TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le :

■

1/1/2 resp profess du drt

N° RG 22/14937 – N° Portalis 352J-W-B7G-CYPRS

N° MINUTE :

Assignation du :

05 Décembre 2022

JUGEMENT

rendu le 25 Mars 2026

DEMANDERESSE

S.A.R.L. La, [1], agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

,

[Adresse 1],

[Adresse 1],

[Localité 1]

Représentée par M^e Alexandre LUC-WALTON, avocat postulant au barreau de PARIS, vestiaire #P0517, et par M^e Myriam HOUAM, avocat plaidant au barreau de NICE,, [Adresse 2]

DÉFENDEURS

Maître, [Q], [C],

[Adresse 3],

[Localité 2]

S.C.P., [2], [C], désormais dénommée SCP, [2], [Q], [C] ET, [2], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

[Adresse 3],

[Localité 2]

Représentés par Maître Thomas RONZEAU de la SCP RONZEAU & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #P0499

Décision du 25 Mars 2026

1/1/2 resp profess du drt

N° RG 22/14937 – N° Portalis 352J-W-B7G-CYPRS

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Marjolaine GUIBERT, Vice-présidente

Présidente de formation,

Madame Hélène SAPÈDE, Vice-présidente

Madame Valérie MESSAS, Vice-présidente

Assesseurs,

assistées de Madame Marion CHARRIER, Greffier

DÉBATS

A l’audience du 28 Janvier 2026, tenue en audience publique, devant Madame Hélène SAPÈDE, magistrat rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties en a rendu compte au tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

Madame Hélène SAPÈDE a fait un rapport de l’affaire.

JUGEMENT

Prononcé par mise à disposition

Contradictoire

en premier ressort

EXPOSE DES FAITS ET PROCÉDURE

Suivant acte authentique reçu par Me, [Q], [C], membre de la SCP, [2] et, [Q], [C] (la SCP), notaires, le 5 novembre 2017, rectifié le 5 décembre 2017, la société, [1] a acquis de Mmes, [Y], [S],, [D], [S] et, [T], [S] et de M., [L], [S] (les consorts, [S]) un ensemble immobilier situé, [Adresse 4] à, [Localité 3], décrit comme étant composé de trois bâtiments, dix-sept logements et sept places de stationnement couvertes.

Ayant prévu de faire réaliser des travaux de remise en état du bâti avant de procéder à la mise en vente des lots, la société, [1] a déposé une déclaration préalable de travaux auprès de la mairie de, [Localité 3], laquelle a, par arrêté du 18 avril 2019, rejeté la demande en raison de l’édification irrégulière de 11 logements.

C’est dans ce contexte que, par actes du 5 décembre 2022, la société, [1] a fait assigner les consorts, [S], Me, [C] et la SCP devant la juridiction de céans aux fins de les voir condamner solidairement en indemnisation de la perte de chance d’avoir acquis un bien à un prix inférieur conforme à sa valeur réelle, de la perte de valeur relative des biens, en remboursement des frais d’architecte par elle engagés, et en indemnisation de ses préjudices moral et fiscal.

Par ordonnance du 4 juillet 2024, le juge de la mise en état près le tribunal judiciaire de Paris a, notamment :

— déclaré irrecevable l’action engagée par la société, [1] à l’encontre des consorts, [S],

— écarté la fin de non-recevoir tirée de la prescription concernant l’action engagée par la société, [1] à l’encontre de la SCP et de Me, [C],

— laissé aux parties la charge de leurs propres dépens de l’incident,

— condamné la société, [1] à payer 1.500 euros à Mme, [T], [S] et 1.500 euros à Mme, [Y], [S], M., [L], [S] et Mme, [D], [S] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— réservé les demandes formées entre la société, [1] et la SCP et Me, [C] au titre des frais irrépétibles.

Appel a été interjeté par la société, [1] à l’encontre de cette ordonnance et, par ordonnance du 10 avril 2025, le magistrat en charge de la mise en état devant la cour d’appel de Paris, relevant le désistement de son appel par l’appelant, a constaté l’extinction de l’instance et le dessaisissement de la cour.

