TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CHARTRES

N° RG 24/00098 – N° Portalis DBXV-W-B7I-GGSV

Minute : 24/ JCP

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Maître BAHOUGNE, avocat au barreau de PARIS

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :

[H] [N],

[W] [S]

SPNLR

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Juge des Contentieux de la Protection

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

contradictoire

DU 21 Mai 2024

DEMANDEUR :

Société [Localité 3] PERCHE HABITAT,

dont le siège social est sis [Adresse 2]

agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège

représentée par Maître Olivier BAHOUGNE, avocat au barreau de PARIS

D’une part,

DÉFENDEUR :

Madame [H] [N],

Monsieur [W] [S],

demeurant tous deux [Adresse 1]

comparants;

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : François RABY, statuant en matière de référé assisté de Gaëlle LABAUDRE, Magistrat à titre temporaire stagiaire

Greffier: Séverine FONTAINE en présence d'[B] [C], greffier stagiaire

DÉBATS :

L’affaire a été plaidée à l’audience publique du 09 Avril 2024 et mise en délibéré au 21 Mai 2024 date à laquelle la présente décision est rendue par mise à disposition au greffe.

* * *

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous-seing privé en date du 19 novembre 2021 et prenant effet à compter du 22 novembre 2021, l’établissement [Localité 3] PERCHE HABITAT a donné à bail à Madame [H] [N] et Monsieur [W] [S] un logement situé au [Adresse 1] à [Localité 3], pour un loyer mensuel de 387,20 euros hors charges locatives.

Les échéances de loyer n’étant pas régulièrement payées, un commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré le 06 septembre 2023 aux fins d’obtenir le paiement de la somme de 4 080,67 euros en principal.

Par exploit d’huissier signifié en l’étude le 07 février 2024, l’établissement [Localité 3] PERCHE HABITAT a fait assigner Madame [H] [N] et Monsieur [W] [S] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de CHARTRES, statuant en référé, aux fins de voir :

— constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire en raison des loyers impayés ;

— ordonner l’expulsion de Madame [H] [N] et Monsieur [W] [S] ainsi que tous occupants de leur chef avec assistance de la force publique et d’un serrurier ;

— condamner solidairement Madame [H] [N] et Monsieur [W] [S] au paiement des sommes suivantes :

* 5 285,48 euros à titre provisionnel représentant les loyers et les charges impayés suivant extrait de comptes en date du 30 janvier 2024,

* le montant à titre provisionnel des loyers et charges impayés du jour du commandement de payer au jour du jugement à intervenir, avec intérêts,

* une indemnité d’occupation mensuelle fixée provisoirement au montant actuel du loyer et des charges jusqu’à la libération effective des lieux, avec indexation comme le loyer et avec intérêts de droit,

* la somme de 500 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

* les dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer déjà signifié, de l’assignation, et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur les biens et valeurs mobilières.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture d’Eure-et-Loir le 08 février 2024.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 09 avril 2024.

A l’audience, l’établissement [Localité 3] PERCHE HABITAT, représenté par son avocat, indique maintenir les demandes de son assignation et actualise sa créance à la somme de 5 638,07 euros, échéance du mois de mars 2024 incluse. Il précise ne pas s’opposer à l’octroi d’éventuels délais.

Madame [H] [N] et Monsieur [W] [S], régulièrement cités en l’étude, ont comparu. Ils indiquent qu’une demande de FSL est en cours et exposent qu’ils ne perçoivent plus la CAF compte tenu d’une dette qui a dû être remboursée. Madame [H] [N] indique travailler en Île-de-France et précise être en arrêt maladie depuis août 2023 jusqu’au 1er avril 2024. Elle expose percevoir environ 900 euros par mois à ce titre. Monsieur [W] [S] indique quant à lui percevoir 700 euros par mois de pôle emploi. Ils précisent avoir réalisé 2 versements et indiquent avoir 2 enfants à charge. Ils sollicitent la suspension des effets de la clause résolutoire ainsi que des délais et proposent de régler la somme de 50 euros par mois en supplément du loyer et des charges.

Un rapport social a été établi et reçu par le tribunal.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 21 mai 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En vertu des dispositions de l’article 834 du code de procédure civile, « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ».

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, "le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ".

Sur la recevabilité

Une copie de l’assignation a été dénoncée à la préfecture d’Eure-et-Loir le 08 février 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux nouvelles dispositions de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989.

Il est par ailleurs justifié de la saisine de la CCAPEX le 07 septembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation signifiée le 07 février 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur la résiliation du bail

À titre préalable, il sera relevé que, si le commandement de payer du 06 septembre 2023 a été délivré postérieurement à l’entrée en vigueur de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, qui est d’application immédiate, cet acte vise aussi bien les nouvelles dispositions de l’article 24 de la Loi du 06 juillet 1989 que les dispositions de l’article 24 de la Loi du 06 juillet 1989 dans leur rédaction antérieure, notamment s’agissant du délai laissé aux locataires pour leur permettre de régler la dette visée au commandement. Il sera donc fait application des dispositions de la Loi du 06 juillet 1989 dans leur rédaction antérieure à l’entrée en vigueur de la Loi n°2023-668 du 27 juillet 2023.

Le commandement de payer délivré le 06 septembre 2023 reproduisait la clause résolutoire insérée au bail et les dispositions exigées à l’article 24 de la loi du 6 Juillet 1989.

Madame [H] [N] et Monsieur [W] [S] n’ayant pas réglé la dette dans les deux mois du commandement, le bail s’est trouvé résilié de plein droit à compter du 07 novembre 2023.

