Minute n° 2025 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 11 Décembre 2025

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DEMANDEUR :

NANTES METROPOLE HABITAT

26, Place Rosa Parks

BP 83618

44036 NANTES CEDEX 1

représenté par Madame [L] [G], munie d’un pouvoir écrit

D’une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [P] [E] [V]

détenu : Cente de Détention de Nantes

68 Boulevard Albert Einstein

44300 NANTES

représenté par Maître Franck-Olivier ARDOUIN, avocat au barreau de NANTES,

substitué par Maître Mathieu MANENT, avocat au sein du même barreau

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Constance GALY

GREFFIER : Michel HORTAIS

PROCEDURE :

date de la première évocation : 19 mai 2025

date des débats : 02 octobre 2025

délibéré au : 11 décembre 2025

RG N° N° RG 25/01409 – N° Portalis DBYS-W-B7J-NXZH

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à NANTES METROPOLE HABITAT

CCC à Maître Franck-Olivier ARDOUIN + préfecture

Copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 6 novembre 2020 à effet au même jour, NANTES MÉTROPOLE HABITAT a donné à bail à [P] [E] [V] un logement de type 3 sis, 109 Boulevard de la Prairie au Duc, 3ème étage appartement n° 72, outre un stationnement n°003706565G – 44200 NANTES, moyennant un loyer mensuel initial de 450,36 € pour le logement et 30,84 € pour le stationnement outre une provision mensuelle pour charges de 147,13 €.

Par acte de commissaire de justice du 26 mars 2024, NANTES MÉTROPOLE HABITAT a fait commandement à [P] [E] [V] de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 4 505,65 € arrêté au 19 mars 2024, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Par acte de commissaire de justice en date du 4 mars 2025, dont copie a été régulièrement adressée au représentant de l’État dans le département, NANTES MÉTROPOLE HABITAT a fait assigner [P] [E] [V] devant le juge des contentieux de la protection affecté au tribunal judiciaire de Nantes aux fins de :

Déclarer la demande recevable et bien fondée ;

Constater la résiliation du bail signé le 6 novembre 2020 entre les parties, en vertu de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023 ;

A titre subsidiaire, et dans l’hypothèse où il ne serait pas fait droit à la demande tendant à constater la résiliation du contrat de bail en application de la clause résolutoire, prononcer la résiliation judiciaire du bail susvisé ;

Ordonner l’expulsion de [P] [E] [V] ainsi que de tous occupants de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier selon les modalités et délais prévus par la loi ;

Autoriser le transport des meubles et objets mobiliers pouvant se trouver dans les lieux et leur transfert au garde-meuble aux frais et risque du locataire selon les dispositions prévues par la loi ;

Condamner le locataire au paiement de la somme de 5 541,81 € correspondant aux loyers et charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 11 février 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, somme à parfaire au jour de l’audience ;

Condamner le locataire à lui payer une indemnité d’occupation égale au dernier loyer en cours, soit la somme de 497,31 € augmentée des charges locatives en cours, à compter de la date de résiliation du bail et ce, jusqu’à la libération effective des lieux, laquelle suivra les conditions de révision du prix du loyer dans le cadre de la législation HLM et de la convention passée entre le bailleur et l’État ;

Condamner le locataire au paiement d’une somme de 300 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens de l’instance, comprenant le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification à la préfecture ;

Ordonner l’exécution provisoire.

Un diagnostic social et financier a été transmis au Tribunal par l’Espace départemental des solidarités le 28 avril 2025.

Par un courrier en date du 3 avril 2025, reçu le 9 avril 2025, la Commission de surendettement des particuliers de Loire-Atlantique a informé NANTES MÉTROPOLE HABITAT de la recevabilité du dossier de [P] [E] [V] avec orientation vers un réaménagement des dettes.

L’affaire a été appelée à l’audience du 19 mai 2025, puis a été renvoyée à l’audience du 3 juillet 2025, [P] [E] [V] étant détenu au Centre pénitentiaire de Nantes. Le 3 juillet 2025, l’affaire a été renvoyée de nouveau, à la demande du défendeur, à l’audience du 2 octobre 2025, audience au cours de laquelle l’affaire a été retenue.

