TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copies exécutoires délivrées à

M^e Savignat,

M^e Buge,

le :

+1 copie dossier

■

5ème chambre

1ère section

N° RG 23/08392

N° Portalis 352J-W-B7H-C2CFF

N° MINUTE :

Assignation du :

12 Juin 2023

DEBOUTE

JUGEMENT

rendu le 13 Janvier 2026

DEMANDERESSE

La société MAT BROTHERS COMPANY, société anonyme immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de PARIS sous le numéro 390 284 826,

ayant son siège social situé au [Adresse 5],

prise en la personne de son représentant légal en exercice,

représentée par Maître Xavier Savignat de la SCP SCP GABORIT-RÜCKER-SAVIGNAT-VALENT, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #P0297

DÉFENDEURS

La société LA FERME DE CÉSAR, société civile immobilière immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de PARIS sous le numéro 444 019 129,

ayant son siège social situé au [Adresse 1],

prise en la personne de son représentant légal en exercice,

Monsieur [A] [P],

demeurant [Adresse 7],

Monsieur [J] [P],

demeurant [Adresse 3] (SUISSE),

Madame [V] [M], épouse [H],

demeurant [Adresse 2],

Monsieur [R] [B],

demeurant [Adresse 4],

Jugement du 13 Janvier 2026

5ème chambre 1ère section

N° RG 23/08392 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2CFF

Monsieur [X] [B],

demeurant [Adresse 6],

Monsieur [L] [B],

demeurant [Adresse 8],

représentés par Maître Guillaume Buge de l’AARPI Solferino, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #L0201

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Monsieur Thierry Castagnet, Premier Vice-Président Adjoint

Monsieur Antoine De Maupeou, Premier Vice-Président Adjoint

Madame Lise Duquet, Vice-Présidente

assisté de Monsieur Victor Fuchs, Greffier,

DEBATS

A l’audience du 18 Novembre 2025, tenue en audience publique.

Avis a été donné aux parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 13 Janvier 2026 par mise à disposition au greffe

JUGEMENT

Prononcé par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

La Société Anonyme MAT BROTHERS COMPANY exploite un établissement dénommé “HÔTEL DES CINQ FRERES” situé à [Localité 9].

Souhaitant édifier une annexe à cet hôtel, la société MAT BROTHERS COMPANY a déposé une première demande de permis de construire le 7 mai 2015, qui a été retirée, puis une seconde le 19 janvier 2016.

Lors du conseil municipal de [Localité 9] du 29 avril 2016, a été décidée la cession par la commune à la société MAT BROTHERS COMPANY d’une parcelle de terrain nécessaire à l’opération.

Un recours en annulation de cette délibération a été formé par les défendeurs.

Le permis de construire a été accordé par arrêté du 11 mai 2016.

Par requête enregistrée au greffe du tribunal administratif de Grenoble le 12 juillet 2016, la SCI LA FERME DE CESAR, Monsieur [A] [P], Madame [V] [H]-[P], Monsieur [J] [P], Monsieur [X] [B], Monsieur [L] [B] et Monsieur [R] [B] ont exercé un recours pour excès de pouvoir contre l’arrêté délivrant ce permis de construire.

Le 21 juillet 2017, la société MAT BROTHERS COMPANY a déposé une demande de permis modificatif qui a été délivré le 24 juillet 2017, puis retiré le 2 août 2017.

Par ordonnance du 28 juillet 2017, le juge des référés du tribunal administratif de Grenoble, saisi par la SCI LA FERME DE CESAR et les consorts [P] et [B] a suspendu l’exécution du permis de construire du 11 mai 2016.

Le 7 septembre 2017, la société MAT BROTHERS COMPANY a sollicité un permis de construire modificatif qui lui a été accordé le 26 octobre 2017.

Le 6 novembre 2017, la société MAT BROTHERS COMPANY a saisi le juge des référés du tribunal administratif de Grenoble afin de levée de la suspension du permis de construire ordonnée le 28 juillet 2017, et par ordonnance du 27 novembre 2017, cette demande a été rejetée.

Par une nouvelle requête enregistrée le 5 février 2018, la SCI LA FERME DE CESAR et les consorts [P] et [B] ont sollicité l’annulation de l’arrêté du 26 octobre 2017 portant permis de construire modificatif.

Selon une nouvelle requête enregistrée le 30 mai 2018, la société MAT BROTHERS COMPANY a de nouveau saisi le juge des référés du tribunal administratif de Grenoble d’une demande de levée de la suspension du permis de construire du 11 mars 2016, et cette nouvelle demande a été rejetée par ordonnance du 19 juin 2018.

