TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : [T] [V]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Antoine BENOIT-GUYOD

Pôle civil de proximité

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PCP JCP ACR fond

N° RG 25/06614 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAKZ5

N° MINUTE : 2

JUGEMENT

rendu le 08 avril 2026

DEMANDERESSE

S.A. TOIT ET [I], dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Antoine BENOIT-GUYOD, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D0035

DÉFENDEUR

Monsieur [T] [V], demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Olivier ADAM, Vice-président, juge des contentieux de la protection

assisté de Clarisse DUMONTET, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 27 janvier 2026

JUGEMENT

réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 08 avril 2026 par Olivier ADAM, juge des contentieux de la protection assisté de Clarisse DUMONTET, Greffier

Décision du 08 avril 2026

PCP JCP ACR fond – N° RG 25/06614 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAKZ5

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 21/09/2016, la SA TOIT ET [I] a donné à bail à Monsieur [T] [V] un logement sis [Adresse 3]. Cet engagement comporte une clause résolutoire en application de l’article 24 de loi du 6 juillet 1989.

Les échéances de loyer n’étant pas régulièrement payées, un commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré à Monsieur [T] [V] le 04/12/2024 pour obtenir paiement d’une somme de 3284,76 Euros au principal.

Ledit commandement étant demeuré infructueux, par acte d’huissier du 30 juin 2025 et 28 novembre 2025, la SA TOIT ET [I] a fait assigner Monsieur [T] [V] devant le tribunal de céans aux fins de:

— Constater l’acquisition de la clause résolutoire contenue au bail,

— Ordonner l’expulsion de Monsieur [T] [V] ainsi que tout occupant de son chef, avec si nécessaire l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

— Ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux en application du Code des procédures civiles d’exécution,

— Le voir condamné à lui payer, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus la somme principale de 2143,91 Euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

— Le voir condamné à lui verser une indemnité d’occupation égale au montant révisable du loyer courant et des charges jusqu’à son départ effectif des lieux en application de l’article 1760 du Code civil,

— En cas de suspension des effets de la clause résolutoire juger que les loyers, charges et suppléments de loyers éventuels devront être payés intégralement à leur échéance à compter de l’audience et qu’en cas de défaut de paiement y compris d’une seule mensualité la clause résolutoire reprendra son plein effet,

— Le voir condamné à lui payer une somme de 1000 Euros à titre de dommages et intérêts,

— Le voir condamné à lui payer une somme de 600 Euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— Le voir condamné aux entiers dépens.

L’affaire a été appelée à la suite de l’assignation du 30 juin 2025 au 21 novembre 2025 et renvoyée l’audience du 27 janvier 2026 pour plaidoiries.

La SA TOIT ET [I] représentée par son conseil indique que l’assignation du 30 juin 2025 a conduit aux renvois dans l’attente du jugement sur le recours de la société TOIT et [I] contre la décision de la commission de surendettement du 10 avril 2025 ayant imposé un effacement des dettes du défendeur, dont le délibéré a été fixé au 4 décembre 2025. Il ajoute que par son assignation du 28 novembre 2025, il entend par ailleurs régulariser la procédure car la précédente assignation comportait une erreur mentionnant au dispositif une condamnation du défendeur au profit de [K] [M] SABLIERE au lieu de la société TOIT et [I].

Le demandeur précise que le juge du surendettement a dans sa décision et suite à son recours annulé la décision de rétablissement personnel et fixé la créance au montant de 1809,05 Euros et que depuis la dette a baissé pour s’établir à la somme de 1223,36 Euros dus au 27/01/2026 mois de décembre 2025 inclus.

Monsieur [T] [V] n’a pas comparu bien que régulièrement assigné.

Par mention au dossier, la procédure issue de l’assignation du 28 novembre 2025 référencée 25/11463 a été jointe à la procédure issue de l’assignation du 30 juin 2025, ayant le même objet et les mêmes parties, référencée 25/06614.

L’affaire a été mise en délibéré au 8 avril 2026.

Il sera statué par jugement, susceptible d’appel, réputé contradictoire.

MOTIFS DE [M] DECISION

Sur la recevabilité de la demande

L’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 énonce que les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée ;

L’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 énonce qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi.

En l’espèce la SA TOIT ET [I] a produit les notifications conformément aux articles précités.

En conséquence, la présente demande est recevable.

Sur la résiliation du bail et l’expulsion

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose qu’une clause prévoyant la résolution de plein droit d’un contrat de bail à usage d’habitation en cas de non-paiement des loyers et charges ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ;

Le commandement de payer délivré le 04/12/2024 à Monsieur [T] [V] est régulier, car reproduisant la clause résolutoire insérée au bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifié par l’article 114-1 de la loi n° 98-657 du 29 juillet 1998, et mentionnant l’adresse du Fonds de solidarité Logement ;

En conséquence, la dette n’ayant pas été apurée dans les deux mois suivant ledit commandement, les conditions sont réunies pour que la résiliation du bail intervienne par principe de plein droit le 4 février 2025 soit deux mois après la délivrance du commandement ;

En second lieu qu’il résulte de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 que le juge peut, lors de l’audience aux fins de constat de la résiliation, même d’office, et alors que le jeu de la clause résolutoire serait acquis, en suspendre les effets et accorder des délais de paiement sauf à constater, conformément à l’alinéa 3 dudit article que le preneur est en situation de régler la dette locative ;

En l’espèce, compte tenu du montant de la dette et de la situation des parties, il y a lieu d’accorder un délai de paiement ;

Il convient donc de suspendre les effets de la clause résolutoire acquise et d’examiner les modalités d’apurement de la dette.

