TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Maître ANNEQUIN

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître RICHARD

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 25/00898 – N° Portalis 352J-W-B7J-C64UF

N° MINUTE :

3 JCP

JUGEMENT

rendu le jeudi 19 mars 2026

DEMANDEUR

Monsieur [I] [C],

demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître RICHARD, avocat au barreau de Paris, vestiaire #C2168

DÉFENDERESSE

Madame [N] [D],

demeurant [Adresse 2]

représentée par Maître ANNEQUIN, avocat au barreau de Paris, vestiaire #D1956

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Mathilde BAILLAT, Juge, juge des contentieux de la protection

assistée de Laura JOBERT, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 13 janvier 2026

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 19 mars 2026 par Mathilde BAILLAT, Juge assistée de Laura JOBERT, Greffier

Décision du 19 mars 2026

PCP JCP fond – N° RG 25/00898 – N° Portalis 352J-W-B7J-C64UF

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 21 novembre 2020, Madame [O] [S] a donné à bail à Monsieur [I] [C] un appartement vide à usage d’habitation situé au [Adresse 3] à [Localité 2] pour une durée de trois ans, moyennant le paiement à la date de conclusion du contrat d’un loyer mensuel de 800 euros outre 50 euros de provisions sur les charges locatives récupérables.

Suivant acte de vente en date du 29 avril 2024, Madame [N] [D] a acquis la propriété du bien donné à bail.

A compter du 29 juillet 2024, Madame [N] [D] a entrepris des travaux de rénovation notamment énergétique, de l’appartement, acceptés par Monsieur [I] [C].

La durée des travaux initialement fixée à trois semaines n’a pas été respectée empêchant le locataire de réintégrer les lieux à la date initialement prévue.

Par courrier de son conseil en date du 27 septembre 2024, Monsieur [I] [C] a sollicité le remboursement de l’intégralité des loyers réglés durant la période de travaux, des frais de relogement qu’il a dû supporter, des frais de conseil et de commissaire de justice engagés, ainsi que le paiement d’une indemnité pour trouble de jouissance équivalente à la moitié de ces sommes et d’une indemnisation équivalente à la valeur des biens endommagés durant les travaux, outre la communication des quittances de loyer pour l’intégralité des loyers payés et la restitution de la moitié du montant du dépôt de garantie versé à la conclusion du contrat.

Monsieur [I] [C] a finalement quitté les lieux le 30 avril 2025 et un état des lieux de sortie contradictoire a été établi.

Par acte de commissaire de justice du 12 décembre 2024, Monsieur [I] [C] a fait assigner Madame [N] [D] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour demander :

— la condamnation de Madame [N] [D] à lui payer la somme de 1417 euros au titre des loyers indûment perçus pendant la durée des travaux,

— la condamnation de Madame [N] [D] à lui payer la somme de 3000 euros à titre de dommages et intérêts pour trouble de jouissance,

— la condamnation de Madame [N] [D] à délivrer les quittances de loyer correspondant aux loyers payés,

— la condamnation de Madame [N] [D] à lui payer la somme de 190,55 euros au titre de la dégradation de son canapé pendant les travaux,

— la réduction mensuellement de 267 euros pour indécence le loyer hors charges,

— la condamnation de Madame [N] [D] à lui payer la somme de 1639,68 euros à actualiser pour dépassement du plafond règlementaire de loyer,

— la condamnation de Madame [N] [D] à lui payer la somme de 800 euros au titre du trop-perçu du dépôt de garantie,

— la condamnation de Madame [N] [D] à lui payer la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût des deux constats de commissaire de justice.

L’affaire initialement appelée à l’audience du 8 avril 2025, a été renvoyée à l’audience du 18 septembre 2025 à laquelle elle a été plaidée sans que les conclusions n’aient été déposées et visées par le greffe à cette date. A l’issue des débats, le renvoi a été ordonné d’office afin que la défenderesse rapporte la preuve de sa propriété sur le bien litigieux.

