TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : [F] [V]

[W] [O]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Elisabeth WEILLER

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 25/06138 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAHET

N° MINUTE : 2

JUGEMENT

rendu le 08 janvier 2026

DEMANDEUR

S.A. IMMOBILIERE 3F, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représenté par M^e Elisabeth WEILLER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0128

DÉFENDERESSES

Madame [F] [V], demeurant [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

Madame [W] [O], demeurant [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Pascale DEMARTINI, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 06 novembre 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 08 janvier 2026 par Pascale DEMARTINI, juge des contentieux de la protection assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier

Décision du 08 janvier 2026

PCP JCP ACR fond – N° RG 25/06138 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAHET

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 18 novembre 2020, la société IMMOBILIERE 3F a consenti un bail d’habitation à Mme [F] [V] et Mme [W] [O] sur des locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 5], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 971,69 euros outre une provision pour charges.

Par acte de commissaire de justice du 26 mars 2025, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 4416,19 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant la clause résolutoire contractuelle.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [F] [V] et Mme [W] [O] le 25 mars 2025.

Par assignation du 11 juin 2025, la société IMMOBILIERE 3F a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, subsidairement voir prononcer la résiliation judiciaire du bail, ordonner l’expulsion de Mme [F] [V] et Mme [W] [O] au besoin avec l’intervention d’un serrurier et de la force publique, et obtenir leur condamnation au paiement des sommes suivantes:

— une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer majoré de 50% et des charges jusqu’à libération des lieux, subsidiairement au loyer majoré des charges,

—  5453,06 euros solidairement au titre de l’arriéré locatif arrêté au 31 août 2024,

—  350 euros solidairement sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 13 juin 2025, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

À l’audience du 6 novembre 2025, la société IMMOBILIERE 3F, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance et a actualisé la dette à la somme de 11615,42 euros.

Assignées à étude, Mme [F] [V] et Mme [W] [O] n’ont pas comparu et ne se sont pas faites représenter.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

La société IMMOBILIERE 3F justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines, et non plus deux mois, le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, si un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales a bien été signifié aux locataires le 26 mars 2025 et que la somme de 4416,19 euros n’a pas été réglée par ces dernières dans le délai de six semaines suivant la signification de ce commandement, les stipulations du contrat de bail doivent prévaloir sur les dispositions légales qui ne peuvent avoir d’effet rétroactif sur les contrats conclus antérieurement à leur entrée en vigueur. En l’absence d’autre élément permettant d’établir une volonté des parties de voir appliquer le droit nouveau à leur contrat bail, la bailleresse est bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 27 mai 2025.

Il convient, en conséquence, d’ordonner aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la société IMMOBILIERE 3F à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, au besoin avec l’intervention de la force publique et d’un serrurier.

Il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance aux locataires d’un commandement de quitter les lieux.

Sur la dette locative et l’indemnité d’occupation

Les locataires sont redevables des loyers impayés en application des articles 1103 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire privé de la jouissance de son bien. Il revient au juge de fixer le montant de cette réparation sous la forme d’indemnité d’occupation, dont le montant dépend de son apprécia-tion souveraine. Cette indemnité d’occupation est à la fois indemnitaire et compensatoire.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

En l’espèce, Mme [F] [V] et Mme [W] [O] seront condamnées à payer une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le bail s’était poursuivi, aucun élément ne justifiant de dépasser la valeur locative du bien. L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société IMMOBILIERE 3F ou à son mandataire.

Par ailleurs, la société IMMOBILIERE 3F verse aux débats un décompte indiquant qu’à la date du 30 octobre 2025, Mme [F] [V] et Mme [W] [O] lui devaient la somme de 11615,42 euros, échéance de septembre 2025 incluse.

Mme [F] [V] et Mme [W] [O], absentes à l’audience, n’apportent de fait aucun élément de nature à remettre en cause ce montant. Elles seront condamnées à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

En présence d’une clause de solidarité dans le contrat de bail (article 13), elles seront condamnées au paiement de cette somme solidairement, conformément à l’article 1310 du code civil.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [F] [V] et Mme [W] [O], qui succombent à la cause, seront condamnées in solidum aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 350 euros à la demande de la société IMMOBILIERE 3F concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées. Les défenderesses seront condamnées in solidum à payer cette somme.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par décision mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 26 mars 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 18 novembre 2020 entre la société IMMOBILIERE 3F, d’une part, et Mme [F] [V] et Mme [W] [O], d’autre part, concernant les locaux d’habitation situés au [Adresse 1] à [Localité 5], est résilié depuis le 27 mai 2025,

ORDONNE à Mme [F] [V] et Mme [W] [O] de libérer de leurs personnes, de leurs biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, les lieux situés au [Adresse 1] à [Localité 5] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE Mme [F] [V] et Mme [W] [O] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 27 mai 2025, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

CONDAMNE solidairement Mme [F] [V] et Mme [W] [O] à payer à la société IMMOBILIERE 3F la somme de 11615,42 euros au titre de l’arriéré locatif et indemnités d’occupation échues au 30 octobre 2025, septembre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire,

CONDAMNE in solidum Mme [F] [V] et Mme [W] [O] à payer à la société IMMOBILIERE 3F la somme de 350 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum Mme [F] [V] et Mme [W] [O] aux dépens de la présente instance.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 8 janvier 2026, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge