TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M^e Lara ANDRAOS GUERIN

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Hervé CASSEL

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 25/06081 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAGQA

N° MINUTE :

1/2026

JUGEMENT

rendu le 26 mars 2026

DEMANDERESSE

S.C.I. [Localité 2], dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Hervé CASSEL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #K0049

DÉFENDERESSE

Madame [U] [A], demeurant [Adresse 1]

comparante en personne assistée de M^e Lara ANDRAOS GUERIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C1951

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Frédéric GICQUEL, juge des contentieux de la protection assisté de Nahed FERDJANI, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 14 janvier 2026

JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 26 mars 2026 par Frédéric GICQUEL, juge des contentieux de la protection assisté de Nahed FERDJANI, Greffier

Décision du 26 mars 2026

PCP JCP ACR fond – N° RG 25/06081 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAGQA

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 10 février 2016, la SCI SAINT MAUR – SAINT AMBROISE a donné à bail à Madame [U] [A] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2] (escalier 4, 1er étage droite) à Paris (75011) pour un loyer mensuel de 760 euros et 50 euros de provision sur charges.

Par acte de commissaire de justice du 5 décembre 2024, la SCI SAINT MAUR – SAINT AMBROISE a fait délivrer à Madame [U] [A] un commandement de payer dans un délai de deux mois la somme principale de 13 357,74 euros au titre de l’arriéré locatif en visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

Par acte de commissaire de justice du 19 juin 2025, la SCI SAINT MAUR – SAINT AMBROISE a fait assigner Madame [U] [A] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins sous le bénéfice de l’exécution provisoire de:

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail à effet au 5 février 2025,

— subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire du bail,

— ordonner l’expulsion de Madame [U] [A] ainsi que celle de tous occupants de son chef avec si besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

— ordonner le transport et la séquestration du mobilier dans un garde-meuble aux frais de la défenderesse,

— condamner Madame [U] [A] au paiement de la somme de 18 906,27 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 12 mai 2025 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ainsi qu’à une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et de ses accessoires jusqu’à la libération des lieux,

— condamner Madame [U] [A] au paiement de la somme de 1 500 euros à titre de dommages et intérêts,

— condamner Madame [U] [A] au paiement de la somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens comprenant le coût du commandement de payer.

À l’audience du 14 janvier 2026 à laquelle l’affaire a été retenue, la SCI SAINT MAUR – SAINT AMBROISE, représentée par son conseil a maintenu les termes de son acte introductif d’instance sauf à actualiser le montant de l’arriéré locatif à la somme de 24 300,11 euros, échéance de janvier 2026 incluse.

Elle s’est par ailleurs opposée à l’octroi de délais de paiement suspendant les effets de la clause résolutoire ainsi qu’à tout délai pour quitter les lieux et a conclu au débouté de la demande reconventionnelle de dommages et intérêts pour trouble de jouissance.

Au soutien de ses demandes, la SCI SAINT MAUR – SAINT AMBROISE fait valoir que l’arriéré locatif n’a pas été régularisé dans le délai du commandement de sorte que la clause résolutoire se trouve acquise et qu’en tout état de cause l’absence de paiement des loyers constitue un manquement suffisamment grave pour justifier la résiliation judiciaire du bail.

Elle considère que la locataire n’est pas en capacité de régler sa dette de façon échelonnée pour pouvoir obtenir la suspension des effets de la clause résolutoire alors qu’elle a laissé accumuler une dette importante et est sans emploi.

Elle estime que les difficultés de relogement dont elle fait état ne sont pas établies, en ce qu’elle a limité sa demande de logement social à [Localité 3] [Localité 4], qu’elle sollicite l’attribution d’un T2 alors qu’elle vit seule et qu’elle a toujours la possibilité d’être hébergée par sa mère qui habite dans le même immeuble.

Enfin, pour s’opposer à la demande reconventionnelle de dommages et intérêts, elle soutient que Madame [U] [A] ne justifie pas de la réalité des nuisances sonores provenant du magasin situé au rez-de-chaussée de l’immeuble et qu’elle n’est pas tenue de garantir la locataire du trouble que des tiers apportent par voies de fait à sa jouissance, la preneuse n’ayant jamais sollicité une diminution du loyer ou une expertise judiciaire.

Madame [U] [A], assistée par son conseil, a sollicité :

— la suspension des effets de la clause résolutoire et l’octroi de délais de paiement à hauteur de 100 euros par mois pendant 36 mois avec règlement du solde à la dernière échéance,

— à titre subsidiaire un délai jusqu’au 31 janvier 2027 pour quitter les lieux,

— le débouté des autres demandes,

— à titre reconventionnel la condamnation de la SCI SAINT MAUR – SAINT AMBROISE à lui payer la somme de 6 357,60 euros de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance.

Elle explique le montant de l’impayé en déclarant avoir été contrainte de payer le loyer de sa mère qui souffre d’une maladie neurodégénérative et retire tous les mois sa retraite sans savoir ce qu’elle en fait. Elle indique rechercher activement un emploi et pouvoir ainsi apurer sa dette de façon échelonnée. Elle justifie sa demande subsidiaire de délais en précisant être inscrite en tant que demandeur de logement social depuis 2021 et postuler à toutes les offres de logements disponibles.