Sur la demande de paiement de l’arriéré locatif

Il ressort des dispositions de l’article 1728 du code civil et de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 , que le paiement des loyers et des charges justifiées est une obligation essentielle et incontestable du locataire ; Qu’en application de l’article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation d’établir l’existence de la créance qu’il invoque, et à celui qui se prétend libéré de prouver le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de l’obligation ;

En l’espèce il résulte des débats que la SA TOIT ET [I] produit un décompte duquel il ressort un solde débiteur imputable à Monsieur [T] [V] au titre des loyers impayés, charges et indemnités d’occupation pour un montant de 1223,36 Euros au 27/01/2026 mois de décembre 2025 inclus ;

En outre la procédure de surendettement, contestée, est postérieure s’agissant de sa recevabilité au commandement de payer délivré par le bailleur de telle sorte que la dette reste redevable.

En conséquence Monsieur [T] [V] sera condamné à payer à la SA TOIT ET [I] la somme de 1223,36 Euros laquelle portera intérêts au taux légal à compter de la date de la présente décision, jusqu’à parfait paiement ;

Sur les délais de paiement

En vertu des dispositions de l’article 1343-5 du code civil, compte tenu de la situation du débiteur, tout en prenant en considération les besoins du créancier ,le juge peut échelonner ou reporter le paiement des sommes dues dans la limite de deux années ;

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée énonce en son V que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative;

En conséquence, Monsieur [T] [V] sera autorisé à régler les sommes dues en 11 mensualités de 100 Euros chacune en plus du loyer courant, jusqu’à complet paiement, payables le 20 de chaque mois, la première à compter du premier mois suivant la signification du présent jugement, et une 12ème et dernière mensualité pour solde de la dette ;

A défaut du respect d’une seule des échéances ci-dessus mentionnées, d’une part la dette redeviendra immédiatement et intégralement exigible et d’autre part la clause résolutoire sera acquise ;

Dans ce dernier cas, il pourra être procédé à l’expulsion immédiate du locataire des lieux loués et de leurs accessoires, de leurs biens mobiliers ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, avec au besoin le concours de la force publique et le mobilier resté dans les lieux être transporté et remis dans telle dépendance ou garde-meubles qu’il plaira aux bailleurs, aux frais, risques et périls des intéressés et ce, conformément aux dispositions du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation

Afin de préserver les intérêts des bailleurs, au cas où la suspension de la résiliation du bail prendrait fin, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation due par Monsieur [T] [V] au départ effectif des lieux ;

Par conséquent le défendeur devra s’acquitter si la suspension de résiliation prend fin et jusqu’au départ effectif des lieux d’une somme égale au montant du loyer et des charges qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi.

Sur la demande de dommages et intérêts

Le bailleur sollicite la condamnation du défendeur à lui payer une somme de 1000 Euros à titre de dommages mais ne produit pas d’éléments démontrant un préjudice hors le constat de l’occupation des lieux, faisant l’objet d’une condamnation indemnitaire, et les retards de paiement.

En conséquence il ne sera pas fait droit à cette demande.

Sur les demandes accessoires

L’équité commande de ne pas faire droit à la demande d’indemnité formée par la SA TOIT ET [I] sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile pour compenser les frais irrépétibles engagés;

Monsieur [T] [V] succombant, sera condamné aux entiers dépens, lesquels comprendront notamment le coût du commandement de payer et de la présente assignation.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics par jugement réputé contradictoire susceptible d’appel, mis à disposition au greffe,

CONSTATE les effets de la clause résolutoire du bail conclu le 21/09/2016 entre TOIT ET [I] d’une part, et Monsieur [T] [V] d’autre part, emportant résiliation du bail à compter du 4 février 2025,

SUSPEND ses effets durant les délais octroyés ci-après,

CONDAMNE Monsieur [T] [V] à payer à la société TOIT ET [I] au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus jusqu’au 27/01/2026 mois de décembre 2025 inclus, la somme de 1223,36 Euros laquelle portera intérêts au taux légal à compter de la présente décision, jusqu’à parfait paiement,

DIT que Monsieur [T] [V] sera autorisé à régler sa dette en 11 mensualités de 100 Euros (Cent Euros) chacune en plus du loyer courant, jusqu’à complet paiement, payables le 20 de chaque mois, la première à compter du premier mois suivant la signification du présent jugement, et une 12ème et dernière mensualité pour solde de la dette,

DIT qu’à défaut du respect d’une seule des échéances ci-dessus mentionnées, d’une part la dette redeviendra immédiatement et intégralement exigible et d’autre part la clause résolutoire sera acquise;

DIT qu’en ce cas le locataire devra quitter les lieux sis [Adresse 3] et les rendre libres de tous occupants de son chef dans le délai de deux mois à compter du commandement de quitter les lieux qui sera délivré à cette fin, à défaut de quoi il pourra être procédé à l’expulsion et à l’évacuation du mobilier dans les conditions et délais prévus par le Code des procédures civiles d’exécution, le cas échéant avec le concours de la force publique ;

DIT qu’en ce cas, une indemnité d’occupation égale au loyer majoré des charges récupérables dûment justifiées jusqu’à la libération des lieux sera due ;

DEBOUTE la société TOIT ET [I] du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE Monsieur [T] [V] aux entiers dépens, lesquels comprendront le coût du commandement de payer et de l’assignation.

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi ordonné et prononcé au Tribunal judiciaire de Paris Pôle proximité aux jour an et mois susdits.

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,