TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le :

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1/1/2 resp profess du drt

N° RG 22/03019 – N° Portalis 352J-W-B7G-CWGEJ

N° MINUTE :

Assignation du :

25 Février 2022

JUGEMENT

rendu le 25 Mars 2026

DEMANDERESSE

S.A.S., [1], prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié en cette qualité audit siège,

[Adresse 1],

[Localité 1]

Représentée par Maître Véronique BOLLANI de la SCP FH AVOCATS & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #P0255

DÉFENDERESSES

S.A.R.L., [2], ès qualité de mandataire judiciaire de la société, [3], Notaires, prise en la personne de son représentant légal, Maître, [Q], [S], domicilié en cette qualité audit siège,

[Adresse 2],

[Localité 2]

Défaillante

S.A., [4], représentée par son Président,

[Adresse 3],

[Localité 1]

Représentée par M^e Joëlle BENAYOUN ORLIANGE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #A0665

S.A.R.L., [5], ès qualité d’administrateur de la société, [3], Notaires, prise en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège,

[Adresse 4],

[Localité 1]

Défaillante

S.A.S., [3], Notaires, prise en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège,

[Adresse 5],

[Localité 3]

Représentée par Maître Elsa RODRIGUES du cabinet LERINS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #P0490

PARTIE INTERVENANTE

Société, [6] prise en la personne de son représentant légal en exercice et en sa qualité d’assureur “responsabilité civile professionelle” de la SAS, [3], Notaires,

[Adresse 6],

[Localité 4]

Représentée par Maître Thibault LENTINI de l’AARPI ARENAIRE AVOCATS, avocats postulant au barreau de PARIS, vestiaire #G0252 et par la SCP COLLET – de ROCQUIGNY – CHANTELOT – BRODIEZ – GOURDOU & ASSOCIES, avocats plaidant au barreau de CLERMONT-FERRAND,, [Adresse 7]

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Marjolaine GUIBERT, Vice-présidente

Présidente de formation,

Madame Hélène SAPÈDE, Vice-présidente

Madame Valérie MESSAS, Vice-présidente

Assesseurs,

assistées de Madame Marion CHARRIER, Greffier

DÉBATS

A l’audience du 28 Janvier 2026, tenue en audience publique, devant Madame Hélène SAPÈDE, magistrat rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties en a rendu compte au tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

Madame Valérie MESSAS a fait un rapport de l’affaire.

Décision du 25 Mars 2026

1/1/2 resp profess du drt

N° RG 22/03019 – N° Portalis 352J-W-B7G-CWGEJ

JUGEMENT

Prononcé par mise à disposition

Réputé Contradictoire

en premier ressort

La société, [1] (ci-après ", [7] "), représentée par son président M., [H], [B], exerce l’activité d’agence immobilière.

En cette qualité, elle a présenté, courant octobre 2020, à la société, [4] (ci-après ", [8] ") un immeuble situé, [Adresse 8], propriété de la société, [9]. La visite a eu lieu en présence de M., [N] intervenant en qualité de négociateur au sein de l’office notarial, [3] (ci-après " l’office notarial, [10] ") mandaté par le vendeur pour lui présenter de potentiels acquéreurs.

Le 21 octobre 2020, l’agence immobilière, [7] a adressé à M., [N] la lettre d’intérêt de la société, [8], qu’elle avait elle-même reçue le même jour, stipulant notamment :

— un achat à un prix net vendeur de 16.000.000 euros hors frais d’agence, droits de mutation et frais notariés ;

— des frais d’agence " ,([1]) " à la charge de l’acheteur.

Le même jour, la même agence a transmis à M., [N] une seconde lettre d’intérêt modifié, stipulant notamment :

— un montant net vendeur à 15.000.000 euros hors frais d’agence, droits de mutation et frais notariés ;

— des frais d’agence " ,([1]) " et de mutations à la charge de l’acheteur.

Le 22 octobre 2020, M., [N] a accusé réception de cette dernière offre et a répondu à l’agence immobilière, qu’à la suite de l’entretien qu’il avait eu avec l’avocat du vendeur, il devait être procédé à diverses modifications, et notamment :

— " Adresser l’offre à la SAS, [9], [Adresse 8] représenté Par, [V], [M] en qualité de président » ;

— " Enlever, [1] de l’offre et reformuler de la façon suivante 15.640.000 euros Net Vendeur et 360.000 euros TTC d’honoraires pour la SAS, [11] ".