L’affaire a été appelée à l’audience du 13 janvier 2026 lors de laquelle Monsieur [I] [C], représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de ses conclusions n° 2 visées par le greffe aux termes desquelles il demande au tribunal de :

— condamner Madame [N] [D] à lui payer la somme de 1417 euros au titre des loyers indûment perçus pendant la durée des travaux,

— condamner Madame [N] [D] à lui payer la somme de 3000 euros à titre de dommages et intérêts pour trouble de jouissance,

— condamner Madame [N] [D] à lui payer la somme de 1000 euros pour retard dans la production des quittances de loyer,

— condamner Madame [N] [D] à lui payer la somme de 190,55 euros au titre de la dégradation de son canapé pendant les travaux,

— réduire mensuellement de 267 euros pour indécence le loyer hors charges de septembre 2024 à avril 2025,

— condamner Madame [N] [D] à lui payer la somme de 2810,88 euros pour dépassement de plafonds de loyer règlementaire,

— la condamnation de Madame [N] [D] à lui payer la somme de 800 euros au titre du trop-perçu du dépôt de garantie,

— la condamnation de Madame [N] [D] à lui payer la somme de 3600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût des deux constats de commissaire de justice d’un montant de 660 euros.

Au soutien de ses prétentions, Monsieur [I] [C] fait valoir, sur le fondement de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, que la bailleresse a manqué à son obligation de délivrance du bien dès lors que la durée des travaux à laquelle il avait consenti pour une durée de trois semaines a été dépassée à hauteur de 50/30ème. Il précise que le bien n’a été disponible qu’à partir du 20 septembre 2024 et non du 12 septembre 2024 comme invoqué en défense, et qu’il l’a réintégré le 30 septembre 2024, ce alors que le logement présentait encore plusieurs désordres.

Il estime ensuite, sur le même fondement, avoir subi un trouble de jouissance durant les travaux, en ce qu’il a été contraint de se reloger et que le bien présentait encore lors de sa réintégration dans les lieux plusieurs désordres constatés par commissaire de justice. Il ajoute que les conditions de stockage de ses meubles pendant la durée des travaux étaient anormales ce qui lui a causé d’une part, un préjudice moral et d’autre part, un préjudice matériel, en ce que ses meubles ont pris la poussière et que son canapé a été dégradé.

Il soutient en outre que la délivrance tardive des quittances de loyer lui a causé un préjudice dans le cadre de ses demandes de prêts pour l’achat de son appartement justifiant l’allocation d’une somme à titre de dommages et intérêts.

Il expose encore, sur le fondement de l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, que le logement ne répond pas aux critères de décence en ce que l’usage des WC a été rendu impossible et que le logement n’était pas chauffé. Il précise avoir fait intervenir un plombier et acquitté une facture de 253 euros dont il demande le remboursement. Il considère que le loyer doit en conséquence être réduit d’un tiers pendant la durée des troubles subis.

Il fait valoir enfin, sur le fondement des articles 17 et 18 de la loi du 6 juillet 1989, que le loyer litigieux est soumis à l’encadrement des loyers, de sorte que le loyer de 800 euros prévu par le bail signé le 21 novembre 2020 ne pouvait en réalité excéder la somme de 565,76 euros. Il demande dès lors la restitution du dépassement. En réponse au moyen tiré de la prescription soulevé en défense, il estime avoir été informé de la situation par son conseil au moment du présent litige, de sorte que la prescription n’est pas acquise.

Il soutient enfin, sur le fondement de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, que le dépôt de garantie ne pouvait être supérieur à un mois de loyer de sorte que la défenderesse doit lui restituer la moitié du montant versé à ce titre à la conclusion du contrat représentant deux mois de loyer. Il considère en outre que la bailleresse ne rapporte pas la preuve de dégradations imputables au locataire, lesquelles résultent au contraire de la mauvaise exécution des travaux réalisés dans le logement. Il estime qu’elle n’est pas davantage fondée à retenir 20% du montant du dépôt de garantie dans l’attente de la publication des comptes de la copropriété, aucune régularisation au titre des charges n’ayant jamais été effectuée.

