TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

M^e Claudine MIMRAN

Copie exécutoire délivrée

le :

à :Maître Emmanuel LEPARMENTIER

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 25/03390 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7QJB

N° MINUTE :

3 JCP

JUGEMENT

rendu le lundi 23 février 2026

DEMANDEUR

Monsieur [T] [K], demeurant [Adresse 1]

comparant en personne assisté de M^e Claudine MIMRAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #B0099

DÉFENDERESSE

Etablissement public [Localité 1] HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Emmanuel LEPARMENTIER de la SELAS LHUMEAU GIORGETTI HENNEQUIN & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #P0483

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Romain BRIEC, Juge, juge des contentieux de la protection

assisté de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 05 janvier 2026

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 23 février 2026 par Romain BRIEC, Juge assisté de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier

Décision du 23 février 2026

PCP JCP fond – N° RG 25/03390 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7QJB

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé en date du 25 mars 2021, [Localité 1] HABITAT OPH a donné à bail à Monsieur [T] [K] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel de 301,64 euros et des provisions sur charges.

Se plaignant de ne pouvoir jouir paisiblement du logement, Monsieur [T] [K] a, par acte de commissaire de justice du 7 février 2025, fait assigner PARIS HABITAT OPH devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, aux fins d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

Sa condamnation à lui proposer un nouveau logement et à faire cesser les intrusions de personnes contrevenantes à l’intérieur de l’immeuble (renforcement de la sécurité des accès et dépôt de plainte), sous astreinte de 100 euros par jour de retard, Sa condamnation à verser 3000 euros en réparation du préjudice de jouissance et 5000 euros en réparation du préjudice moral,Sa condamnation au paiement de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux dépens.

Après un renvoi, l’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 5 janvier 2026.

A l’audience, Monsieur [T] [K], représenté par son conseil, a fait viser des conclusions soutenues oralement, par lesquelles il a réitéré les demandes de son acte introductif d’instance.

PARIS HABITAT OPH a été représentée à l’audience utile et a fait viser des écritures, développées oralement, aux termes desquelles elle a sollicité que la juridiction de céans se déclare incompétente pour statuer sur la demande de proposition d’un nouveau logement, de déclarer irrecevables les demandes portant sur la période antérieure au 7 février 2022, au fond, le rejet des prétentions adverses et la condamnation de Monsieur [T] [K] au paiement de 1200 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux dépens.

L’affaire a été mise en délibéré au 23 février 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il sera relevé qu’aux termes de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit.

En l’espèce, Monsieur [T] [K] a assigné son bailleur le 7 février 2025. Ses demandes portant sur la période antérieure au 7 février 2022 sont donc prescrites.

Sur le manquement à l’obligation de délivrance du bailleur

Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de mettre à disposition un logement et ses équipements dans leurs consistance et aux conditions prévues au contrat et de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Le bailleur est également obligé de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement.

Le bailleur est enfin tenu l’obligation de mettre à disposition un logement et ses équipements dans leurs consistance et aux conditions prévues au contrat et d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement.

Ces trois obligations forment plus généralement l’obligation de délivrance du bailleur.

De telles obligations sont des obligations de résultat et ne nécessitent pas de rapporter la preuve d’une faute du bailleur ou d’un défaut de diligences.

En cas de méconnaissance par le bailleur de son obligation de délivrance, le locataire dispose de l’action en exécution des travaux avec demande d’indemnisation pour les préjudices subis tels que la restriction d’usage ou le préjudice d’agrément.

En matière d’indécence en particulier, l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit deux sanctions. La première consiste pour le locataire à demander au bailleur ou à exiger judiciairement de lui une mise en conformité des locaux lorsque le logement loué ne satisfait pas aux normes de décence fixées par les textes. La deuxième lui reconnaît le droit, à défaut de mise en conformité, d’obtenir du juge une réduction du loyer.