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 7 décembre 2024, la société, [1] demande au tribunal de :

— dire que Me, [C] et la SCP ont manqué à leur obligation contractuelle de vérification et, à défaut, qu’ils ont manqué à leur devoir de conseil et à leur obligation d’information à son endroit ;

— condamner solidairement ou in solidum Me, [C] et la SCP au paiement de la somme de 620.000 euros au titre de la perte de chance de la société, [1] d’acquérir le bien à un prix inférieur et correspondant à sa valeur réelle ;

— condamner solidairement ou in solidum Me, [C] et la SCP au paiement de la somme de 308.000 euros au titre de la perte de valeurs relatives aux biens non régularisés ;

— condamner solidairement ou in solidum Me, [C] et la SCP au paiement de la somme de 12.066 euros en remboursement des frais d’architecte ;

— condamner solidairement ou in solidum Me, [C] et la SCP au paiement de la somme de 50.000 euros en réparation de son préjudice moral ;

— condamner solidairement ou in solidum Me, [C] et la SCP au paiement de la somme de 150.000 euros en réparation de son préjudice fiscal ;

— dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;

* en tout état de cause :

— condamner solidairement ou in solidum Me, [C] et la SCP au paiement de la somme de 10.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de l’instance.

Au fondement de ses demandes formées à l’encontre du notaire instrumentaire, la société, [1] reproche à Me, [C] d’avoir violé son obligation de vérification, d’une part, en ne procédant à aucune vérification sur la situation urbanistique de l’immeuble (certificat d’urbanisme, permis de construire, certificats de conformité, autorisations d’urbanisme) alors qu’il était informé de son projet de réhabiliter les lots pour les vendre, ce dont atteste la clause « engagement de revente » figurant à l’acte de vente et, d’autre part, en n’attirant pas son attention sur l’absence d’information des vendeurs sur les aménagements réalisés.

Elle reproche également à Me, [C] d’avoir manqué à son obligation de conseil, faute pour lui de s’être assuré du caractère habitable des appartements et entresols loués ainsi que de la régularité de la division de l’ensemble immobilier, de l’avoir informé des risques de l’opération, et d’avoir prévu une clause lui garantissant la sécurité et l’efficacité de l’opération.

S’agissant de ses préjudices, elle se prévaut d’une perte de chance d’avoir pu négocier le prix de vente, qu’elle évalue à 620.000 euros, et de préjudices résultant des frais d’intervention d’un architecte par elle sollicité afin de superviser la demande de permis de construire onze logements qui n’a pas abouti, de la perte de valeur des biens non régularisés – soit deux entresols ne pouvant être revendus et un entresol ayant dû être reclassé en cave, d’un préjudice moral résultant du procès-verbal d’infraction rédigé par la mairie à la suite duquel des poursuites pénales peuvent être engagées contre elle au titre de la violation de l’article L.480-1 du code de l’urbanisme, et d’un préjudice fiscal en application des dispositions de l’article 1594 OG du code général des impôts.

Dans leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 6 juin 2023, la SCP et Me, [C] sollicitent du tribunal qu’il :

— déboute la société, [1] de ses demandes, fins et conclusions ;

— condamne la société, [1] à leur payer la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— dise n’y avoir lieu à exécution provisoire ;

— condamne la société, [1] aux dépens.

La SCP et Me, [C] contestent l’existence d’une faute qui leur soit imputable. Ils font valoir que Me, [C] n’est pas intervenu dans les négociations entre les parties, la promesse de vente et l’acte de vente mentionnant que les termes, prix et conditions de la vente ont été négociés par agence immobilière ; qu’il a reçu près d’un an après la vente l’état descriptif de division (EDD) et le règlement de copropriété et près de deux après la vente, un modificatif à l’EDD et au règlement de copropriété ; que le notaire n’est pas tenu de se rendre sur place pour procéder à des constatations techniques qui ne lui incombent pas de sorte qu’il ne peut lui être reproché de ne pas s’être assuré du caractère habitable des appartements et entresols loués ; que l’ensemble des documents nécessaires à la vente et, notamment, la déclaration d’intention d’aliéner, le certificat d’urbanisme et les diagnostics, ont été annexés aux actes ; que les permis de construire antérieurs ont été transmis à la demanderesse et sont visés en page 17 de l’acte de vente ; qu’aucun élément ne permettait de douter du caractère habitable des locaux ; que le prix de vente a été négocié entre le vendeur et l’acquéreur hors sa présence.

