TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M [W] [Y]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Isabelle MARCAILLOU DEGASNE

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 25/06131 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAHBG

N° MINUTE :

5

JUGEMENT

rendu le 29 janvier 2026

DEMANDERESSE

S.A. BATIGERE HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Isabelle MARCAILLOU DEGASNE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1773

DÉFENDEUR

Monsieur [W] [Y], demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Charlotte GEVAERT-DELHAYE, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 27 novembre 2025

JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 29 janvier 2026 par Charlotte GEVAERT-DELHAYE, juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier

Décision du 29 janvier 2026

PCP JCP ACR fond – N° RG 25/06131 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAHBG

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé conclu le 30 novembre 2021, la S.A. d’H.L.M. BATIGERE EN ILE DE France aux droits de laquelle vient la S.A. d’H.L.M. BATIGERE HABITAT, a consenti un bail d’habitation à M. [W] [Y] sur des locaux situés au [Adresse 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel à la date de prise d’effet du contrat de 314,15 euros, outre 161,14 euros de provisions sur charges locatives récupérables.

Par acte de commissaire de justice du 30 avril 2025, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 587,25 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, visant la clause résolutoire prévue au bail.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [W] [Y] le 24 avril 2025.

Par acte de commissaire de justice signifié à étude le 01 juillet 2025 , la S.A. d’H.L.M. BATIGERE HABITAT a fait assigner M. [W] [Y] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater à titre principal la résiliation de plein droit du bail par l’acquisition de la clause résolutoire et à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire dudit bail, ordonner l’expulsion de M. [W] [Y] et de tous occupants de son chef avec toutes conséquences sans attendre l’expiration du délai de deux mois suivant la délivrance du commandement de quitter les lieux, ordonner la séquestration et le transport en garde-meuble des objets mobiliers se trouvant dans les lieux aux seuls risques du défendeur, et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

— une indemnité mensuelle d’occupation fixée au montant du loyer et des charges jusqu’à la libération définitive des lieux,

—  941,37 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

—  300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 2 juillet 2025, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 27 novembre 2025, lors de laquelle la S.A. d’H.L.M. BATIGERE HABITAT, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et actualise le montant de sa créance à la somme de 1090,79 euros, terme d’octobre 2025 inclus. Elle précise que le locataire a repris le règlement du loyer courant ; elle s’associe à la demande d’octroi de délai de paiement et de suspension de la clause résolutoire formée par le locataire.

M. [W] [Y] a comparu. Il explique et justifie avoir obtenu une place dans un Foyer de vie. En attendant son intégration dans ce foyer de vie, il sollicite son maintien dans les lieux et l’octroi de délai de paiement. A cet égard, il propose de verser 50 euros par mois en sus du loyer courant. Il perçoit l’AAH d’un montant de 1153 euros et l’APL pour un montant de 304,30 euros par mois.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 29 janvier 2026, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

La S.A. d’H.L.M. BATIGERE HABITAT justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de deux mois avant l’audience.

Elle justifie en outre avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 30 novembre 2021 contient une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit du bail à défaut de paiement du loyer et des charges au terme convenu, deux mois après un commandement de payer resté sans effet, et un commandement de payer dans le délai de deux mois visant et reproduisant textuellement cette clause a été signifié au locataire le 30 avril 2025, pour la somme en principal de 587,25euros, hors coût de l’acte.

Il y a lieu dès lors d’appliquer le délai de deux mois prévu tant par la clause résolutoire que par le commandement de payer du 30 avril 2025.

Or, d’après l’historique des versements, il apparaît que les causes de ce commandement n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois suivant sa délivrance, de sorte que la bailleresse est bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 01 juillet 2025.

Cependant, selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, compte tenu de la reprise du paiement du loyer courant avant la date d’audience, de la situation des parties et de leur accord, il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d’apurement précisé ci-après.

En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L’attention du locataire est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse pourra faire procéder à son expulsion, et à celle de tout occupant de son chef, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux et la défenderesse sera tenue au paiement d’une indemnité d’occupation dans les termes du dispositif.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et doivent être exécutées de bonne foi en application de l’article 1104 du même code.

En application des dispositions de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et des stipulations du bail, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver ; réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, la S.A. d’H.L.M. BATIGERE HABITAT verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 17 novembre 2025, M. [W] [Y] restait lui devoir la somme de 1090,79 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus impayés, terme d’octobre 2025 inclus. Ce décompte n’est pas contesté.

M. [W] [Y] sera donc condamné à payer cette somme à la bailleresse avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 30 avril 2025 sur la somme de 587,25euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant M. [W] [Y] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due, fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été dû si le contrat s’était poursuivi.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 01 juillet 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la S.A. d’H.L.M. BATIGERE HABITAT ou à son mandataire.

Sur les demandes accessoires

M. [W] [Y], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer du 30 avril 2025.

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n’y a pas lieu de le condamner à une indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 30 avril 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois ;

CONSTATE, en conséquence, que le bail conclu le 30 novembre 2021 entre la S.A. d’H.L.M. BATIGERE HABITAT d’une part, et M. [W] [Y] d’autre part, concernant les locaux à usage d’habitation situés au [Adresse 3] est résilié depuis le 01 juillet 2025 ;

CONDAMNE M. [W] [Y] à payer à la S.A. D’H.L.M. BATIGERE HABITAT la somme de 1090,70 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus impayés au 17 novembre 2025, terme d’octobre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 30 avril 2025 sur la somme de 587,25euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus ;

AUTORISE M. [W] [Y] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 22 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 50 euros, la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais ;

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à M. [W] [Y] ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

— le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 01 juillet 2025 ,

— le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

— la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de M. [W] [Y] à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

— le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

— M. [W] [Y] sera condamné à verser à la S.A. d’H.L.M. BATIGERE HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

DÉBOUTE la S.A. d’H.L.M. BATIGERE HABITAT de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [W] [Y] aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer du 30 avril 2025 ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 29 janvier 2026, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge des contentieux de la protection