TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :Maître Alexandre DUVAL STALLA

M^e Sophie GUEDJ-DOUCHEVSKY

Maître [O] [C]

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 25/02036 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7E6W

N° MINUTE :

1

JUGEMENT

rendu le mardi 19 mai 2026

DEMANDEURS

Madame [Y] [H], demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître Alexandre DUVAL STALLA de la SELARL DUVAL-STALLA AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #J0128

Monsieur [F] [W], demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Alexandre DUVAL STALLA de la SELARL DUVAL-STALLA AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #J0128

DÉFENDERESSES

Madame [A] [K], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Sophie GUEDJ-DOUCHEVSKY, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : G891

S.A.S. GLP, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Benjamin PORCHER de la SELAS PORCHER & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #G0450

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Pascale DEMARTINI, Vice-présidente, statuant en juge unique

assistée de Arjun JEYARAJHA lors de l’audience de plaidoirie, de Audrey BELTOU lors du prononcé du délibéré, Greffiers,

Décision du 19 mai 2026

PCP JCP fond – N° RG 25/02036 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7E6W

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 19 février 2026

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 19 mai 2026 par Pascale DEMARTINI, Vice-présidente assistée de Audrey BELTOU, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 16 août 2021, Mme [A] [K] a, par l’intermédiaire de la société GLP, consenti un bail d’habitation à Mme [Y] [H] et M. [F] [W] sur un appartement de deux pièces d’une superficie de 52,3 m2, situé [Adresse 4], 4ème étage, porte gauche en sortant de l’ascenseur, moyennant un loyer de 1600 euros et 150 euros de provision sur charges par mois.

Mme [Y] [H] et M. [F] [W] se sont plaint de problèmes d’humidité dans l’appartement.

L’assurance habitation des locataires a fait réaliser une recherche de fuite par la société LYNXRENOVATION le 24 juin 2022.

L’assureur de protection juridique des locataires a diligenté une expertise réalisée par la société SARATEC le 21 août 2023.

Mme [Y] [H] et M. [F] [W] ont quitté les lieux le 29 octobre 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 25 novembre 2024, Mme [Y] [H] et M. [F] [W] ont fait assigner Mme [A] [K] et la société GLP devant le juge des contentieux de la protection, afin qu’il:

— condamne in solidum Mme [A] [K] et la société GLP à leur payer la somme de 24473,99 euros en réparation de leur préjudice de jouissance,

— condamne in solidum Mme [A] [K] et la société GLP à leur payer la somme de 3000 euros chacun au titre de leur préjudice moral,

— condamne in solidum Mme [A] [K] et la société GLP à leur payer la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

L’affaire, appelée à l’audience du 6 juin 2025, a fait l’objet de deux renvois afin de permettre aux parties de se mettre en état.

A l’audience du 19 février 2026, Mme [Y] [H] et M. [F] [W], représentés par leur conseil, ont déposé des conclusions écrites soutenues oralement au terme desquelles ils ont demandé le bénéfice de leur acte introductif d’instance.

Au soutien de leurs prétentions, ils ont expliqué avoir avisé la bailleresse dès le mois de mars 2022 de problèmes d’humidité dans le logement et avoir été contraints de délivrer congé pour le mois d’octobre 2023 en l’absence de réalisation de l’ensemble des travaux nécessaires. Ils ont soutenu que l’ensemble de l’appartement avait été affecté de désordres ce qui les conduisaient à solliciter 90% des loyers entre juin 2022 et août 2023 en réparation du trouble de jouissance, les échéances de septembre et octobre 2023 n’ayant été réglés par leurs soins qu’à hauteur de 10%.