Ils contestent également tout lien de causalité entre les manquements allégués et les préjudices invoqués soutenant que la société demanderesse a procédé à la création de logements et sollicité postérieurement la régularisation des travaux réalisés de sorte que la société, [1] est mal fondée à leur imputer ses propres errements.

S’agissant enfin des préjudices invoqués, ils font valoir qu’une action en réduction du prix ne peut concerner que les relations entre vendeurs et acquéreurs et que seul un préjudice actuel et certain peut être indemnisé.

Il est renvoyé aux écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs moyens et prétentions, comme le permet l’article 455 du code de procédure civile.

Par ordonnance du 30 janvier 2025, le juge de la mise en état a ordonné la clôture de l’instruction.

MOTIVATION,

Sur la responsabilité du notaire

Engage sa responsabilité civile à l’égard de son client, sur le fondement de l’article 1240 du code civil, le notaire qui commet un manquement dans l’exercice de la mission qui lui est confiée, tant à raison de son obligation de diligence qu’au titre de son devoir d’information et de conseil, qui inclut celui d’assurer la validité et l’efficacité des actes reçus, et dont il n’est pas dispensé par les compétences personnelles de son client ou l’intervention d’un autre professionnel, et dont la preuve de l’exécution lui incombe.

Le notaire doit ainsi veiller à la pleine efficacité de l’acte qu’il reçoit, informer et éclairer les parties de manière complète et circonstanciée sur l’étendue de leur engagement, la portée, les effets et les risques de l’acte auquel il prête son concours au regard du but poursuivi par les parties.

Pour assurer l’efficacité d’un acte de vente, le notaire a le devoir de vérifier la situation de l’immeuble faisant l’objet du contrat au regard de la législation sur l’urbanisme. Il lui incombe, à ce titre, de vérifier les caractéristiques de l’immeuble vendu et, notamment, sa désignation et sa consistance, et de demander, préalablement à toute vente immobilière, un certificat d’urbanisme.

Le notaire est également tenu d’une obligation de conseil et de mise en garde pour que l’acte qu’il reçoit réponde aux finalités révélées de l’engagement des parties.

En l’espèce, la société, [1] reproche au notaire d’avoir manqué, d’une part, à son obligation de vérification, en ne vérifiant pas la situation urbanistique de l’immeuble et en n’attirant pas son attention sur l’absence d’information des vendeurs sur les aménagements réalisés et, d’autre part, à son obligation de conseils en ne s’assurant pas du caractère habitable des appartements et entresols loués ainsi que de la régularité de la division de l’ensemble immobilier, en ne l’informant pas des risques de l’opération, et en ne prévoyant pas une clause lui garantissant la sécurité et l’efficacité de l’opération. Elle estime que ces manquements ont privé l’acte de son efficacité dès lors qu’elle n’a pu réaliser les travaux par elle projetés en vue de la revente de l’immeuble consécutivement à son agrandissement.

Au fondement de ses demandes, la société demanderesse produit la promesse authentique de vente conclue le 10 août 2017 aux termes de laquelle est notamment stipulé, en page 12, que " les parties reconnaissent que les termes, prix et conditions de la présente vente ont été négociés par l’agence, [3] sise à, [Adresse 5] titulaire d’un mandat portant le numéro 1272 aux termes duquel il a été stipulé que le BENEFICIAIRE du ou des biens objet des présentes aura seul la charge de régler les honoraires de négociation ".

Est également communiqué l’acte de vente reçu le 7 novembre 2017, rectifié le 5 décembre 2017, aux termes duquel le bien immobilier vendu est ainsi désigné :

«  A, [Localité 3] (HAUTS DE SEINE), [Localité 4],

Trois bâtiments à usage d’habitation comprenant :

1/ Un premier bâtiment sur la rue, élevé sur sous-sol total, d’un rez-de-chaussée, d’un premier étage et d’un grenier aménagé, savoir :

— Un entresol : neuf caves

— Au rez-de-chaussée : deux appartements de deux pièces

— Au premier étage : deux appartements de deux pièces

— Au-dessus : grenier aménagé

2/ Un deuxième bâtiment en partant de la rue, comprenant :

— Un entresol : cinq caves et un appartement de deux pièces ainsi qu’une chaufferie

— Au rez-de-chaussée : un appartement de trois pièces et un studio

— Au premier étage : un appartement de trois pièces et un studio

— Au-dessus : combles.

