TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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[Localité 6]

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N° RG 24/01933 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZZ5Q

Minute : 24/00691

S.A. EMMAUS HABITAT, SA D’HLM

Représentant : M^e Paul-Gabriel CHAUMANET, avocat au barreau de Paris, vestiaire : R101

C/

Monsieur [J] [V]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 06 Décembre 2024

DEMANDEUR :

S.A. EMMAUS HABITAT, SA D’HLM

[Adresse 4]

[Localité 5]

représentée par Maître Clotilde BIGNON, du cabinet de Maître Paul-Gabriel CHAUMANET, avocat au barreau de Paris

DÉFENDEUR :

Monsieur [J] [V]

[Adresse 7]

[Adresse 7]

[Localité 6]

non comparant, ni représenté

DÉBATS :

Audience publique du 08 Novembre 2024, par Madame Mathilde ZYLBERBERG, en qualité de Juge des contentieux de la protection, en présence de Monsieur Dominique DESRUES, Magistrat à titre temporaire stagiaire, assistée de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier

DÉCISION:

Réputée contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 06 Décembre 2024, par Madame Mathilde ZYLBERBERG, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 15 octobre 2019, la société EMMAUS HABITAT a donné à bail à M. [J] [V] un local à usage d’habitation situé [Adresse 7] moyennant un loyer mensuel initial de 252,54 euros, outre 131,61 euros de provision pour charges récupérables.

Par acte de commissaire de justice en date du 21 décembre 2023, la société EMMAUS HABITAT a fait signifier à M. [J] [V] un commandement visant la clause résolutoire d’avoir à payer dans un délai de six semaines la somme de 1 889,08 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Cette situation d’impayés a été notifiée à caisse d’allocations familiales par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 8 janvier 2024.

Par exploit de commissaire de justice en date du 8 juillet 2024, M la société EMMAUS HABITAT a fait signifier à M. [J] [V], devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du tribunal de Bobigny, statuant en référé, à l’audience du 8 novembre 2024, au visa des articles 834 et suivants du code de procédure civile 7 et 24 de la loi du 6 juillet 1989, aux fins de :

Condamner M. [V] à payer par provision à EMMAUS HABITAT la somme de 3 154,68 euros,Constater que la clause résolutoire contenue dans le bail est acquise au profit de EMMAUS HABITAT,En conséquence,

Ordonner l’expulsion du logement ainsi que de tous les locaux et accessoires, sis [Adresse 7] de M. [V] ainsi que de toutes les personnes dans les lieux de son chef et ce, avec le concours de la force publique, ainsi que d’un serrurier s’il y a lieu,Condamner M. [V] à payer à EMMAUS HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel révisé et augmenté des charges à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux comme si le bail s’était poursuivi,Le condamner à verser à EMMAUS HABITAT la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,Le condamner en tous les dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.L’assignation a été notifiée par la voie électronique au Préfet de Seine-Saint-Denis le 12 juillet 2024.

A l’audience du 8 novembre 2024, la société EMMAUS HABITAT, qui s’est fait représenter, par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance.

M. [J] [V], régulièrement assigné à étude, n’a pas comparu.

L’affaire a été mise en délibéré au 6 décembre 2024 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence de M. [J] [V] ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Selon l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Sur la demande principale

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

L’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus,

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 15 octobre 2019 du commandement de payer délivré le 21 décembre 2023 et du décompte de la créance arrêtée au 7 juillet 2024, échéance de juin 2024 incluse, que le bailleur rapporte la preuve de l’existence d’un arriéré de loyers, indemnités d’occupation et charges impayés à hauteur de 3 154,68 euros.

En conséquence, il convient de condamner M. [J] [V] à payer à la société EMMAUS HABITAT la somme de 3 154,68 euros avec intérêts au taux légal à compter du 8 juillet 2024, date de l’assignation.

Sur la demande aux fins de constat de résiliation

Sur la recevabilité de la demande

Aux termes de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989 « les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. »

En l’espèce, la société EMMAUS justifie avoir signalé la situation d’impayés à la caisse d’allocations familiales par lettre recommandée avec accusé de réception le 8 janvier 2024 et l’arriéré locatif a perduré après ce signalement.

