TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Maître Alexandre SHI

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Anna MACEIRA

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/08450 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5Z7L

N° MINUTE :

1/2025

JUGEMENT

rendu le vendredi 25 avril 2025

DEMANDEUR

Monsieur [F] [V], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Anna MACEIRA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #G0471

DÉFENDERESSES

La société LA SOURCE DU SICHUAN, dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par Maître Alexandre SHI de la SELARL DEHENG – SHI & CHEN ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #L0298

Madame [X] [K], demeurant [Adresse 3]

représentée par Maître Alexandre SHI de la SELARL DEHENG – SHI & CHEN ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #L0298

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Frédéric GICQUEL, Juge, juge des contentieux de la protection

assisté de Sirine BOUCHAOUI, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 29 janvier 2025

Délibéré initialement prévu au 11 avril 2025, prorogé au 25 avril 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 25 avril 2025 par Frédéric GICQUEL, Juge assisté de Sirine BOUCHAOUI, Greffière

Décision du 25 avril 2025

PCP JCP fond – N° RG 24/08450 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5Z7L

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 5 juin 2023 à effet du 19 juin 2023 et pour une durée de 12 mois renouvelable par tacite reconduction pour une même durée, Monsieur [F] [V] a donné à bail à la société LA SOURCE DU SICHUAN un appartement meublé à usage d’habitation situé [Adresse 2] (3ème étage, porte gauche ascenseur) à [Localité 7] afin d’y loger sa gérante Madame [X] [K] et sa famille.

Le contrat stipule qu’il se trouve exclu du champ d’application de la loi numéro 89-462 du 6 juillet 1989 et est soumis aux dispositions du code civil.

Par acte de commissaire de justice du 15 mars 2024 Monsieur [F] [V] a donné congé pour l’échéance du bail le 18 juin 2024.

Par acte de commissaire de justice du 10 juin 2024, la société LA SOURCE DU SICHUAN a contesté ce congé au motif que les locaux donnés à bail constituent la résidence principale de Madame [X] [K].

Par acte de commissaire de justice du 1er août 2024 Monsieur [F] [V] a assigné la société LA SOURCE DU SICHUAN devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en validation de congé et en expulsion.

Madame [X] [K] est intervenue volontairement à l’audience du 29 janvier 2025.

À cette date, Monsieur [F] [V], représenté par son conseil, a demandé au tribunal de :

— débouter la société LA SOURCE DU SICHUAN de ses demandes,

— déclarer valable le congé délivré pour le 18 juin 2024,

— ordonner l’expulsion immédiate de la société LA SOURCE DU SICHUAN et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

— supprimer le délai de deux mois de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

— condamner la société LA SOURCE DU SICHUAN à payer une indemnité d’occupation mensuelle de 2 535 euros jusqu’à la libération des lieux et la remise des clés,

— condamner in solidum la société LA SOURCE DU SICHUAN et Madame [X] [K] à lui payer la somme de 80 860 euros à titre de dommages et intérêts en réparation des préjudices subis en l’absence de libération des lieux,

— condamner in solidum la société LA SOURCE DU SICHUAN et Madame [X] [K] à lui payerla somme de 6 000 euros au titre des frais irrépétibles, ainsi qu’à lui rembourser les frais d’huissiers et de commissaires de justice et aux dépens incluant les frais de commissaire de justice échus et à intervenir.

La société LA SOURCE DU SICHUAN et Madame [X] [K], représentés par leur conseil, ont demandé au tribunal de :

— recevoir Madame [X] [K] en son intervention volontaire,

— requalifier le bail en contrat de location meublée à usage de résidence principale soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989,

— prononcer la nullité du congé du 15 mars 2024 et dire que le bail a été tacitement reconduit pour une durée d’un an à compter du 19 juin 2024,

— débouter en conséquence Monsieur [F] [V] de l’ensemble de ses demandes,

— à titre subsidiaire :

— dire n’y avoir lieu à la suppression du délai de deux mois visé par les dispositions de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

— débouter Monsieur [F] [V] de sa demande de dommages et intérêts.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions visées à l’audience pour l’exposé des moyens des parties à l’appui de leurs prétentions.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 11 avril 2025 puis a été prorogé au 25 avril 2025.