C’est dans ce contexte procédural que, les 3 et 10 août 2018, les parties ont signé un protocole d’accord transactionnel aux termes duquel il était convenu, d’une part, le versement d’une indemnité de 700.000 euros par la société MAT BROTHERS COMPANY, et d’autre part, le désistement de la SCI LA FERME DE CESAR et des consorts [P] et [B] des recours introduits devant le tribunal administratif de Grenoble concernant l’annulation des permis de construire des 11 mai 2016 et 26 octobre 2017 et l’annulation de la délibération du conseil municipal du 29 avril 2016 portant sur la vente d’une parcelle de terrain consentie par la commune de Val-d’Isère à la société MAT BROTHERS COMPANY.

La société MAT BROTHERS COMPANY a procédé le 2 août 2018 au paiement de la somme convenue de 700.000 euros, et par deux ordonnances du 21 août 2018, le tribunal administratif de Grenoble a donné acte à la SCI LA FERME DE CESAR et aux consorts [P] et [B] de leur désistement concernant les demandes d’annulation des arrêtés de permis de construire des 11 mai 2016 et 26 octobre 2017.

Par ordonnance du 29 août 2018, le tribunal administratif de Grenoble a également constaté le désistement de la SCI LA FERME DE CESAR et des consorts [P] et [B] de leur demande d’annulation de la délibération du 29 avril 2016 portant sur la vente de la parcelle de terrain.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 18 avril 2023, la société MAT BROTHERS COMPANY a demandé à la SCI LA FERME DE CESAR et aux consorts [P] et [B] de justifier de l’enregistrement de la transaction conformément aux disposition des articles L.600-8 du code de l’urbanisme et 635.1.9° du code général des impôts.

Par actes de commissaires de justice des 12 juin 2023 (pour Monsieur [L] [B] et Madame [V] [H]-[P]), 15 juin 2023 (pour Monsieur [A] [P]) et 16 juin 2023 (pour la SCI LA FERME DE CESAR, Monsieur [J] [P], Monsieur [R] [B] et Monsieur [X] [B]), la société MAT BROTHERS COMPANY les a fait assigner devant le tribunal judiciaire de Paris afin d’obtenir le remboursement de la somme de 700.000 euros.

Par ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 23 janvier 2025, la société MAT BROTHERS COMPANY demande au tribunal de :

— Condamner in solidum la SCI LA FERME DE CESAR, Monsieur [A] [P], Monsieur [J] [P], Madame [V] [H]-[P], Monsieur [R] [B], Monsieur [X] [B] et Monsieur [L] [B] à lui payer la somme de 700.000 euros avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation ;

— Rejeter toutes les demandes, fins et conclusions des défendeurs à quelque titre que ce soit ;

— Les condamner au paiement de la somme de 10.000 euros en vertu de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Les condamner aux dépens et autoriser Maître Xavier Savignat à en poursuivre le recouvrement en application de l’article 699 du code de procédure civile ;

— Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

Au soutien de ses prétentions, la société MAT BROTHERS COMPANY expose pour l’essentiel les moyens suivants :

En premier lieu, elle rappelle :

1) D’une part, les termes de l’article L.600-8 dans sa rédaction issue de l’ordonnance n°2013-638 du 18 juillet 2013 selon lequel :

“Toute transaction par laquelle une personne ayant demandé au juge administratif l’annulation d’un permis de construire, de démolir ou d’aménager s’engage à se désister de ce recours en contrepartie du versement d’une somme d’argent ou de l’octroi d’un avantage en nature doit être enregistrée conformément à l’article 635 du code général des impôts.

La contrepartie prévue par une transaction non enregistrée est réputée sans cause et les sommes versées ou celles qui correspondent au coût des avantages consentis sont sujettes à répétition. L’action en répétition se prescrit par cinq ans à compter du dernier versement ou de l’obtention de l’avantage en nature.

Les acquéreurs successifs de biens ayant fait l’objet du permis mentionné au premier alinéa peuvent également exercer l’action en répétition prévue à l’alinéa précédent à raison du préjudice qu’ils ont subi.” ;

2) Et, d’autre part, ceux de l’article 635 9° du code général des impôts qui dispose :

“Doivent être enregistrés dans le délai d’un mois à compter de leur date :

1. Sous réserve des dispositions des articles 637 et 647 :

[…]

9° La transaction prévoyant, en contrepartie du versement d’une somme d’argent ou de l’octroi d’un avantage en nature, le désistement du recours pour excès de pouvoir formé contre un permis de construire, de démolir ou d’aménager.”