Par ailleurs, l’article 24 de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, permet au juge même d’office d’accorder des délais de paiement dans la limite de trois années « à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience ».

Les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant ce délai.

En l’espèce, compte tenu de l’apurement possible de la dette par les débiteurs qui ont repris le paiement du loyer courant avant la date de l’audience, et compte-tenu de l’accord du bailleur, il convient de suspendre les effets de la clause résolutoire sous réserve du respect des délais de paiement accordés en application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, selon les modalités fixées au dispositif.

En cas de non-paiement des mensualités ou du loyer courant, la résiliation reprendra ses effets et en l’absence de départ volontaire, il pourra être procédé à l’expulsion de Madame [H] [N] et Monsieur [W] [S], et de tout occupant de leur chef, avec assistance de la force publique le cas échéant.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de non-respect par Madame [H] [N] et Monsieur [W] [S] des délais qui leur ont été accordés ci-dessus, il convient de fixer à titre provisionnel le montant de l’indemnité d’occupation qui sera due à compter du 07 novembre 2023 jusqu’au départ effectif des lieux par remise des clés ou procès-verbal d’expulsion au montant du loyer indexé et des charges revalorisées qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi et de condamner solidairement Madame [H] [N] et Monsieur [W] [S] au paiement de celle-ci, étant précisé que la solidarité a été expréssement prévue dans l’article du contrat de bail intitulé « Clause de solidarité ».

Sur la demande en paiement de l’arriéré

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.

En l’espèce, il ressort du commandement, de l’assignation et du décompte fourni que Madame [H] [N] et Monsieur [W] [S] restent devoir une somme de 5 638,07 euros au titre de l’arriéré de loyers et charges dus selon décompte arrêté au 31 mars 2024, échéance de mars 2024 incluse.

Il est à nouveau précisé que la solidarité résulte des stipulations du contrat de bail souscrit par Madame [H] [N] et Monsieur [W] [S] et notamment de l’article intitulé « Clause de solidarité ».

Il convient en conséquence de condamner solidairement Madame [H] [N] et Monsieur [W] [S] au paiement de cette somme à titre provisionnel, sous réserve des loyers ou indemnités d’occupation échus depuis cette date et éventuellement impayés, avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.

Cette dette sera apurée par mensualités de 50,00 euros selon modalités au dispositif.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

Madame [H] [N] et Monsieur [W] [S], parties perdantes, devront supporter les dépens de la présente procédure qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à condamnation.

Compte tenu de l’équité et de la situation économique des parties, il convient de laisser à la charge de la société [Localité 3] PERCHE HABITAT les frais irrépétibles de la procédure et de rejeter la demande formée à ce titre.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes des dispositions des article 514 et 514-1 du Code de procédure civile, applicables au présent litige, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des contentieux de la protection, statuant par ordonnance de référé contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

AU PRINCIPAL, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent vu l’urgence et l’absence de contestations sérieuses :

DECLARONS l’établissement [Localité 3] PERCHE HABITAT recevable en son action ;

CONSTATONS la résiliation du bail conclu entre l’établissement [Localité 3] PERCHE HABITAT, Madame [H] [N] et Monsieur [W] [S] à compter du 07 novembre 2023 et portant sur les lieux situés au [Adresse 1] à [Localité 3] ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur Madame [H] [N] et Monsieur [W] [S] à payer à l’établissement [Localité 3] PERCHE HABITAT, la somme provisionnelle de cinq mille six cent trente-huit euros et sept centimes (5 638,07 euros) au titre de l’arriéré de loyers et charges dus au 31 mars 2024, échéance du mois de mars 2024 incluse, outre les loyers ou indemnités d’occupation dus postérieurement le cas échéant, avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

AUTORISONS Madame [H] [N] et Monsieur [W] [S] à s’acquitter de leur dette par 35 mensualités de cinquante euros (50,00 euros), payables en plus du loyer courant et des charges, au plus tard le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance, la 36ème mensualité correspondant au solde de la dette en principal, intérêts et frais ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire durant le cours des délais accordés ;

DISONS qu’en cas de respect par Madame [H] [N] et Monsieur [W] [S] des délais accordés et du paiement des loyers courants, la résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’à défaut d’un seul versement à son échéance de la mensualité, du loyer courant ou des charges la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible et la résiliation reprendra tous ses effets ;

DISONS que l’établissement [Localité 3] PERCHE HABITAT pourra alors faire procéder à l’expulsion de Madame [H] [N] et Monsieur [W] [S], ainsi que de tous occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique le cas échéant, sous réserve des dispositions de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELONS en ce cas que le sort des meubles sera régi par les dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS en ce cas solidairement Madame [H] [N] et Monsieur [W] [S] à payer à l’établissement [Localité 3] PERCHE HABITAT, à titre de provision, une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer indexé et des charges revalorisées qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi et ce, à compter du 07 novembre 2023 jusqu’au départ effectif des lieux matérialisé par la remise des clés ou un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

RAPPELONS que les paiements intervenus postérieurement à l’assignation viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées ;

REJETONS l’établissement [Localité 3] PERCHE HABITAT de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS in solidum Madame [H] [N] et Monsieur [W] [S] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

RAPPELONS que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit ;

DISONS qu’une copie de la présente décision sera transmise par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département.

Ainsi ordonnée et prononcée le 21 Mai 2024.

LE GREFFIERLE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Séverine FONTAINEFrançois RABY