Madame [N] [D], représentée par son conseil, produit le justificatif de propriété demandé lors de l’audience du 18 septembre 2025 et sollicite le bénéfice de ses conclusions en réponse n° 1 visées par le greffe et demande au tribunal de :

— déclarer irrecevables les demandes de Monsieur [I] [C] au titre du dépassement de loyer et de la restitution du dépôt de garantie pour cause de prescription,

— en conséquence, rejeter la demande de restitution des loyers pour une durée de 50 jours correspondant à la somme de 1417 euros,

— fixer la période ouvrant droit à une restitution du loyer au titre des travaux du 24 août 2024 au 12 septembre 2024, soit la somme de 566,67 euros,

— débouter Monsieur [I] [C] de ses demandes d’indemnisation au titre de son trouble de jouissance, de la dégradation du canapé et de l’indécence du logement,

— débouter Monsieur [I] [C] de sa demande au titre du paiement des loyers trop perçus pour cause de prescription,

— débouter Monsieur [I] [C] de sa demande de restitution du dépôt de garantie,

— fixer l’indemnisation du trouble de jouissance de Monsieur [I] [C] à la somme de 253 euros correspondant au coût de la réparation des WC,

— fixer à la somme de 824,32 euros le montant à restituer à Monsieur [I] [C] au titre du paiement du loyer de référence majoré,

— en tout état de cause, condamner Monsieur [I] [C] à lui payer la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Elle fait valoir d’une part, sur le fondement de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 1724 du code civil, qu’en qualité de bailleresse, elle était tenue de l’obligation de rendre le logement conforme et décent au regard, notamment, du critère de performance énergétique en application des dispositions de la loi du 22 août 2021. Elle soutient dès lors que ces travaux étaient nécessaires, que le locataire en avait été informé et qu’il avait accepté la réalisation de ces travaux prévus pour une durée initiale de trois semaines. Elle indique que le retard dans la réalisation des travaux, qu’elle ne conteste pas, n’est pas de son fait et qu’en tout état de cause ce retard n’a pas excédé 20 jours, le logement ayant été rendu de nouveau disponible le 12 septembre 2024, date de réception des travaux.

Elle relève que la demande au titre du trouble de jouissance en raison des travaux formulée par le demandeur est déjà comprise dans la demande tendant à obtenir la restitution des loyers perçus pendant la durée des travaux, de sorte que ce dernier ne peut prétendre à une double indemnisation. Elle estime à cet égard, que le demandeur ne rapporte pas la preuve d’un trouble de jouissance distinct du retard dans l’exécution des travaux, les désordres allégués (dysfonctionnement de la plaque à induction, absence de hotte, carrelage ébréché et dysfonctionnement des WC) n’étant pas, d’une part, de nature à caractériser un trouble de jouissance et n’ayant pas, d’autre part, été signalés à la bailleresse. Elle considère à titre subsidiaire, que seule la réparation des WC pourrait donner lieu à réparation à hauteur du montant de la facture acquittée par le demandeur. Concernant l’absence de chauffage, elle fait valoir que le branchement du radiateur n’a pas pu être réalisé du fait du locataire qui n’a pas laissé accès au logement aux ouvriers, se contentant d’installer lui-même un chauffage d’appoint. Elle précise enfin que la cloison séparative n’a pas été supprimée.

S’agissant de la délivrance des quittances de loyer, la défenderesse indique qu’elle n’a jamais été destinataire de demandes en ce sens de la part de son locataire et qu’en tout état de cause, lesdites quittances ont été communiquées.

Concernant la dégradation, elle considère que le demandeur ne rapporte pas la preuve de la prétendue dégradation.

Elle soutient encore que la preuve de l’indécence du logement n’est pas davantage rapportée et qu’en tout état de cause, la demande de réduction de loyer à ce titre ne peut pas être cumulée avec la demande de dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance dès lors que les demandes visent à réparer le même préjudice sur la même période.

