MINUTE N° : 25/971

JUGEMENT

DU 07 Novembre 2025

N° RC 25/00970

DÉCISION REPUTEE

CONTRADICTOIRE

PREMIER RESSORT

S.A. SCALIS

ET :

[T] [S]

Débats à l’audience du 04 Septembre 2025

copie et grosse le :

à M^e OTTAVY

copie le :

à M. Le Préfet d'[Localité 5] et [Localité 6]

copie dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

TENUE le 07 Novembre 2025

Au siège du Tribunal, [Adresse 2] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : F. DEVOUARD, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E. FOURNIER,

DÉBATS :

A l’audience publique du 04 Septembre 2025

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 07 Novembre 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

S.A. SCALIS,

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Philippe OTTAVY de la SAS ENVERGURE AVOCATS, avocat au barreau de TOURS,

D’une Part ;

ET :

Madame [T] [S],

demeurant [Adresse 3]

non comparante, non représentée,

D’autre Part ;

RAPPEL DES FAITS

Par acte sous seing privé du 22 décembre 2022, la SA SCALIS a donné à bail à Mme [T] [S] un local à usage d’habitation situé à [Adresse 4], pour un loyer mensuel de 457,93 euros révisable, payable à terme échu, outre les charges quittancées en sus du loyer.

Par avenant signé le même jour, Mme [T] [S] a adhéré à un contrat collectif d’entretiendénommé “Multi-entretien Habitat” et s’est engagée à régler à ce titre la somme mensuelle révisable de 9,13 euros.

Invoquant des loyers et charges impayés, la SA SCALIS a :

— fait délivrer à Mme [T] [S] le 2 décembre 2024, un commandement de payer visant la clause résolutoire avec sommation d’avoir à justifier de l’occupation des lieux. Le commandement de payer portait sur la somme en principal de 1 387,08 euros au titre des loyers et charges échus, selon décompte arrêté au 4 janvier 2024.

— dénoncé la situation à Commission départementale de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX) le 3 décembre 2024.

Arguant de l’absence de régularisation de la dette locative dans le délai prévu au commandement, la bailleur a, par acte de commissaire de justice signifié à l’étude le 13 février 2025, assigné Mme [T] [S] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de TOURS aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater la résiliation du bail en application des stipulations contractuelles et des article 7 et 24 I de la loi du 6 juillet 1989 ;

— ordonner à Mme [T] [S] ainsi qu’à tout occupant de son chef de quitter les lieux sis à [Adresse 4], après avoir remis les clés et, à défaut, ordonner son expulsion qui pourra être poursuivie, le cas échéant, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier ;

— condamner Mme [T] [S] au paiement de la somme de 2.554,52 euros au titre des loyers, provisions sur charges locatives et indemnités d’occupation dus selon compte arrêté à la date du 3 février 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 2 décembre 2024, date du commandement de payer, sur 1.910,72 euros, et à compter de la date de l’assignation pour le surplus, et ce conformément à l’article 1231-7 du code civil ;

— condamner Mme [T] [S] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges à compter du jour de l’acquisition de la clause résolutoire et ce jusqu’à libération effective des lieux ;

— condamner Mme [T] [S] au paiement de la somme de 230,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner Mme [T] [S] au paiement des entiers dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile ;

A l’audience du 4 septembre 2025, la SA SCALIS, représentée par son conseil, a maintenu ses demandes en actualisant sa créance à la somme de 5.231,14 euros et a justifié de la communication par acte de commisssaire de justice du 4 juillet 2025, des pièces qui n’étaient pas visées à l’assignation.

Mme [T] [S], bien que régulièrement citée par procès-verbal de remise à l’étude, n’a pas comparu et ne s’est pas faite représenter. La décision, suceptible d’appel, sera réputée contradictoire.

Aucune fiche de diagnostic social et financier n’a été reçue au greffe avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré par mise à dispostion au greffe au 7 novembre 2025.

MOTIVATION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I. Sur la recevabilité de la demande

Selon l’article 24 II de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation.

Cette saisine s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

L’article 24 III de la même loi dispose, dans sa version applicable au présent litige, qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, la SA SCALIS a respecté les formalités précitées, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi précitée.

En conséquence, l’action est recevable.

II. Sur le fond

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 24-I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction applicable à l’espèce, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Selon l’article 24-V de cette même loi ajoute que "Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. (…)Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

En l’espèce, la SA SCALIS produit :

— le bail conclu le 22 décembre 2022, contenant une clause résolutoire à défaut de paiement deux mois après un commandement de payer infructueux.

