Tribunal Judiciaire de Marseille, 0p3 p prox referes, 6 mars 2025, n° 24/07926

TJ Marseille 6 mars 2025

Arguments

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Rejeté
Validité de la clause résolutoire
La cour a estimé que la clause résolutoire se heurte à une contestation sérieuse quant à sa validité, nécessitant un débat au fond.
Rejeté
Non-paiement des loyers
La cour a jugé que la demande de résiliation nécessite un débat au fond et ne peut être tranchée en référé.
Rejeté
Occupation sans droit ni titre
La cour a considéré que la demande d'expulsion est liée à la contestation sérieuse sur la résiliation du bail, nécessitant un jugement au fond.
Accepté
Preuve des loyers impayés
La cour a constaté que la demanderesse a prouvé le montant des arriérés locatifs, condamnant Monsieur [K] à payer cette somme.
Rejeté
Indemnité d'occupation due après résiliation
La cour a jugé que la demande d'indemnité d'occupation est liée à la résiliation du bail, qui n'a pas été acceptée.
Accepté
Frais engagés pour la procédure
La cour a condamné Monsieur [K] à payer une somme pour couvrir les frais irrépétibles engagés par la demanderesse.

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Sur la décision

Référence :	TJ Marseille, 0p3 p prox réf., 6 mars 2025, n° 24/07926
Numéro(s) :	24/07926
Importance :	Inédit
Dispositif :	Délibéré pour mise à disposition de la décision
Date de dernière mise à jour :	23 octobre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Sarah HABERT
Parties :	LA SARL J.J.O, S.A.S. SOUL DESIGN

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 22 Mai 2025

Président : M^me HAK, Vice-présidente

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 06 Mars 2025

GROSSE :

Le 23 mai 2025

à M^e HABERT Sarah

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/07926 – N° Portalis DBW3-W-B7I-52XA

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A.S. SOUL DESIGN VENANT AUX DROITS DE LA SARL J.J.O, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Sarah HABERT, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [P] [K]

né le 26 Octobre 2001 à [Localité 5], demeurant [Adresse 1]

non comparant

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 9 novembre 2021, la SARL JJO a donné à bail à Monsieur [P] [K] un appartement situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel de 550 euros charges comprises.

Par acte notarié du 17 mai 2022, la SARL JJO a cédé le logement donné à bail à Monsieur [K] à la SAS SOUL DESIGN.

Des loyers étant demeurés impayés, le 22 juillet 2024, la SAS SOUL DESIGN venant aux droits de la SARL JJO, a fait délivrer à Monsieur [K] un commandement de payer la somme de 9.500,54 euros, en principal, visant la clause résolutoire contractuelle.

Par assignation du 13 décembre 2024, la SAS SOUL DESIGN, venant aux droits de la SARL JJO, a attrait Monsieur [P] [K] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir :

constater l’acquisition de la clause résolutoire, subsidiairement prononcer la résiliation du bail pour non paiement des loyers ; dire et juger que Monsieur [K] est occupant sans droit ni titre de son logement ;ordonner l’expulsion immédiate de Monsieur [K], ainsi que celle de tous occupants de son chef, et ce avec l’assistance de la force publique si besoin ; condamner Monsieur [K] à lui payer à titre provisionnel les sommes suivantes :12.459,36 euros au titre de l’arriéré locatif, somme à parfaire ; Une indemnité d’occupation mensuelle égale de 550 euros de la résiliation jusqu’à libération effective des lieux, avec indexation 800 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure civile et les dépens comprenant le coût des commandements signifiés le 22 juillet 2024 et à la procédure d’expulsion subséquente.

Appelée à l’audience du 6 mars 2025, l’affaire a été plaidée.

La SARL SOUL DESIGN, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, sauf à actualiser sa créance à un montant de 13.660,84 euros au 4 mars 2025.

Cité à étude, Monsieur [P] [K] n’a pas comparu et n’a pas été représenté.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 22 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION,

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

L’absence de comparution de [P] [K] ne fait ainsi pas obstacle à ce qu’il soit statué dans le litige l’opposant à la SARL SOUL DESIGN.