Elle soulève la prescription des demandes relatives au dépassement du loyer sur le fondement de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, soutenant que le bail a été signé le 21 novembre 2020 alors que la règlementation sur l’encadrement des loyers était en vigueur, de sorte que le locataire avait jusqu’au 20 novembre 2023 pour solliciter le remboursement du trop-perçu.

Concernant la demande de restitution de la moitié du dépôt de garantie, elle soutient, sur le même fondement, que la demande est prescrite dès lors qu’elle a été formulée plus de trois ans après la signature du bail et le versement du dépôt de garantie, lequel n’a, au demeurant, jamais été contesté par le locataire ni auprès de son premier bailleur ni auprès de la défenderesse.

Elle prétend, sur le fondement de l’article 22 alinéa 3 de la loi du 6 juillet 1989, que les retenues pratiquées sur le dépôt de garantie sont justifiées dès lors qu’au jour de la sortie des lieux du demandeur, plusieurs dégradations imputables à ce dernier ont été constatées (un carreau cassé et plusieurs trous non rebouchés), ce alors que le logement avait été entièrement rénové seulement quelques mois auparavant. Elle ajoute, sur le fondement de l’article 22 alinéa 5 de la même moi, que la retenue de 20% du dépôt de garantie dans l’attente de l’arrêté annuel des comptes de l’immeuble était justifiée et qu’en tout état de cause, elle a émis un chèque à l’ordre de Monsieur [I] [C] au titre de la restitution du dépôt de garantie, que ce dernier n’a pas encaissé.

Il sera référé aux écritures des parties déposées à l’audience pour un plus ample exposé de leurs moyens en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 19 mars 2026, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur le préjudice de jouissance lié à la réalisation des travaux

A titre liminaire, la demande de restitution des loyers versés pendant la période de réalisation des travaux s’analyse en une demande indemnitaire au titre du préjudice de jouissance en vertu du pouvoir de requalification du juge prévu à l’article 12 du code de procédure civile.

Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 le bailleur est obligé de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement.

L’article 7 e) de la loi du 6 juillet 1989 dispose notamment que le locataire est obligé de permettre l’accès aux lieux loués pour la préparation et l’exécution de travaux d’amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble, de travaux nécessaires au maintien en état ou à l’entretien normal des locaux loués, de travaux d’amélioration de la performance énergétique à réaliser dans ces locaux et de travaux qui permettent de remplir les obligations mentionnées au premier alinéa de l’article 6. Avant le début des travaux, le locataire est informé par le bailleur de leur nature et des modalités de leur exécution par une notification de travaux qui lui est remise en main propre ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Aucuns travaux ne peuvent être réalisés les samedis, dimanches et jours fériés sans l’accord exprès du locataire.

Aux termes des alinéas 2 et 3 de l’article 1724 du code civil si ces réparations durent plus de vingt et un jours, le prix du bail sera diminué à proportion du temps et de la partie de la chose louée dont il aura été privé. Si les réparations sont de telle nature qu’elles rendent inhabitable ce qui est nécessaire au logement du preneur et de sa famille, celui-ci pourra faire résilier le bail.

L’obligation de jouissance paisible est une obligation de résultat, ne cessant qu’en cas de force majeure.

En cas de méconnaissance par le bailleur de son obligation, le locataire peut solliciter l’indemnisation pour les préjudices subis.

Il sera rappelé enfin qu’il appartient au locataire qui agit à l’encontre de son bailleur de rapporter la preuve des troubles de jouissance qu’il invoque.

Monsieur [I] [C] allègue avoir subi un trouble de jouissance lié d’une part au dépassement de la durée prévue de réalisation des travaux et d’autre part, à la mauvaise exécution des travaux. Il conviendra donc d’examiner successivement ces deux postes de préjudice.

Sur le trouble de jouissance lié au dépassement de la durée de réalisation des travaux

En l’espèce, il ressort du devis n° 108/2024 signé par Madame [N] [D] (pièce n° 3 de la défenderesse) que celle-ci a fait procéder à d’importants travaux de rénovation dans l’appartement occupé par Monsieur [I] [C], après l’en avoir informé et obtenu l’accord de celui-ci ainsi qu’il ressort de l’échange de SMS courant juillet 2024 entre les parties (pièce n° 5 de la défenderesse). Il résulte de ce même échange que les travaux étaient initialement prévus pendant la période de congé estival du locataire, soit jusqu’au 23 août 2024.