MOTIFS

Sur l’intervention volontaire

Aux termes de l’article 328 du code de procédure civile, l’intervention volontaire est principale ou accessoire. L’article 330 précise que l’intervention est accessoire lorsqu’elle appuie les prétentions d’une partie. Elle est recevable si son auteur a intérêt, pour la conservation de ses droits, à soutenir cette partie.

En l’espèce, Madame [X] [K] ne forme aucune demande principale et vient au soutien de la société LA SOURCE DU SICHUAN. Son intervention est donc accessoire et elle n’a pas à justifier avoir qualité à agir au principal.

Le contrat de location ayant été conclu pour l’usage exclusif de Madame [X] [K], cette dernière a un intérêt direct au maintien du bail, de sorte qu’elle doit être jugée recevable à intervenir à la procédure au soutien de la position de la société preneuse. La recevabilité de cette intervention n’est du reste pas discutée par le bailleur.

Sur la requalification du bail

Aux termes de l’article 1104 du code civil, les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public.

En application de l’article 12 du code de procédure civile, le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables. Il doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.

Selon l’article 2 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, cette loi s’applique aux locations de locaux à usage d’habitation ou à usage mixte professionnel et d’habitation, et qui constituent la résidence principale du preneur mais ne s’applique pas aux logements attribués ou loués en raison de l’exercice d’une fonction ou de l’occupation d’un emploi.

Les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 ne régissent pas les locations consenties à des personnes morales sauf accord exprès des parties pour soumettre leur bail à ces dispositions (Cass. 3ème civ. 18 mai 2010 n° 09-13.323).

Une location faite par une personne morale pour loger un membre de son personnel ou le gérant de la société reste en dehors du champ d’application de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, les parties ont conclu un contrat intitulé « contrat de location à usage d’habitation lié à l’exercice d’une fonction ou à l’occupation d’un emploi (exclu du champ d’application de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989) ». La clause dudit contrat relative au régime juridique applicable stipule que la "location est liée à l’exercice d’une fonction ou à l’occupation d’un emploi, que le contrat est conclu dans le cadre de l’une des exclusions prévues à l’article 2 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 (locations meublées, locations à usage d’habitation secondaire, logements attribués ou loués en raison de l’exercice d’une fonction ou de l’occupation d’un emploi…)« et »n’est soumis qu’aux dispositions de l’article 3-1, de l’article 20-1 et des deux premiers alinéas de l’article 6 de ladite loi".

Les défenderesses affirment que la mention selon laquelle le contrat est « lié à l’exercice d’une fonction ou à l’occupation d’un emploi » est purement déclarative, afin de tenter de faire échapper le bail aux dispositions d’ordre public de la loi du 6 juillet 1989. Elles relèvent notamment que le contrat de location ne mentionne pas quelle serait l’adresse de la résidence principale de Madame [X] [K], ni aucun impératif « lié à l’exercice d’une fonction » de cette dernière, gérante de la société LA SOURCE DU SICHUAN depuis plus d’un an.

Cependant, aucun élément ne permet de démontrer que les stipulations relatives au logement de fonction ont été imposées par Monsieur [F] [V] pour contourner l’application des dispositions d’ordre public de la loi du 6 juillet 1989.

Si aux termes de l’article 1188 du code civil, le contrat s’interprète d’après la commune intention des parties plutôt qu’en s’arrêtant au sens littéral de ses termes, et que les juges du fond doivent s’assurer que la destination des lieux prévue contractuellement par les parties correspond à la réalité de la situation du locataire, il y a ici lieu de constater que tant le bailleur que la preneuse entendaient louer un appartement de fonction au profit de Madame [X] [K].

La commune intention des parties était donc bien de louer un logement de fonction, exclu du statut des baux d’habitation de la loi du 6 juillet 1989, Madame [X] [K] ne démontrant pas que cela ne correspondait pas à la réalité de la situation.

La société LA SOURCE DU SICHUAN et Madame [X] [K] n’établissent pas l’existence d’un accord entre les parties pour écarter les clauses du bail excluant expressément l’application des dispositions de la loi du 6 juillet 1989 et soumettre le bail aux dispositions de cette loi.