Le 22 octobre 2020, la société, [8] a transmis une troisième offre directement adressée à la clinique, [12] et à son conseil dans les termes essentiels suivants :

— prix net vendeur au montant de 15.500.00 euros ;

— prise en charge de frais divers (honoraires notaire en plus des émoluments, frais de rédaction d’acte, etc) à concurrence de 200.000 euros HT ;

— indemnité d’immobilisation égale à 5% ;

— période d’exclusivité jusqu’au 30 novembre 2020.

Le 23 octobre 2020, l’offre a été acceptée et contresignée.

Le 23 décembre 2020, l’acte authentique a été réitéré, dressé par Me, [U] entre les sociétés, [13], venderesse, et, [14], acheteuse, ledit acte contenant notamment les mentions suivantes au paragraphe « NEGOCIATION » :

«  Les parties reconnaissent que l’Office Notarial, [Adresse 5] à, [Localité 3], dont est titulaire le Notaire soussigné, titulaire d’un mandat de vente que lui a donné le VENDEUR en date du 10 octobre 2020, demeuré annexé aux présentes (annexe n°19) les ont mises en rapport.

En conséquence, en vertu du mandat, il est dû par l’ACQUEREUR à l’office notarial susnommé une rémunération s’élevant à DEUX CENT MILLE EUROS (200.000 euros) HORS TAXES majorée de la taxe sur la valeur ajoutée que l’ACQUEREUR.

Cette rémunération est réglée par la comptabilité de l’office notarial. "

Soutenant découvrir la vente et s’estimant illégitimement évincée, l’agence immobilière, [7] a pris contact avec la société, [8] qui a proposé de la dédommager à hauteur de 50.000 euros et, le 7 janvier 2021, a adressé à la société, [8] une facture, portant pour objet : « Honoraires de Conseils », d’un montant de 50.000 euros HT.

En réponse à l’envoi de cette facture, le 14 janvier 2021, la société, [8] a confirmé à la société, [7] que cette dernière avait en effet été retirée de l’offre d’achat, seul l’office notarial apparaissant être intermédiaire de l’opération, qu’une commission de 240.000 euros TTC avait été versée au notaire en cette qualité sans qu’elle-même ne connaisse la nature des accords conclus entre le notaire et la société, [7], mais que, toutefois, « étant donné la qualité de nos relations et notre historique », elle était prête à honorer la facture de 50.000 euros « à condition que celle-ci vaille solde de tout compte et transaction ».

Le 22 janvier 2021, l’agence immobilière a répondu qu’elle n’avait aucun problème à accepter cette proposition mais qu’elle désirait auparavant obtenir confirmation que la commission payée au titre de ladite vente serait partagée.

Par courriel du 27 janvier 2021, M., [N] s’est étonné auprès de l’agence immobilière que la société, [8] ne lui ait pas versé d’honoraires, cette dernière ayant toujours verbalement déclaré qu’elle faisait son affaire de sa rémunération.

Le 28 janvier 2021, la société, [8] a écrit à l’office notarial pour lui rappeler que l’agence, [7] lui avait maintes fois expliqué que le notaire intermédiaire avait, lui-même, délégué son mandat à l’agence, qu’il aurait, par la suite, refusé de régler toute rémunération une fois la vente conclue, abusant ainsi de sa position de notaire-vendeur, et que la société, [8], qui sollicitait par ailleurs, en vain, la communication de ce sous-mandat de vente, n’était pas liée par ce litige entre professionnels.

Le 23 février 2021, le conseil de la société, [7] a mis en demeure la société, [8] et l’office notarial, [10] d’avoir, en substance, à lui communiquer la convention d’honoraires, le mandat de vente conclu avec le vendeur et de lui régler une indemnité en réparation du préjudice subi par la privation de sa rémunération.

En réponse, le 1er mars 2021, la société, [8] a contesté l’existence de tout mandat les liant, expliqué, qu’au demeurant, elle n’avait participé à aucune transaction immobilière et qu’elle n’était donc redevable d’aucune indemnité.

Le 8 mars 2021, la société, [7] a fait délivrer à l’office notarial une sommation interpellative de communication de pièces.

Par courrier officiel du 16 avril 2021, le conseil du notaire a contesté l’existence de tout sous-mandat, et plus largement, toute responsabilité de sa cliente.