Mme [A] [K], représentée par son conseil, a déposé des conclusions écrites soutenues oralement au terme desquelles elle a demandé de:

— à titre principal, débouter Mme [Y] [H] et M. [F] [W] ainsi que la société GPL de l’intégralité de leurs demandes,

— subsidiairement, limiter toute éventuelle condamnation à son encontre à une somme qui ne peut représenter plus de 1900 euros,

— à titre reconventionnel, condamner solidairement Mme [Y] [H] et M. [F] [W] au paiement de la somme de 6621,18 euros au titre de l’arriéré locatif,

— ordonner une compensation judiciaire à due concurrence entre les sommes qui pourraient être mise à sa charge et celles auxquelles seront solidairement condamnés Mme [Y] [H] et M. [F] [W],

— écarter l’exécution provisoire de la seule demande indemnitaire des locataires,

— condamner in solidum Mme [Y] [H] et M. [F] [W] au paiement de la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

Au soutien de ses prétentions, elle a indiqué qu’aucune responsabilité ne pesait sur elle pour les désordres constatés. Elle a ainsi soutenu avoir fait réaliser la réfection des joints de la salle de bains, avoir sollicité le syndic par le biais de la société GLP s’agissant d’infiltrations pouvant être dues au mur extérieur, et que les demandeurs n’avaient pas déclaré à leur assurance un sinistre pouvant provenir de l’appartement du dessus. Elle a estimé subsidiairement que seul un préjudice de jouissance sur les mois d’août, septembre et octobre 2023 pourrait être retenu.

La société GLP, représentée par son conseil, a déposé des conclusions écrites soutenues oralement au terme desquelles elle a demandé de :

— à titre principal, débouter toute demande dirigée contre elle,

— à titre subsidiaire, ramener les prétentions des demandeurs à de plus justes proportions,

— en tout état de cause, écarter l’exécution provisoire,

— condamner tout succombant à lui régler la somme de 3000 euros au titre des frais irrépétibles,

— condamner tout succombant au paiement des entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, la société GLP a exposé être le mandataire de gestion du bien litigieux et n’être tenue à aucune obligation de délivrance envers les locataires. Elle a mentionné les diligences accomplies dans le cadre des désordres invoqués.

Conformément à l’article 455 du Code de procédure civile, il convient de renvoyer aux écritures des parties auxquelles elles se sont respectivement référées lors de l’audience du 19 février 2026 pour un plus ample exposé des moyens développés au soutien de leurs prétentions.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 19 mai 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les demandes de dommages et intérêts

L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que "Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.

Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d’Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l’article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l’exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques".

Il ressort également de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 que le bailleur s’engage à remettre aux locataires un logement en bon état d’usage et de réparations, dont les équipements sont en bon état de fonctionnement. S’ajoutent à cette obligation de délivrance celles d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et d’entretenir les locaux en état d’usage et d’y réaliser toutes les réparations autres que locatives nécessaires au maintien en usage et à l’entretien des locaux loués.

Le propriétaire qui manque à ses obligations de délivrance d’un logement décent et d’entretien peut être condamné à verser à ses locataires des dommages et intérêts en réparation de leur préjudice de jouissance.

Les critères de décence du logement sont précisés par le décret du 30 janvier 2002, pris notamment en son article 2 selon lequel : (…) 2. Il est protégé contre les infiltrations d’air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l’extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l’air suffisante. (…) 4. La nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires (…) 6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements.

L’indemnisation du preneur pour les troubles de jouissance subis du fait du manquement du bailleur à son obligation de délivrance d’un logement décent n’est pas subordonnée à une mise en demeure.

L’article 7 c) et d) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ; de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

Le décret n°87-712 du 26 août 1997 établit une liste non limitative des réparations locatives.

Enfin, l’article 9 du code de procédure civile dispose qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, Mme [Y] [H] et M. [F] [W] font valoir un préjudice de jouissance du fait de l’humidité ayant affecté la totalité de l’appartement pris à bail. Ils produisent aux débats :

— l’état des lieux d’entrée en date du 16 août 2021,

— un rapport d’intervention en recherche de fuite de la société LYNXRENOVATION en date du 24 juin 2022,

— un rapport d’expertise de la société SARETEC en date du 22 août 2023,

— un courrier de la Direction du Logement et de l’Habitat de la Mairie de [Localité 1], service technique de l’habitat, en date du 18 septembre 2023,

— des échanges de courriels.

Il sera tout d’abord indiqué que la société GLP, qui n’est pas bailleresse et n’a aucune obligation au titre de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, ne saurait être tenue pour responsable d’un préjudice de jouissance à l’égard des locataires. Au surplus, le contrat la liant avec Mme [A] [K] n’est pas communiqué de telle sorte qu’il n’est pas permis de connaître l’étendue de sa mission, et la bailleresse elle-même ne l’appelle pas en garantie des sommes auxquelles elle pourrait être condamnée.