Enfin, elle reproche à la bailleresse de ne pas satisfaire à son obligation de jouissance paisible en raison d’importantes nuisances notamment sonores provenant du supermarché LIDL situé au rez-de-chaussée de l’immeuble ayant donné lieu à plusieurs signalements auprès du service technique de l’habitat de la ville de [Localité 1] et évalue le préjudice en résultant à 20 % du montant du loyer hors charges dans la limite de la prescription triennale.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions visées à l’audience pour un plus ample exposé des moyens des parties à l’appui de leurs prétentions.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 26 mars 2026.

Invitée à justifier en cours de délibéré de la notification de l’assignation à la préfecture, la SCI SAINT MAUR – SAINT AMBROISE a par notes reçues au greffe les 16 et 17 mars 2026 indiqué que cette notification n’avait pas été faite et a sollicité la réouverture des débats, demande à laquelle Madame [U] [A] s’est opposée en demandant qu’un jugement d’irrecevabilité soit rendu.

MOTIFS

Sur la demande de réouverture des débats

Aux termes de l’article 444 du code de procédure civile, le président peut ordonner la réouverture des débats. Il doit le faire chaque fois que les parties n’ont pas été à même de s’expliquer contradictoirement sur les éclaircissements de droit ou de fait qui leur avaient été demandés.

Ainsi, hors les cas où la réouverture des débats est obligatoire, ce qui n’est pas le cas en l’espèce, la faculté d’ordonner la réouverture des débats est discrétionnaire.

En l’espèce, la SCI SAINT MAUR – SAINT AMBROISE sollicite la réouverture des débats pour pouvoir régulariser la procédure en délivrant une assignation sur et aux fins et la notifier au représentant de l’État dans le département conformément à l’article 24 III et IV de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Cependant, il appartenait à la demanderesse de s’assurer du respect de cette obligation avant de procéder au placement de son assignation étant relevé que la procédure a fait l’objet de deux renvois avant d’être plaidée, sans qu’elle s’aperçoive que cette formalité pourtant impérative n’avait pas été effectuée.

Dans ces conditions, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande de réouverture des débats.

Sur la recevabilité de l’action en résiliation de bail et en expulsion

Conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) prévue à l’article 7-2 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990.

En application l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur depuis le 29 juillet 2023, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées.

Selon l’article 24 IV de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, les II (impossibilité pour le bailleur personne morale de délivrer une assignation en résiliation avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission d’expulsions locatives) et III (obligation pour tous les bailleurs de notifier l’assignation en résiliation du bail au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience) sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur.

En l’espèce, la SCI SAINT MAUR – SAINT AMBROISE justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) par voie électronique le 9 décembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En revanche, elle ne justifie pas avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Dès lors, tant sa demande aux fins de constat la résiliation du bail que celle tendant au prononcé de la résiliation du bail en ce qu’elle est fondée sur l’existence d’une dette locative seront déclarées irrecevables, ainsi que ses demandes subséquentes d’expulsion, de transport et séquestration des meubles et de paiement d’une indemnité d’occupation.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif

Madame [U] [A] est redevable des loyers et des charges impayés en application des articles 1728 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.

En l’espèce, la SCI SAINT MAUR – SAINT AMBROISE produit un décompte faisant apparaître que Madame [U] [A] reste lui devoir la somme de 24 300,11 euros au jour de l’audience, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers et charges impayés à janvier 2026 inclus.

Madame [U] [A] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, qu’elle reconnaît à l’audience.

Elle sera donc condamnée au paiement de la somme de 24 300,11 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 13 357,74 euros.

Sur la demande de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance

En application de l’article 1719, 3ème du code civil et de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est obligé de faire jouir paisiblement le preneur de la chose louée pendant la durée du bail. L’obligation de jouissance paisible est une obligation de résultat qui ne cesse qu’en cas de force majeure ou de faute de la victime présentant les caractéristiques de la force majeure.

Cette obligation trouve ses limites dans les dispositions de l’article 1725 du même code, selon lesquelles le bailleur n’est pas tenu de garantir le preneur du trouble que des tiers apportent par voies de fait à sa jouissance, sans prétendre d’ailleurs aucun droit sur la chose louée, sauf au preneur à les poursuivre en son nom personnel.

L’article 7-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit.

Enfin, aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, Madame [U] [A] ayant formé sa demande en indemnisation pour préjudice de jouissance à l’audience du 14 janvier 2026, la prescription triennale résultant des dispositions de l’article 7-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 lui interdit de se prévaloir d’un trouble antérieur au 15 janvier 2023.

La locataire se plaint de nuisances sonores et d’importantes variations de température (chaud l’été et froid l’hiver) provoquées par les machines et la climatisation du supermarché à l’enseigne LIDL situé au rez-de-chaussée de l’immeuble dans des locaux dont il n’est pas contesté que la SCI SAINT MAUR – SAINT AMBROISE est propriétaire ainsi que cela résulte notamment du relevé de propriété versé aux débats.