Par lettre officielle du 20 mai 2021, le conseil de la société, [7] a renouvelé les termes de sa mise en demeure.

***

C’est dans ce contexte que par actes des 25 et 28 février 2022, la SAS, [1] a assigné devant ce tribunal en responsabilité la SA, [4] et la SAS, [3].

Par exploits des 16 et 17 octobre 2023, elle a également assigné en intervention forcée les organes de la procédure collective représentant l’office notarial en redressement judiciaire par jugement du tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand rendu le 7 juillet 2023, soit l’EURL, [2] et la SARL, [5], en leur qualité respective de mandataire judiciaire et d’administrateur judiciaire avec mission d’assistance complète.

Par acte du 5 juillet 2024, elle a enfin assigné la compagnie, [6] (ci-après ", [15] ") en sa qualité d’assureur de responsabilité civile du notaire.

Toutes ces affaires ont été jointes.

Par ordonnance rendue sur incident le 5 janvier 2023, le juge de la mise en état a rejeté les fins de non-recevoir tirées du défaut d’intérêt à agir soulevées par la société, [8] et l’office notarial ainsi que la demande de communication de pièces formulée par la demanderesse.

L’ordonnance de clôture a été rendue par le juge de la mise en état le 13 février 2025.

***

Par conclusions notifiées le 19 mars 2024, la société, [7] demande au tribunal de :

— condamner in solidum la société, [8] et l’office notarial, [10] à lui verser 150.000 euros en réparation du préjudice subi ;

Subsidiairement,

— condamner la société, [8] à lui verser 50.000 euros en réparation du préjudice subi ;

— condamner l’office notarial, [10] à lui verser 100.000 euros en réparation du préjudice subi ;

En tout état de cause,

— déclarer le jugement opposable aux organes de la procédure collective de l’office notarial, [10] ;

— fixer au passif de l’office notarial, [10] les condamnations à venir ;

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire ;

— condamner in solidum la société, [8] et l’office notarial, [10] à lui verser 12.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

La société, [7] expose que la société, [8] et l’office notarial ont engagé leur responsabilité sur le fondement de l’article 1240 du code civil.

S’agissant de la société, [8], elle lui reproche :

— d’avoir méprisé sa mission d’entremise alors que c’est elle qui est à l’origine de sa mise en relation avec le mandataire du vendeur et qu’il est totalement fallacieux de prétendre qu’elle se serait présentée comme agissant dans le cadre d’un sous-mandat pour le compte du vendeur ;

— d’être de mauvaise foi en soutenant que l’opération immobilière n’a pas été menée à terme aux motifs que la société, [8] a été substituée par la société, [14], celle-ci relevant du même groupe, et en se dédouanant de toute responsabilité aux motifs d’un prétendu sous-mandat qui engageait l’office notarial.

S’agissant de l’office notarial, [10], elle lui reproche :

— de l’avoir écarté des négociations en ne l’informant pas de la réception de la troisième offre alors qu’elle connaissait sa mission d’entremise et savait que des honoraires lui étaient dus à ce titre ;

— de ne pas avoir formalisé son intervention au sein de l’acte authentique en sa qualité de rédacteur de l’acte la privant ainsi de son droit à rémunération.

En réponse aux arguments de l’office notarial, [10], elle réplique que le fait que l’avocat du vendeur ait demandé à ce qu’elle n’apparaisse plus dans l’acte ne peut suffire à écarter sa responsabilité ; que les honoraires de négociation notariale sont librement fixées par les parties et peuvent être parfaitement partagés et enfin, qu’elle a régulièrement transmis à la société, [8] les instructions du mandataire du vendeur visant à ne plus mentionner son intervention dans l’unique but de voir la vente se réaliser, et en aucun cas, pour accepter de se voir priver de toute rémunération.

Sur le préjudice, elle évalue son dommage au montant de la rémunération qui aurait dû lui être alloué conformément aux prévisions de ses missions précédentes, soit 2,5% HT sur le prix de la vente, ou au minima au montant perçu par l’office notarial, [10]. Elle y applique un aléa de perte de chance et demande donc la condamnation in solidum des sociétés, [8] et, [10] à lui payer la somme de 150.000 euros.