Mme [Y] [H] et M. [F] [W] seront déboutés de leurs demandes à l’encontre de la société GLP.

Par ailleurs, il ressort de l’état des lieux d’entrée du 16 août 2021 qu’il n’est pas fait mention de désordres en lien avec de l’humidité.

Il apparaît que Mme [Y] [H] et M. [F] [W] ont fait valoir un problème d’humidité le 8 juin 2022, aucun élément antérieur ne figurant en procédure.

Il ressort du rapport d’intervention de la société LYNXRENOVATION en date du 24 juin 2022 que des désordres sont constatés sur le bas des murs du séjour avec un taux d’humidité de 80%. Il est estimé que les infiltrations proviennent des joints de douche en mauvais état au sein de l’appartement donné à bail. Il est toutefois conclu que ces dégradations sont liées avec les infiltrations du receveur de douche de l’appartement du dessus, ce dernier ne disposant d’aucun passage pour contrôler l’étanchéité sous le receveur, alors que le reste du rapport ne fait jamais mention de cet autre appartement et que le professionnel ne s’y est d’ailelurs manifestement pas rendu. Il est ainsi permis de se questionner sur une erreur dans les conclusions du rapport.

En outre, si ce rapport indique en conclusion qu’il n’est pas constaté d’humidité anormale dans les autres pièces du logement, il mentionne toutefois également des désordres dans les trois pièces (page 3), ce qui est confirmé pour le salon et la chambre par les photos jointes dont les légendes précisent des traces d’humidité sur les murs attenant aux façades extérieures.

Ainsi, des désordres dans la salle de bains, la chambre et le séjour ont été constatés dès le 24 juin 2022.

Le rapport d’intervention conclut qu'« il est nécessaire de refaire l’ensemble des joints d’étanchéité du receveur, d’ajouter une grille d’aération sous le receveur pour contrôler la bonne étanchéité de la bonde de douche, il est impératif que le syndic fasse le nécessaire pour reprendre partiellement le ravalement de l’immeuble, et de rajouter des grilles d’aération supplémentaires dans la chambre ».

Les échanges de courriels communiqués démontrent que Mme [Y] [H] et M. [F] [W] ont continué à faire valoir des désordres (pièce n°5: courriel du 30 décembre 2022 évoquant une humidité générale dans l’appartement dénoncée par les locataires en septembre 2022, courriel de mai 2023 évoquant un problème d’étanchéité d’une gouttière, notamment).

Si le changement des joints dans la salle de bains a été réalisé en février 2023, ce qui a permis de remédier à certains dommages, les autres préconisations, ne relevant pas des locataires, n’ont pas été suivies (ajout de grilles d’aération dans la chambre, dans la douche, et reprise partielle du ravalement de l’immeuble).

Il ressort du rapport d’expertise en date du 21 août 2023 que le logement présentait alors des stigmates d’humidité et de moisissures liées à une mauvaise isolation et à une ventilation inopérante. Il est indiqué que le logement est indécent en ce qu’il est inadapté en terme de confort. La totalité de l’appartement est concerné par les problèmes d’humidité et de moisissures, les murs donnant sur l’extérieur n’étant pas isolés.

S’agissant de ce rapport, il est relevé par les défenderesses qu’il a été établi au mois d’août ce qui ne rendait pas possible leur présence. Il sera toutefois observé que la société GLP a reçu la convocation le 2 août 2023 sans pour autant justifier avoir sollicité le report du rendez-vous.

Ainsi, ce rapport établi clairement un problème général d’humidité dans l’ensemble de l’appartement et pointe comme causes une ventilation inopérante et une mauvaise isolation des murs extérieurs.

La bailleresse est pleinement responsable de la ventilation inopérante du logement. Elle n’a pas fait réaliser les travaux recommandés par la société LYNXRENOVATION ou recherché si d’autres travaux étaient préférables. Elle ne caractérise par ailleurs aucun défaut d’entretien par les locataires. Enfin, le compte-rendu du service technique de l’habitat de la ville de [Localité 1] note également une absence de dispositif d’entrée d’air sur la fenêtre dans la chambre, un système de ventilation inefficace dans la salle d’eau, avec une absence d’aspiration, et un système de ventilation insuffisant dans la cuisine. Ce compte rendu relève également de la moisissure dans l’ensemble des pièces.