— le commandement de payer citant cette clause, signifié le 2 décembre 2024, pour la somme en principal de 1.910,72 euros euros,

— une décompte de créance actualisé au 31 août 2025.

Il en ressort que les causes du commandement n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois. Aucun réglement n’a été enregistré au compte locatif depuis le 9 octobre 2024.

En s’abstenant de comparaître ou de se faire représenter, Mme [T] [S] s’interdit de contester le décompte de la créance ou de rapporter la preuve d’une reprise de paiement du loyer courant, alors que cette charge lui incombe en application de l’article 1353 du Code civil.

Il a donc lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire prévue dans le bail sont réunies à la date du 3 février 2025.

La condition de reprise du loyer prévues par la loi pour accorder des délais suspensifs n’est pas remplies.

L’expulsion de Mme [T] [S], devenue occupante sans droit ni titre du logement situé à [Adresse 4], sera ordonnée à défaut de départ volontaire des lieux loués.

Sur la demande de condamnation en paiement de l’arriéré locatif et des indemnités d’occupation

Le paiement des loyers et des charges échus constitue l’obligation principale d’un locataire à l’égard de son bailleur en vertu de l’article 7 a) de la loi 89-462 du 6 juillet 1989.

En outre, depuis la résiliation du bail, Mme [T] [S] qui se maintient dans les lieux et cause ainsi un préjudice à son bailleur, est redevable d’une indemnité d’occupation qu’il convient de fixer au montant actuel du loyer actualisé et de la provision sur charges.

Mme [T] [S] est donc redevable des loyers échus avant l’acquisition des effets de la clause résolutoire et des indemnités d’occupation dues potérieurement.

En l’espèce, la SA SCALIS revendique une créance de 5.231,17 euros, échéance d’août 2025 inclus.

Mme [T] [S], non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester ni le principe ni le montant de cette dette.

En application de l’article 24-V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative. La créance qui n’appelle pas d’observation retenue.

Mme [T] [S] sera par conséquent condamnée au paiement de cette somme au titre des loyers et indemnités d’occupation dus au 31 août 2025 outre une indemnité mensuelle d’occupation égale au loyer et charges qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié, pour la période courant du 30 septembre 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux.

La somme de 5.231,17 euros portera intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer du 2 décembre 2024 pour la somme de 1910,72 euros, puis à compter de l’assignation du 13 février 2025 pour le surplus.

III. Sur les demandes accessoires

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Mme [T] [S], partie perdante, sera condamnée aux entiers dépens de la procédure.

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

L’équité et la situation économique des parties commandent de rejetter la demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient de rappeler qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 22 décembre 2022 entre la SA SCALIS, d’une part, et Mme [T] [S], d’autre part, concernant le logement situé à [Adresse 4], sont réunies à la date du 3 février 2025 ;

DIT que Mme [T] [S] devra par conséquent quitter les lieux loués sis à [Adresse 4] et les rendre libres de toute occupation en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs, et ce dans un délai de huit jours à compter de la signification de la présente décision;

ORDONNE l’expulsion, à défaut de départ volontaire, de Mme [T] [S] ainsi que celle de tout occupant de son chef et ce au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de libérer les lieux ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution et RAPPELLE qu’en application des dispositions de l’article L433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne, et qu’à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire ;

CONDAMNE Mme [T] [S] à verser à la SA SCALIS la somme de CINQ MILLE DEUX CENT TRENTE ET UN EUROS ET DIX SEPT CENTIMES (5.231,17 euros) (décompte arrêté au 31 août 2025, terme du mois d’août 2025 inclus), au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 2 décembre 2024 pour la somme de1.910,72 euros, puis à compter de l’assignation du 13 février 2025 pour le surplus ;

CONDAMNE Mme [T] [S] à payer à la SA SCALIS une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer augmenté des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 30 septembre 2025 et ce jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNE Mme [T] [S] aux entiers dépens de la présente instance ;

DÉBOUTE la SA SCALIS de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toute autre demande ;

RAPPELLE que le jugement sera non avenu s’il n’est pas notifié dans les six mois de sa date;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire, frais et dépens compris ;

DIT qu’à la diligence du greffier, une expédition de la présente décision sera transmise au préfet d'[Localité 5] et [Localité 6] en application de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par le juge des contentieux de la protection et par la greffière

La greffière, Le juge des contentieux de la protection.