TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTBÉLIARD

[Adresse 5]

03.81.90.70.00

N° RG 25/00091 – N° Portalis DBXR-W-B7J-D4BF

N° de minute :

Nature affaire : 5AA

Expéditions délivrées

le

à : M^e PONTVIEUX

Préfet

Exécutoire délivrée

le

à : M^e PONTVIEUX

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

DU 22 OCTOBRE 2025

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIE DEMANDERESSE :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Roger LEMONNIER de la SCP LDGR, avocats au barreau de PARIS, substitué par Maître Armelle PONTVIEUX, avocat au barreau de MONTBELIARD

PARTIE DÉFENDERESSE :

Monsieur [H] [U]

né le 14 Octobre 1993 à [Localité 4], demeurant [Adresse 2]

non comparant non représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS :

Antoine GALLETTI : Président

Hugues CHIPOT : Greffier

DEBATS :

à l’audience du 04 juin 2025

JUGEMENT :

Réputé contradictoire, premier ressort

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe du Juge des contentieux et de la protection du Tribunal judiciaire le 22 Octobre 2025 et signé par Antoine GALLETTI, Juge des contentieux de la protection et Martine FAUCHON, greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 15 février 2024, prenant effet le 16 février 2024, monsieur [I] [R] et monsieur [X] [P] ont consenti un bail d’habitation à monsieur [H] [U] portant sur un appartement, sis [Adresse 3] pour un loyer mensuel initial de 480 euros outre 170 euros de provisions sur charges mensuelles.

Le locataire a bénéficié d’un cautionnement VISALE prévoyant, en faveur du bailleur, la garantie de toutes les sommes qui pourraient être dues par la locataire au titre d’un impayé de loyer.

Un commandement de payer la somme de 3 900,00 euros en principal a été délivré le 19 décembre 2024 à monsieur [H] [U], à la suite du paiement de cette somme par la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES au bailleur.

Par acte de commissaire de justice du 28 février 2025, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner monsieur [H] [U] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de MONTBELIARD, demandant à la juridiction, sur le fondement des articles 1103, 1217, 1231-1 1224 et suivants du code civil et de la loi du 1er décembre 1989, de :

Déclarer acquise la clause résolutoire insérée au bail ;

A titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs du preneur ;

En tout état de cause,

Ordonner l’expulsion de monsieur [H] [U] et de tous occupants de son chef du logement, au besoin avec le concours de la force publique ;

Condamner monsieur [H] [U] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 5 208,72 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 19 décembre 2024 sur la somme de 3 900,00 euro, et pour le surplus à compter de la présente assignation ;

Fixer l’indemnité d’occupation à compter de la date de l’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel augmenté des charges ;

Condamner monsieur [H] [U] à payer lesdites indemnités d’occupation à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative ;

Condamner monsieur [H] [U] à payer à la demanderesse la somme de 800 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Condamner monsieur [H] [U] au paiement des entiers dépens, comprenant le coût du commandement de payer ;

Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

L’affaire a été retenue à l’audience du 4 juin 2025.

A cette audience, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son conseil, s’en réfère oralement à son assignation et actualise sa créance à la somme de 5 428,30 euros au 27 mai 2025.

Il est renvoyé à l’acte introductif d’instance pour un plus ample exposé des moyens en application de l’article 455 du code de procédure civile.

Régulièrement assigné selon acte de commissaire de justice remis à étude, monsieur [H] [U] n’est ni présent ni représenté.

L’affaire a été mise en délibéré au 4 septembre 2025 puis prorogé au 22 octobre 2025.

MOTIVATION

I/ Sur la recevabilité de la demande

Sur la qualité de la caution pour agir en résiliation du bail et en expulsion

La convention quinquennale 2015-2019 le 02 décembre 2014 entre l’Etat et l’Union des Entreprises et des Salariés pour le Logement (UESL) – Action logement, en application de l’article L.313-3 du Code de la construction et de l’habitation, a prévu dans son article 2.2.3.2 que le nouveau dispositif de sécurisation du logement privé, dit VISALE (Visa pour le logement et l’emploi) entrant en vigueur le 1er janvier 2016 et remplaçant l’ancien système de garantie des risques locatifs dit GRL, sera régi par une convention entre l’Etat et l’UESL dont la mise en œuvre interviendra au plus tard le 1er janvier 2016 ; que cette convention, qui a été conclue entre l’Etat et l’UESL le 24 décembre 2015, stipule en son article 7.1 relatif au recouvrement de l’impayé qu’en vertu de l’article 2306 du Code civil, la caution, subrogée dans les droits du bailleur, recueille de celui-ci ou de son représentant tous les droits qu’il possédait à l’encontre du locataire avant la mise en jeu de la caution, et que cette subrogation « doit permettre d’engager une procédure en résiliation de bail en lieu et place du bailleur (résiliation judiciaire ou mise en œuvre de la clause résolutoire) ».

