TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Monsieur [G] [U]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Laetitia BOYAVAL ROUMAUD

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 25/04373 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAWKR

N° MINUTE :

4 JTJ

JUGEMENT

rendu le jeudi 21 mai 2026

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 1], représenté par son syndic le Cabinet TIFFENCOGE

dont le siège social est situé [Adresse 2]

représenté par M^e Laetitia BOYAVAL ROUMAUD, avocat au barreau de PARIS, toque : B618

DÉFENDEUR

Monsieur [G] [U]

demeurant [Adresse 3] – MALAISIE

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Charlotte GEVAERT-DELHAYE, Vice-présidente, statuant en juge unique assistée de Clémence MULLER, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 19 mars 2026

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 21 mai 2026 par Charlotte GEVAERT-DELHAYE, Vice-présidente assistée de Clémence MULLER, Greffière

Décision du 21 mai 2026

PCP JTJ proxi fond – N° RG 25/04373 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAWKR

EXPOSE DU LITIGE

M. [G] [U] est propriétaire du lot n°38 et 49 au sein d’un immeuble sis [Adresse 4] soumis au régime de la copropriété.

Suite à divers impayés de charges de copropriétés, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] représenté par son syndic la SA CABINET TIFFENCOGE a, par acte de commissaire de justice en date du 11 juillet 2025, fait assigner M. [G] [U] devant le pôle de proximité du tribunal judiciaire de PARIS, au visa de la loi du 10 juillet 1965, aux fins de le condamner au paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

6 242,65 euros au titre des arriérés de charges de copropriété impayées au 01 janvier 2025, 1 er trimestre 2025 inclus dont 210,94 euros au titre des frais nécessaires, la capitalisation des intérêts, 2 000 euros à titre de dommages et intérêts,1 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’affaire a été appelée à l’audience du 15 décembre 2025 puis renvoyée à l’audience du 13 mars 2026 au regard des dispositions de l’article 688 du code de procédure civile (l’assignation ayant été délivrée à l’étranger), date à laquelle l’affaire a été retenue.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance sauf à actualiser sa créance à la baisse à la somme de 5 437,05 euros au 31 décembre 2025, appel du 4 ème trimestre 2025 inclus, dont 210,94 euros au titre des frais nécessaires.

Pour un plus ample exposé des moyens développés par le demandeur, il sera renvoyé à ses écritures conformément aux dispositions de l’article 455 alinéa 1 du code de procédure civile.

M. [G] [U] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

Après clôture des débats, la décision a été mise en délibéré au 21 mai 2026 par mise à disposition au greffe.

En cours de délibéré et à la demande du juge, le syndicat des copropriétaires a transmis les attestations de non-recours relatives aux procès-verbaux d’assemblée produits.

MOTIF DE LA DÉCISION

Sur la demande formée au titre des charges de copropriété impayées

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 35-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

L’obligation à la dette existe, dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal, mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Enfin, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

Il appartient, en outre, à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver, conformément à l’article 1353 du code civil.

En l’espèce le syndicat des copropriétaires justifie du principe de la créance invoquée en versant notamment aux débats :

un extrait de la matrice cadastrale dont il résulte que M. [G] [U] est propriétaire de biens et droits immobiliers dépendant d’un immeuble soumis au statut de la copropriété, formant le lot 38 et 49un décompte individuel des sommes dues, pour la période du 01/01/2023 au 05/11/2025 (appel provisions 4 ème trimestre 2025 inclus).Ce décompte fait ressortir une reprise de solde ressortant des comptes de l’ancien syndic, au 05/09/2023, de 3 464,91 euros et correspondant à la période 2021-2022 un extrait du grand livreles appels de chargesle contrat de syndicle procès-verbal de l’assemblée générale en date du 26 juin 2023 laquelle approuve les comptes de l’exercice 2021 et 2022, approuve le budget prévisionnel et l’exercice 2024 et désigne le cabinet TIFFENCOGE comme nouveau syndic – du 02 juillet 2024 laquelle approuve les comptes de l’exercice 2023, les comptes travaux, ajuste le budget 2024 et approuve le budget provisionnel de l’exercice 2025- du 09 juillet 2025 qui approuve les comptes de l’exercice 2024, les comptes de travaux, ajuste le budget prévisionnel 2025 et approuve le budget prévisionnel 2026.