Subsidiairement, elle sollicite la condamnation d’une part de la société, [8] à lui verser une indemnité de 50.000 euros correspondant à ce qu’elle s’était engagée à lui verser et, d’autre part, de l’office notarial, [10] à lui régler une indemnité de 100.000 euros correspondant à la moitié de sa propre rémunération.

Par conclusions notifiées le 7 février 2024, la société, [8] demande au tribunal de :

— débouter la société, [7] de toutes ses demandes ;

Subsidiairement,

— condamner l’office notarial, [10] à la relever et la garantir de toutes condamnations ;

— juger que le jugement à intervenir sera opposable aux organes de la procédure collective de l’office notarial, [10] ;

— fixer au passif de l’office notarial, [10] les condamnations à intervenir qui seront garanties ;

— condamner, à titre principal, la société, [7] à la somme de 20.000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

— condamner tout contestant contraire à la somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens avec droit de recouvrement au profit de M^e Benayoun-Orliange.

La société, [8] réplique que :

— force est de constater qu’aucun mandat de vente n’est produit aux débats malgré les dispositions d’ordre public de la loi Hoguet, pas plus qu’un mandat de recherche ou une convention réglementant la rémunération de l’agence immobilière ;

— elle n’est pas le bénéficiaire final de l’opération conclue ;

— elle a suivi les indications du notaire et de la société, [7] en formalisant sa troisième offre, cette dernière n’ayant à ce moment formulé aucune réserve ;

— elle était convaincue que la société, [7] agissait dans le cadre d’un sous-mandat, c’est pourquoi elle ne s’était pas étonnée de l’absence de signature d’un mandat entre elle et l’agence, la faute reposant sur l’office notarial qui n’a pas réglé les honoraires dus à l’agence, [7] ;

— cette dernière, qui est de parfaite mauvaise foi, lui a toujours soutenu qu’elle disposait d’un sous-mandat consenti par l’office notarial, [10] et modifie le fondement de ses prétentions en fonction de son interlocuteur ;

— sa proposition transactionnelle à hauteur de 50.000 euros, soumise à condition, est caduque ;

— l’office notarial est de mauvaise foi, il lui a imposé d’écarter la société, [7] et d’adresser son offre directement à l’acquéreur, il devra ainsi garantir toutes condamnations.

Par conclusions notifiées le 12 décembre 2023, l’office notarial, [10] demande au tribunal de :

à titre principal,

— débouter la société, [7] de toutes ses demandes formulées à son encontre ;

— débouter la société, [8] de toutes ses demandes formulées à son encontre ;

à titre subsidiaire,

— écarter l’exécution provisoire ;

à titre reconventionnel,

— condamner la société, [7] à lui payer 50.000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

en tout état de cause,

— condamner la société, [7] à lui payer 10.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

L’office notarial expose que :

— les conditions nécessaires à l’engagement de sa responsabilité ne sont pas réunies ;

— l’article R. 444-65 du code de commerce interdit le partage avec un tiers du prix ou du tarif réglementé de leurs prestations ;

— il n’a jamais écarté la société, [7] mais a juste porté à la connaissance de l’acquéreur les demandes de reformulation du vendeur et n’était pas dans la boucle des derniers échanges entre la société, [8] et le vendeur ;

— il n’est pas responsable des honoraires de la société, [7] ;

— il est totalement faux de prétendre qu’il aurait dissimulé à la société, [7] l’offre définitive adressée directement par la société, [8] au vendeur ;

— en sa qualité de rédacteur, il doit poser dans l’acte les conditions de vente telles que convenues entre les parties et aucun élément ne lui a été communiqué s’agissant des honoraires de la société, [7] ;

— prétendre à une collusion frauduleuse n’a pas de sens au regard du déroulé factuel du dossier, étant rappelé que le courriel du 22 octobre 2020 était adressé à la société, [7] ;

— le préjudice de la société, [7] n’est pas établi ;

— la demande de condamnation in solidum n’est pas fondée, l’office notarial, [10] n’ayant commis aucune faute et n’étant lié par aucune obligation identique avec la société, [8] à l’égard de l’agence immobilière ;

— la prétention de la société, [8] visant à garantir ses condamnations n’est pas justifiée et doit être rejetée ;

— la présente action engagée à son encontre est abusive, la société, [7] agissant manifestement de mauvaise foi.

