TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :S.C.I. [Adresse 1]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Christine BEZARD FALGAS

Pôle civil de proximité

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PCP JTJ proxi fond

N° RG 25/05490 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBFEG

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le mercredi 01 avril 2026

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] [Localité 2], représenté par son syndic, dont le siège social est sis SARL Cabinet [Adresse 3]

Représenté par M^e Christine BEZARD FALGAS, avocat au barreau de Paris,

DÉFENDERESSE

S.C.I. [Adresse 1], dont le siège social est sis [Adresse 4]

non comparante et non représentée,

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Clara SPITZ, Juge, statuant en juge unique

assistée de Jennifer BRAY, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 16 janvier 2026

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 01 avril 2026 par Clara SPITZ, Juge assistée de Jennifer BRAY, Greffier

Décision du 01 avril 2026

PCP JTJ proxi fond – N° RG 25/05490 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBFEG

EXPOSE DU LITIGE

La SCI [Adresse 5] JONQUIÈRE est propriétaire du lot n°15 au sein de l’immeuble situé [Adresse 6] à Paris (75017), soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par acte du 30 septembre 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble, représenté par son syndic, la SARL CLGI, a fait assigner la SCI 48 JONQUIÈRE devant le tribunal judiciaire de Paris, pôle civil de proximité, auquel il demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

la condamner à lui verser la somme de 7 522,39 euros au titre des travaux et charges impayées arrêtées au 1er septembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 4 juin 2025, la condamner à lui verser la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts,la condamner à lui verser la somme de 1 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,la condamner à s’acquitter des entiers dépens.

À l’audience du 16 janvier 2026, le syndicat des copropriétaires pris en la personne de son syndic et représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance.

La SCI [Adresse 5] JONQUIÈRE, assignée à comparaître selon les modalités prévues par l’article 689 du code de procédure civile, ne s’est pas présentée ni fait représenter.

Pour un plus ample exposé des moyens développés par le demandeur, il sera renvoyé à ses écritures conformément aux dispositions de l’article 455 alinéa 1 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe le 1er avril 2026.

MOTIF DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande formée au titre des charges de copropriété et travaux impayés

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

L’obligation à la dette existe, dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal, mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Enfin, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

En l’espèce le syndicat des copropriétaires verse aux débats les éléments suivants :

le justificatif de la qualité de copropriétaire de la SCI [Adresse 1] tel que cela résulte de la matrice cadastrale pour le lot n°15,un extrait du compte de copropriétaire, arrêté au 1er septembre 2025, portant sur la période allant du 1er juillet 2022 au 1er septembre 2025, appel du 3ème trimestre 2025 inclus, les appels de charges et fonds travaux portant sur la période afférente,les régularisations de charges concernant les exercices 2023 et 2024,les procès-verbaux des assemblées générales des 27/09/2022, 27/06/2023, 25/06/2024 et 23/06/2025, et les attestations de non-recours afférentes.

Le relevé de compte propriétaire, produit par le requérant, présente un solde débiteur, au titre des charges de copropriété impayées et travaux, qui s’élève, au 1er septembre 2025, à la somme de 7 522,39 euros. Il convient néanmoins d’en déduire la somme de 220 euros correspond à des frais qui feront l’objet d’un examen à part.

Il en résulte une créance au profit du syndicat des copropriétaires qui s’élève à la somme de 7 032,39 euros et qui est justifiée par les procès-verbaux des assemblées générales susmentionnées, ayant :

approuvé les comptes des exercices 2023 et 2024,adopté les budgets prévisionnels des exercices 2023, 2024, 2025 et fixé le montant du fonds de travaux obligatoire, voté les travaux ayant fait l’objet d’appels spécifiques.

Par conséquent, la SCI 48 JONQUIÈRE sera condamnée à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 7 032,39 euros, au titre des charges de copropriété et appels de travaux impayés, appel du 3ème trimestre 2025 inclus.

En application de l’article 1231-6 du code civil, cette somme produira intérêt au taux légal à compter du 4 juin 2025, date de la mise en demeure adressée à la débitrice par lettre recommandée avec accusé de réception.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur et les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations effectuées au profit de ce copropriétaire.

Si le syndicat de copropriétaires peut prétendre imputer au seul copropriétaire défaillant la charge des frais qu’il a exposé pour le recouvrement de sa créance, encore faut-il qu’il justifie de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure et que ces frais ne soient pas déjà compris dans les dépens.

En ce qui concerne les frais postérieurs, il y a lieu de rappeler que l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base. Les frais et honoraires réclamés à ce titre ne constituent des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils correspondent à des diligences précises et exceptionnelles au regard de la gestion courante du syndic.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver l’existence et la nécessité des diligences ayant donné lieu aux frais dont il est demandé le paiement.

En l’espèce, le requérant sollicite le paiement de la somme de 220 euros au titre de la mise en demeure adressée à la SCI 48 JONQUIÈRE le 27 février 20225 (40 euros) et des honoraires de l’avocat pour la rédaction de la mise en demeure du 5 juin 2025 (180 euros).

Toutefois, la mise en demeure du 27 février 2025 n’est pas produite. Par ailleurs, les honoraires d’avocat ont vocation à être pris en considération, le cas échéant, par l’allocation d’une indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile déjà sollicitée par le demandeur et ne sauraient donc donner lieu à double dédommagement.

La demande formée par le syndicat des copropriétaires au titre des frais sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sera donc rejetée.

Sur les dommages et intérêts

Conformément à l’article 1231-6, alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu’ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d’une somme importante, nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier direct et certain.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats que la SCI [Adresse 5] JONQUIÈRE ne paye pas régulièrement ses charges depuis plusieurs années. Ce comportement cause au syndicat des copropriétaires un préjudice certain et distinct de celui qui est réparé par les intérêts moratoires, les copropriétaires étant contraints de procéder à des avances de trésorerie et d’initier une procédure judiciaire.

Par conséquent, la SCI [Adresse 5] JONQUIÈRE sera condamnée au paiement de la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

La SCI 48 JONQUIÈRE, partie perdante, sera condamnée aux dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile. La sommation de payer, délivrée par voie d’huissier, n’est pas un acte nécessaire à la procédure et en sera donc exclu.

L’équité commande de la condamner également à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE la SCI [Adresse 5] JONQUIÈRE à payer au syndicat de copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 6] à Paris (75017), représenté par son syndic, le SARL CLGI, les sommes suivantes :

7 032,39 euros, au titre des charges de copropriété et appels de travaux impayés, appel du 3ème trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 4 juin 2025,500 euros à titre de dommages et intérêts,600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DÉBOUTE le syndicat de copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 6] à [Localité 3], représenté par son syndic, le SARL CLGI de sa demande au titre des frais,

CONDAMNE la SCI [Adresse 5] JONQUIÈRE aux dépens,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 1er avril 2026 et signé par la juge et la greffière susnommées.

La greffière La présidente