En application de ces dispositions, elle se considère fondée à poursuivre, à raison du défaut d’enregistrement de la transaction dans le délai d’un mois, la répétition de l’indemnité versée.

Elle s’oppose à l’argumentation principale développée par les défendeurs, qui, au visa notamment d’un arrêt de la cour d’appel de Paris du 3 juin 2022, soutiennent que l’article L.600-8 du code de l’urbanisme est d’interprétation stricte et qu’il n’est donc pas applicable à une transaction mixte qui n’a pas pour seul et unique objet la renonciation à un contentieux devant le juge administratif au titre d’une autorisation d’urbanisme.

Sur ce point, elle explique que l’objet même de la transaction est la renonciation, par les défendeurs, au bénéfice des recours en annulation des différentes autorisations de construire qu’ils ont intentés, et elle considère que la circonstance que la transaction a également été étendue à la renonciation au recours contre la délibération du conseil municipal est inopérante et ne remet pas en cause le fait qu’il s’agit d’une opération complexe dont les différents actes sont indissociables les uns des autres.

Elle insiste sur le fait que, dès lors qu’elle acceptait de verser une somme de 700.000 euros au titre de la renonciation des défendeurs en leur recours contentieux contre les permis de construire, la transaction devait aussi nécessairement porter sur la renonciation au contentieux initié contre la commune de [Localité 9] puisque que le permis de construire ne pouvait être délivré que pour autant que le terrain indispensable à l’opération lui était cédé par la commune.

Elle conteste tout autant l’argument selon lequel la transaction avait également pour but d’éteindre tout risque pénal à l’égard de Monsieur [O] [T], gérant de la société MAT BROTHERS COMPANY, et elle fait observer que ladite transaction n’évoque pas cette problématique.

Enfin, elle explique que la référence à l’indemnisation de la perte de valeur du bien donné tient à la nécessité de prévoir des concessions réciproques à peine de nullité de la transaction.

Elle renvoie à la lecture de la transaction qui démontre qu’une indemnité pour trouble anormal de voisinage n’a jamais été demandée par les défendeurs et qu’elle est donc également étrangère à la transaction.

Elle fait par ailleurs observer que les défendeurs ne sauraient lui reprocher de n’avoir pas procédé elle-même à l’enregistrement de la transaction puisque nul n’est censé ignorer la loi, et que les parties étaient assistées de leurs conseils respectifs au moment de la signature du protocole.

La société MAT BROTHERS COMPANY conteste également l’argumentation développée par les défendeurs sur la non-conformité des dispositions de l’article L.600-8 du code de l’urbanisme aux dispositions de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales.

A titre liminaire, la demanderesse rappelle que le Conseil constitutionnel a déjà jugé, par décision du 14 septembre 2023, de la constitutionnalité de l’article L.600-8 en considérant que celui-ci ne portait pas atteint au principe d’égalité devant la loi et ne privait pas le justiciable d’un droit à un recours juridictionnel effectif.

Elle estime que l’argument des défendeurs selon lequel la sanction du défaut d’enregistrement, a posteriori, de la transaction les priverait de reprendre la contestation du permis de construire qui avait été abandonnée dans le cadre de la transaction, ce qui les priverait d’un accès effectif au juge et du droit à un procès équitable, ne peut être accueilli et ce pour les raisons suivantes :

— Ils ne peuvent se plaindre des conséquences du défaut d’enregistrement de la transaction alors même qu’il leur appartenait d’y procéder, et que nul n’étant censé ignorer loi, ils ne peuvent pas se prévaloir de leur propre manquement pour tenter d’en tirer un quelconque avantage ;

— Le principe du procès équitable et d’égalité devant la loi n’est pas méconnu par l’article L.600-8 du code de l’urbanisme ainsi que l’a jugé le Conseil constitutionnel, la proximité du droit protégé par la CEDH avec le texte constitutionnel étant évidente ;

— Contrairement à ce qu’ils soutiennent, les défendeurs disposent toujours d’un accès au juge pour faire juger de l’illégalité du permis de construire accordé même si, dans ce cas, il leur appartient de rapporter la preuve d’une fraude conformément à l’article L.241-2 du code des relations entre le public et l’administration.

Elle fait valoir que le protocole n’est pas davantage contraire à l’article 1er du protocole additionnel de la CEDH qui pose le principe que toute personne a droit au respect de ses biens et ne peut être privée de sa propriété que pour cause d’utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international.