3/ Un troisième bâtiment en partant de la rue comprenant :

— A l’entresol : un appartement de deux pièces et un studio

— Au rez-de-chaussée : deux appartements de deux pièces

— Au premier étage : deux appartements de deux pièces

— Au-dessus : grenier aménagé.

Au fond du terrain, sept garages couverts dont deux fermés.

Observation faite qu’un autre garage individuel pour voiture se trouve au milieu du terrain le long de la limite séparative d’avec le terrain voisin ".

Les vendeurs ont, en outre, déclaré, en page 14 de cet acte de vente, qu’à leur connaissance, aucune construction ou rénovation n’avait été effectuée dans les dix dernières années et qu’aucun élément constitutif d’ouvrage ou équipement indissociable de l’ouvrage au sens de l’article 1792 du code civil n’avait été réalisé dans ce délai.

Cet acte de vente stipule par ailleurs en page 9 que le bien est acquis par la société, [1] pour revente, l’acquéreur ayant déclaré vouloir bénéficier du régime spécial des achats effectués en vue de la revente en application des articles 1115 et 1020 du code général des impôts. Aucune clause ne fait mention des travaux envisagés par la société, [1] préalablement à la revente.

Il convient de relever que les pièces annexées à l’acte de vente et à l’acte rectificatif – état hypothécaire, congés délivrés aux locataires, documents d’urbanisme, offres d’usage du droit de préemption, déclaration d’intention d’aliéner notifiée à la commune, diagnostics techniques, consultation de bases de données environnementales – n’ont pas été produites aux débats par les parties.

Relativement aux travaux réalisés sur l’immeuble, la société, [1] produit un arrêté municipal rendu le 3 avril 2019 au visa d’une déclaration préalable de travaux présentée par la société demanderesse le 22 février 2019 « en vue de régulariser des travaux de ravalement » dans l’ensemble immobilier litigieux, d’un procès-verbal d’infraction en date du 19 février 2019 relatif à la réalisation de travaux sans autorisation d’urbanisme préalable et à l’affichage sur le terrain d’une déclaration préalable rejetée tacitement, et de la visite sur place d’agents assermentés en date du 28 mars 2019 ayant permis de constater la réalisation de travaux ne correspondant pas aux plans fournis ni aux travaux demandés dans le cadre de la présente demande, à savoir la modification de l’aménagement des abords du bâtiment, l’ouverture de nouveaux percements sur la façade et, la transformation de caves et de pièces de services en pièces principales en sous-sol et la création de 4 logements au sous-sol du bâtiment en fonde de parcelle. Par cet arrêté, le maire de, [Localité 3], considérant les fausses déclarations du demandeur, a fait opposition aux travaux décrits dans sa déclaration préalable par la société, [1].

La société, [1] communique également les échanges qu’elle a eus en 2021 avec la mairie de, [Localité 3] consécutivement à la déclaration préalable de travaux par elle déposée.

Il est ainsi établi, au vu du courrier adressé à la société demanderesse par l’adjointe au maire déléguée à l’urbanisme et à l’écoquartier daté du 20 mai 2021, que la société, [1] a déposé, le 27 avril 2021, un dossier de déclaration préalable en vue de régulariser des travaux effectués sans autorisation préalable dans l’ensemble immobilier litigieux, et qu’elle a été informée que cette demande n’était pas recevable car son projet, " qui [prévoyait] la régularisation de 90 m2 de plancher créés, portant la surface de plancher totale à 983 m2 ", relevait non d’une déclaration préalable de travaux mais d’une demande de permis de construire.

Il résulte par ailleurs du courriel adressé par un instructeur de la ville de, [Localité 3] le 27 mai 2021 à l’architecte de la société, [1] et au service de l’urbanisme que :

— deux permis de construire ont été accordés, antérieurement à la vente, sur le bien litigieux, le premier en 1964/1966 concernant la construction des trois bâtiments comprenant chacun un logement au rez-de-chaussée et un logement au premier étage, et le second en 1981 relativement à l’aménagement des combles, avec un nombre de logements autorisé de 6,

— dans le cadre de la déclaration préalable de travaux et eu égard à la nature des travaux, la société, [1] a déclaré l’existence de 17 logements existants et projetés, mentionné la création d’un logement, et indiqué l’existence et la conservation de 7 stationnements, le tableau de surfaces faisant apparaître la création de 90 m2 de surface de plancher et la suppression de 52 m2,

