TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6]

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N° RG 25/81546

N° Portalis 352J-W-B7J-DAWJJ

N° MINUTE :

CCC aux parties

CCC M^e MIZRAHI

CE M^e ROUQUETTE TEROUANNE

SERVICE DU JUGE DE L’EXÉCUTION

JUGEMENT rendu le 02 janvier 2026

DEMANDERESSE

S.A.R.L. EPI

RCS de [Localité 6] 502 864 648

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par M^e Claude MIZRAHI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C0068

DÉFENDERESSE

S.N.C. DAMIAN ELYSEES

RCS de [Localité 6] 440 309 763

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentée par M^e Cécile ROUQUETTE TEROUANNE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0098

JUGE : Madame Céline DELCOIGNE, Juge de l’Exécution par délégation du Président du Tribunal judiciaire de PARIS.

GREFFIER : Madame Séléna BOUKHELIFA

DÉBATS : à l’audience du 02 Décembre 2025 tenue publiquement,

JUGEMENT : par mise à disposition au greffe

contradictoire

susceptible d’appel

EXPOSE DU LITIGE

Par ordonnance du 30 avril 2025, le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris a, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— Constaté la réunion des conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail ;

— Condamné par provision la SARL EPI à payer à la SNC DAMIAN ELYSEES la somme de 51.638,42 euros à valoir sur la dette locative échue au 21 mars 2025, 1er trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 5 juillet 2024 sur la somme de 50.434,41 euros ;

— Ordonné la capitalisation des intérêts échus et dus au moins pour une année entière ;

— L’a autorisée à se libérer de cette dette en vingt-quatre mensualités égales, en sus du loyer et des charges courants, le premier versement devant être effectué le 10ème jour du mois suivant la signification de la décision, puis le 10 de chaque mois, tout paiement étant imputé en priorité sur les loyers et charges en cours, puis le 1er de chaque mois, sauf meilleur accord des parties ;

— Suspendu pendant cette période les effets de la clause résolutoire qui sera réputée n’avoir jamais été acquise en cas de respect des modalités de paiement ;

— Dit qu’à défaut de paiement d’un seul terme (loyer ou arriéré) à son échéance et dans son intégralité, le solde restant dû deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra ses effets ;

— Constaté en ce cas la résiliation de plein droit du bail consenti à la société EPI portant sur des locaux situés [Adresse 1] et [Adresse 2] ;

— Autorisé en ce cas l’expulsion de la société EPI et celle de tous occupants de son chef des lieux précités et dit qu’à défaut de départ volontaire dans le mois suivant la signification de la décision, la partie défenderesse pourra être contrainte à l’expulsion avec, si besoin est, l’assistance de la force publique ;

— Condamné en ce cas la société EPI à payer à la société DAMIAN ELYSEES une indemnité d’occupation trimestrielle équivalente au montant du loyer trimestriel, charges et accessoires en sus, et ce à compter du non-respect des délais de paiement jusqu’à libération effective des lieux.

Cette décision a été signifiée à la SARL EPI le 23 mai 2025.

Un commandement de quitter les lieux lui a ensuite été délivré le 17 juillet 2025. Le 30 juillet 2025, un dernier avis avant expulsion lui était délivré.

Par acte du 29 août 2025 remis à personne morale, la SARL EPI a fait assigner la SNC DAMIAN ELYSEES devant le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Paris aux fins de contester le commandement de quitter les lieux délivré.

