TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Monsieur [V] [I]

Madame [D] [J] épouse [I]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Karim-Alexandre BOUANANE

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 25/08616 – N° Portalis 352J-W-B7J-DA4QR

N° MINUTE :

5/2026

JUGEMENT

rendu le 07 avril 2026

DEMANDERESSE

PARIS HABITAT-OPH

Etablissement public à caractère industriel et commercial dont le siège social est situé [Adresse 1]

représenté par le Cabinet LEGITIA en la personne de Maître Karim-Alexandre BOUANANE, avocat au barreau de PARIS,vestiaire E1971

DÉFENDEURS

Monsieur [V] [I]

demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

Madame [D] [J] épouse [I]

demeurant [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Charlotte GEVAERT-DELHAYE, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Christopher LEPAGE, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 05 février 2026

JUGEMENT

réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 07 avril 2026 par Charlotte GEVAERT-DELHAYE, juge des contentieux de la protection assistée de Christopher LEPAGE, Greffier

Décision du 07 avril 2026

PCP JCP ACR fond – N° RG 25/08616 – N° Portalis 352J-W-B7J-DA4QR

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 01 décembre 2021, l’EPIC [Localité 1] HABITAT-OPH a consenti un bail d’habitation à M. [V] [I] et Mme [D] [J] épouse [I] sur un appartement avec cave et jardin situés au [Adresse 3] à [Localité 2].

Par acte de commissaire de justice du 04 novembre 2024, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 12 468,05 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, visant la clause résolutoire prévue au bail.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [V] [I] et Mme [D] [J] épouse [I], le 05 novembre 2024

Par acte de commissaire de justice du 04 septembre 2025, l’EPIC PARIS HABITAT-OPH a fait assigner M. [V] [I] et Mme [D] [J] épouse [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater la résiliation de plein droit du bail par l’acquisition de la clause résolutoire et ordonner l’expulsion de M. [V] [I] et Mme [D] [J] épouse [I] avec toutes conséquences de droit et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges jusqu’à libération des lieux,18 399,93 euros sur l’arriéré locatif selon décompte arrêté au 21 août 2025 avec intérêts au taux légal à compter du 04 novembre 2024, 450 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris notamment le coût du commandement de payer du 04 novembre 2024.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 05 septembre 2025.

Le diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 05 février 2026.

L’EPIC [Localité 1] HABITAT-OPH, représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et actualise le montant de sa créance à la somme de 15 097,53 euros. Il indique que les locataires ont repris le paiement du loyer courant depuis plusieurs mois. Il n’est pas opposé à la demande de délai de paiement et de suspension de la clause résolutoire formée par ces derniers.

M. [V] [I] a comparu. Il ne conteste pas la dette. Il explique qu’elle s’est constituée à la suite de la perte d’emploi de son épouse. Il fait valoir que cette dernière a retrouvé un travail et occupe un poste d’assistante juridique pour un revenu mensuel de 3300 euros. Il indique occuper un emploi dans le domaine de l’hygiène, de la sécurité et de l’environnement et percevoir un revenu de 2200 euros. Ils ont trois enfants à charge. Il sollicite le maintien dans les lieux et l’octroi de délai de paiement, sur 36 mois.

Mme [D] [J] épouse [I], citée à l’étude, n’a pas comparu et n’a pas été représentée.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 07 avril 2026, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

En cours de délibéré et sur autorisation du juge, l’EPIC [Localité 1] HABITAT- OPH a communiqué un décompte actualisé à la date du 05 février 2026 incluant les derniers versements des locataires.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

L’EPIC [Localité 1] HABITAT- OPH justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 01 décembre 2021contient une clause résolutoire (art.15.2) prévoyant la résiliation de plein droit du bail à défaut de paiement du loyer et des charges au terme convenu, deux mois après un commandement de payer resté sans effet, et un commandement de payer dans le délai de deux mois visant et reproduisant textuellement cette clause a été signifié aux locataires le 04 novembre 2024, pour la somme en principal de 12 468,05 euros, hors coût de l’acte.

