faible humidité ne devrait pas empêcher la réfection de la peinture de la pièce » (rapport d’expertise judiciaire, page 32).

2-2 Sur l’origine des désordres

Il est constant que les désordres ont pour origine « les installations sanitaires des chambres » de l’immeuble situé [Adresse 5] : « les installations sanitaires des chambres de la résidence étaient défectueuses ; l’étanchéité était inexistante ou insuffisante. D’une manière générale, les installations sanitaires de l’ensemble des chambres de la résidence hôtelière n’étaient pas conformes au règlement sanitaire de la ville de [Localité 5] ; elles sont à l’origine des infiltrations » (rapport d’expertise judiciaire, pièce n° 8 bis produite en demande, conclusions, page 48).

L’expert judiciaire estime que les travaux réalisés à la demande de la SCI LES IRIS (mise en place de nouveaux appareils sanitaires, d’un système d’étanchéité, d’évacuations correspondantes, dans le respect du règlement sanitaire départemental) et réceptionnés le 11 septembre 2013, ont supprimé la cause des désordres (rapport d’expertise judiciaire, conclusions, pages 40 et 48).

2-3 Sur les responsabilités

La S.C.I. LES IRIS et la société [Etablissement 1] contestent l’absence de diligences sans pour autant contester le principe de leur responsabilité in solidum puisqu’elles demandent « d’entériner les termes du rapport d’expertise en ce qui concerne le préjudice matériel » et de « fixer les préjudices immatériels » à des montants déterminés.

De même, leur assureur ne conteste pas le principe de la responsabilité in solidum de ses assurés.

Dans ces conditions, la S.C.I. LES IRIS et la société [Etablissement 1] seront condamnées in solidum à réparer les dommages matériels et immatériels résultant des désordres dénoncés.

2 – Sur les préjudices

2-1 Sur les préjudices matériels

En l’espèce, l’expert judiciaire a retenu les préjudices matériels suivants s’agissant des lots n° 30 et 33 (rapport d’expertise judiciaire, page 48 ; devis produits en demande en pièces n° 11 et 12) :

— pour le lot n° 30 dont Mme [J] [I] est propriétaire, 1.412,80 € HT soit 1.554,08 € TTC,

— pour le lot n° 33 dont Mme [J] [I] est propriétaire, 1.276,19 € HT soit 1.403,81 € TTC.

Ces préjudices ne sont pas contestés.

Il convient de condamner in solidum la S.C.I. LES IRIS et la société [Etablissement 1] à payer à Mme [J] [I] épouse [L] la somme de 2.957,89 € TTC (1.554,08 € + 1.403,81 € TTC €) en réparation du préjudice matériel résultant des désordres subis par les lots n° 30 et 33 de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 4].

S’agissant du lot n° 34 dont M. [V] [D] est propriétaire, l’expert judiciaire a retenu un préjudice à hauteur de 2.344,58 € HT soit 2.579,04 € TTC (rapport d’expertise judiciaire, page 48 ; devis produit en demande en pièce n° 13).

Ces préjudices ne sont pas contestés. Le tribunal ne pouvant statuer ultra petita, il y a lieu de respecter la demande formée par M. [V] [D] à hauteur de 1.403,80 €.

Il convient de condamner in solidum la S.C.I. LES IRIS et la société [Etablissement 1] à payer à M. [V] [D] la somme de 1.403,80 € en réparation du préjudice matériel résultant des désordres subis par le lot n° 34 de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 4].