S’agissant de la mauvaise isolation des murs extérieurs, si le syndic a indiqué qu’il n’existait ni désordre ni fissure, aucun rapport d’un professionnel habilité n’est communiqué à l’appui de ces dires. En outre, Mme [A] [K] ne peut se contenter d’indiquer que le syndic n’a pas engagé de travaux pour se dégager de sa responsabilité, puisque c’est à elle qu’il revient de garantir à ses locataires la mise à disposition d’un logement décent.

Il est établi ainsi tout d’abord que toutes les pièces du logement ont été touchées par des traces importantes d’humidité, ensuite que des désordres ont été signalés et constatés par les locataires dès le mois de juin 2022, et enfin que ces désordres se sont amplifiés entre juin 2022 et août 2023 où l’indécence du logement est caractérisée.

Il doit par ailleurs être observé que Mme [A] [K] a récupéré les lieux en octobre 2023 soit il y a plus de deux ans et qu’elle ne verse aucun élément postérieur à cette date sur d’éventuelles autres causes aux désordres que celles établies par les demandeurs.

La gêne résultant d’une importante humidité, de la présence de moisissure sur des pans entiers de murs, des dégradations de certains éléments (coulures translucides dans la cuisine, peinture dégradée sur les huisseries du salon, peinture boursouflée dans la chambre, selon le courrier du service technique de l’habitat de la ville de [Localité 1]) constituent des troubles de jouissance manifestes justifiant la condamnation de Mme [A] [K].

Au regard des observations de Mme [A] [K], il sera rappelé qu’aucune obligation de mise en demeure préalable n’est exigée pour l’attribution de dommages et intérêts. De plus, si les locataires n’ont jamais envoyé de mise en demeure avant leur départ des lieux, ils ont pleinement informé la bailleresse et le gestionnaire des désordres rencontrés dès le mois de juin 2022 et ensuite à plusieurs reprises, comme cela a déjà été indiqué.

S’agissant de la réparation du préjudice, le trouble s’est aggravé sur la période concernée, ce qui justifie de ne pas retenir un préjudice à hauteur de 90% de juin 2022 à août 2023 mais de 70% sur l’ensemble de la période. Ce pourcentage sera appliqué sur le loyer, à l’exclusion des charges, soit, compte tenu des quittances versées en procédure par les parties:

—  3360 euros pour la période de juin à août 2022,

—  13918,80 euros pour la période de septembre 2022 à août 2023.

Mme [A] [K] sera donc condamnée à payer à Mme [Y] [H] et M. [F] [W] la somme de 17278,80 euros à titre de dommages et intérêts pour leur préjudice de jouissance, arrêté au mois d’août 2023 à leur demande.

La consistance de ces désordres et leur persistance ont causé un préjudice moral à Mme [Y] [H] et M. [F] [W], qui ont été contraints de délivrer congé et apparaissent ainsi bien fondés à solliciter la condamnation de Mme [A] [K] à leur régler la somme de 500 euros chacun au titre de leur préjudice moral.

Sur l’arriéré locatif

Le locataire est redevable des loyers impayés en application des articles 1103 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

En l’espèce, Mme [A] [K] produit un décompte (pièce n°3) dont il ressort que Mme [Y] [H] et M. [F] [W] sont redevables de la somme de 6621,18 euros au titre de l’arriéré locatif, régularisation des charges et TEOM 2022 incluses. Si Mme [Y] [H] et M. [F] [W] reconnaissent n’avoir payé que 10% des loyers de septembre et octobre 2023 en raison des désordres invoqués, la dette locative est également établie par les quittances de loyers versées en procédure qui montrent que les loyers et charges n’ont pas été réglés en intégralité entre juillet 2023 et octobre 2023.

Mme [Y] [H] et M. [F] [W] soulignent que le dépôt de garantie ne leur a pas été restitué mais ne font aucune demande à ce titre. Ils n’ont pas davantage fait de demande quant à l’application d’un préjudice de jouissance pour les mois de septembre et octobre 2023.