Il sera donc fait application du délai de deux mois prévu tant par la clause résolutoire du bail que par le commandement de payer délivré aux locataires.

Or, d’après l’historique des versements, il apparaît que les causes de ce commandement n’ont pas été intégralement réglées dans le délai de deux mois suivant sa délivrance, de sorte que la bailleresse est bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 04 janvier 2025 minuit.

Cependant, selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleresse ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par la bailleresse ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, s’il ressort du décompte actualisé par la bailleresse à l’audience que le paiement intégral du loyer courant avant l’audience a été repris.

La dette a par ailleurs diminué depuis la délivrance de l’assignation.

M. [V] [I] sollicite l’octroi de délai de paiement sur 36 mois et le maintien dans les lieux et la demanderesse n’est pas opposée à ces demandes.

Compte tenu de ces éléments , il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d’apurement précisé ci-après.

En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L’attention des locataires est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire: dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse pourra faire procéder à leur expulsion, et à celle de tout occupant de leur chef, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux et les défendeurs seront tenus au paiement d’une indemnité d’occupation dans les termes du dispositif.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et doivent être exécutées de bonne foi en application de l’article 1104 du même code.

En application des dispositions de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et des stipulations du bail, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver ; réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, l’EPIC [Localité 1] HABITAT-OPH verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 05 février 2026, M. [V] [I] et Mme [D] [J] épouse [I] restaient lui devoir la somme de [Localité 3],53 euros au titre des loyers, charges impayés, terme de janvier 2026 inclus, déduction faite des frais de contentieux.

M. [V] [I] n’a pas contesté devoir cette somme de 15097,53 euros.

.

La solidarité est visée au contrat de bail (art. 9).

En conséquence, M. [V] [I] et Mme [D] [J] épouse [I] sont solidairement condamnés à payer la somme de 15 097,53 euros à la bailleresse au titre de l’arriéré locatif ( janvier 2026 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 04 novembre 2024 sur la somme de 12 468,05euros et à compter de la décision sur le surplus.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant M. [V] [I] et Mme [D] [J] épouse [I] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 05 janvier 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à l’EPIC [Localité 1] HABITAT-OPH ou à son mandataire.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [V] [I] et Mme [D] [J] épouse [I], qui succombent à la cause, seront condamnés solidairement aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, comprenant notamment le coût du commandement de payer du 04 novembre 2024.

En revanche, compte tenu de leur situation économique, il n’y a pas lieu de les condamner à une indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement réputé contradictoire mise à disposition au greffe, et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 04 novembre 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois ;

CONSTATE, en conséquence, que le bail conclu le 01 décembre 2021entre l’EPIC [Localité 1] HABITAT-OPH d’une part, et M. [V] [I] et Mme [D] [J] épouse [I] d’autre part, concernant les locaux à usage d’habitation, la cave et le jardin situés [Adresse 3] à [Localité 2] est résilié depuis le 04 janvier 2025 minuit ;

CONDAMNE solidairement M. [V] [I] et Mme [D] [J] épouse [I] à payer à l’EPIC [Localité 1] HABITAT- OPH la somme de 15 097,53 euros sur l’arriéré locatif, terme janvier 2026 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 04 novembre 2024 sur la somme de 12 468,05euros et à compter de la décision sur le surplus ;

AUTORISE M. [V] [I] et Mme [D] [J] épouse [I] à se libérer de la dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 420 euros la dernière échéance soldant la dette en principal, intérêts et frais ;

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les quinze jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, au plus tard le quinzième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à M. [V] [I] et Mme [D] [J] épouse [I] ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 04 janvier 2025,

le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de M. [V] [I] et Mme [D] [J] épouse [I] et à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

M. [V] [I] et Mme [D] [J] épouse [I] seront condamnés solidairement à verser à l’EPIC [Localité 1] HABITAT-OPH une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

DÉBOUTE l’EPIC [Localité 1] HABITAT-OPH de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE solidairement M. [V] [I] et Mme [D] [J] épouse [I] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 04 novembre 2024.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 07 avril 2026, et signé par la juge et le greffier susnommés.

Le Greffier La Juge des contentieux de la protection