2-2 Sur les préjudices immatériels

2-2-1 Sur le préjudice immatériel dénoncé par Mme [J] [I] épouse [L]

En l’espèce, s’agissant en premier lieu du préjudice immatériel sollicité par Mme [J] [I] épouse [L] en qualité d'« héritière pour 1/3 de Mademoiselle [Y] [I] » au titre de la perte locative (loyers, charges locatives, taxe ordures ménagères) relative à « l’appartement du 1er étage face droite », soit du lot n° 34, dénoncé du 1er mai 2009 au 31 mars 2012, le tribunal relève que :

— Mme [J] [I] épouse [L] ne justifie par aucune pièce de sa qualité d’ « héritière pour 1/3 de Mademoiselle [Y] [I] » s’agissant du lot n° 34,

— il est constant que, jusqu’au décès de Mme [Y] [I], la propriété du lot n° 34 était démembrée entre cette dernière (usufruit) et M. [V] [D] (nu-propriétaire), et que ce dernier a depuis lors acquis la pleine propriété du lot (attestation du syndic en date du 2 juin 2011, pièce n° 1 bis des demandeurs, non contestée en défense).

Néanmoins, les défendeurs ne contestent pas la qualité à agir de Mme [J] [I] épouse [L], s’agissant de cette demande. Ils demandent de « fixer » le préjudice immatériel de Mme [J] [I] épouse [L] au montant de 9.877,98 € (voir, notamment, le dispositif des dernières conclusions des S.C.I. LES IRIS et la société [Etablissement 1], auquel s’associe la société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES).

Les S.C.I. LES IRIS et la société [Etablissement 1] exposent devoir la somme de 9.877,98 € à Mme [J] [I] épouse [L] au titre du préjudice immatériel subi du 1er mai 2009 au 31 mars 2012. Le tribunal ne peut statuer infra petita de sorte que le quantum des condamnations doit être fixé à hauteur des sommes dont les défendeurs s’estiment redevables (ex. : Cour d’appel de Rennes, 4ème chambre, 2 juillet 2020, n° 18/00538).

Dans ces conditions, il convient de :

— condamner in solidum la S.C.I. LES IRIS et la société [Etablissement 1] à payer à Mme [J] [I] épouse [L] la somme de 9.877,98 € au titre du préjudice immatériel subi du 1er mai 2009 au 31 mars 2012,

— débouter Mme [J] [I] épouse [L] du surplus de sa demande formée au titre du préjudice immatériel.

2-2-2 Sur le préjudice immatériel dénoncé par M. [V] [D]

M. [V] [D] soutient que l’appartement du 1er étage droite, d’une superficie de 43 m² environ, « n’est plus loué » depuis le 4 mai « ainsi qu’en atteste la lettre de congé et le compte des anciens locataires M. et Mme [Q] ».

Il conteste l’évaluation de son préjudice réalisée par l’expert, en estimant que, si le dernier loyer payé par leur locataire était de 708,20 € outre 62 € au titre des charges, il convient de prendre pour référence le loyer convenu pour la location de l’appartement du 1er étage face gauche à compter du 1er novembre 2008, soit 980 € auquel doivent être appliqués les indices de révision des loyers (I.R.L.), soit un montant total de 41.551,84 €, décomposé comme suit :

— avril 2012 = 1.009,54 €

— Du [Date décès 1] 2012 au 31 mars 2013 : nouveau loyer = 1.009,54 € x (IRL 3ème Trim 2012 / IRL 3ème Trim 2011 = 123,55/120,95), soit 1.009,54 € x 12 = 12.374,88 €

— Du 1er mai 2013 au 31 mai 2014 : nouveau loyer = 1.031,24 € x (IRL 3ème Trim. 2013 / IRL 3ème Trim. 2012 = 124,66/123,55), soit 1.040,50 € x 13 = 13.526,50 €

— Du 01/05/2014 au 31/07/2015 : nouveau loyer = 1 040.50 x (IRL 3e T14/IRL 3e T13 – 125.24/124.66), soit 1 045.39 x12 = 12.544,68 €

— Du 01/05/2015 au 31/07/2015 : nouveau loyer = 1 045.39 x (IRL 3e T15/IRL 3e T14 –125.26/125.24), soit1 045.56 x 3 = 3.136.67 €.