En l’espèce, est produite la convention de cautionnement VISALE conclue le 16 février 2024 entre le bailleur et la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES qui définit la quittance subrogative comme « le document par lequel la Caution est subrogée dans tous les droits et actions issus du contrat de bail et de ses annexes et privilèges de Bailleur ou du mandataire du Bailleur à l’encontre du ou des Locataires défaillants. Cette subrogation, visant le recouvrement des loyers impayés, peut s’exercer dans le cadre d’une action en paiement des loyers impayés et/ou dans le cadre d’une action en résiliation du bail engagée par la Caution », que l’article 8.2 de cette convention précise que la caution s’engage, notamment, après avoir versé au bailleur le montant des impayés déclarés, informé le locataire de la possibilité de proposer un plan de remboursement et étudié des solutions pour permettre à celui-ci de rester dans les lieux ou trouver un logement plus adapté à ses ressources, à « procéder aux actions contentieuses de recouvrement et d’expulsion » et « à informer régulièrement le Bailleur des procédures contentieuses en cours », le dernier alinéa précisant que « s’agissant des actions contentieuses engagées à l’encontre du Locataire par la Caution pour le recouvrement de sa dette, et/ou la résiliation/constatation éventuelle de l’acquisition de la clause résolutoire, et/ou en résiliation judiciaire du bail, le Bailleur aura la possibilité de s’adjoindre à la procédure engagée par la Caution ».

Par ailleurs, il est produit des quittances subrogatives datées des 11 septembre 2024, 18 octobre 2024, 18 novembre 2024, 9 décembre 2024, 10 janvier 2025 et 11 février 2025 indiquant que ACTION LOGEMENT SERVICES a payé la somme globale de 5 208,72 euros au bailleur au titre des loyers dus par monsieur [H] [U].

En conséquence, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, caution ayant versé au bailleur les loyers de monsieur [H] [U], est subrogée dans tous les droits du bailleur conformément aux dispositions de l’article 2309 du Code civil et aux dispositions conventionnelles susmentionnées.

Sur les formalités requises par l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 à peine d’irrecevabilité

Aux termes de l’article 24 alinéa 2 de la loi du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au litige, sous peine d’irrecevabilité, la demande aux fins de résiliation de bail pour dette locative doit être notifiée au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience.

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir accompli cette formalité dans les délais impartis, la demande en résiliation de bail ayant été notifiée à la Sous-Préfecture du Doubs le 3 mars 2025, soit plus de six semaines avant la première audience ayant eu lieu le 4 juin 2025.

Par ailleurs, les pièces produites par la demanderesse permettent de constater que la CCAPEX a été saisie le 20 décembre 2024, soit plus de deux mois avant l’assignation en date du 28 février 2025.

Par conséquent, la demande en constatation de la résiliation du bail doit donc être déclarée régulière et recevable.

II/ Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES sollicite la condamnation de monsieur [H] [U] à lui payer la somme de 5 428,30 euros au titre des loyers et charges impayés et dû pour la période comprise entre juillet 2024 et mars 2025.

Les pièces produites, notamment les quittances subrogatives en date des 11 septembre 2024, 18 octobre 2024, 18 novembre 2024, 9 décembre 2024, 10 janvier 2025 et 11 février 2025, le courrier signé par le mandataire du bailleur et le décompte du demandeur arrêté au 27 mai 2025 permettent d’établir que monsieur [H] [U] ne s’est effectivement pas régulièrement acquitté de son obligation au paiement des loyers et des charges et que la dette locative prise en charge la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES s’élève, au 27 mai 2025, à la somme de 5 428,30 euros hors frais et dépens répétibles.

Monsieur [H] [U] ne justifie ni d’un paiement libératoire qui n’aurait pas été pris en compte, ni de l’existence d’un fait susceptible de le libérer de son obligation au paiement des loyers et des charges.

Il sera donc condamné à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 5 428,30 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 27 mai 2025, avec intérêts au taux légal :

à compter du commandement de payer du 19 décembre 2024 sur la somme de 3 900,00 euros ;

à compter du 28 février 2025 pour le surplus.

III/ Sur la résiliation du bail d’habitation

Il résulte des dispositions de l’article 2306 du Code civil et du contrat de cautionnement que la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES est subrogée dans tous les droits du bailleur et a qualité à agir en résiliation du bail et expulsion.