Dès lors, ils seront condamnés à payer à Mme [A] [K] la somme de 6621,18 euros au titre de l’arriéré locatif.

Cette condamnation sera prononcée solidairement au regard de la clause de solidarité prévue au contrat de bail (VI).

Sur la compensation des sommes dues

Aux termes de l’article 1347 du code civil, la compensation est l’extinction simultanée d’obligations réciproques entre deux personnes. Elle s’opère, sous réserve d’être invoquée, à due concurrence, à la date où ses conditions se trouvent réunies.

Ce texte prévoit l’hypothèse de la compensation légale, ses conditions étant prévues à l’article suivant, en vertu duquel la compensation n’a lieu qu’entre deux obligations fongibles, certaines, liquides et exigibles .

Aux termes de l’article 1348 du code civil, qui envisage l’hypothèse de la compensation judiciaire, la compensation peut être prononcée en justice, même si l’une des obligations, quoique certaine, n’est pas encore liquide ou exigible. A moins qu’il n’en soit décidé autrement, la compensation produit alors ses effets à la date de la décision.

Ce texte prévoit donc une simple faculté, laissée à l’appréciation discrétionnaire du juge, lequel dispose ainsi du pouvoir d’apprécier l’opportunité d’accueillir la demande de compensation. Il perd toutefois cette faculté dans l’hypothèse de dettes connexes, envisagée à l’article 1348-1 du code civil, dont les deux premiers alinéas disposent que « le juge ne peut refuser la compensation de dettes connexes au seul motif que l’une des obligations ne serait pas liquide ou exigible. Dans ce cas, la compensation est réputée s’être produite au jour de l’exigibilité de la première d’entre elles. »

En l’espèce, au regard des condamnations réciproques des parties s’agissant du préjudice de jouissance et de l’arriéré locatif, la compensation sera ordonnée.

Sur les dépens et l’article 700 du Code de procédure civile

Mme [A] [K], partie perdante, sera condamnée aux dépens de la présente instance.

Elle sera également condamnée à payer la somme de 1500 euros à Mme [Y] [H] et M. [F] [W] au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Mme [Y] [H] et M. [F] [W] ont été déboutés de leurs demandes à l’encontre de la société GLP, qu’ils ont assignée. Mme [A] [K] n’a quant à elle formulé aucune demande à son encontre. Mme [Y] [H] et M. [F] [W] seront ainsi condamnés in solidum à verser à la société GLP la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Les autres demandes seront rejetées.

Il est rappelé que l’exécution provisoire est de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile. La seule contestation des éléments de la procédure par une partie est insuffisante pour estimer que l’exécution provisoire est incompatible avec la nature de l’affaire. Les demandes tentant à écarter l’exécution provisoire seront rejetées.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire et rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE Mme [A] [K] à payer à Mme [Y] [H] et M. [F] [W] la somme de 17278,80 euros au titre de leur préjudice de jouissance,

CONDAMNE solidairement Mme [Y] [H] et M. [F] [W] à payer à Mme [A] [K] la somme de 6621,18 euros au titre de l’arriéré locatif des mois de juin à octobre 2023, comprenant la régularisation des charges 2022 et la TEOM 2022,

ORDONNE la compensation de ces sommes,

CONDAMNE Mme [A] [K] à payer à Mme [Y] [H] la somme de 500 euros au titre de son préjudice moral,

CONDAMNE Mme [A] [K] à payer à M. [F] [W] la somme de 500 euros au titre de son préjudice moral,

CONDAMNE Mme [A] [K] à payer à Mme [Y] [H] et M. [F] [W] la somme de 1500 euros en application de l’article 700 du Code de Procédure civile,

CONDAMNE in solidum Mme [Y] [H] et M. [F] [W] à payer à la société GLP la somme de 1500 euros en application de l’article 700 du Code de Procédure civile,

CONDAMNE Mme [A] [K] aux dépens de l’instance,

REJETTE l’ensemble des autres demandes,

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Fait et jugé à [Localité 1] le 19 mai 2026

le Greffier la Présidente