Du 22 mai 2026

5AA

SCI/FH

PPP Référés

N° RG 26/00297 – N° Portalis DBX6-W-B7K-3PQZ

S.A. [G]

C/

[I] [K] [X]

— Expéditions délivrées à

M. [I] [X]

— FE délivrée à

M^e Jean MONTAMAT

Le

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 1]

[Adresse 2]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 22 mai 2026

PRÉSIDENT : M. Daniel GLANDIER,

GREFFIER : Madame Frédérique HUBERT,

DEMANDERESSE :

S.A. [G]

RCS [Localité 1] N° 475 680 815

[Adresse 3]

[Localité 2]

Représentée par Maître Jean MONTAMAT, Avocat au barreau de BORDEAUX, membre de la SELARL RACINE BORDEAUX

DEFENDEUR :

Monsieur [I] [K] [X]

né le 31 Août 1966 à

[Adresse 4] [Adresse 5] [Localité 3]

[Adresse 6]

[Localité 4]

Comparant en personne

DÉBATS :

Audience publique en date du 20 Mars 2026

PROCÉDURE :

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 30 Décembre 2025

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 7 décembre 2022, la société S.A. [G] a consenti un bail d’habitation à M. [I] [X] sur des locaux situés au [Adresse 7] à [Localité 5] [Adresse 8] [Adresse 9] [Adresse 10] C20, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 441,21 euros et d’une provision pour charges de 68,20 euros.

Par acte de commissaire de justice du 1er juillet 2025, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 3383,58 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, et de justifier de la souscription d’un contrat d’assurance dans un délai d’un mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [I] [X] le 10 juillet 2025.

Par assignation du 30 décembre 2025, la société S.A. [G] a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bordeaux en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [I] [X], au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, qu’il soit statué sur les meubles conformément aux dispositions applicables, et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

− une indemnité provisionnelle mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du dernier loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

− 5116,32 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 23 décembre 2025, avec intérêts au taux légal,

− 250 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 5 janvier 2026, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

À l’audience du 20 mars 2026, la société S.A. [G] sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance. Elle déclare, par ailleurs, accepter le plan d’apurement de cette dette proposé par le défendeur. La société S.A. [G] considère enfin qu’il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

M. [I] [X] reconnaît en effet le montant de la dette locative et demande à pouvoir se maintenir dans les lieux moyennant le versement d’une mensualité d’apurement, en plus du loyer courant. Il précise percevoir 750 euros de pension d’invalidité par mois, outre 2 100 euros chaque trimestre.

Les parties sollicitent la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La société S.A. [G] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est notamment obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus, et de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant.

En l’espèce cependant, le bailleur ne saurait se prévaloir de l’acquisition de la clause résolutoire pour ce motif alors qu’il résulte du décompte de créance des frais prélevés mensuellement au titre d’un contrat d’assurance locative jusqu’au 31 juillet 2025, soit pendant la période couverte par le commandement ; aucun commandement de justifier pour une période postérieure n’a été délivré.

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 1er juillet 2025. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 3383,58 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 2 septembre 2025.

Cependant, eu égard à la volonté du locataire de s’acquitter de sa dette et à l’accord de la bailleresse, il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d’apurement précisé ci-après.

En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse sera autorisée à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, la société S.A. [G] verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 10 mars 2026, M. [I] [X] lui devait la somme de 4 550,78 euros, soustraction faite des frais de procédure (279 euros) et des frais relatifs à l’application de surloyer en l’absence de justification des démarches réalisées (57,62 euros).

M. [I] [X] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme à la bailleresse, à titre de provision.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant M. [I] [X] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera provisoirement fixé à la somme mensuelle de 546,35 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 2 septembre 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société S.A. [G] ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [I] [X], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 200 euros à la demande de la société S.A. [G] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 1er juillet 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 7 décembre 2022 entre la société S.A. [G], d’une part, et M. [I] [X], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 7] à [Localité 5] – [Adresse 9] [Adresse 10] [Localité 3] est résilié depuis le 2 septembre 2025,

CONDAMNE M. [I] [X] à payer à la société S.A. [G] la somme 4 550,78 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 10 mars 2026, échéance de février 2026 incluse ;

AUTORISE M. [I] [X] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 130 euros (cent trente euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à M. [I] [X],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

RAPPELLE que les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

• le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 2 septembre 2025,

• le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

• la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de M. [I] [X] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

• le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

• M. [I] [X] sera condamné à verser à la société S.A. [G] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

CONDAMNE M. [I] [X] à payer à la société S.A. [G] la somme de 200 euros (deux cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [I] [X] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 1er juillet 2025 et celui de l’assignation du 30 décembre 2025.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 22 mai 2026, et signé par le juge et la greffière susnommés.

La Greffière Le Juge