TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1]

Expédition exécutoire à:

— Maître [I] [S]

Copie certifiée conforme à :

— Maître [I] [S]

délivrées le:

■

Charges de copropriété

N° RG 25/01489

N° Portalis 352J-W-B7J-C63X7

N° MINUTE :

Assignation du :

03 Février 2025

JUGEMENT

rendu le 28 Mai 2026

DEMANDEUR

Syndicat des coproprietaires de l’immeuble sis [Adresse 1], représenté par son syndic, la société PICHET IMMOBILIER SERVICES, S.A.R.L

[Adresse 2]

[Localité 2]

représenté par Maître Evelyne ELBAZ de la SELARL CABINET ELBAZ – GABAY – COHEN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #L0107

DÉFENDEUR

Monsieur [W] [C]

[Adresse 2]

[Localité 2]

non-représenté

Décision du 28 Mai 2026

Charges de copropriété

N° RG 25/01489 – N° Portalis 352J-W-B7J-C63X7

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Océane CHEUNG, Juge, statuant en juge unique.

assistée de Madame Line-Joyce GUY, Greffière.

DÉBATS

A l’audience publique du 19 Mars 2026

JUGEMENT

— Réputé Contradictoire

— En premier ressort

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisée dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Monsieur [W] [C] est propriétaire des lots de copropriété n°11 et 63 d’un immeuble situé au [Adresse 2] à [Localité 3].

Par exploit d’huissier signifié le 3 février 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 2] à Paris 15ème a fait assigner Monsieur [W] [C] en paiement d’arriérés de charges de copropriété devant le tribunal judiciaire de Paris.

*

Aux termes de l’acte d’assignation, et au visa de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et du décret n°67-223 du 17 mars 1967, de la loi du 23 mars 2019 et des décrets des 30 août et 11 décembre 2019, des articles 1231-6 et suivants du code civil, ainsi que des articles 514 et 700 du code de procédure civile, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

« – Condamner Monsieur [W] [C] au paiement de la somme de 13.783,25 euros au profit du Syndicat des copropriétaires l’immeuble sis [Adresse 1], avec intérêts de droit à compter de l’assignation.

— Condamner Monsieur [W] [C] au paiement de la somme de 2.500,00 Euros au profit du Syndicat des copropriétaires l’immeuble sis [Adresse 1], à titre de dommages et intérêts au titre de l’article 1231-6 du Code Civil.

— Condamner Monsieur [W] [C] au paiement de la somme de 2.500,00 Euros au profit du Syndicat des copropriétaires l’immeuble sis [Adresse 1], en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens.

— Rappeler que l’exécution provisoire de la décision à intervenir, en application des dispositions de l’article 514 du Code de Procédure Civile est de droit.

— Condamner Monsieur [W] [C] au paiement des entiers dépens, lesquels seront recouvrés par la selarl CABINET [S] GABAY COHEN, en application de l’article 699 du Code de Procédure Civile. »

Compte tenu du défaut de comparution en défense, et en application de l’article 455 alinéa 1er du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières écritures du demandeur pour l’exposé exhaustif de ses moyens en fait et en droit.

Cité suivant les modalités des articles 656 et 658 du code de procédure civile (remise de l’acte en l’étude d’huissier), Monsieur [W] [C] n’a pas comparu à l’instance. Il sera ainsi statué par jugement réputé contradictoire.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 8 janvier 2026, et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries (juge unique) du 19 mars 2026. La décision a été mise en délibéré au 28 mai 2026, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes principales en paiement

Au titre des charges de copropriété

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » – le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d’abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale que Monsieur [W] [C] est propriétaire des lots n°11 et 63 de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 2] à [Localité 3].

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

— les procès-verbaux des assemblées générales des 2018, 2019, 2020, 2022, 2023, 2024, 2025, par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des années 2017 à 2025, fixé les budgets prévisionnels des années 2019 à 2026 et voté la réalisation de divers travaux ;

— les attestations de non-recours correspondantes ;

— les appels de fonds faisant application de la clé de répartition à proportion des tantièmes affectés aux lots du défendeur ;

— un décompte de créance actualisé au 1er janvier 2025.

Dès lors qu’un syndicat des copropriétaires produit, comme en l’espèce, des appels de fonds, un décompte individuel de charges ainsi que les procès-verbaux des assemblées générales de copropriétaires ayant approuvé les comptes et voté les budgets prévisionnels, et que les appels de fonds adressés au copropriétaire portent sur un nombre de tantièmes correspondant aux tantièmes de charges communes générales affectées au lot de ce copropriétaire, la créance du syndicat des copropriétaires est justifiée (ex. : Civ. 3ème, 7 juillet 2016, n° 14-28395).