A l’audience du 2 décembre 2025 à laquelle l’affaire a été plaidée, la SARL EPI, représentée par son conseil et se référant aux conclusions visées à l’audience, a sollicité du juge de l’exécution qu’il :

— déboute la SNC DAMIAN ELYSEES de l’ensemble de ses demandes ;

— Prononce la nullité du commandement d’avoir à quitter les lieux et la procédure d’expulsion engagée en conséquence ;

— Ordonne la mainlevée de la procédure d’expulsion diligentée et la réintégration du locataire dans les lieux ;

— Ordonne la suspension des mesures d’exécution engagées par la SNC DAMIAN ELYSEES à l’encontre de la SARL EPI ;

— Condamne la SNC DAMIAN ELYSEES à lui payer la somme de 350.000 euros à titre de dommages-et-intérêts en réparation des préjudices subis du fait des troubles de jouissance, de l’abus dans l’exercice des voies d’exécution par le bailleur et la mauvaise foi contractuelle ;

— Condamne la SNC DAMIAN ELYSEES à lui payer la somme de 10.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens ;

Pour sa part, la SNC DAMIAN ELYSEES, représentée par son conseil et se référant aux conclusions visées à l’audience, a sollicité du juge de l’exécution qu’il :

— Déboute la SARL EPI de l’ensemble de ses demandes ;

— Condamne la SARL EPI à lui verser la somme de 5.000 euros à titre de dommages-et-intérêts pour résistance abusive ;

— Déboute la SARL EPI de sa demande de suspension de la procédure d’expulsion ;

— Condamne la SARL EPI à verser la SNC DAMIAN ELYSEES la somme de 8.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il sera référé à leurs écritures visées à l’audience du 2 décembre 2025 en application de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 2 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la nullité du commandement pour quitter les lieux

Aux termes de l’article L.411-1 du code des procédures civiles d’exécution, sauf disposition spéciale, l’expulsion d’un immeuble ou d’un lieu habité ne peut être poursuivie qu’en vertu d’une décision de justice ou d’un procès-verbal de conciliation exécutoire et après signification d’un commandement d’avoir à libérer les locaux.

Sauf en ce qui concerne les lieux habités, les dispositions du code des procédures civiles d’exécution n’imposent aucun délai minimal pour procéder à l’expulsion d’un immeuble.

La SARL EPI fait valoir que le délai qui lui a été laissé en vertu du commandement de quitter les lieux est insuffisant, ce d’autant plus en période estivale et au regard de la réalité du marché immobilier de l'[Adresse 5]. Elle ajoute qu’elle était à jour de ses loyers et arriérés à la date du 23 juillet 2025, que le bailleur n’avait jamais exigé auparavant que les loyers soient payés strictement à la date prévue par les dispositions contractuelles, que le commandement de quitter les lieux a donc été délivré de mauvaise foi.

La SNC DAMIAN ELYSEES soutient qu’une tolérance ne saurait emporter modification des dispositions contractuelles, que la dette locative n’a jamais été résorbée, que la SARL EPI a persisté dans ses habitudes de retard de paiement, entraînant la reprise de plein droit des effets de la clause résolutoire, conformément à la décision du juge des référés, laquelle s’impose au juge de l’exécution. Elle affirme que le délai de 7 jours laissé à la SARL EPI pour quitter les lieux était suffisant.

Si le délai de 7 jours laissé à la SARL EPI pour quitter les lieux qu’elle occupait depuis plus de 10 années, et ce pendant la période estivale, est court, force est toutefois de constater que ladite société ne produit aucune preuve de ce que ce délai était insuffisant pour lui permettre de quitter les lieux, et ce, alors qu’elle a de fait bénéficié d’un délai bien plus important pour quitter les lieux.

Dès lors, il y a lieu de constater la régularité du commandement de quitter les lieux.

Sur la demande de mainlevée des procédures d’exécution

Aux termes de l’article L.121-2 du code des procédures civiles d’exécution, le juge de l’exécution a le pouvoir d’ordonner la mainlevée de toute mesure inutile ou abusive et de condamner le créancier à des dommages-intérêts en cas d’abus de saisie.