Par ailleurs, les défenderesses prétendent que cet appartement constituerait la résidence principale de Madame [X] [K] et que dans ces conditions la loi du 6 juillet 1989 est applicable.

Néanmoins, la seule production d’une facture de souscription à EDF, d’un calendrier de paiement et des historiques de consommation électrique est insuffisante à rapporter cette preuve, alors que Madame [X] [K] s’abstient de produire ses avis d’imposition sur le revenu ou un justificatif d’inscription sur les listes électorales de nature à établir que s’agit effectivement de sa résidence principale, étant observé qu’aux termes de l’extrait K bis de la société LA SOURCE DU SICHUAN à jour au 23 janvier 2025 elle se domicilie à une autre adresse ([Adresse 4]) énoncée comme correspondant à son « domicile personnel ».

En outre, son nom ne figure pas sur les boîtes aux lettres de l’immeuble ainsi que cela ressort du mail de Monsieur [S] [P] du 21 juin 2024 et des clichés photographiques versés aux débats, ce qui est peu compatible avec une occupation permanente des lieux.

En tout état de cause, la circonstance selon laquelle l’appartement litigieux constituerait la résidence principale de Madame [X] [K] est dépourvue d’incidence sur la qualification du bail, le juge devant se placer à la date de signature du contrat de location pour rechercher la commune intention des parties.

Partant, tenant le fait que les contrats légalement formés font la loi des parties, le bail litigieux doit recevoir application en ce qu’il vise la mise à disposition d’un logement de fonction, en ce que son preneur est la société LA SOURCE DU SICHUAN et non Madame [X] [K] et en ce qu’il est soumis aux dispositions du code civil et donc exclu du champ d’application de la loi du 6 juillet 1989.

La société LA SOURCE DU SICHUAN sera par conséquent déboutée de sa demande de requalification du contrat de location en bail meublé soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989.

Sur la validité du congé et ses conséquences

L’article 1709 du code civil dispose que le louage des choses est un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer.

Aux termes de l’article 1737 du code civil, le bail cesse de plein droit à l’expiration du terme fixé, lorsqu’il a été fait par écrit, sans qu’il soit nécessaire de donner congé. En application de l’article 1739 lorsqu’il y a un congé signifié, le preneur quoiqu’il ait continué sa jouissance, ne peut invoquer la tacite reconduction.

En l’espèce, le contrat a été conclu pour une durée de 12 mois à effet du 19 juin 2023, renouvelable par tacite reconduction par période d’une même durée. Selon l’article I des conditions générales, le bailleur peut résilier le contrat, en « prévenant le locataire trois mois au moins avant le terme du contrat ou avant le terme de chacune des tacites reconductions » « par lettre recommandée avec avis de réception ou par acte d’huissier ».

Le congé a été signifié le 15 mars 2024, soit plus de trois mois avant le terme du bail fixé au 18 juin 2024. Le contrat n’étant pas soumis à l’application de la loi du 6 juillet 1989, le congé pouvait être délivré sans autres conditions particulières de forme, notamment de justification du motif de la reprise. Ainsi, le congé délivré selon les stipulations contractuelles est valable.

Il convient en conséquence de débouter la société LA SOURCE DU SICHUAN de sa demande de nullité du congé et de constater que le bail s’est trouvé résilié par l’effet du congé le 18 juin 2024 à minuit.

La société LA SOURCE DU SICHUAN se trouvant ainsi sans droit ni titre depuis le 19 juin 2024, il y a lieu d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, notamment de Madame [X] [K], selon les modalités précisées au dispositif de la présente décision.

S’agissant des délais de l’expulsion, il convient de rappeler qu’aux termes de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement. Ce délai ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, Monsieur [F] [V] ne fait pas la démonstration de la mauvaise foi ou de manœuvres, menaces, voies de fait ou contrainte. Il sera en conséquence débouté de sa demande de suppression du délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux.

Enfin il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève en cas de difficulté de la compétence du juge de l’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation

L’indemnité d’occupation trouve son fondement dans la protection des droits du propriétaire et dans l’article 1240 du code civil, en raison de la faute délictuelle commise par celui qui se maintient sans droit ni titre dans les lieux.