Enfin, la demanderesse, face à l’argumentation fondée sur la violation de l’article 14 de la CEDH, rappelle que ce dernier est relatif à la jouissance des droits et libertés reconnus dans la convention qui doit être assurée sans distinction fondée notamment sur le sexe, la race, la couleur, la langue, la religion, les opinions politiques ou toutes autres opinions, l’origine nationale ou sociale, l’appartenance à une minorité nationale, la fortune, la naissance ou tout autre situation.

Elle objecte qu’en l’espèce, on ne voit pas en quoi l’article L.600-8 serait discriminatoire au regard des éléments listés dans l’article ci-dessus rappelé.

Sur la demande encore plus subsidiaire selon laquelle la restitution ne pourrait être que symbolique, elle répond que l’article L.600-8 ne prévoit nullement la possibilité d’une répétition partielle.

Enfin, la société MAT BROTHERS COMPANY se défend de toute responsabilité tant contractuelle qu’extra contractuelle.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 31 mars 2025, les défendeurs demandent au tribunal de :

— Juger que la transaction signée entre eux et MAT BROTHERS COMPANY présente un caractère mixte et ne relève pas du champ d’application de l’article L.600-8 du code de l’urbanisme ;

— Juger que le caractère légitime et public des contentieux auxquels la transaction a mis fin la soustrait également au champ d’application de ce texte ;

— Débouter MAT BROTHERS COMPANY de ses prétentions ;

A titre subsidiaire,

— Juger l’article L.600-8 du code de l’urbanisme contraire à l’article 6 de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l’homme ;

— Juger l’article L.600-8 du code de l’urbanisme contraire à l’article 1er du Protocole additionnel de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l’homme ;

— Débouter MAT BROTHERS COMPANY de ses prétentions ;

A titre plus subsidiaire,

— Juger que MAT BROTHERS COMPANY ne peut réclamer la restitution que d’une quote-part de l’indemnité transactionnelle ;

— Fixer cette quote-part à l’euro symbolique ;

— Juger que MAT BROTHERS COMPANY a engagé sa responsabilité dans le cadre de la négociation et l’exécution de la transaction ;

— Les juger recevables et fondés à solliciter reconventionnellement la condamnation de MAT BROTHERS COMPANY pour troubles anormaux de voisinage ;

— Fixer le préjudice subi à un montant égal à la part de l’indemnité transactionnelle restituée à MAT BROTHERS COMPANY ;

— Prononcer la compensation judiciaire entre les sommes dues par les parties ;

En tout état de cause,

— Dire n’y avoir lieu à exécution provisoire ;

— Condamner MAT BROTHERS COMPANY à leur verser 1 euro au titre de l’abus de procédure ;

Jugement du 13 Janvier 2026

5ème chambre 1ère section

N° RG 23/08392 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2CFF

— Ordonner la publication du jugement à intervenir dans Le Dauphiné Libéré et La Lettre de Val, aux frais de MAT BROTHERS COMPANY ;

— La condamner à leur verser 35.000 euros au titre des frais irrépétibles sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens qui, conformément à l’article 699 du code de procédure civile, pourront être recouvrés directement par Maître Guillaume Buge.

A l’appui, les défendeurs font essentiellement valoir les moyens suivants :

A titre principal, ils soutiennent que l’article L.600-8 du code de l’urbanisme n’est pas applicable à la transaction litigieuse.

Sur ce point, ils expliquent que ce texte présente un caractère restreint en ce qu’il vise uniquement la transaction mettant un terme à un contentieux devant le juge administratif, relatif à l’annulation d’un permis de construire et que, s’agissant d’une obligation à la fois dérogatoire du droit commun et assortie d’une sanction, ces dispositions sont par nature d’interprétation stricte et ne sauraient être étendues à d’autres transactions.

Ils rappellent donc :

— qu’ils se sont désistés du contentieux administratif qu’ils avaient engagé à l’encontre de la délibération de la commune de [Localité 9] portant sur la cession d’une parcelle communale et cette procédure n’était donc pas relative à l’annulation d’une autorisation de construire ;

— qu’ils ont également renoncé à tout litige lié aux “désagréments irrémédiables” qu’ils allaient subir du fait de la construction de la résidence hôtelière ;

— qu’ils se sont engagés à ne pas initier d’actions relatives à l’obtention des différentes autorisations obtenues, cette renonciation couvrant aussi l’option pénale qui leur était ouverte compte tenu du comportement de Monsieur [O] [T], dirigeant de la société MAT BROTHERS COMPANY.