Il inclut également dans sa demande une somme supplémentaire de 2.774,23 € au titre des charges locatives récupérables en produisant le relevé de charges des exercices 2009 à 2012, calculée ainsi :

— année 2012 : entretien général – 19.418,44 € x 4156/100000 = 807,03 € x ¾ = 605,27 €,

— année 2013 : entretien général 17499.67 x 4156/100000 = 727,29 €,

— année 2014 : entretien général 17499.67 x 4156/100000 = 733,38x5/12 = 305,58 €,

— année 2015 : entretien général 17 092.58 x 4156/100000 = 710,37 €.

Il demande également une somme de 304,42 € au titre de la taxe d’ordures ménagères, calculée ainsi :

— année 2012 : 255 € x 4156/41761 = 138,52 € x ¾ 103,89 €,

— année 2013 : 260 € x 4156/41761 = 141,23 €,

— année 2014 : 262 € x 4156/41761 = 142,32 € x 5/12 59,30 €,

— année 2015 : 264,00 x 4156/7651 = 143.40 /12 x 3 mois = 35,85 €.

La S.C.I. LES IRIS et la société [Etablissement 1] ([Etablissement 1].) estiment que la « perte locative » (dernières conclusions, page 5) doit être appréciée conformément à la méthode d’évaluation de l’expert judiciaire, sur la base du dernier loyer perçu de 770 € charges comprises et non par référence à un loyer hypothétique, par application de la demande de M. [D] d’un coefficient de 0,787 résultant du calcul de l’augmentation du loyer entre avril 2009 et le 2ème trimestre 2014 soit :

— loyers : 41.551,84 € x 0,787 = 32.701,29 €,

— charges locatives : 2.774,23 €,

— TOM : 304,42 €,

> pour un montant total de 35.779,94 €.

La société anonyme MMA IARD Assurances Mutuelles s’associe aux moyens de ses assurés.

***

Il est constant que le juge doit évaluer le préjudice dont il constate l’existence. Les juges du fond apprécient souverainement le montant du préjudice dont ils justifient de l’existence par l’évaluation qu’ils en font, sans être tenus d’en préciser les divers éléments (Ass. plén., 26 mars 1999, n° 95-20.640, Bull n° 3 ; Ch. Mixte, 6 septembre 2002, n 98-22.981, Bull n° 3).

Ils choisissent la méthode et le mode de calcul qui leur paraissent les mieux appropriés (ex. : Civ. 3ème, 16 septembre 2015, n° 14-21.920, 10 octobre 2019, n° 18-19.855) et ne sont pas tenus de préciser les éléments qui ont servi à leur évaluation (ex. : Com. 5 juillet 2017, n° 16-12.836)

En l’espèce, il est constant que l’appartement du 1er étage face droite, soit le lot n° 34, n’a pas été loué entre le 4 mai 2009 et le 18 septembre 2015.

Si M. [D] ne produit pas la lettre de congé des locataires, le fait que ces derniers ont donné congé en raison des infiltrations affectant le mur de la chambre de l’appartement et, par voie de conséquence, l’existence d’une « perte locative » et non d’une simple perte de chance de relouer, ne sont pas contestés par les défendeurs.

Si l’expert judiciaire a précisé, dans sa note n° 9 du 23 décembre 2014, que les travaux de remise en état des lots du rez-de-chaussée et du premier étage porte droite (soit le lot n° 34) pouvaient être engagés (rapport d’expertise judiciaire, page 35), les défendeurs ne contestent pas la période du préjudice de perte locative dénoncé, s’agissant de M. [D], du [Date décès 1] 2012 au 31 juillet 2015.

Il y a lieu de relever que la seule contestation des défendeurs a trait à la détermination de la base du loyer de référence. Les défendeurs ne contestent pas l’absence d’application d’un coefficient évalué eu égard à l’ampleur des désordres précédemment constatés.

Dès lors que M. [D] se prévaut d’une perte locative, c’est à juste titre que :

— les défendeurs lui opposent l’impossibilité de calculer ladite perte locative eu égard au loyer d’un autre appartement de l’immeuble,

— l’expert a sollicité de sa part, au cours de l’expertise, une évaluation du préjudice ayant pour base le loyer des précédents locataires, avec application des IRL successifs (rapport d’expertise judiciaire, page 43).