Ayant pour objet de réparer l’entier préjudice qui résulte pour le propriétaire de la privation de son bien, elle a une double nature, compensatoire et indemnitaire et peut être destinée non seulement à compenser les pertes de loyers subies par le propriétaire mais également à l’indemniser du préjudice subi du fait que le logement est indisponible.

Au vu des éléments du dossier, il est conforme au caractère indemnitaire et compensatoire de l’indemnité d’occupation de fixer celle-ci au montant du loyer et charges mensuels qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, soit à compter du 19 juin 2024 à la somme mensuelle de 2 535 euros, dont 135 euros de provision sur charges, à laquelle la société LA SOURCE DU SICHUAN sera condamnée.

Sur les dommages et intérêts

Sur le fondement de l’article 1240 du code civil, Monsieur [F] [V] demande la réparation du préjudice financier qu’il indique avoir subi du fait de la résistance abusive de la société LA SOURCE DU SICHUAN et de Madame [X] [K] à libérer les lieux, en faisant valoir qu’il a été contraint de prolonger son séjour à Singapour en renouvelant son bail pour une durée de 14 mois (pour un coût de 84 000 dollars singapouriens) et exposer des frais de scolarité pour son fils (à hauteur de 30 000 dollars singapouriens) qui aurait sinon été inscrit dans un lycée public à [Localité 6].

Néanmoins pour que soit engagée la responsabilité délictuelle, encore faut-il que soit démontrée l’existence d’une faute, d’un préjudice et d’un lien entre le préjudice et la faute commise. Il est par ailleurs constant que la résistance d’une partie peut être qualifiée d’abusive et ouvrir droit à réparation qu’en cas de mauvaise foi, d’erreur grossière ou de volonté de nuire.

Or, aucun de ces éléments n’est établi dans la présente instance, la preneuse ayant pu, sans abus, faire valoir des arguments qui s’inscrivent dans le cadre d’un débat judiciaire. En outre l’indemnité d’occupation dont la nature est mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien et de son indisponibilité et ne peut se cumuler avec des dommages et intérêts (Civ. 3ème, 15 avril 2021, n°19-26.045).

Monsieur [F] [V] sera par conséquent débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

La société LA SOURCE DU SICHUAN et Madame [X] [K], parties perdantes, seront condamnés in solidum aux dépens comprenant notamment le coût de l’assignation et de la signification de la présente décision, mais pas le coût du congé qui résulte de la seule volonté du bailleur.

Il serait inéquitable de laisser à la charge Monsieur [F] [V] les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 2 000 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE recevable l’intervention volontaire de Madame [X] [K],

DÉBOUTE la société LA SOURCE DU SICHUAN de sa demande de requalification du bail en contrat de location meublée soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989,

DÉBOUTE la société LA SOURCE DU SICHUAN de sa demande de nullité du congé signifié par acte de commissaire de justice du 15 mars 2024,

CONSTATE que les conditions de délivrance à la société LA SOURCE DU SICHUAN par Monsieur [F] [V] d’un congé relatif au bail conclu le 5 juin 2023 concernant l’appartement meublé à usage d’habitation situé [Adresse 2] (3ème étage, porte gauche ascenseur) à [Localité 7] sont réunies et que le bail a ainsi expiré le 18 juin 2024 à minuit,

DÉBOUTE Monsieur [F] [V] de sa demande de suppression du délai prévu à l’article L.412-2 du code des procédures civiles d’exécution,

ORDONNE en conséquence à la société LA SOURCE DU SICHUAN de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement,

DIT qu’à défaut pour la société LA SOURCE DU SICHUAN d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [F] [V] pourra deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef et notamment de Madame [X] [K], y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE la société LA SOURCE DU SICHUAN à verser à Monsieur [F] [V] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 19 juin 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés,

RAPPELLE que les paiements intervenus postérieurement au 19 juin 2024 viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées,

DÉBOUTE Monsieur [F] [V] de sa demande de dommages et intérêts,

CONDAMNE in solidum la société LA SOURCE DU SICHUAN et Madame [X] [K] à verser à Monsieur [F] [V] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE les autres demandes des parties,

CONDAMNE in solidum la société LA SOURCE DU SICHUAN et Madame [X] [K] aux dépens de l’instance comme visé dans la motivation,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et la Greffière susnommés.

La Greffière Le Juge des contentieux de la protection.