Il ressort du procès-verbal de réception des travaux daté du 12 septembre 2024 (pièce n° 7 de la défenderesse), que les travaux étaient réalisés à cette date de sorte que les lieux étaient réintégrables par le locataire à cette date.

Il résulte par ailleurs du rapport technique de Monsieur [T] [W], architecte, en date du 12 septembre 2024 (pièce n° 6 de la défenderesse) que la découverte d’une humidité importante sur les murs n’a pas permis de réaliser les travaux de peinture dans les délais initialement prévus, cause principale du retard dans l’avancement du chantier et indépendante de la volonté de l’entrepreneur et de la bailleresse.

Il est constant, au vu de l’ensemble des éléments qui précèdent, que les travaux devaient s’achever le 23 août 2024 et qu’ils ne se sont finalement achevés que le 12 septembre 2024, soit avec un retard de 20 jours, de sorte que le locataire a été privé de la jouissance du bien loué pendant cette période, ce alors qu’il est justifié qu’il a réglé l’entièreté du loyer pendant cette période.

La circonstance que la cause du retard dans l’exécution des travaux ne soit pas imputable à la bailleresse est dès lors indifférente dans la mesure où l’obligation de jouissance paisible incombant au bailleur est une obligation de résultat, sauf événement de force majeure de nature imprévisible, irrésistible et extérieure, ce qui n’est pas le cas en l’espèce, puisque l’humidité est intrinsèque à la chose et que le retard dans la réalisation d’un chantier n’est pas imprévisible.

Monsieur [I] [C] soutient n’avoir pu réintégrer le logement qu’à compter du 20 septembre 2024 et ne l’avoir finalement réintégré que le 30 septembre 2024. Il soutient ne pas avoir été informé, malgré ses demandes, de la date à laquelle il était en mesure de réintégrer le logement (pièces n° 7 et n° 14 du demandeur). Or il ressort du procès-verbal de réception des travaux que si ces derniers étaient achevés au 12 septembre 2024, il y était cependant expressément mentionné « contacter le locataire, Monsieur [C], pour convenir d’un rendez-vous ». Force est de constater que la défenderesse ne justifie d’aucun courrier ni d’aucune prise de contact à cette fin avec le locataire.

Le demandeur produit en outre un procès-verbal de constat en date du 11 septembre 2024 (pièce n° 6 du demandeur) dont il ressort qu’à cette date, le logement était « en travaux et inhabitable en l’état », que « les prises ne sont pas posées », que « les murs et les plafonds sont revêtus d’une couche d’impression et restent à peindre » et que « les équipements (tant sanitaires qu’électriques) ne sont pas posés ». Contrairement à ce qu’allègue la défenderesse, il est manifeste que le logement ne pouvait pas être réintégré à la date du 12 septembre 2024. Monsieur [I] [C] justifie d’ailleurs d’un relogement temporaire du 13 septembre 2024 au 20 septembre 2024 à [Localité 3] ainsi qu’en attestent les factures de la société Airbnb produites (pièce n° 15 du demandeur).

Il ressort toutefois des pièces versées (pièce n° 13 du demandeur, pièce n°5 de la défenderesse) et des écritures des parties que Monsieur [I] [C] n’a pas occupé le logement entre le 29 juillet 2024 et le 23 août 2024, ce dernier étant en congé, de sorte qu’il n’a pas été privé de la jouissance du bien loué pendant cette période, laquelle ne sera donc pas retenue dans le calcul de son préjudice.

Il résulte de l’ensemble de ce qui précède que le préjudice de Monsieur [I] [C] est établi du fait du dépassement de la durée des travaux, pour la période du 23 août 2024 au 20 septembre 2024, soit une durée de 28 jours.

Le préjudice de Monsieur [I] [C] sera par conséquent intégralement réparé par l’allocation de la somme de 793,33 euros (850 x 28/30).