Ils contestent donc que l’objet de la transaction était uniquement la fin de la procédure contentieuse relative aux permis de construire puisqu’en ce qui les concerne, elle avait pour but de les indemniser de leurs préjudices résultant notamment de la construction irrégulière qui était projetée par la société MAT BROTHERS COMPANY.

Ils soutiennent, en conséquence, que la transaction régularisée n’est pas de celle que le législateur a souhaité viser à l’occasion de l’introduction de l’article L.600-8 du code de l’urbanisme.

Sur ce point, ils renvoient au rapport des travaux du groupe de travail qui a présidé à l’introduction du texte duquel il résulte que l’objectif était de lutter contre les recours abusifs pouvant faire obstacle à l’exécution des travaux tant que le litige n’était pas définitivement tranché, ce qui plaçait les opérateurs dans une situation de particulière vulnérabilité, et ouvrait la porte à des processus de chantage dont la transaction pouvait être l’aboutissement. Selon eux, le but du législateur était de favoriser la fluidité des opérations de construction, la transparence fiscale et l’identification des opposants d’habitude faisant profession de recours contre les permis de construire.

Ils font valoir qu’en l’espèce, ils défendaient un intérêt légitime et qu’ils ne peuvent être assimilés à des requérants faisant profession de chantage, et à ce titre, ils se prévalent des différentes décisions favorables qu’ils ont obtenues du juge administratif.

Ils soutiennent que la transaction ne relève ni dans ses termes, ni dans son esprit, de l’article L.600-8 du code de l’urbanisme, de sorte que la société MAT BROTHERS COMPANY devra être déboutée de sa demande.

A titre subsidiaire, ils soutiennent que l’article L.600-8 est contraire à l’article 6 de la CEDH en ce qu’il ne respecte pas la condition de proportionnalité imposée par cet article puisque la remise en cause, a posteriori, de la transaction au titre d’un défaut d’enregistrement dans un délai de 30 jours, qui a été jugé comme un délai de rigueur, place la partie tenue de restituer l’indemnité dans l’impossibilité de reprendre la contestation du permis de construire qui a été abandonnée dans le cadre de la transaction.

Ils reprochent donc à l’article L.600-8 du code de l’urbanisme :

— de sanctionner de la même manière les “opposants d’habitude faisant profession de recours contre les permis de construire” et le requérant qui défend un droit légitime ;

— de ne tenir compte ni du motif pour laquelle la formalité d’enregistrement n’a pas été accomplie dans le délai, ni de la bonne foi de celui qui subit la sanction ;

— de caractériser un formalisme excessif ;

— de restreindre l’accès au juge administratif de façon excessive.

Ils considèrent également que l’article critiqué est contraire à l’article 1er du protocole additionnel de la CEDH qui garantit le droit de propriété et qui est donc applicable aussi à une créance d’indemnité.

Selon eux, l’article L.600-8 du code de l’urbanisme n’est pas “idoine à la réalisation de son but” et, en pratique, il est inutile au but poursuivi.

Ils insistent sur le fait que ce constat d’inutilité est d’autant plus important qu’en l’espèce ils ont procédé à l’enregistrement de la transaction le 18 décembre 2018, soit quatre mois après la transaction, leur conseil leur ayant indiqué qu’il s’agissait d’une “obligation fiscale”.

Le mécanisme de l’article L.600-8 n’est pas davantage proportionné au but poursuivi et ils font valoir qu’il engendre “une charge anormale et exorbitante”, la conséquence pour la partie sanctionnée étant particulièrement lourde, dès lors qu’elle doit à la fois restituer le montant et supporter les conséquences de la construction dont elle contestait l’autorisation de construire.

Ils soutiennent que l’article L.600-8 est également contraire à l’article 14 de la CEDH en soulignant que la question posée est celle de l’égalité entre les cocontractants puisque le texte ne prévoit aucune sanction à l’égard du promoteur qui avait, tout autant que l’autre partie, l’obligation d’enregistrer la transaction et que, non seulement, il ne subit aucune sanction de sa défaillance, mais que, au contraire, il réalise un gain substantiel et parfaitement indu.

A titre encore plus subsidiaire, ils estiment que compte tenu du caractère mixte de la transaction, à supposer que l’article L.600-8 soit applicable, la restitution ne peut en toute hypothèse qu’être partielle puisque alors elle ne pourrait porter que sur la somme versée en contrepartie de désistement des procédures à l’encontre des permis de construire.

Ils estiment donc que dans une telle hypothèse, la restitution ne pourrait être que symbolique.