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

La société EPI fait valoir que le commandement d’avoir quitté les lieux qui lui a été délivré est une mesure abusive et inutile, qu’elle est à jour dans le règlement de ses loyers et arriérés depuis le 23 juillet 2025, que la SNC DAMIAN ELYSEES n’avait jamais exigé une application stricte du bail auparavant et estime que le dernier avis avant expulsion délivré le 30 juillet 2025 est abusif en l’absence de dette locative à cette date. Elle ajoute avoir subi des troubles de jouissance durant l’exécution du bail, ayant généré des préjudices économiques majeurs pour la société EPI et que l’expulsion réalisée est disproportionnée.

La SNC DAMIAN ELYSEE fait valoir que le bail prévoit expressément qu’aucune tolérance ne sera considérée comme un droit ou une autorisation du bailleur, ce dernier pouvant toujours y mettre fin. Elle expose que sans son accord, la société EPI a depuis 2019 procédé à des paiements incomplets, qu’elle s’est maintenue dans les lieux malgré la délivrance d’un commandement de quitter les lieux et qu’à la date de l’audience, une dette locative est toujours existante. Elle ajoute avoir adressé depuis 2017 des mises en demeure d’avoir à payer le loyer conformément aux dispositions contractuelles à la société EPI.

En l’espèce, le contrat de bail commercial du 25 septembre 2013 prévoit que le preneur s’oblige à payer le loyer trimestriellement et d’avance les premiers janvier, avril, juillet et octobre.

L’ordonnance de référé a autorisé la SARL EPI à procéder au remboursement de la dette locative par versements devant intervenir le 10ème jour du mois. L’ordonnance prévoit expressément qu’à défaut de paiement d’un seul terme à échéance, le solde restant dû deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra ses effets.

Il résulte du décompte produit par la SNC DAMIAN ELYSEES qu’à la date de la délivrance du commandement de quitter les lieux, le 17 juillet 2025, la SARL EPI était redevable d’une somme de 62.341,23 euros au titre des loyers et charges et qu’elle n’a réglé l’intégralité de l’échéance courante que le 25 juillet 2025, et ce contrairement aux dispositions contractuelles et ainsi qu’aux termes de l’ordonnance de référé.

La SARL EPI ne saurait faire valoir l’existence d’une tolérance sur la date de paiement des loyers, en l’absence de toute preuve écrite de l’existence de cette tolérance, au regard des dispositions claires et précises du contrat de bail et de l’ordonnance de référé et alors que la SNC DAMIAN ELYSEES produit des lettres de mise en demeure et sommations d’avoir à payer le loyer postérieurement à la date de l’échéance.

Dès lors, l’absence de paiement à la date d’échéance a entraîné l’acquisition des conditions de la clause résolutoire de plein droit, permettant à la SNC DAMIAN ELYSEES de procéder à la mesure d’expulsion.

Si le procès-verbal de constat de commissaire de justice du 22 février 2024 illustre les difficultés d’accéder au local exploité par la SARL EPI du fait du chantier se trouvant devant ledit local et ce, alors qu’un concurrent se trouve en face et vend les mêmes produits, aucune des pièces produites par la SARL EPI ne permet toutefois d’établir que ce chantier est du fait de la SNC DAMIAN ELYSEES.

Enfin, il y a lieu de constater que la SNC DAMIAN ELYSEES n’a fait qu’exercer son droit, sans que l’existence d’un abus de droit et de la poursuite d’une cause étrangère au seul exercice de ce droit ne soit établie.

Par conséquent, le commandement d’avoir à quitter les lieux était fondé sur la persistance d’une dette locative et l’existence de manquements contractuels et la SARL EPI sera déboutée de sa demande de mainlevée du commandement de quitter les lieux.

Sur la demande de suspension des mesures d’exécution

La SARL EPI soutient que l’expulsion emporterait des conséquences manifestement excessives, raison pour laquelle elle en sollicite la suspension.