Madame [N] [D] sera donc condamnée à payer à Monsieur [I] [C] la somme de 793,33 euros en réparation de son préjudice de jouissance lié au retard dans la réalisation des travaux.

Sur le trouble de jouissance lié à la mauvaise exécution des travaux

Le demandeur produit au soutien de sa demande indemnitaire un procès-verbal de constat en date du 2 octobre 2024 (pièce n° 8 du demandeur) dont il ressort que :

la plaque à induction n’est pas fonctionnelle,

la hotte aspirante est dépourvue de système d’extraction,

le carrelage est ébréché au droit du meuble évier,

la cuvette et le lave-mains des WC sont bouchés,

la cuvette n’est pas fixée et présente une fuite à son pied,

la porte séparative de la pièce à vivre et de la chambre a été supprimée,

l’absence de chauffage,

le fil de la fibre est fixé au mur par du papier collant,

l’absence d’étagères de rangement dans la chambre,

la porte d’entrée ferme avec difficulté.

Il se fonde en outre sur le procès-verbal de constat du 11 septembre 2024 susvisé (pièce n° 6 du demandeur) dont il ressort que l’essentiel du mobilier est entreposé au centre de la deuxième pièce recouvert de polyane et que dans la cave, ont été entreposés des éléments de mobilier dont deux téléviseurs et un appareil d’entraînement sportif.

Or il convient de constater au vu des pièces produites, que le demandeur ne rapporte pas la preuve d’un quelconque préjudice de jouissance. En effet, s’agissant de la plaque de cuisson, elle était fonctionnelle au jour de la réception des travaux et n’a fait l’objet d’aucune réserve. S’agissant du carreau de carrelage ébréché et de la hotte aspirante, ces éléments ne sont pas de nature à caractériser un trouble de jouissance. Concernant les WC, il ressort des pièces versées, que Monsieur [I] [C] n’a jamais alerté sa bailleresse d’un quelconque dysfonctionnement lors de la réintégration des lieux, ce alors que le WC était neuf et qu’il n’a fait l’objet d’aucune réserve lors de la réception des travaux.

Dès lors, Monsieur [I] [C] ne rapporte pas la preuve qui lui incombe du préjudice de jouissance qu’il allègue au titre de la mauvaise exécution des travaux. Il ne rapporte pas davantage la preuve du préjudice moral qu’il allègue.

Il sera en conséquence débouté de sa demande en paiement au titre du préjudice de jouissance lié à l’exécution des travaux.

Sur le préjudice lié à la remise tardive des quittances

Monsieur [I] [C] sollicite l’indemnisation de son préjudice résultant de la délivrance tardive des quittances de loyer par la défenderesse. Il soutient avoir été privé de la preuve du paiement de ses loyers dans le cadre de ses demandes de prêts pour l’achat de son appartement.

Force est toutefois de constater que le demandeur ne rapporte aucune preuve d’une difficulté quelconque rencontrée dans ses demandes de prêts, dont il ne justifie pas, étant précisé que l’intégralité des quittances ont été remises à ce jour.

Il sera en conséquence débouté de sa demande en réparation de son préjudice lié à la remise tardive des quittances.

Sur la demande au titre du préjudice matériel

En application de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, Monsieur [I] [C] sollicite la réparation de son préjudice matériel, prétendant que lors des travaux, son canapé a été détérioré. Il fixe à 50% de la valeur marchande du meuble le montant de son préjudice.

Force est encore de constater que le demandeur ne produit aux débats aucune preuve de ses allégations, se contentant de produire la facture d’achat dudit canapé. Il ne démontre ni la réalité du préjudice allégué, ni son étendue.

Il sera dès lors débouté de sa demande au titre de son préjudice matériel.

Sur l’indécence du logement et la demande de réduction du loyer

Il convient de rappeler que le principe de la réparation intégrale implique une indemnisation du préjudice sans perte ni profit.

