TRIBUNAL JUDICIAIRE DE REIMS

JUGEMENT DU 03 NOVEMBRE 2025

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N° RG 25/01743 – N° Portalis DBZA-W-B7J-FDEW

Minute 25-

Jugement du :

03 novembre 2025

La présente décision est prononcée le 03 novembre 2025 par sa mise à disposition au greffe de la juridiction ;

Sous la présidence de Monsieur Hubert BARRE, juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Nathalie WILD greffière lors des débats et de la mise à disposition au greffe de la juridiction ;

Date des débats : 05 septembre 2025

DEMANDERESSE :

SEM – [Localité 6] HABITAT agissant en la personne de son représentnt légal

[Adresse 4]

[Localité 3]

représenteé par M^e Paul-Gabriel CHAUMANET avocat au barreau de PARIS

ET

DÉFENDEUR :

Monsieur [M] [C]

[Adresse 1]

[Adresse 5]

[Localité 3]

Comparant en personne

RAPPEL DES FAITS

Suivant contrat en date du 17 février 2020, l’OPH [Localité 6] HABITAT Champagne Ardenne, aux droits de laquelle vient désormais la SEM [Localité 6] HABITAT, a consenti à Monsieur [C] [M] un bail portant sur un bien à usage d’habitation sis [Adresse 2], moyennant le paiement d’un loyer.

Suivant acte d’huissier de justice en date du 25 avril 2025, la SEM REIMS HABITAT a fait assigner Monsieur [C] [M] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Reims pour demander de :

— Prononcer la résiliation du bail consenti à Monsieur [C] [M] en date du 17 février 2020 aux torts exclusifs de ce dernier ;

— Ordonner son expulsion ainsi que celle de tout occupant de son chef ;

— Ecarter le délai de deux mois prévu à l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

— Condamner le défendeur à lui payer une indemnité d’occupation jusqu’à son départ des lieux ;

— Condamner le défendeur à lui payer la somme de 10000 euros à titre de dommages et intérêts ;

— Condamner le défendeur à lui payer la somme de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens ;

A l’audience du 5 septembre 2025, la SEM [Localité 6] HABITAT, représentée, maintient ses demandes.

Monsieur [C] [M], comparant en personne, affirme avoir hébergé des personnes mais conteste la sous-location.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 3 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de résiliation du bail

L’article 1104 du code civil dispose que « Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public ».

L’article 1217 du code civil prévoit que la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut provoquer la résolution du contrat.

L’article 1224 du code civil dispose : « La résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice ».

L’article 1728 du code civil dispose que « Le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus ».

L’article 8 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 énonce que le locataire ne peut ni céder le contrat de location, ni sous-louer le logement sauf avec l’accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du loyer. Le prix du loyer au mètre carré de surface habitable des locaux sous-loués ne peut excéder celui payé par le locataire principal. Le locataire transmet au sous-locataire l’autorisation écrite du bailleur et la copie du bail en cours.

L’article 9 du code de procédure civile énonce que « Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ».

En l’espèce, le contrat de location précise en sa clause 5.3 « Nature de la location » que la sous-location est interdite.

Il ressort du compte-rendu d’infraction initiale du 17 janvier 2025 que le chef sécurité de [Localité 6] HABITAT a déposé plainte, qu’il a été avisé par les services de la police nationale de faits de sous-location de l’appartement occupé par Monsieur [C] [M].

Il résulte du procès-verbal de constat d’huissier de justice du 20 février 2023 que le professionnel n’a pas pu entrer dans le logement de Monsieur [C] [M]. Une voisine, souhaitant conserver l’anonymat, énonce que ce dernier sous-loue régulièrement son appartement, sinon constamment, à des personnes de nationalité étrangère et qu’il y a souvent du grabuge au départ de certains qui sont remplacés par d’autres. Elle affirme que la situation est pire pendant les vendanges puisque, à plusieurs reprises, elle retrouvait sur le pallier des jeunes gens assis par terre et en caleçon, attendant de pouvoir se laver dans le logement de Monsieur [C] [M]. La police serait intervenue plusieurs fois.

L’hébergement de personnes à son domicile n’est pas contesté par le locataire.

Toutefois, force est d’admettre que la demanderesse ne démontre pas le caractère onéreux de ces occupations, étant précisé que ni la loi, ni les dispositions contractuelles n’interdisent l’hébergement gratuit de personnes dans son logement.

Il n’est pas précisé sur la base de quels éléments la voisine comme les agents de la police nationale qualifient cette occupation de « sous-location ».

Défaillante dans l’administration de la preuve de manquements du locataire à ses obligations contractuelles, la SEM [Localité 6] HABITAT sera déboutée de sa demande de résiliation, et de toutes ses demandes subséquentes.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SEM [Localité 6] HABITAT, partie succombante, sera condamné aux dépens.

Sur les frais non compris dans les dépens

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le Juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le Juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Succombant en toutes ses demandes, la SEM [Localité 6] HABITAT se verra déboutée de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est de plein droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par mise à disposition au Greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DEBOUTE la SEM [Localité 6] HABITAT sde toutes ses demandes ;

CONDAMNE la SEM [Localité 6] HABITAT aux entiers dépens de l’instance ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au Greffe du Tribunal judiciaire, le 3 novembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Monsieur Hubert BARRE, Juge des contentieux de la protection, et par Madame Nathalie WILD, Greffière.

Le greffier Le président