À ladite audience, NANTES MÉTROPOLE HABITAT se réfère à son acte introductif d’instance, sauf à préciser que la Commission de surendettement des particuliers de Loire-Atlantique a décidé le 14 juillet 2025 d’un gel des créances pendant 24 mois, la créance retenue de Nantes Métropole Habitat s’élevant à 6 228,58 €. La requérante a également indiqué que la dette de loyer s’élevait désormais à la somme de 7 968,56 € au titre des seuls loyers et charges échus à la date du 1er octobre 2025, déduction faite des frais de procédure.

[P] [E] [V] étant incarcéré en cours de procédure, il a été assigné à personne au Centre de détention de Nantes. À l’audience il est représenté par son Conseil et le jugement sera donc contradictoire pour toutes les parties en application de l’article 473 du code de procédure civile.

A l’audience du 2 octobre 2025, le défendeur a formulé les demandes suivantes :

Ramener à une somme de 5 199,54 € le montant de l’arriéré locatif ;

Constater la reprise du paiement du loyer courant ;

Constater la recevabilité de son dossier de surendettement selon la décision de la Commission de surendettement des particuliers de Loire-Atlantique du 3 avril 2025 et l’interdiction qui lui est faite de rembourser toute dette née antérieurement à cette date ;

Déclarer recevable et bien fondée sa demande de délai de paiement ;

Dire et juger qu’il pourra s’acquitter de sa dette locative telle qu’elle sera définie par la juridiction par le versement d’échéances constantes et mensuelles sur une période de 36 mois, ou, à défaut, jusqu’à l’approbation du plan conventionnel de redressement ou de tout jugement ou décision visés à l’article 24, VI, de la loi du 6 juillet 1989 ;

Suspendre les effets de la clause résolutoire et surseoir à toute mesure d’expulsion pendant les délais accordés et dire que cette clause sera réputée non acquise si les versements sont respectés ;

Débouter Nantes Métropole Habitat de l’ensemble de ses plus amples prétentions ;

A titre infiniment subsidiaire, lui accorder, en cas d’expulsion, un délai d’un an pour quitter le logement qu’il occupe en application des dispositions des articles L412-3 et L412-4 du code des procédures civiles d’exécution ;

Constater sa bonne foi et dire n’y avoir lieu à la suppression du délai de deux mois après la délivrance du commandement d’avoir à quitter les lieux visés à l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

Constater que son relogement ne peut être assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille et surseoir à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante en application des dispositions de l’article L413-6 du code des procédures civiles d’exécution ;

En tout état de cause, dire et juger qu’il n’y a pas lieu à la condamnation de [P] [E] [V] au paiement d’une quelconque somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Mettre en totalité à la charge de Nantes Métropole Habitat les frais et dépens de la présence procédure ;

Écarter l’exécution provisoire de plein droit de la décision à intervenir.

L’affaire a été mise en délibéré au 11 décembre 2025, date de mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire de Nantes.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de l’action

Aux termes de l’article 24-II de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, applicable au litige, les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement de ces aides (Caisse d’allocations familiales – CAF).

En l’espèce, la bailleresse justifie de la saisine de la CAF le 9 avril 2024, dont la caisse a accusé réception le 15 mai 2024, soit au moins deux mois avant l’assignation du 4 mars 2025.

L’article 24-III de la même loi énonce qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience (précédente rédaction : deux mois). Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elles sont motivées par l’existence d’une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation, motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’État dans le département incombant au bailleur.

En l’espèce, l’assignation du 4 mars 2025 a été régulièrement dénoncée par le bailleur au représentant de l’État dans le département le 10 mars 2025, avec accusé réception le même jour, soit plus de six semaines avant l’audience du 19 mai 2025, conformément aux dispositions précédemment énoncées.

Dans ces conditions, la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail est ainsi recevable.

Sur la résiliation du bail

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux » (précédente rédaction : deux mois).

Cette loi ne comprend pas de disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif.

Dès lors, le délai de six semaines accordé au locataire pour apurer sa dette ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

En l’espèce, si le commandement de payer du 26 mars 2024 accorde un délai de six semaines au locataire pour régler sa dette, il convient de relever que la clause résolutoire insérée au contrat de bail à l’article 4.7.1, et reproduite dans son intégralité dans le commandement, mentionne quant à elle un délai de deux mois.

Dès lors, en vertu des stipulations des parties, il convient de considérer que le locataire disposait d’un délai de deux mois pour s’acquitter de sa dette à compter de la délivrance du commandement de payer.

Il ressort des pièces versées aux débats, notamment du décompte, que ce commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 27 mai 2024.