Par conclusions notifiées le 6 novembre 2024,, [15] demande au tribunal de :

— débouter la société, [7] de toutes ses demandes ;

— la condamner au paiement d’une indemnité de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

,

[15] expose que :

— la demanderesse échoue à rapporter la preuve d’un manquement de l’office notarial, [10] sur le fondement des dispositions de l’article 1240 du code civil ;

— qu’en application de l’article R. 444-65 du code de commerce, le notaire ne pouvait procéder à un partage des émoluments perçus au titre de la négociation ;

— le notaire, qui n’en tirerait aucun intérêt, n’est pas responsable des manquements dans la relation contractuelle liant la société, [7] à son mandant, la société, [8].

L’EURL, [2] et la SARL, [5] ès qualités, assignées à personne, n’ont pas constitué avocat.

Il est renvoyé aux conclusions des parties pour un plus ample exposé de leurs moyens et prétentions dans les conditions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIVATION

Sur les demandes de la société, [7] à l’encontre de la société, [8]

Aux termes du 1er alinéa de l’article 1991 du code civil : « Le mandataire est tenu d’accomplir le mandat tant qu’il en demeure chargé, et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution ».

Le 1er alinéa de l’article 6-I de la loi du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d’exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce dite loi Hoguet dispose que : « Les conventions conclues avec les personnes visées à l’article 1er ci-dessus et relatives aux opérations qu’il mentionne en ses 1° à 6°, doivent être rédigées par écrit et préciser conformément aux dispositions d’un décret en Conseil d’Etat ».

L’article 72 du décret n°72-678 du 20 juillet 1972 fixant les conditions d’application de la loi Hoguet prévoit que :

«  Le titulaire de la carte professionnelle portant la mention :

« Transactions sur immeubles et fonds de commerce » ne peut négocier ou s’engager à l’occasion d’opérations spécifiées à l’article 1er (1° à 5°) de la loi susvisée du 2 janvier 1970 sans détenir un mandat écrit préalablement délivré à cet effet par l’une des parties.

Le mandat précise son objet et contient les indications prévues à l’article 73.

Lorsqu’il comporte l’autorisation de s’engager pour une opération déterminée, le mandat en fait expressément mention.

Tous les mandats sont mentionnés par ordre chronologique sur un registre des mandats conforme à un modèle fixé par arrêté du ministre chargé de l’économie.

Le numéro d’inscription sur le registre des mandats est reporté sur celui des exemplaires du mandat, qui reste en la possession du mandant.

Ce registre est à l’avance coté sans discontinuité et relié. Il peut être tenu sous forme électronique dans les conditions prescrites par les articles 1365 et suivants du code civil.

Les mandats et le registre des mandats sont conservés pendant dix ans ".

L’article 73 du même décret ajoute que :

« Le titulaire de la carte professionnelle portant la mention » Transactions sur immeubles et fonds de commerce ", son ou ses représentants légaux ou statutaires, s’il s’agit d’une personne morale, qui doit recevoir le mandat prévu à l’article 72 ne peut demander, ni recevoir directement ou indirectement, d’autre rémunération ou d’autres honoraires à l’occasion d’une opération spécifiée à l’article 1er (1° à 5°) de la loi susvisée du 2 janvier 1970 que celle dont les conditions de détermination sont précisées dans le mandat.

Le mandat doit préciser si cette rémunération est à la charge exclusive de l’une des parties à l’opération ou si elle est partagée. Dans ce dernier cas, les conditions et modalités de ce partage sont indiquées dans le mandat et reprises dans l’engagement des parties. Le montant de la rémunération ou des honoraires, ainsi que l’indication de la ou des parties qui en ont la charge sont portés dans l’engagement des parties. Il en est de même, le cas échéant, des honoraires de rédaction d’actes et de séquestre.

Le titulaire de la carte ne peut demander ni recevoir, directement ou indirectement, des honoraires ou des rémunérations à l’occasion de cette opération d’une personne autre que celle mentionnée comme en ayant la charge dans le mandat et dans l’engagement des parties.

Le titulaire de la carte professionnelle perçoit sans délai sa rémunération ou ses honoraires une fois constatée par acte authentique l’opération conclue par son intermédiaire ".

Il est de principe, vu les articles 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, 72 et 73 de son décret d’application, « qu’il résulte de la combinaison de ces textes d’ordre public que l’agent immobilier ne peut réclamer une commission ou une rémunération à l’occasion d’une opération visée à l’article 1er de la loi que si, préalablement à toute négociation ou engagement, il détient un mandat écrit, délivré à cet effet par l’une des parties et précisant la condition de détermination de la rémunération ou commission ainsi que la partie qui en aura la charge » (Civ. 1ère, 8 mars 2012, n° 11-10.871).