A titre reconventionnel, les défendeurs forment des demandes au titre de la responsabilité contractuelle et extracontractuelle de la société MAT BROTHERS COMPANY.

Pour la responsabilité contractuelle, ils se prévalent de l’article 1104 du code civil et ils estiment que la demanderesse a manqué à son obligation de bonne foi dans l’exécution du contrat puisque l’exigence de bonne foi se traduit par une obligation de coopération entre les parties.

Ils rappellent également que selon l’article 1194 du code civil “les contrats obligent non seulement à ce qui est y exprimé, mais encore à toutes les suites que leur donnent l’équité, l’usage ou la loi”.

Ils insistent sur le fait que la loi ne définit pas à qui incombe l’obligation d’enregistrement et que celle-ci pèse tout autant sur le promoteur que sur le bénéficiaire de l’indemnité, de sorte qu’en l’espèce, la société MAT BROTHERS COMPANY, cherche à tirer profit de sa propre carence au même titre que de celle des défendeurs.

A titre encore plus subsidiaire, les défendeurs considèrent que la remise en cause de la transaction leur permet reconventionnellement de formuler une demande au titre des troubles anormaux de voisinage.

Sur le bien fondé de la demande, les défendeurs renvoient aux différentes photographies de la construction desquelles il résulte de façon incontestable selon eux qu’ils subissent un trouble excédent les inconvénients normaux de voisinage.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, le tribunal renvoie aux dernières conclusions des parties pour un exposé plus complet de leurs prétentions et moyens.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 12 mai 2005 et les plaidoiries ont été fixées à l’audience du 18 novembre 2025.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré et les parties ont été informées de ce que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 13 janvier 2026.

Jugement du 13 Janvier 2026

5ème chambre 1ère section

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MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, le tribunal constate que la SA MAT BROTHERS COMPANY développe dans ses écritures des moyens d’irrecevabilité à l’encontre des demandes reconventionnelles des défendeurs, mais que ces moyens ne sont pas repris dans le dispositif des conclusions, de sorte qu’en application de l’article 768 du code de procédure civile, le tribunal ne statuera pas sur ces moyens.

Sur l’application de l’article L.600-8 du code de l’urbanisme

L’article 635 du code général des impôts dans sa rédaction applicable à la date de la signature du protocole d’accord litigieux dispose :

“Doivent être enregistrés dans le délai d’un mois à compter de leur date :

1. Sous réserve des dispositions des articles 637 et 647 :

[…]

9° La transaction prévoyant, en contrepartie du versement d’une somme d’argent ou de l’octroi d’un avantage en nature, le désistement du recours pour excès de pouvoir formé contre un permis de construire, de démolir ou d’aménager.”

Par ailleurs, aux termes de l’article L.600-8 du code de l’urbanisme dans sa rédaction antérieure à la loi n°2018-2021 du 23 novembre 2018, applicable au litige :

“Toute transaction par laquelle une personne ayant demandé au juge administratif l’annulation d’un permis de construire, de démolir ou d’aménager s’engage à se désister de ce recours en contrepartie du versement d’une somme d’argent ou de l’octroi d’un avantage en nature doit être enregistrée conformément à l’article 635 du code général des impôts.

La contrepartie prévue par une transaction non enregistrée est réputée sans cause et les sommes versées ou celles qui correspondent au coût des avantages consentis sont sujettes à répétition. L’action en répétition se prescrit par cinq ans à compter du dernier versement ou de l’obtention de l’avantage en nature.

Les acquéreurs successifs de biens ayant fait l’objet du permis mentionné au premier alinéa peuvent également exercer l’action en répétition prévue à l’alinéa précédent à raison du préjudice qu’ils ont subi.”

Dans sa décision du 14 septembre 2023, le Conseil constitutionnel, saisi d’une question prioritaire de constitutionnalité portant sur la conformité à la constitution du deuxième alinéa de l’article L.600-8 du code de l’urbanisme, a considéré que :

“En sanctionnant le défaut d’enregistrement destiné à assurer la publicité des transactions, le législateur a souhaité dissuader la conclusion de celle mettant fin à des instances introduites dans le seul but (souligné par le tribunal) d’obtenir indûment un gain financier. Il a ainsi entendu limiter les risques particuliers d’incertitude juridique qui pèse sur les décisions d’urbanisme et lutter contre les recours abusifs”

(Cons. const., 14 septembre 2023, n°2023-1060 QPC)

Jugement du 13 Janvier 2026

5ème chambre 1ère section

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Pour éclairer la volonté du législateur, il y a lieu de se référer aux travaux du groupe de travail crée par la lettre du 11 février 2013 de Madame [N] [W], Ministre de l’égalité des territoires et du logement, remis le 25 avril 2013, et qui ont abouti à la création de l’article L.600-8 par l’ordonnance n°2013-638 du 18 juillet 2013.