En conséquence, il convient de constater la résiliation du bail et de prononcer l’expulsion du locataire.

Sur les délais d’expulsion

[P] [E] [V] demande que le délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux et que le délai dit de trêve hivernale ne lui soient pas refusés. Il convient de constater que Nantes Métropole Habitat ne présente aucune demande en ce sens.

L’article L412-3 du même code dispose que « Le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions (…).

Les deux premiers alinéas du présent article ne s’appliquent pas lorsque les occupants dont l’expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte ».

Selon l’article suivant, « La durée des délais prévus à l’article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés ».

[P] [E] [V] sollicite que lui soit accordé un délai d’un an afin de quitter le logement, dans la mesure où il ne dispose pas de perspective de relogement, étant actuellement sans emploi depuis sa sortie d’incarcération le 13 juin 2025.

Cette demande sera rejetée, [P] [E] [V] n’apportant aucune pièce sur sa situation personnelle et familiale ni sur les démarches entreprises afin de trouver une solution de relogement, ou sur tout autre motif mentionné par l’article L412-4 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la dette locative

L’article 7-a de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, rappelle que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

La créance de NANTES MÉTROPOLE HABITAT est justifiée en son principe en vertu du contrat de bail. Le décompte actualisé versé aux débats laisse apparaître un solde de 7 968,56 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus au 1er octobre 2025, échéance de septembre 2025 incluse.

[P] [E] [V] ne conteste pas le principe de la dette mais conteste son montant.

En effet, il fait valoir que le décompte retenu par NANTES MÉTROPOLE HABITAT ne prend pas en compte les sommes versées directement par la CAF au bailleur.

[P] [E] [V] demande à retrancher la somme de 2 720,12 € aux demandes financières de NANTES MÉTROPOLE HABITAT, cette somme correspondant aux sommes versées par la CAF au bailleur.

L’étude du décompte versé aux débats laisse apparaître que les sommes perçues au titre des aides personnalisées au logement (ci-après APL) ont déjà été déduites, tous les mois, des sommes réclamées à [P] [E] [V]. Par exemple, en juin 2024, le bailleur réclame au locataire la somme de 514,65 € au titre des loyers, et 145,44 € au titre des charges, ce qui correspond à la somme totale de 660,09 €, dont il est déduit la somme de 128,76 € perçue par NANTES MÉTROPOLE HABITAT au titre des APL et la somme de 48,56 € au titre de la réduction de loyer solidarité (RLS).

En conséquence, [P] [E] [V] sera condamné au paiement de cette somme de 7 968,56 € au titre des seuls loyers, charges et indemnités d’occupation échus au 1er octobre 2025, échéance de septembre 2025 comprise, outre les intérêts au taux légal à compter du présent jugement, au vu du montant de ladette fixé au jour de l’audience.

Il sera également condamné à payer à NANTES MÉTROPOLE HABITAT à compter du 2 octobre 2025 et jusqu’à libération effective des lieux, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, soit la somme de 497,31 €, charges et revalorisation en plus.

Sur les délais de paiement

En application de l’article 24-V de la loi de 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

L’article 24 VI de la loi précitée, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023, énonce notamment que, par dérogation à ces dispositions, lorsque la commission de surendettement des particuliers a imposé pendant un délai la suspension de l’exigibilité de la créance locative en application du 4° de l’article L 733-1 du même code, et qu’au jour de l’audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location accorde ce délai prolongé de trois mois pour permettre au locataire de saisir à nouveau la commission de surendettement des particuliers en application de l’article L. 733-2 du même code.

La commission de surendettement des particuliers de Loire Atlantique a imposé au profit de [P] [E] [V] une suspension de l’exigibilité de la créance locative en application de l’article L 733-1 4° du code de la consommation, d’une durée de 24 mois. Sans contestation, cette mesure est entrée en application le 14 juillet 2025.

Il ressort de l’examen du décompte actualisé produit par le bailleur que le locataire a repris le paiement de son loyer depuis juillet 2025.