La Cour de cassation a également jugé, au visa des articles 6-I de la loi Hoguet et 73 de son décret d’application que « les règles de l’enrichissement sans cause ne peuvent tenir en échec les dispositions d’ordre public de ces deux derniers textes, lesquels subordonnent la licéité de l’intervention d’un agent immobilier dans toute opération immobilière, et partant, son droit à rémunération comme à indemnisation, à la détention d’un mandat écrit préalablement délivré à cet effet par l’une des parties à l’opération » (Civ. 1ère, 18 juin 2014, n°13-13.553).

En l’espèce, la société, [7] sollicite ici son droit à rémunération en sa qualité d’agent immobilier ayant participé à la vente conclue par acte authentique du 23 décembre 2020.

Or, force est de constater qu’elle ne produit aucun mandat.

Ainsi que cela a été ci-dessus exposé, le droit de l’intermédiaire à rémunération est subordonné à la justification d’un mandat écrit en application des dispositions des articles 6-I de la loi Hoguet, 72 et 73 de son décret d’application précitées.

Dès lors, les demandes indemnitaires de l’agence immobilière formulées à l’encontre de la société, [8] en sa qualité d’intermédiaire dans le cadre de la vente conclue le 23 décembre 2020 seront rejetées.

Sa demande subsidiaire sur le fondement de la réalisation de ce que la société, [8] s’était engagée à lui verser en réparation de son préjudice n’a pas plus de chance de prospérer, l’offre formulée le 14 janvier 2021 n’ayant pas été acceptée et, depuis, été rétractée.

Sur les demandes de la société, [7] à l’encontre de l’office notarial, [10]

La nature de la responsabilité civile du notaire à l’égard de son client dépend de la mission accomplie. Dès lors qu’il lui est reproché un manquement dans l’exercice de ses fonctions légales monopolistiques, sa responsabilité ne peut être recherchée que sur le fondement délictuel ou quasi-délictuel prévu par les articles 1240 et 1241 du code civil. Dans les autres cas, la responsabilité du notaire est fondée sur les dispositions de l’article 1991 du code civil.

En l’espèce, la société, [10] est intervenue dans le présent litige sous deux casquettes : la première en qualité d’entremetteur immobilier et la seconde en qualité de rédacteur d’acte.

En sa qualité d’entremetteur immobilier, il ressort des pièces produites que M., [N] agissant pour la société, [10] a été en contact avec l’agence immobilière, [7] pour transmission des plans de la clinique et organisation d’une visite sur place ; qu’il a été destinataire, via l’agence, des offres de la société, [8] et que, c’est directement et en toute transparence, qu’il a répercuté auprès de son interlocuteur, la société, [7], les reformulations exigées par le vendeur, son client, par courriel du 22 octobre 2020.

Par la suite, aucune pièce émanant de l’office notarial ou adressé à l’office notarial n’est versée en procédure jusqu’à la conclusion de l’acte authentique.

Il apparaît ainsi que le notaire en sa qualité de mandataire du vendeur a agi dans le respect de son mandat, en parfaite transparence vis-à-vis de la société, [7] qui se présentait alors comme le mandataire de la société, [8]., ainsi que cela ressort du courriel de la société, [7] adressé à M., [N] le 18 octobre 2020 rédigé dans les termes suivants : " Bonjour Monsieur, / Je vous confirme notre visite, demain à 10h30, avec mon client, [D], [I] " (associé de la société, [8]).

Aucune entente frauduleuse n’est établie entre les sociétés, [8] et, [10], pas plus que la réalité d’un sous-mandat.

Si la société, [7] n’a pas été destinataire de la troisième offre de la société, [8] émise le 22 octobre 2020, ainsi qu’elle le soutient, aucune faute ne saurait être reprochée de ce chef au notaire agissant alors dans le cadre de son propre mandat pour le compte du vendeur, l’office notarial n’étant pas comptable des relations entre la société, [7], parfaitement informée par ses soins des volontés du vendeur, et la société, [8].