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 12 juillet 2024 soit au moins six semaines avant l’audience.

En conséquence, la demande de la société EMMAUS HABITAT aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et ses effets

Aux termes de l’article 1103 du code civil « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

En l’espèce, le bail contient à l’article 7.5 de ses conditions générales une clause qui prévoit que « en cas de non-paiement des loyers ou charges régulièrement appelées ou de non-paiement du dépôt de garantie, le contrat pourra être résilié de plein droit à l’initiative de la Société. Cette résiliation interviendra dans le cadre des dispositions de l’article 24 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 reproduit en annexe au présent contrat. »

La société EMMAUS HABITAT a fait signifier à M. [J] [V] un commandement d’avoir à payer la somme de 1889,08 euros en principal dans un délai de six semaines, le 21 décembre 2023.

Au jour de la signification du commandement de payer, l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, disposait en effet que la clause résolutoire « ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. ». Cependant, au jour du dernier renouvellement du contrat, ce texte d’ordre public prévoyait que la clause résolutoire, ne produisait ses effets, en cas de commandement de payer infructueux, qu’après un délai de deux mois.

Or, les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1, et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi, puisque la loi du 27 juillet 2023 ne comprenait pas de dispositions dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif.

Dès lors, c’est bien le délai de deux mois qu’il convient d’appliquer au bail litigieux. Le commandement de payer du 21 décembre 2023 est resté infructueux pendant plus de deux mois, il y a lieu de constater que le bail est résilié à la date du 22 février 2024.

Il convient par conséquent, d’ordonner l’expulsion de M. [J] [V] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la condamnation au paiement provisionnel d’une indemnité mensuelle d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux est matérialisée par la remise des clefs.

L’occupant sans droit ni titre qui se maintient dans les lieux après la résiliation du contrat de bail commet une faute. En application de l’article 1240 du code civil, il doit indemniser le propriétaire du dommage causé par cette faute et résultant de l’indisponibilité du bien et de la perte des loyers et charges.

M. [J] [V] devenu occupante sans droit ni titre depuis le 22 février 2024, date de la résiliation du contrat, doit donc indemniser la société EMMAUS HABITAT du préjudice causé par cette occupation. En conséquence, il sera condamné au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle à compter du 22 février 2024 et jusqu’à la libération effective et définitive des lieux manifestée par la remise des clés.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, révisable chaque année tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, le tout justifié au stade de l’exécution.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, M. [J] [V], qui succombe, supportera les dépens lesquels comprendront le coût du commandement de payer du 21 décembre 2023.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la société EMMAUS HABITAT, les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 100 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, renvoie les parties à se pourvoir ainsi qu’il leur appartiendra et dès à présent, vu l’urgence,

Déclare recevable la demande de la société EMMAUS HABITAT aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail du 15 octobre 2019, entre la société EMMAUS HABITAT et M. [J] [V] concernant le local à usage d’habitation situé [Adresse 7], sont réunies à la date du 22 février 2024,

Constate la résiliation du bail à compter de cette date,

Condamne M. [J] [V] à payer à la société EMMAUS HABITAT la somme provisionnelle de 3 154,68 euros, arrêtée au 7 juillet 2024, échéance de juin 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 8 juillet 2024, date de l’assignation.

Ordonne, à défaut de départ volontaire, l’expulsion du local d’habitation situé [Adresse 7] de M. [J] [V] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

Fixe le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par M. [J] [V] à compter du 22 février 2024, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux manifestée par la remise des clés, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi,

Condamne par provision M. [J] [V] à payer à la société EMMAUS HABITAT l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du, et jusqu’à complète libération des lieux manifestée par la remise des clés, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances,

Condamne M. [J] [V] au paiement des entiers dépens de la procédure qui comprendront le coût du commandement de payer en date du 21 décembre 2023,

Condamne M. [J] [V] à payer à la société EMMAUS HABITAT une somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Rappelle que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire,

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe le 6 décembre 2024.

Le Greffier Le Juge