En application de l’article 834 du code civil, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 17 décembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 6 mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la SARL SOUL DESIGN justifie avoir signalé la situation d’impayés à la CCAPEX des Bouches du Rhône le 23 juillet 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 13 décembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Dans sa rédaction antérieure à la loi du 27 juillet 2023, l’article 24, alinéa 1er, et 1°, de la loi du 6 juillet 1989 disposait :

« I.-Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette (…) ».

Ce texte dispose désormais :

« I. – Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de six semaines pour payer sa dette (…) ».

La loi du 27 juillet 2023 ne comprend pas de disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif.

Dès lors, son article 10, en ce qu’il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

En l’espèce, le bail conclu le 9 novembre 2021, contient une clause résolutoire (article VIII), qui ne prévoit aucun délai ni aucune formalité pour régulariser l’impayé comme exigé par les dispositions d’ordre public de protection de la loi du 6 juillet 1989. L’appréciation de sa validité excédant les pouvoirs du juge des référés, la constatation de l’acquisition d’une telle clause se heurte à une contestation sérieuse. A ce titre, il importe peu que le commandement délivré mentionne le délai exigé par la loi, la possibilité pour un tel acte de régulariser une clause qui ne serait pas conforme à la loi relevant, là encore, du juge du fond.

Par ailleurs le débat portant sur les manquements du locataire à son obligation de règlement des loyers, sanctionnés par la résiliation judiciaire du bail, exige un débat au fond qui ne relève pas des pouvoirs du juge des référés, juge de l’évidence.

Il n’y a pas lieu à référé sur la demande de résiliation du bail, comme sur celles, subséquentes, d’expulsion et d’allocation d’une provision au titre d’une indemnité d’occupation.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif

Selon l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement celui qui se prétend libéré doit en justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de l’obligation.

La SAS SOUL DESIGN produit le contrat de bail signé le 9 novembre 2021 par Monsieur [K], portant sur un appartement situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel de 550 euros charges comprises, un acte notarié de vente daté du 17 mai 2022 par lequel elle est devenue propriétaire de cet appartement, un commandement de payer délivré le 22 juillet 2024 à Monsieur [K] pour un arriéré locatif de 9.500,54 euros au 18 juillet 2024, et un décompte actualisé au 4 mars 2025, laissant apparaître que Monsieur [K] reste devoir un montant de 13.660,84 euros au titre des loyers et charges impayés.

Monsieur [K] qui ne comparaît pas, n’apporte par définition, aucun élément de nature à contredire le principe ou le montant de cette dette, ni preuve de sa libération. Il sera donc condamné à payer cette somme de 13.660,84 euros à la SAS SOUL DESIGN à titre de provision à valoir sur l’arriéré locatif au 4 mars 2025.

Sur les demandes accessoires

Partie perdante, Monsieur [K] devra supporter la charge des entiers dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût des commandements de payer et d’avoir à justifier de l’occupation effective du logement, délivrés le 22 juillet 2024.

Il sera également condamné à payer à la SAS SOUL DESIGN une somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles non compris dans les dépens compte tenu des diligences exposées pour la présente instance.

La demande au titre des frais d’exécution, prématurée et hypothétique, sera rejetée.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection de [Localité 4] statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et de résiliation judiciaire du bail, d’expulsion et d’allocation d’une provision au titre d’une indemnité d’occupation en l’état d’une contestation sérieuse sur la régularité de la clause résolutoire ;

CONDAMNONS Monsieur [P] [K] à payer à la SAS SOUL DESIGN venant aux droits de la SARL JJO, à titre provisionnel, la somme de 13.660,84 euros, au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 4 mars 2025 ;

REJETONS le surplus des demandes ;

CONDAMNONS Monsieur [P] [K] à payer à la SAS SOUL DESIGN une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [P] [K] aux entiers dépens, en ce compris le coût des commandement délivrés le 22 juillet 2024 ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

Le greffier Le président