Par ailleurs, en sa qualité de rédacteur d’acte, engage sa responsabilité civile à l’égard de son client, sur le fondement de l’article 1240 du code civil, le notaire qui commet un manquement dans l’exercice de sa mission légale d’authentification des actes juridiques, tant à raison de son obligation d’assurer la validité et l’efficacité des actes reçus, qu’au titre de son devoir d’information et de conseil dont il n’est pas dispensé par les compétences personnelles de son client ou l’intervention d’un autre professionnel et dont la preuve de l’exécution lui incombe. L’engagement de sa responsabilité nécessite de rapporter la preuve d’une faute, ainsi définie, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre ces deux éléments.

Force est de constater, en premier lieu, que la société, [7] n’est pas client du notaire rédacteur. En outre, ainsi que cela a été précédemment exposé, la demanderesse, défaillante dans la preuve d’un mandat la liant à la société, [8], ne saurait reprocher au notaire rédacteur de ne pas la faire apparaître à l’acte. Elle ne saurait en effet soutenir que le notaire l’a privée d’une rémunération à laquelle elle n’avait pas droit, ainsi que cela a été démontré.

Dès lors, les demandes indemnitaires formulées par la société, [7] à l’encontre de l’office notarial, [10] seront rejetées.

Les autres demandes deviennent sans objet.

Sur les demandes de la société, [7] à l’encontre de la compagnie d’assurance, [15]

Aux termes de l’article 768 du code de procédure civile :

«  Les conclusions doivent formuler expressément les prétentions des parties ainsi que les moyens en fait et en droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée avec indication pour chaque prétention des pièces invoquées et de leur numérotation. Un bordereau énumérant les pièces justifiant ces prétentions est annexé aux conclusions.

Les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, une discussion des prétentions et des moyens ainsi qu’un dispositif récapitulant les prétentions. Les moyens qui n’auraient pas été formulés dans les conclusions précédentes doivent être présentés de manière formellement distincte. Le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Les parties doivent reprendre dans leurs dernières conclusions les prétentions et moyens présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures. A défaut, elles sont réputées les avoir abandonnés et le tribunal ne statue que sur les dernières conclusions déposées ".

En l’espèce, le tribunal constate que les dernières conclusions récapitulatives de la société, [7] ne contiennent aucune prétention énoncée à son dispositif à l’encontre de la société, [15]. Il convient donc de considérer qu’il n’est lié par aucune demande à l’encontre de la compagnie d’assurance.

Au demeurant, à défaut de condamnation de l’office notarial, [10], les demandes qui auraient pu être formulées à l’encontre de la société, [15] appelée, ici, en sa qualité d’assureur de responsabilité civile de la société, [10], auraient été également rejetées.

Sur les demandes reconventionnelles d’appel en garantie

Eu égard à l’absence de condamnation, ces demandes deviennent sans objet.

Sur les demandes reconventionnelles en procédure abusive

En application de l’article 1240 du Code civil, celui qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Le droit d’agir, s’il est l’expression d’une liberté fondamentale et d’un pouvoir légal, n’est pas pour autant un droit discrétionnaire. Il peut être exercé abusivement et justifier, à ce titre, réparation. Toutefois, les éléments soulevés par les sociétés, [8] et, [10] sont insuffisants à caractériser une faute de la société, [7] qui a pu se méprendre sur l’étendue de ses droits.

Les sociétés, [8] et, [10] seront donc déboutées de leurs demandes de dommages et intérêts présentées de ce chef.

Sur les mesures de fin de jugement

La société, [7], partie perdante, est condamnée aux dépens, avec recouvrement dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile.

Elle est également condamnée à payer la somme de 1.500 euros à chacun des défendeurs, soit à chacune des sociétés, [8],, [10] et, [15].

Ses propres demandes de ces chefs seront rejetées.

L’exécution provisoire de ce jugement est de droit, en application de l’article 514 du code de procédure civile. Il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

DÉBOUTE la SAS, [1] de toutes ses demandes ;

DÉBOUTE la SA, [4] et la SAS, [3] de leurs demandes de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

CONDAMNE la SAS, [1] aux entiers dépens qui seront recouvrés dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SAS, [1] à payer à la SA, [4] la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SAS, [1] à payer à la SAS, [3] la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SAS, [1] à payer à la société, [6] la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE comme injustifié le surplus des demandes.

Fait et jugé à Paris le 25 Mars 2026

Le Greffier Le Président

Marion CHARRIER Marjolaine GUIBERT