Or, M. [D] a proposé cette évaluation dans son dire du 12 septembre 2016 (pièce n° 21 en demande, pages 4 et 5, « 1ère solution basée sur le dernier loyer à hauteur de 708,20 € »), le tribunal relevant néanmoins que le calcul alors proposé prend pour base, en avril 2012, le dernier loyer des locataires de 708,20 €, non revalorisé entre 2009 et 2012. Selon cette méthode d’évaluation, la perte de chance était évaluée par M. [D] à un montant total de 29.148,47 €. Le tribunal relève que, selon cette méthode d’évaluation et en tenant compte de la revalorisation du loyer entre 2009 et 2012 (dont les indices sont rappelés dans le dire précité du 12 septembre 2016), la perte locative serait de 29.939,50 €.

Or, la société S.C.I LES IRIS et la société [Etablissement 1] exposent devoir la somme de 32.701,29 € à M. [D] au titre des pertes locatives subies du [Date décès 1] 2012 au 31 juillet 2015. Elles se fondent sur la méthode d’évaluation proposée par l’expert judiciaire consistant à appliquer à la demande globale de M. [D] (soit, aux termes de ses dernières conclusions, 41.551,84 €) un coefficient de 0,787 résultant du calcul de l’augmentation du loyer, charges comprises, entre avril 2009 et le 2ème trimestre 2014, sur la seule base de la division de l’IRL du 2ème trimestre 2014 par l’IRL du 2ème trimestre 2009, tout en retenant en sus une somme au titre des charges récupérables (rapport d’expertise judiciaire, page 43).

Le tribunal ne pouvant statuer infra petita, il doit retenir une perte locative de 32.701,29 €.

Par ailleurs, la S.C.I. LES IRIS et la société [Etablissement 1] exposent devoir les sommes de 2.774,23 € au titre des charges locatives et de 304,42 € au titre de la taxe d’ordures ménagères. Le tribunal ne peut statuer infra petita et doit donc retenir ces postes de préjudices.

Dans ces conditions, la société S.C.I. LES IRIS et la société [Etablissement 1] seront condamnées in solidum à payer à M. [V] [D] la somme totale de 35.779,94 € au titre du préjudice immatériel subi du [Date décès 1] 2012 au 31 juillet 2015.

Décision du 30 Avril 2026

8ème chambre 2ème section

N° RG 21/13347 – N° Portalis 352J-W-B7F-CVMLD

M. [V] [D] sera débouté du surplus de sa demande formée au titre du préjudice immatériel.

2-2-3 Sur les autres demandes

En pages 13 et 14 de leurs dernières conclusions, Mme [J] [I] et M. [V] [D] demandent au tribunal d’ordonner que les intérêts courent à compter du 26 février 2012, date de la signification de l’assignation en référé, et d’ordonner la capitalisation des intérêts. Le tribunal ne pourra statuer sur ces demandes, en application des dispositions de l’article 768 du code de procédure civile, dès lors qu’elles ne sont pas énoncées au dispositif desdites conclusions.

3 – Sur le recours en garantie formé par la S.C.I. LES IRIS et la société [Etablissement 1] à l’encontre de la société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES

En l’espèce, la société anonyme MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES ne conteste pas sa garantie au titre du contrat MMA PRO PME n° 109028148 J souscrit par la SARL [Etablissement 1] en qualité de locataire avec une clause d’assurance pour le compte du propriétaire. Elle oppose uniquement la franchise contractuelle d’un montant de 200 € (pièces n° 1 à 5 de la société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES), dont l’application n’est pas contestée par ses assurées.

Dans ces conditions, il convient de condamner la société anonyme MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES à garantir et à relever indemne la S.C.I. LES IRIS et la société [Etablissement 1] ([Etablissement 1]) de toute condamnation prononcée à leur encontre, en principal, intérêts, frais et accessoires, en ce compris les dépens (comprenant les frais de l’expertise judiciaire ainsi que les dépens afférents à la procédure de référé-expertise) et les frais irrépétibles, dans les limites de franchises (200 euros) du contrat souscrit.