Aussi la demanderesse ne peut se prévaloir des dispositions de l’article 1725 du code civil l’exonérant de sa responsabilité en cas de troubles apportés par des tiers puisque le supermarché à l’origine des nuisances est locataire de la société bailleresse et n’est donc pas un tiers à son égard au sens de l’article 1725 précité.

Cependant, si Madame [U] [A] produit à l’appui de sa demande d’indemnisation la copie d’un « formulaire de signalement pour nuisances sonores provenant d’un local professionnel » adressé à la sous-direction de la tranquillité publique de la mairie de [Localité 1] le 28 janvier 2019 ainsi que les rapports d’enquête établis par les services de la Ville de [Localité 1] les 29 août 2019, 6 décembre 2019 et 2 septembre 2020 concluant que « les émergences sonores constatées » dépassent les normes réglementaires justifiant du bien-fondé de ses plaintes, elle ne communique pour la période postérieure au 15 janvier 2023, non atteinte par la prescription, que des mails de réclamation, de juillet 2023 et janvier et février 2025, au supermarché et à la société ATELIER IMMO, administrateur de biens de la bailleresse, mais aucun élément technique, notamment de nouveaux rapports des services de la mairie, permettant d’objectiver la réalité et l’importance des troubles dénoncés, et ce alors que le responsable immobilier de l’enseigne LIDL lui a indiqué avoir fait intervenir son prestataire pour régler le problème.

La réalité et l’importance des nuisances alléguées, pour la période non prescrite, n’étant pas établies, il y a lieu de débouter Madame [U] [A] de sa demande de dommages et intérêts pour trouble de jouissance.

Sur la demande de délais de paiement

Si l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 permet d’octroyer au locataire des délais de paiement sur une durée de 36 mois à la condition qu’il ait repris le paiement du loyer courant avant la date de l’audience et qu’il soit en situation de régler sa dette, cette faculté est prévue dans l’hypothèse d’une suspension des effets de la clause résolutoire.

Cependant, l’article 1343-5 du code civil permet au juge, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, de reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, Madame [U] [A], qui déclare être sans emploi, ne justifie pas de ses revenus et le bureau d’aide juridictionnelle a retenu dans sa décision du 19 novembre 2025 un revenu fiscal de référence de 11 750 euros soit par mois en moyenne de 979 euros.

Elle n’apparaît ainsi pas en capacité de régler sa dette, représentant plus de deux ans d’impayés, dans les conditions de l’article 1343-5 précité.

Il n’y a donc pas lieu de faire application de ces dispositions à son profit.

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

L’article 1231-6 du code civil dispose en son alinéa 1er que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Aux termes de l’alinéa 3, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, la SCI SAINT MAUR – SAINT AMBROISE n’établit en rien l’existence d’un préjudice distinct de celui résultant du retard dans les paiements et qui se trouve réparé par les intérêts moratoires ni l’existence d’une mauvaise foi de la défenderesse qui justifieraient l’allocation de dommages et intérêts distincts.

En conséquence, elle sera déboutée de sa demande en paiement de dommages et intérêts pour résistance abusive.

Sur les demandes accessoires

Madame [U] [A], qui perd le procès, sera condamnée aux dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, comprenant notamment le coût du commandement de payer du 5 décembre 2024.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SCI SAINT MAUR – SAINT AMBROISE les frais exposés dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 500 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

DÉBOUTE la SCI SAINT MAUR – SAINT AMBROISE de sa demande de réouverture des débats,

DÉCLARE irrecevables les demandes aux fins de constat et de prononcé de la résiliation judiciaire du bail conclu le 10 février 2016 entre la SCI SAINT MAUR – SAINT AMBROISE et Madame [U] [A] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2] (escalier 4, 1er étage droite) à Paris (75011),

REJETTE en conséquence les demandes aux fins d’expulsion, de transport et séquestration des meubles et de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation,

CONDAMNE Madame [U] [A] à verser à la SCI SAINT MAUR – SAINT AMBROISE la somme de 24 300,11 euros (décompte arrêté au 14 janvier 2026 incluant la mensualité de janvier 2026) correspondant à l’arriéré de loyers et charges échus à cette date avec intérêts au taux légal sur la somme de 13 357,74 euros à compter du 5 décembre 2024,

RAPPELLE que les paiements intervenus postérieurement au décompte viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées,

DÉBOUTE Madame [U] [A] de sa demande de dommages et intérêts pour trouble de jouissance,

DÉBOUTE Madame [U] [A] de sa demande de délais de paiement,

DÉBOUTE la SCI SAINT MAUR – SAINT AMBROISE de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive,

CONDAMNE Madame [U] [A] à verser à la SCI SAINT MAUR – SAINT AMBROISE une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE les demandes des parties plus amples ou contraires,

CONDAMNE Madame [U] [A] aux dépens comme visé dans la motivation,

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et la Greffière susnommés.

La Greffière, Le Juge des contentieux de la protection.