Conformément aux dispositions des articles 1728 du Code civil et 7 de la loi du 06 juillet 1989, d’une part, et ainsi qu’il est expressément prévu au contrat de bail conclu entre les parties, d’autre part, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

En outre, en application des dispositions de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, au soutien de sa demande, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES produit notamment le bail précité comprenant une clause résolutoire, le contrat de cautionnement VISALE, les quittances subrogatives, le commandement de payer délivré le 19 décembre 2024 et le décompte de la créance faisant apparaître une somme de 5 428,30 euros à la charge du défendeur à la date du 27 mai 2025.

Faute pour monsieur [H] [U] de justifier d’un paiement libératoire qui n’aurait pas été pris en compte par le demandeur, il y a lieu de constater que la cause du commandement de payer n’a pas été régularisée dans le délai de six semaines stipulé dans celui-ci, de sorte que les effets de la clause résolutoire insérée au contrat de bail ont été acquis à la date du 31 janvier 2025.

Monsieur [H] [U] sera redevable à compter de la résiliation du bail d’une indemnité mensuelle d’occupation, qui sera fixée au montant du loyer contractuel augmenté de la provision pour charges. Cette somme sera due jusqu’à la libération des lieux par monsieur [H] [U], matérialisée par la remise des clefs au bailleur ou son représentant.

Au delà du montant de la créance déjà constatée, cette indemnité ne peut être versée à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES dans la mesure où celle-ci ne démontre pas pouvoir se prévaloir d’une quittance subrogative pour les montants à venir dus au titre de l’indemnité d’occupation qui restent hypothétiques.

La résiliation du bail aux torts exclusifs du locataire est donc acquise et monsieur [H] [U] sera condamné à évacuer les lieux, de corps et de biens, ainsi que de tous occupants de son chef, dans le délai de deux mois à compter de la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux. A défaut de libération volontaire de sa part pendant ce délai de deux mois, il pourra être procédé à son expulsion, ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, avec, si nécessaire, le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier, aux frais du locataire déchu.

IV/ Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [H] [U], perdant à l’instance, sera ainsi condamné aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, il serait inéquitable de laisser à la charge de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES l’intégralité des frais irrépétibles qu’elle a pu exposer à l’occasion de la présente instance. Il convient dès lors de condamner monsieur [H] [U] à lui payer la somme de 400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, il est rappelé qu’aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire, à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement ce dont il n’y a pas lieu en l’espèce.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE régulière et recevable la demande formée par la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES à l’encontre de monsieur [H] [U] aux fins de voir constatée la résiliation du contrat de bail conclu par lui, avec monsieur [I] [R] et monsieur [X] [P], le 15 février 2024 ;

CONSTATE que les effets de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant monsieur [H] [U] à monsieur [I] [R] et monsieur [X] [P] ont été acquis à la date du 31 janvier 2025 ;

DIT que monsieur [H] [U] ne dispose plus de titre pour occuper les lieux loués depuis cette date ;

CONDAMNE monsieur [H] [U] à évacuer, de sa personne et de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux loués et leurs dépendances situés [Adresse 3], dans le délai légal de 2 (deux) MOIS à compter de la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux ;

* A défaut d’exécution volontaire de sa part dans ce délai de deux mois,

*ORDONNE l’expulsion de monsieur [H] [U], ainsi que celle de tous occupants de son chef, si besoin, avec le concours et l’assistance de la force publique et d’un serrurier, après accord de l’autorité administrative compétente ;

* RAPPELLE qu’en application des articles L.433-1 et R.433-2 du code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant sur les lieux seront remis, aux frais des personnes expulsées, en un lieu que celles-ci désignent ; qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation aux personnes expulsées d’avoir à les retirer dans le délai d’un mois ;

CONDAMNE monsieur [H] [U] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, au titre des loyers et charges et indemnités d’occupation impayés et dus selon décompte arrêté au 27 mai 2025, la somme de 5 428,30 euros, avec intérêts au taux légal :

à compter du commandement de payer du 19 décembre 2024 sur la somme de 3 900,00 euros ;

à compter du 28 février 2025 pour le surplus ;

CONDAMNE monsieur [H] [U] à payer une indemnité mensuelle d’occupation, fixée au montant du loyer contractuel augmenté de la provision pour charges et ce, à compter de la date de résiliation constatée du bail et jusqu’à libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés entre les mains du bailleur ou de son mandataire ;

CONDAMNE monsieur [H] [U] aux entiers dépens ;

CONDAMNE monsieur [H] [U] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 400 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT que la présente décision sera transmise par les soins du greffe au préfet du département, conformément aux dispositions de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an ci-dessus indiqués.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX

DE LA PROTECTION