TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copies exécutoires

délivrées le:

à M^e TRONCQUEE

Copies certifiées conformes

délivrées le:

à M^e TRONCQUEE

■

Charges de copropriété

N° RG 25/02220 -

N° Portalis 352J-W-B7J-C65VO

N° MINUTE :

Assignation du :

07 Février 2025

JUGEMENT

rendu le 21 Mai 2026

DEMANDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] à [Localité 2] représenté par son syndic le cabinet SAINT GERMAIN, SASU, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés audit siège en cette qualité

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représenté par Maître Catherine TRONCQUEE de la SCP GASNIER TRONCQUEE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0351

DÉFENDEUR

La société FOCH 88, société civile, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège,

[Adresse 3]

[Localité 4]

Non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Décision du 21 Mai 2026

Charges de copropriété

N° RG 25/02220 – N° Portalis 352J-W-B7J-C65VO

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

M^me Antoinette LE GALL, Vice-présidente, statuant en juge unique, assistée de Madame Margaux DIMENE, Greffière, lors des débats, et de Madame Nathalie NGAMI-LIKIBI, Greffière, lors de la mise à disposition.

DÉBATS

À l’audience du 18 Février 2026 tenue en audience publique avis a été donné aux parties que la décision serait rendue le 21 Mai 2026.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Réputé contradictoire

en premier ressort

***

EXPOSE DU LITIGE

La société FOCH 88 est propriétaire des lots n°10, 20, 25, 38, 39, 80, 113, 115 et 126 dans l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 2], soumis au statut de la copropriété.

Par acte de commissaire de justice du 7 février 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à Paris 16ème, représenté par son syndic le cabinet SAINT GERMAIN, a assigné, devant ce tribunal, la société FOCH 88 aux fins de :

Vu les dispositions de la loi du 10 juillet 1965 et de son décret d’application,

Vu les dispositions de la loi du 23 décembre 2000,

Vu les dispositions du code civil, et notamment l’article 1343-2,

Vu les dispositions du code de procédure civile,

— le recevoir en ses demandes et le déclarer bien fondé,

— condamner la société FOCH 88 à lui régler la somme de 64.881,02 euros correspondant aux appels charges et appels travaux impayés arrêtés au 1er janvier 2025,

— dire que cette somme portera intérêts de droit au taux légal sur la somme de 38.194,21 euros à compter du 31 mai 2024, date de la lettre de mise en demeure adressée, et pour le surplus à compter de l’exploit introductif d’instance,

— ordonner la capitalisation des intérêts conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil,

— condamner la société FOCH 88 à lui régler la somme de 144 euros conformément aux dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

— ordonner la capitalisation des intérêts,

— condamner la société FOCH 88 à lui régler :

*une somme de 4.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi,

* la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— la condamner aux entiers dépens,

— maintenir l’exécution provisoire.

Par conclusions d’actualisation signifiées le 24 septembre 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 2], demande de :

Vu les dispositions de la loi du 10 juillet 1965 et de son décret d’application,

Vu les dispositions de la loi du 23 décembre 2000,

Vu les dispositions du code civil, et notamment l’article 1343-2,

Vu les dispositions du code de procédure civile,

— le recevoir en ses demandes et le déclarer bien fondé,

— condamner la société FOCH 88 à lui régler la somme de 80.471,02 euros correspondant aux appels charges et appels travaux impayés arrêtés au 1er juillet 2025,

— dire que cette somme portera intérêts de droit au taux légal sur la somme de 38.194,21 euros à compter du 31 mai 2024, date de la lettre de mise en demeure adressée, et pour le surplus à compter de l’exploit introductif d’instance,

— ordonner la capitalisation des intérêts conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil,

— condamner la société FOCH 88 à lui régler la somme de 144 euros conformément aux dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

— ordonner la capitalisation des intérêts,

— condamner la société FOCH 88 à lui régler :

*une somme de 4.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi,

* la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— la condamner aux entiers dépens,

— maintenir l’exécution provisoire.