— après analyse des archives et de la déclaration préalable de travaux déposée par la société, [1], les 11 logements (17-6) créés n’ont pas fait l’objet d’autorisation d’urbanisme et les besoins en stationnement, estimés à 22, ne pouvaient pas être satisfaits, de sorte que la construction de ces logements est réputée illégale,

— plusieurs problèmes se sont posés dans le cadre de l’instruction du dossier déposé, à savoir que la création de 90 m2 de surface de plancher nécessitait un permis de construire et non une déclaration préalable, que les 11 logements créés n’avaient pas fait l’objet d’autorisation d’urbanisme et devaient être régularisés au préalable de la régularisation des travaux entrepris, que les besoins en stationnement ne pouvaient être satisfaits au regard du plan local d’urbanisme, que les ouvertures secondaires n’étaient pas conformes au plan local d’urbanisme.

Au vu de ces éléments, l’instructeur de la maire de, [Localité 3] concluait en considérant que « seul un refus de permis de construire pourra être envisagé », que " les travaux entrepris par la société, [1] ne peuvent être régularisés « , et que » les PV d’infractions ayant été transmis au Procureur de la République, ce-dernier déterminera les suites à donner ".

S’agissant du moyen tiré d’un manquement du notaire à son obligation de vérification, il n’est pas contesté que les documents urbanistiques, non produits à l’instance, ont été annexés à l’acte de vente et que le bien immobilier vendu était, au jour de la vente, conforme à sa destination.

Il ressort des éléments produits que des travaux ont été réalisés antérieurement à la vente et entre 1981, date du dernier permis de construire délivré ayant porté à 6 le nombre de logements autorisés dans l’ensemble immobilier, et novembre 2017, date de l’acte de vente mentionnant l’existence de 13 logements au sein dudit immeuble, mais également postérieurement à la vente par la société, [1] à l’encontre de laquelle un arrêté municipal d’opposition aux travaux a été rendu en 2019 du fait de ses fausses déclarations, et en 2021, un instructeur du service de l’urbanisme étant intervenu après dépôt, par la société demanderesse, d’un dossier de déclaration préalable en vue de régulariser des travaux effectués sans autorisation préalable dans l’ensemble immobilier litigieux. Il n’est cependant produit aucun élément permettant au tribunal de connaître l’étendue des travaux réalisés par la société, [1].

Or, alors que, d’une part, il ressort de l’acte de vente que le prix de vente a été négocié entre le vendeur et l’acquéreur hors la présence du notaire, et que le vendeur n’a pas fait état d’une modification des lots et que, d’autre part, il ressort des pièces produites que des travaux ont été réalisés par l’acquéreur postérieurement à la vente et sans autorisation, sans qu’il ne soit justifié de leur nature et de leur étendue, le moyen tiré d’un manquement du notaire à son obligation de vérification n’est pas justifié. La demande tendant à voir engagée sa responsabilité de ce chef sera rejetée.

S’agissant du moyen tiré d’un manquement du notaire à son obligation de conseils, s’il ressort de l’acte de vente que la société, [1] a acquis le bien immobilier, objet du litige, pour revente, il n’est nullement établi et il ne ressort pas de l’acte de vente que le notaire était informé des travaux de réhabilitation projetés par la société demanderesse préalablement à cette revente. Il est par ailleurs constant que les biens étaient loués et occupés lors de la vente. En conséquence, et alors que la validité et l’efficacité de l’acte reçu ne sont pas contestés, l’acquisition n’étant pas illicite, il sera également considéré que la société, [1] ne justifie pas d’un manquement du notaire à son obligation de conseils.

Dès lors, faute pour la société, [1] de caractériser un manquement imputable à Me, [C] et à la SCP, celle-ci sera déboutée de l’intégralité de ses demandes.

Sur les demandes accessoires :

La société, [1], qui succombe, sera condamnée aux dépens et à payer à Me, [C] et à la SCP la somme de 3.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal,

DÉBOUTE la société, [1] de ses demandes,

CONDAMNE la société, [1] aux dépens,

CONDAMNE la société, [1] à payer à Me, [Q], [C] et à la SCP, [2] et, [Q], [C] la somme de 3.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Fait et jugé à Paris le 25 Mars 2026

Le Greffier Le Président

Marion CHARRIER Marjolaine GUIBERT