Aux termes de l’article 24 VI 2°) de la loi du 6 juillet 1989, 2° Lorsqu’un plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 dudit code a été approuvé ou que la commission de surendettement des particuliers a imposé les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4 et L. 733-7 du même code, dont le bailleur a été avisé, le juge accorde les délais et modalités de paiement de la dette locative contenus dans le plan ou imposés par la commission de surendettement des particuliers. Lorsque la commission de surendettement des particuliers a imposé pendant un délai la suspension de l’exigibilité de la créance locative en application du 4° de l’article L. 733-1 du même code, le juge accorde ce délai prolongé de trois mois pour permettre au locataire de saisir à nouveau la commission de surendettement des particuliers en application de l’article L. 733-2 du même code. Lorsque, dans ce délai, la commission de surendettement des particuliers a de nouveau été saisie d’une demande de traitement de la situation de surendettement, l’exigibilité de la créance locative demeure suspendue jusqu’à, selon les cas, l’approbation d’un plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du même code, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement. À défaut, ou dès lors que la nouvelle procédure de traitement du surendettement est clôturée sans que de nouveaux délais de paiement de la dette locative aient été accordés, la clause de résiliation de plein droit reprend son plein effet.

En conséquence, il convient de suspendre les effets de la clause résolutoire jusqu’au 14 octobre 2027 (2ans + 3 mois).

Il convient cependant de rappeler que, faute pour [P] [E] [V] de s’acquitter, pendant cette durée, du paiement du loyer courant, majoré des charges, le solde de l’arriéré de loyers et de charges deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet, entraînant la résiliation du bail et permettant son expulsion avec si nécessaire le concours de la force publique.

En cas de résiliation du bail, [P] [E] [V] sera tenu au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer, soit la somme de 531,38 €, charges et revalorisation en plus.

Cette indemnité d’occupation sera due par le locataire jusqu’à son départ effectif des lieux caractérisé par la restitution des clefs au bailleur ou son expulsion.

Le sort des meubles sera alors réglé conformément aux articles L 433-1 et L 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les autres demandes

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, [P] [E] [V], succombant à l’instance, sera condamné aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer.

En revanche, l’équité et la procédure de surendettement commandent de débouter NANTES MÉTROPOLE HABITAT de sa demande formulée sur l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, applicable à la présente instance engagée après le 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En conséquence, il sera simplement rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit par provision en application de cette disposition.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE recevable la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail d’habitation conclu le 6 novembre 2020 entre NANTES MÉTROPOLE HABITAT et [P] [E] [V], concernant le logement sis 109 Boulevard de la Prairie au Duc 44200 NANTES ;

CONSTATE la résiliation, à la date du 27 mai 2024, du contrat de bail conclu entre [P] [E] [V] et NANTES MÉTROPOLE HABITAT portant sur le logement sis 109 Boulevard de la Prairie au Duc, 3ème étage appartement n° 72, outre un stationnement n°003706565G, 44200 NANTES ;

CONDAMNE [P] [E] [V] à payer à NANTES MÉTROPOLE HABITAT la somme de 7 968,56 €, en deniers ou quittance, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 1er octobre 2025, échéance de septembre 2025 incluse, et ce avec intérêt au taux légal à compter de la présente décision ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire du bail, le cours des intérêts et l’exigibilité de cette dette jusqu’au 14 octobre 2027, sous réserve des décisions de la commission de surendettement des particuliers de Loire-Atlantique et du juge chargé du surendettement ;

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges pendant le délai consenti, la clause résolutoire reprendra son effet de plein droit et l’intégralité de la dette redeviendra immédiatement exigible ;

DIT que dans ce cas, [P] [E] [V] devra quitter et rendre libre de toute occupation les lieux loués, en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ;

ORDONNE à défaut, l’expulsion de [P] [E] [V] ainsi que celle de tous occupants de son chef et ce, au besoin avec le concours de la force publique à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

CONDAMNE [P] [E] [V] à payer à NANTES MÉTROPOLE HABITAT une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, soit la somme de 531,38 €, charges et revalorisation en plus, et ce jusqu’à la libération effective des lieux ;

RENVOIE la société bailleresse aux dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du code des procédures civiles d’exécution concernant le sort à réserver aux meubles ;

DÉBOUTE NANTES MÉTROPOLE HABITAT de sa demande au titre de l’article 700 du code de Procédure Civile ;

CONDAMNE [P] [E] [V] aux dépens en ce compris les coûts de l’assignation, de la notification de celle-ci au préfet du département, du commandement de payer en date du 26 mars 2024 ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

DIT qu’une copie de ce jugement sera communiquée au représentant de l’État dans le département.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe 11 décembre 2025.

Le greffier La vice-présidente chargée des contentieux de la protection

Michel HORTAIS Constance GALY