***

La société FOCH 88, assignée par remise de l’acte en l’étude du commissaire de justice et à qui les conclusions d’actualisation ont été signifiées, le 24 septembre 2025, dans les mêmes conditions, n’a pas constitué avocat.

***

Il sera expressément renvoyé à l’assignation du syndicat des copropriétaires pour un plus ample exposé de ses moyens et prétentions, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

***

L’affaire a fait l’objet d’une ordonnance de clôture du 15 octobre 2025. Elle a été appelée pour plaidoiries à l’audience du 18 février 2026 et mise en délibéré au 21 mai 2026.

MOTIFS

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Dans ce cas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Décision du 21 Mai 2026

Charges de copropriété

N° RG 25/02220 – N° Portalis 352J-W-B7J-C65VO

Sur la demande de paiement au titre des charges de copropriété :

Aux termes des dispositions des articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, “les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot» ainsi qu'“aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent” “lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation”, le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En vertu de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget prévisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

***

Au cas présent, le syndicat des copropriétaires justifie, par la production d’un extrait de matrice cadastrale, de la qualité de propriétaire de la société FOCH 88 sur les lots n°10, 20, 25, 38, 39, 80, 113, 115 et 126 de l’état descriptif de division.

Il produit aux débats :

— les procès-verbaux des assemblées générales des 15 décembre 2022, 19 décembre 2023 et 27 juin 2024 approuvant les comptes des années 2021, 2022 et 2023, les budgets prévisionnels des exercices concernés 2023, 2024 et 2025, les fonds travaux, un certain nombre de travaux dont ceux de couverture des terrasses et de télésurveillance et régulation du chauffage,

— les appels de fonds portant application aux charges collectives de la répartition du lot de la défenderesse,

— un jugement de ce tribunal du 1er juin 2022 condamnant la société FOCH 88 à payer au syndicat des copropriétaires, notamment la somme principale de 373.175,88 euros au titre d’un arriéré de charges et travaux arrêté au 1er janvier 2022, 1er trimestre 2022 inclus, outre les sommes de 3.000 euros à titre de dommages-intérêts et de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Décision du 21 Mai 2026

Charges de copropriété

N° RG 25/02220 – N° Portalis 352J-W-B7J-C65VO

— des décomptes des règlements de la société FOCH 88 affectés à l’apurement des causes du jugement précité et, pour le solde au paiement des appels de fonds postérieurs au 1er trimestre 2022,

— un décompte au 29 juillet 2025 faisant apparaître un solde débiteur de 80.615,02 euros comprenant la somme de 144 euros de frais.

Il résulte de l’examen de ces pièces qu’après affectation des règlements échelonnés de la défenderesse aux dettes les plus anciennes, à savoir les causes du jugement du 1er juin 2022 puis, à concurrence de 24.395,83 euros sur les appels de fonds postérieurs au 1er trimestre 2022, le compte individuel de copropriétaire de la défenderesse, est débiteur, au 1er juillet 2025, déduction faite des frais examinés ci-après, de la somme de 80.471,02 euros.

La société FOCH 88 ne démontre pas avoir satisfait à son obligation de paiement en sa qualité de copropriétaire.

En conséquence, elle sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme susvisée de 80.471,02 euros au titre des appels de charges et de travaux, arrêtée au 1er juillet 2025, “provisions 01/07/2025 – 30/09/2025”et “cotisations fonds travaux” des 01/07/2025 compris, avec intérêts au taux légal sur la somme de 38.050,24 euros [- soit le montant des appels de fonds alors dus -] à compter du 5 juin 2024, date de réception de la lettre de mise en demeure, sur la somme de 26.830,78 euros, à compter du 7 février 2025, date de l’assignation, et à compter du 24 septembre 2025, date de signification des conclusions d’actualisation sur le surplus de 15.590 euros.

Les intérêts échus, dus pour au moins une année entière, seront capitalisés, dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil.