La SNC DAMIAN ELYSEES fait valoir que l’ordonnance de référé implique que l’absence de paiement à l’échéance prescrite par ladite ordonnance entraîne automatiquement la reprise des effets de la clause résolutoire, que l’absence de paiement à la date résulte de la seule carence du débiteur. Elle ajoute que le locataire n’apporte pas de preuves concrètes de difficultés à se reloger ou à poursuivre son activité.

En l’espèce, la SARL EPI n’apporte aucun élément de nature à établir l’existence de conséquences manifestement excessives du fait de la mise en œuvre de la procédure d’expulsion.

Par conséquent, elle sera déboutée de sa demande de suspension des mesures d’exécution.

Sur la demande de condamnation à des dommages-et-intérêts pour abus de la procédure d’expulsion et troubles de jouissance

Aux termes de l’article L.121-2 du code des procédures civiles d’exécution, le juge de l’exécution a le pouvoir d’ordonner la mainlevée de toute mesure inutile ou abusive et de condamner le créancier à des dommages-intérêts en cas d’abus de saisie.

En l’espèce, la SARL EPI ne produit aucun élément permettant d’établir que les travaux ayant entraîné un trouble de jouissance dont elle se prévaut sont imputables à la SNC DAMIAN ELYSEES.

Par ailleurs, il y a lieu de rappeler que l’engagement par la SNC DAMIAN ELYSEES d’une procédure d’expulsion à la suite de manquements contractuels constitue un droit, que la SARL EPI ne produit aucun élément de nature à établir que la SNC DAMIAN ELYSEES a fait un usage abusif de ce droit ou a poursuivi un objectif étranger à l’exercice de ce droit.

Par conséquent, la SARL EPI sera déboutée de sa demande de condamnation de la SNC DAMIAN ELYSEES à des dommages-et-intérêts.

Sur la demande de condamnation à des dommages-et-intérêts pour résistance abusive

Aux termes de l’article L.121-3 du code des procédures civiles d’exécution, le juge de l’exécution a le pouvoir de condamner le débiteur à des dommages-intérêts en cas de résistance abusive.

La SNC DAMIAN ELYSEES fait valoir que la société EPI est occupante sans droit ni titre depuis le 6 août 2024, qu’elle la prive de son local commercial et qu’elle ne s’est pas pliée aux contraintes de l’ordonnance du 30 avril 2025.

La SARL EPI soutient qu’en l’absence d’intention dilatoire et de préjudice pour le créancier, cette demande devra être rejetée.

Force est de constater que la SNC DAMIAN ELYSEES n’apporte aucun élément au soutien de sa demande de dommages-et-intérêts, dont elle sera déboutée.

Sur la charge des dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe supporte les dépens à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe supporte les dépens. La SARL EPI qui succombe à l’instance sera condamnée au paiement des dépens.

Sur la demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie une somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

La SARL EPI, partie tenue aux dépens et qui succombe, ne peut prétendre à une indemnité au titre des frais irrépétibles. Sa demande sera rejetée.

La SARL EPI sera par ailleurs condamnée à payer la somme de 1.500 euros à la SNC DAMIAN ELYSEES en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La juge de l’exécution, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort :

REJETTE la demande d’annulation du commandement de quitter les lieux délivré par la SNC DAMIAN ELYSEES ;

REJETTE la demande de mainlevée des procédures d’exécution diligentées à l’encontre de la SARL EPI ;

REJETTE la demande de suspension des procédures d’exécution ;

REJETTE la demande de condamnation de la SNC DAMIAN ELYSEES à des dommages-et-intérêts pour procédure abusive ;

REJETTE la demande de condamnation de la SARL EPI à des dommages-et-intérêts pour résistance abusive ;

CONDAMNE la SARL EPI au paiement des dépens ;

DEBOUTE la SARL EPI de sa demande de condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SARL EPI au paiement de 1.500 euros entre les mains de la SNC DAMIAN ELYSEES en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire.

LA GREFFIERE LA JUGE DE L’EXÉCUTION