Le groupe de travail a écrit :

“Il a semblé au groupe de travail […] que dans la majorité des cas, ces transactions non seulement n’ont rien de malhonnête, mais sont un instrument utile permettant de construire et consolider des compromis raisonnables entre des intérêts initialement divergents. Même financière, la contrepartie peut avoir sa légitimité si elle compense la perte de valeur que le projet autorisé fait subir aux biens environnants.

Il arrive cependant que la transaction soit l’aboutissement d’un processus de chantage exercé par un requérant qui, s’étant le cas échéant construit artificiellement un intérêt pour agir, engage une action en justice non pas pour faire échec au projet, qui en réalité l’indiffère, mais aux seules fins d’exploiter, en vue de l’obtention d’un gain financier, la pression qui s’exerce sur le titulaire de l’autorisation du fait de l’effet suspensif qui, dans les circonstances économiques et juridiques actuelles, s’attache en pratique à l’introduction d’un recours contentieux.

[…]

Aussi le groupe de travail a estimé indispensable de moraliser le régime des transactions, en recherchant pour ce faire une solution efficace et qui, pour autant, n’ait pas pour effet induit d’empêcher ni même de gêner la conclusion de transactions entre acteurs de bonne foi.

[…].

Des ces éléments, il s’induit que la formalité de l’enregistrement ne peut concerner que les transactions entrant strictement dans le champ d’application de ces dispositions, tel qu’appréhendé ou défini à la lumière de l’objet de la loi tel que rappelé ci-dessus.

En l’espèce, le tribunal observe que la requête en référé suspension des défendeurs contre l’arrêté de permis de construire vise précisément le fait que les travaux objets du permis contesté sont de nature à porter atteinte aux conditions de jouissance de leur propriété.

Le juge des référés du tribunal administratif de Grenoble a considéré dans son ordonnance du 28 juillet 2017 que :

“ Le projet qui porte sur la construction d’un bâtiment de quatre niveaux avec création d’une surface de plancher de 1552 m² est de nature à affecter directement les conditions de jouissance du bien que détiennent les requérantes ; que ceux-ci ont donc un intérêt à demander l’annulation et par suite la suspension de l’exécution du permis de construire en litige.”

Il y a également de relever que le préambule du protocole indique en page 2 :

“La SCI, l’indivision [P], et l’indivision [B] ont exercé un recours pour excès de pouvoir tendant à l’annulation de l’arrêté du 11 mai 2016 dès lors qu’elles estimaient que le projet de construction n’était pas conforme aux règles du plan d’occupation des sols, l’édifice projeté venant s’implanter à 1,60 m de leur limite de propriété, à une distance particulièrement proche de leurs chalets, sous leurs fenêtres, ce qui leur porterait gravement préjudice.[…]”

Ce préambule se fait donc clairement l’écho des doléances de la SCI LA FERME DE CESAR, des consorts [P] et des consorts [B].

Dans l’article 2 relatif aux concessions de la société MATTE BROTHERS COMPAGNIE, la transaction stipule :

“La société MAT BROTHERS COMPANY, consciente de la perte de valeur occasionnée à la propriété de la “SCI”, “l’indivision [P]” et “l’indivision [B]”, compte tenu de son projet d’édification de l’annexe de l’hôtel Les Cinq Frères et des désagréments irrémédiables qu’elle peut engendrer, accepte de verser ensemble à la SCI LA FERME DE CESAR, à Monsieur [A] [P], à Monsieur [J] [P], à Madame [V] [H] née [P], à Monsieur [R] [B], à Monsieur [X] [B] et à Monsieur [L] [B] indistinctement la somme de 700.000 euros à titre indemnitaire.”

La demanderesse ne peut donc pas raisonnablement soutenir comme elle le fait dans ses écritures “qu’une indemnité pour trouble anormal de voisinage n’a jamais été demandée par les défendeurs et qu’elle est donc également étrangère à la transaction”.

Il est au contraire indiscutable que le versement de la somme de 700.000 euros a pour objet d’indemniser les riverains du projet, du préjudice définitif engendré par la nouvelle construction.