En l’espèce, Monsieur [I] [C] sollicite que le montant de son loyer soit réduit de moitié au motif que le logement ne remplissait pas les critères de décence au sens de l’article 3 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent dès lors que le système de chauffage n’était pas raccordé et que les WC et le lave-mains étaient bouchés.

Or il convient de relever que cette demande fait manifestement double emploi avec celle formulée au titre du préjudice de jouissance dont la réparation était déjà sollicitée par le demandeur.

Monsieur [I] [C] sera donc débouté de sa demande de réduction du loyer.

Sur la recevabilité de la demande en restitution du trop-perçu de loyers

Madame [N] [D] soulève la prescription de la demande sur le fondement de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989.

Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

L’article 17 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que dans les zones « dites tendues » comme [Localité 1], le loyer de base des logements mis en location est fixé librement entre les parties lors de la conclusion du contrat de bail, dans la limite du loyer de référence majoré.

Dans ces zones, le représentant de l’État dans le département fixe chaque année, par arrêté, un loyer de référence, un loyer de référence majoré et un loyer de référence minoré, exprimés par un prix au m² de surface habitable, par catégorie de logement et par secteur géographique.

Une action en diminution de loyer peut être engagée, si le loyer de base prévu dans le contrat de bail est supérieur au loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature dudit contrat (article 17 II A).

En application de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit.

En l’espèce, Monsieur [I] [C] a introduit sa demande par assignation du 12 décembre 2024 et le contrat de location a été signé le 21 novembre 2020 soit plus de trois ans avant l’introduction de l’instance, de sorte que son action est prescrite. Sa demande sera donc déclarée irrecevable.

Le moyen invoqué par le demandeur tendant à dire qu’il a été informé de la situation par son conseil au moment du présent litige, est inopérant puisqu’il lui était loisible de contacter un conseil dans le délai de trois ans suivant la conclusion du contrat.

Sur la demande de restitution du trop-perçu du dépôt de garantie

En vertu de l’article 22 alinéa 1er de la loi du 6 juillet 1989, lorsqu’un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l’exécution de ses obligations locatives par le locataire, il ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal. Au moment de la signature du bail, le dépôt de garantie est versé au bailleur directement par le locataire ou par l’intermédiaire d’un tiers.

En l’espèce, Monsieur [I] [C] sollicite la restitution de la moitié du montant du dépôt de garantie qu’il a versé à la signature du contrat, faisant valoir un versement correspondant à deux mois de loyer au lieu d’un seul comme prévu par le texte précité.

Madame [N] [D] oppose la prescription de cette demande sur le fondement de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 précité.

En l’espèce, Monsieur [I] [C] a introduit sa demande par assignation du 12 décembre 2024 et le contrat de location a été signé le 21 novembre 2020 soit plus de trois ans avant l’introduction de l’instance, de sorte que son action est prescrite. Sa demande sera donc déclarée irrecevable.

Sur la demande de restitution du dépôt de garantie

L’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que : « Lorsqu’un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l’exécution de ses obligations locatives par le locataire […] Il est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l’adresse de son nouveau domicile. Il est restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. […] A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n’est pas due lorsque l’origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l’absence de transmission par le locataire de l’adresse de son nouveau domicile. ».

L’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 dispose qu’ « un état des lieux est établi selon des modalités définies par décret en Conseil d’Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation, dans les mêmes formes et en autant d’exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location.

Si l’état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un huissier de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d’Etat. Dans ce cas, les parties en sont avisées par l’huissier au moins sept jours à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

A défaut d’état des lieux ou de la remise d’un exemplaire de l’état des lieux à l’une des parties, la présomption établie par l’article 1731 du code civil ne peut être invoquée par celle des parties qui a fait obstacle à l’établissement de l’acte ou à sa remise à l’une des parties. […] ».

Monsieur [I] [C] conteste les retenues pratiquées sur le dépôt de garantie, faisant valoir que les dégradations constatées ne lui sont pas imputables mais résultent de la mauvaise exécution des travaux. Il conteste en outre la retenue de 20% pratiquée dans l’attente de la publication des comptes de la copropriété, arguant de ce qu’aucune régularisation des charges n’a jamais été pratiquée.