En application des textes visés ci-dessus et au vu des pièces produites par le syndicat, et après imputation des règlements effectués par les copropriétaires sur la dette la plus ancienne conformément aux articles 9 de l’arrêté du 14 mars 2005 relatif aux comptes du syndicat des copropriétaires et 1342-10 du Code civil, le compte individuel de Monsieur [W] [C] présente un solde débiteur de 13 783,25 euros, incluant des dépens (131,79 euros) et des frais de recouvrement (667,20 euros). Il y a lieu de déduire ces frais de la somme principale, lesquels seront examinés dans partie suivante du jugement.

Monsieur [W] [C] ne démontrant pas avoir satisfait à son obligation de paiement en sa qualité de copropriétaire, il sera en conséquence condamné au paiement de la somme de 12 984,26 euros au titre des charges de copropriété échues et impayées, arrêtées au 1er janvier 2025, appels de charges et de fonds de travaux du 1er trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation, valant interpellation suffisante au sens de l’article 1344 du Code civil.

Au titre des frais de recouvrement

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n’est pas exhaustive, la juridiction disposant d’un pouvoir d’appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :

— les frais de relance antérieurs à l’envoi d’une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l’assignation ;

— les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, dès lors qu’il n’est pas justifié de l’accomplissement de diligences exceptionnelles ;

— les frais d’huissier engagés pour l’introduction de l’instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile (6°) ;

— les frais d’avocat, qui constituent des frais irrépétibles indemnisés en application de l’article 700 du code de procédure civile.

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite la somme de 798,99 euros comprise dans la somme principale au titre des charges de copropriété, composée des frais de dépens (131,79 euros) et des frais de relance ainsi que de transmission du dossier à un avocat (667,20 euros).

Or, s’agissant des frais de la mise en demeure exposés le 30 juin 2020 figurant sur l’acompte, aucun bordereau n’a été versé au dossier justifiant de l’envoi de celle-ci. Les frais de relance ne sont donc pas considérés comme des frais nécessaires au sens du texte précité, en l’absence de toute mise en demeure justifiée.

S’agissant des frais de « vacation transmission avocat », il convient de rappeler que les clauses du contrat de syndic ne sont pas opposables en tant que telles aux copropriétaires pris individuellement, car ils ne sont pas les cocontractants du syndic. La jurisprudence considère de longue date que ce type de frais constitue des actes élémentaires d’administration de la copropriété, et qu’ils doivent être rejetés en ce qu’ils ne sont pas « procéduralement nécessaires ».

En outre, il est relevé que le recouvrement d’une créance de charges constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie des missions de base du syndic, et que le contrat de syndic n’est pas opposable à un copropriétaire particulier mais uniquement au syndicat des copropriétaires. Conformément au contrat-type prévu par le décret n°67-223 du 17 mars 1967, les frais d’envoi ou de suivi de dossier contentieux ne peuvent être facturés qu’en cas de « diligences exceptionnelles », non démontrées ou même alléguées en l’espèce.

Enfin, les frais de dépens ne sauraient être inclus ni dans la somme principale au titre des charges de copropriété ni dans les frais de recouvrement.

Le syndicat des copropriétaires sera par conséquent débouté de sa demande indemnitaire au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance.

Sur la demande indemnitaire

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

Les manquements systématiques et répétés d’un copropriétaire à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler ses charges de copropriété sont constitutifs d’une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain à la collectivité des copropriétaires, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, dès lors qu’il est établi qu’elle a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame l’indemnisation du préjudice qu’il dit avoir subi en raison de l’inexécution par Monsieur [W] [C] de ses obligations.

Toutefois, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve que le défaut de paiement a été à l’origine de difficultés quelconques ou qu’elle aurait nécessité le vote d’appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d’être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l’exécution de l’obligation. Aucun préjudice distinct de celui compensé par les intérêts moratoires liés à la créance n’est établi par le demandeur.

Par conséquent, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [W] [C], partie perdant le procès, sera condamné au paiement des entiers dépens de l’instance, avec autorisation donnée à la SELARL CABINET [S] GABAY COHEN en ayant fait la demande de recouvrer directement ceux dont il a fait l’avance sans avoir reçu provision, conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge de la copropriété les frais non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance. Tenu aux dépens, Monsieur [W] [C] sera en outre condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1 500 euros à ce titre.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, au regard de la nature des condamnations prononcées et de l’ancienneté du litige, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE Monsieur [W] [C] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 3] les sommes de :

la somme de 12 984,26 euros, au titre des charges de copropriété échues et impayées, arrêtées au 1er janvier 2025, appels de charges et de fonds de travaux du 1er trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation ;

1 500 euros au titre des frais irrépétibles ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de sa demande en paiement formulée au titre des frais de recouvrement ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de sa demande en paiement de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Monsieur [W] [C] au paiement des entiers dépens de l’instance ;

avec autorisation donnée à la SELARL CABINET [S] GABAY COHEN de recouvrer directement ceux dont elle a fait l’avance sans avoir reçu provision ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit ;

DEBOUTE les parties de leurs autres demandes.

Fait et jugé à [Localité 1] le 28 Mai 2026

La Greffière La Présidente