Il s’ensuit que le protocole porte principalement sur l’indemnisation du préjudice subi par les voisins de la construction nouvelle et non sur le désistement du recours, lequel n’apparaît dès lors que comme la conséquence, nécessaire, mais accessoire de la transaction, la société MAT BROTHERS COMPANY n’ayant évidemment pas vocation à indemniser le préjudice de ses voisins si ceux-ci entendaient maintenir leur recours contre la vente du terrain et l’autorisation de construire.

Il s’ensuit que la transaction litigieuse n’entre pas dans le champ d’application de l’article L. 600-8 du code de l’urbanisme et n’est donc pas soumise à l’obligation d’enregistrement dans le délai d’un mois de sa conclusion sous peine de répétition de l’indemnité versée, la volonté du législateur étant de lutter contre les recours abusifs et non de permettre à un promoteur de solliciter la répétition d’une indemnisation versée en contrepartie du préjudice subi par les riverains de sa construction.

En l’absence de toute autre cause d’irrégularité alléguée à l’encontre du protocole litigieux, la société MAT BROTHERS COMPANY sera déboutée de l’intégralité de ses demandes.

Jugement du 13 Janvier 2026

5ème chambre 1ère section

N° RG 23/08392 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2CFF

Sur la demande de dommages et intérêts pour trouble anormaux de voisinage

Les troubles du voisinage étant comme évoqués ci-dessus, l’objet de la transaction, la demande des défendeurs présente à la fois un caractère subsidiaire et reconventionnel puisque cette demande suppose qu’il ait été fait droit à la demande principale du demandeur s’agissant de la répétition de l’indemnité versée.

La société MAT BROTHERS COMPANY étant déboutée de sa demande de remboursement, les défendeurs seront nécessairement déboutés de leur demande reconventionnelle en dommages et intérêts.

Sur la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive

Le droit d’agir en justice est un droit fondamental qui ne peut ouvrir droit à des dommages et intérêts que dans la mesure où il dégénère en abus caractérisé par la malice, la mauvaise foi ou l’erreur grossière équipollente au dol.

En l’espèce, la méprise commise par la société MAT BROTHERS COMPANY sur l’étendue de ses droits est insuffisante à établir l’un des critères définis ci-dessus.

Dans ces conditions, la SCI LA FERME DE CESAR, les consorts [P] et les consorts [B] seront déboutés de leur demande de dommages et intérêts.

Sur la demande de publication du jugement

Dès que lors que la publication d’une décision n’est pas prévue par un texte spécial, elle peut être ordonnée dans les cas suivants :

— nécessité de rétablir l’image d’une personne publiquement atteinte ;

— nécessité d’informer le public sur un risque de répétition de faits litigieux ;

— nécessité de réparation d’un dommage subi publiquement ;

— nécessité d’informer le plus grand nombre sur une question d’intérêt public.

En l’espèce, force est de constater que la SCI LA FERME DE CESAR, les consorts [P] et les consorts [B] n’établissent ni même n’invoquent aucun motif légitime justifiant la publication, qui n’aurait dès lors à l’égard de la demanderesse qu’un caractère vexatoire.

En conséquence, elle sera rejetée.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

La SA MAT BROTHERS COMPANY qui succombe à titre principal sera tenue aux dépens.

Aucune circonstance tirée de l’équité ne justifie de laisser à la charge des défendeurs la totalité des frais non compris dans les dépens exposés à l’occasion de la présente instance.

La société MAT BROTHERS COMPANY sera donc condamnée à leur payer la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire de la présente décision est de droit, et aucune circonstance particulière ne justifie qu’elle soit écartée.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe, en premier ressort ;

DEBOUTE la SA MAT BROTHERS COMPANY de toutes ses demandes ;

DEBOUTE la SCI LA FERME DE CESAR, Monsieur [A] [P], Madame [V] [H]-[P], Monsieur [J] [P], Monsieur [X] [B], Monsieur [L] [B] et Monsieur [R] [B] de leurs demandes reconventionnelles ;

CONDAMNE la SA MAT BROTHERS COMPANY à payer à la SCI LA FERME DE CESAR, Monsieur [A] [P], Madame [V] [H]-[P], Monsieur [J] [P], Monsieur [X] [B], Monsieur [L] [B] et Monsieur [R] [B], pris ensemble, la somme 5.000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est de droit assortie de l’exécution provisoire et DIT n’y avoir lieu de l’écarter ;

CONDAMNE la SA MAT BROTHERS COMPANY aux dépens qui seront recouvrés par Maître Guillaume Buge conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Fait et jugé à Paris le 13 janvier 2026.

Le Greffier Le Président

Victor Fuchs Thierry Castagnet