En revanche, le locataire n’a pas d’autres droits, particulièrement celui de répondre à l’indécence par une suspension du paiement des loyers. L’exception d’inexécution n’est en effet pas plus admise sauf en cas d’impossibilité totale d’habiter les lieux. Le locataire ne peut non plus exiger son relogement au bailleur et, réciproquement, un bailleur tenu d’une obligation de délivrance d’un logement décent ne peut se dégager de cette obligation en lui substituant une simple proposition de relogement (Ccass. 3e civ., 15 déc. 2004, n°02-20.614). Cette sanction du relogement existe uniquement dans des cas plus graves où le logement est non seulement indécent mais aussi insalubre ou dangereux parce qu’il menace ruine. Pour protéger la santé ou la sécurité d’occupants de tels logements, l’article L.521-1du Code de la construction et de l’habitation met à la charge des propriétaires une obligation d’hébergement ou de relogement, en fonction du degré d’insalubrité ou de péril, le tout étant conditionné à un arrêté du maire ou du préfet assorti d’une interdiction temporaire ou définitive d’habiter.

Il est ainsi rappelé avec constance par la jurisprudence que la commission d’attribution est le seul organe compétent pour décider d’attribuer ou non un logement dans le cadre d’un échange (CA [Localité 1], pôle 4 ch. 3, 2 juillet 2015, n°14/09277).

Par ailleurs, selon l’article 1725 du code civil, le bailleur n’est pas tenu de garantir le preneur du trouble que des tiers apportent par voies de fait à sa jouissance, sans prétendre d’ailleurs aucun droit sur la chose louée. Sauf au preneur à les poursuivre en son nom personnel.

Il est ainsi admis que le bailleur ne doit pas garantie pour les troubles de jouissance causés par des squatteurs (Civ. 3ème, 23 juin 2015, n°14-13.385).

En l’espèce, il est constant que l’appartement objet d’un litige n’a pas fait l’objet d’un arrêté de mise en sécurité emportant interdiction d’habiter. La demande de Monsieur [T] [K] de relogement sera donc rejetée, celle-ci n’entrant pas dans les conditions limitatives et restrictives fixées par la loi. Il lui reviendra de solliciter le cas échéant la commission d’attribution.

Par ailleurs, Monsieur [T] [K] fait grief à [Localité 1] HABITAT OPH de laisser perdurer des intrusions de tiers à l’immeuble s’adonnant à un trafic de stupéfiants. Or il admet que les auteurs des troubles invoqués sont des tiers à la résidence, puisqu’il fait par exemple état dans ses écritures de « personnes non autorisées de l’extérieur » (p.4). Le certificat médical qu’il produit renvoie aussi expressément à des « intrusions devant l’immeuble et dans le hall ». Tout autant, dans sa main courante du 11 juin 2024, Monsieur [T] [K] se plaint de « nuisances sonores de personnes extérieures à l’immeuble qui vendent de la drogue ». La responsabilité de [Localité 1] HABITAT OPH ne pourra donc être engagée, les troubles étant causés par des tiers, si bien que les demandes de Monsieur [T] [K] sur ce fondement seront rejetées. Il lui reviendra de saisir la juridiction pénale afin d’obtenir que les infractions constatées prennent fin. Dans ce contexte, [Localité 1] HABITAT OPH sera invité à procéder à toute action de sécurisation des entrées et des résidents de l’immeuble.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [T] [K], qui succombe donc, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du défendeur les frais exposés dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 300 euros sera donc allouée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé que l’exécution provisoire est de droit, en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

DECLARE que les demandes de Monsieur [T] [K] antérieures au 7 février 2022 sont prescrites ;

REJETTE les demandes de Monsieur [T] [K] à l’encontre de [Localité 1] HABITAT OPH ;

CONDAMNE Monsieur [T] [K] à payer à [Localité 1] HABITAT OPH la somme de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes des parties ;

CONDAMNE Monsieur [T] [K] aux dépens de l’instance ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Le greffier Le juge des contentieux

de la protection