Madame [N] [D] conclut au rejet de la demande de restitution du dépôt de garantie, faisant valoir que les retenues pratiquées sont justifiées.

En l’espèce, Madame [N] [D] produit aux débats le procès-verbal contradictoire de constat du 30 avril 2025 dont il ne ressort pas clairement les dégradations alléguées consistant en plusieurs trous non rebouchés dans les murs. En revanche, il apparaît bien que le carreau au droit de l’évier de la cuisine est ébréché, ce alors que le logement a été entièrement rénové, cuisine comprise, lors des travaux litigieux. Ce constat avait en outre déjà été réalisé par le commissaire de justice lors du constat du 2 octobre 2024 lequel a été effectué postérieurement à la réintégration des lieux par Monsieur [I] [C] le 20 septembre 2024.

En conséquence de cette brève durée d’occupation, il convient de considérer que ce désordre est imputable au locataire.

En outre, Madame [N] [D] produit aux débats un devis n° D/19 en date du 24 mai 2025 de la société NEW GENERATION CONTRACTOR relative au remplacement du carreau à l’identique et à la reprise des joints pour un montant de 108 euros.

La retenue de la somme de 108 euros à ce titre est donc justifiée.

S’agissant de la retenue de 20% jusqu’à l’arrêté annuel des comptes fondée sur l’article 22 alinéa 5 de la loi du 6 juillet 1989, il résulte de ce texte que lorsque les locaux loués se situent dans un immeuble collectif, le bailleur procède à un arrêté des comptes provisoires et peut, lorsqu’elle est dûment justifiée, conserver une somme ne pouvant excéder 20% du montant du dépôt de garantie, la restitution du solde étant effectuée dans le mois qui suit l’approbation des comptes de l’immeuble.

En l’espèce, s’il est constant que la retenue provisoire n’excède pas 20% du montant du dépôt de garantie, il ressort des éléments du dossier produits tant en demande qu’en défense que la bailleresse n’a procédé à aucune régularisation des charges depuis l’origine du bail.

La retenue provisoire de 20% du dépôt de garantie n’est par conséquent pas justifiée et devra être restituée.

En conséquence, Madame [N] [D] sera condamnée à restituer à Monsieur [I] [C] la somme de 1492 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie.

Sur les demandes accessoires

Madame [N] [D], partie perdante, sera condamnée aux dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile et déboutée de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamnée aux dépens, Madame [N] [D] devra verser à Monsieur [I] [C] une somme qu’il est équitable de fixer à 800 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DECLARE irrecevable comme prescrite la demande de Monsieur [I] [C] en restitution du trop-perçu de loyers,

DECLARE irrecevable comme prescrite la demande de Monsieur [I] [C] en restitution du trop-perçu de dépôt de garantie,

CONDAMNE Madame [N] [D] à verser Monsieur [I] [C] la somme de 793,33 euros (sept cent quatre-vingt-treize euros et trente-trois centimes) en réparation de son préjudice de jouissance lié au dépassement de la durée de réalisation des travaux,

CONDAMNE Madame [N] [D] à verser Monsieur [I] [C] la somme de 1492 euros (mille quatre cent quatre-vingt-douze euros) au titre de la restitution du dépôt de garantie,

DEBOUTE Monsieur [I] [C] de sa demande en réparation de son préjudice de jouissance lié à la mauvaise exécution des travaux,

DEBOUTE Monsieur [I] [C] de sa demande en réparation de son préjudice matériel,

DEBOUTE Monsieur [I] [C] de sa demande en réparation de son préjudice lié à la remise tardive des quittances,

DEBOUTE Monsieur [I] [C] de sa demande de réduction du loyer,

CONDAMNE Madame [N] [D] à verser à Monsieur [I] [C] une somme de 800 euros (huit cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE le surplus des demandes des parties,

CONDAMNE Madame [N] [D] aux dépens,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par la juge des contentieux de la protection et la greffière susnommées.

La greffière, La juge des contentieux de la protection