Il ressort des pièces produites que le compte de copropriétaire de M. [G] [U] est débiteur, au 31 décembre 2025, hors frais de recouvrement qui seront examinés infra et hors coût de l’assignation qui sera à inclure dans les dépens , de la somme de 5 084,25 euros au titre des charges impayées.

Décision du 21 mai 2026

PCP JTJ proxi fond – N° RG 25/04373 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAWKR

M. [G] [U], ni comparant, ni représenté, n’apporte de fait aucun élément de nature à remettre en cause le principe et l’exigibilité de cette dette.

Par conséquent M. [G] [U] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] représenté par son syndic la SA CABINET TIFFENCOGE, la somme de 5 084,25 euros au titre des arriérés de charges de copropriété selon décompte arrêté au 31 décembre 2025, appel du 4 ème trimestre 2025 inclus avec intérêts au taux légal à compter du 11 juillet 2025.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur et les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations effectuées au profit de ce copropriétaire.

Par « frais nécessaires » au sens de cette disposition, il faut entendre les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme la mise en demeure, prélude obligé à l’article 19-1 de la loi ou au cours des intérêts.

Il convient à ce titre de rappeler que l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue en principe un acte d’administration relevant de la gestion courante. Une telle activité est donc comprise dans la rémunération forfaitaire du syndic et ne peut faire l’objet d’une facturation distincte. Le syndic ne peut réclamer des honoraires distincts qu’en cas de diligences réelles, inhabituelles et nécessaires.

Ne relèvent donc pas des dispositions de l’article 10-1 précité, les frais de suivi de procédure, les honoraires du syndic pour « constitution et transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat », pour « suivi de contentieux » ou « suivi de procédure », qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les propriétaires au prorata des tantièmes, les frais d’assignation en justice, qui feront l’objet des dépens de l’instance, les frais d’avocat qui sont arbitrés dans le cadre de l’article 700 du code de procédure civile, les relances antérieures à la mise en demeure et postérieures à la délivrance de l’assignation.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver l’existence et la nécessité des diligences ayant donné lieu aux frais dont il est demandé le paiement.

En l’espèce, il y a lieu de retenir les frais relatifs au commandement de payer et à la lettre de relance soit la somme de 210,94 euros.

En conséquence, M. [G] [U] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] représenté par son syndic la SA CABINET TIFFENCOGE, la somme de 210,94 euros avec intérêts au taux légal à compter du 11 juillet 2025.

Sur la capitalisation des intérêts

La capitalisation des intérêts ayant été sollicitée, elle est ordonnée conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil, sous réserve du respect des conditions d’annualité et étant précisé que le point de départ des intérêts capitalisés ne peut être antérieur à la demande de capitalisation du créancier.

En conséquence, la demande de capitalisation ayant été formalisée pour la première fois dans l’assignation, le point de départ de la capitalisation est le 11 juillet 2025.

Sur la demande de dommages et intérêts

Conformément à l’article 1231-6, alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

L’article 2274 du code civil précise que la bonne foi est toujours présumée, et que c’est à celui qui se prévaut de la mauvaise foi d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires est défaillant dans l’administration de cette preuve de sorte qu’il sera débouté de sa demande.

Sur les demandes accessoires

M. [G] [U], partie perdante, est condamné aux entiers dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Pour recouvrer sa créance, le syndicat s’est trouvé contraint de recourir à la justice ce qui lui a occasionné des frais non compris dans les dépens justifiant l’octroi de la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, au paiement de laquelle M. [G] [U] est condamné.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire, pôle civil de proximité, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE M. [G] [U] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] représenté par son syndic la SA CABINET TIFFENCOGE, la somme de 5 084,25 euros au titre des arriérés de charges de copropriété selon décompte arrêté au 31 décembre 2025, appel du 4 ème trimestre 2025 inclus avec intérêts au taux légal à compter du 11 juillet 2025 ;

CONDAMNE M. [G] [U] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] représenté par son syndic la SA CABINET TIFFENCOGE, la somme de 210,94 euros au titre des frais de recouvrement avec intérêts au taux légal à compter du 11 juillet 2025 ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dans les termes de l’article 1343-2 du code civil, à compter du 11 juillet 2025 ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] représenté par son syndic la SA CABINET TIFFENCOGE de sa demande à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE M. [G] [U] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] représenté par son syndic la SA CABINET TIFFENCOGE, la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [G] [U] au paiement des entiers dépens de la présente instance ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi signé par la juge et la greffière susnommées et mis à disposition des parties le 21 mai 2026

La greffière La présidente