4 – Sur les demandes accessoires

La S.C.I. LES IRIS et la société [Etablissement 1] ([Etablissement 1]), qui succombent, seront condamnées in solidum aux entiers dépens, comprenant les frais de l’expertise judiciaire ainsi que les dépens afférents à la procédure de référé-expertise, ayant préparé la présente instance dont le tribunal est saisi (ex. : Civ. 3ème, 17 mars 2004, n° 00-22.522).

Tenues aux dépens, elles seront condamnées à payer à Mme [J] [I] et M. [V] [D] la somme globale de 3.000,00 € au titre des frais irrépétibles.

L’équité commande de débouter le syndicat des copropriétaires de l’intégralité de sa demande formée au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ailleurs, « M. [K] [D] » n’est pas partie à la présente instance, de sorte que la demande formée en son nom au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile n’est pas recevable.

Par voie de conséquence, la société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES sera déboutée de sa demande formée au titre des dépens.

Aucun élément ne justifie en l’espèce que l’exécutoire provisoire, qui est compatible avec la nature de la présente affaire, soit écartée, conformément à l’article 514-1 du code de procédure civile.

Les parties seront déboutées de leurs autres demandes plus amples ou contraires.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

Condamne in solidum la S.C.I. LES IRIS et la société [Etablissement 1] ([Etablissement 1]) à payer à Mme [J] [I] épouse [L] la somme de 2.957,89 € TTC en réparation du préjudice matériel résultant des désordres subis par les lots n° 30 et 33 de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 4],

Condamne in solidum la S.C.I. LES IRIS et la société [Etablissement 1] ([Etablissement 1].) à payer à M. [V] [D] la somme de 1.403,80 € TTC en réparation du préjudice matériel résultant des désordres subis par le lot n° 34 de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 4],

Condamne in solidum la S.C.I. LES IRIS et la société [Etablissement 1] ([Etablissement 1].) à payer à Mme [J] [I] épouse [L] la somme de 9.877,98 € au titre du préjudice immatériel subi du 1er mai 2009 au 31 mars 2012,

Déboute Mme [J] [I] épouse [L] du surplus de sa demande formée au titre du préjudice immatériel,

Condamne in solidum la S.C.I. LES IRIS et la société [Etablissement 1] ([Etablissement 1].) payer à M. [V] [D] la somme de 35.779,94 € au titre du préjudice immatériel subi du [Date décès 1] 2012 au 31 juillet 2015,

Déboute M. [V] [D] du surplus de sa demande formée au titre du préjudice immatériel,

Condamne la société anonyme MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES à garantir et à relever indemne la S.C.I. LES IRIS et la société [Etablissement 1] ([Etablissement 1]) de toute condamnation prononcée à leur encontre dans le cadre du présent jugement, en principal, intérêts, frais et accessoires, en ce compris les dépens (comprenant les frais de l’expertise judiciaire ainsi que les dépens afférents à la procédure de référé-expertise) et les frais irrépétibles, dans les limites de franchises (200 euros) du contrat souscrit,

Condamne in solidum la S.C.I. LES IRIS et la société [Etablissement 1] ([Etablissement 1]) aux entiers dépens, comprenant les frais de l’expertise judiciaire ainsi que les dépens afférents à la procédure de référé-expertise,

Condamne la S.C.I. LES IRIS et la société [Etablissement 1] ([Etablissement 1].) à payer à Mme [J] [I] et M. [V] [D] la somme globale de 3.000,00 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute Mme [J] [I] et M. [V] [D] du surplus de leur demande formée au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 4] de l’intégralité de sa demande formée au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Déclare irrecevable la demande formée au nom de « M. [K] [D] », non partie à l’instance, au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute la société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES de sa demande formée au titre des dépens,

Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire, de droit, du présent jugement,

Déboute les parties de leurs autres demandes plus amples ou contraires.

Fait et jugé à Paris le 30 Avril 2026

La Greffière Le Président