Sur la demande au titre des frais :

En vertu des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n’est pas exhaustive, la juridiction disposant d’un pouvoir d’appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :

— les frais de relance antérieurs à l’envoi d’une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l’assignation ;

— les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, dès lors qu’il n’est pas justifié de l’accomplissement de diligences exceptionnelles ;

— les frais d’huissier engagés pour l’introduction de l’instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile (6°);

— les frais d’avocat, qui constituent des frais indemnisés au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Aucun avis de réception de la correspondance du syndic intitulée “mise en demeure” du 30 avril 2024 (pièce n°34) n’est produit. Les frais de 24 euros seront rejetés.

S’agissant des honoraires de syndic, il sera rappelé que l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base et que les frais et honoraires réclamés à ce titre ne constituent des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils correspondent à des diligences précises et exceptionnelles au regard de la gestion courante du syndic.

Aussi, les frais de “transmission avocat” du 28 mai 2024 pour 120 euros seront écartés, faute de toute diligence exceptionnelle qui n’est ni établie ni même alléguée en l’espèce.

En conséquence, les demandes du syndicat des copropriétaires au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 seront rejetées.

Sur la demande au titre des dommages et intérêts :

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

À l’examen des pièces produites aux débats, et notamment des décomptes des créances, il apparaît que la société FOCH 88 a manqué de longue date à son obligation de paiement de sa quote-part de charges. Il ressort en outre des pièces communiquées que la défenderesse a d’ores et déjà été condamnée, par jugement de ce tribunal du 1er juin 2022 rectifié le 13 juillet 2022, à verser au syndicat des copropriétaires diverses sommes au titre d’un arriéré très conséquent d’appels de fonds ainsi qu’à des dommages et intérêts.

Le défaut de paiement récurrent de la part de la débitrice, malgré une précédente condamnation, contraint le syndicat à, systématiquement, répartir de manière permanente la charge des dépenses communes entre les autres copropriétaires, amenant ces derniers à jouer malgré eux le rôle de banquier du défendeur. Par ailleurs, la durée durant laquelle celle-ci s’est soustraite à ses obligations de copropriétaire ainsi que l’importance significative des sommes, de nouveau, dues ont nécessairement entraîné un préjudice pour la copropriété.

Cette situation crée des tensions sur la trésorerie du syndicat et, de manière générale, oblige la copropriété à fonctionner dans des conditions non conformes à son statut légal fondé sur une répartition équitable des charges entre tous les copropriétaires.

Décision du 21 Mai 2026

Charges de copropriété

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En outre, l’absence de toute information de la part de la défenderesse sur les raisons du défaut persistant dans le paiement des charges de copropriété, ainsi que son comportement qui contraint le syndicat des copropriétaires à devoir, systématiquement, agir en justice pour recouvrer les sommes qui sont dues, ne permettent pas de la considérer comme une débitrice de bonne foi.

Aussi, la société FOCH 88 sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 4.000 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Partie perdante au sens de l’article 696 précité, la société FOCH 88 sera condamnée aux dépens.

Sur les frais non compris dans les dépens :

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Tenue aux dépens, la société FOCH 88 sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, la nature des condamnations prononcées et l’ancienneté du litige justifient que l’exécution provisoire de droit ne soit pas écartée.

Décision du 21 Mai 2026

Charges de copropriété

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PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et publiquement par mise à disposition au greffe :

CONDAMNE la société FOCH 88 à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 2]:

* la somme de 80.471,02 euros avec intérêts au taux légal à compter du 5 juin 2024 sur la somme de 38.050,24 euros, à compter du 7 février 2025 sur la somme de 26.830,78 euros, et à compter du 24 septembre 2025 sur le surplus de 15.590 euros, au titre des appels de charges et de travaux arrêtés au 1er juillet 2025, “provisions 01/07/2025 – 30/09/2025”et “cotisations fonds travaux” des 01/07/2025 compris,

* la somme de 4.000 euros au titre de dommages et intérêts,

ORDONNE la capitalisation des intérêts échus, dus au moins pour une année entière, dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires précité de ses demandes au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

CONDAMNE la société FOCH 88 aux dépens,

CONDAMNE la société FOCH 88 à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 2] la somme de 3.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE les plus amples demandes,

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

Fait et jugé à [Localité 1] le 21 mai 2026.

La Greffière La Présidente