TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

■

N° RG 25/55222 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAA4O

N° : 1

Assignation du :

23, 30 Juillet 2025, 1er et 06 Aout 2025

[1]

[1] Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 02 juin 2026

par Sophie GUILLARME, 1ère Vice-présidente adjointe au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Larissa FERELLOC, Greffier.

DEMANDERESSE

La société CBCP SAS

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par Maître Philippe ELKAIM, avocat au barreau de TOULOUSE

et

Maître Claire OLDAK, avocat au barreau de PARIS – #E0960

DEFENDERESSE

La société LE CARDINAL

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par Maître Agnès BAUVIN, avocat au barreau de PARIS – #K0086

CREANCIERS INSCRITS

La société Caisse D’epargne et de Prevoyance Ile de France

[Adresse 3]

[Localité 4]

non constituée

La société Bourgeois Freres Sas [Adresse 4] C/o Societe Le Cardinal

[Adresse 2]

[Localité 3]

non constituée

La société Meunerie Gueneco Moulin de la Louvresse C/o Me [I] [V]

[Adresse 5]

[Localité 5]

non constituée

La Société Grands Moulins de [Localité 1], pour Signification au [Adresse 6]

Chez Maître [H] [G], Commissaire de Justice

[Adresse 7]

[Localité 6]

non comparante

La société FRANFINANCE LOCATION, pour signification au [Adresse 8]

[Adresse 9]

[Localité 7]

non constituée

La Compagnie Generale de Credit aux Particuliers (CREDIPAR), pour signification au [Adresse 10]

[Adresse 11]

[Localité 8]

non constituée

DÉBATS

A l’audience du 28 Avril 2026, tenue publiquement, présidée par Sophie GUILLARME, 1ère Vice-présidente adjointe, assistée de Larissa FERELLOC, Greffier,

Nous, Juge des référés, assisté de notre greffier, avons rendu la décision suivante ;

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte authentique en date du 19 octobre 2017, la S.A.S. CBCP (ci-après la société CBCP) a acquis un immeuble situé au [Adresse 2] et [Adresse 12] à [Localité 9].

Par acte sous seing privé en date du 18 janvier 2019, la société CBCP a donné à bail renouvelé à la société La Croquandise des locaux commerciaux dépendant de l’immeuble situé [Adresse 13] pour une durée de neuf années entières et consécutives commençant à courir rétroactivement le 1er janvier 2019 pour se terminer le 31 décembre 2027.

Les locaux, destinés à l’usage exclusif de l’activité de boulangerie-pâtisserie sont désignés ainsi qu’il suit :

“- Une boutique d’angle dont l’entrée est située [Adresse 14],

— A la suite, un couloir desservant :

* A gauche, une cuisine, un WC, deux chambres, un débarras, étant précisé que ces pièces sont exclusivement destinées à l’usage privé de l’exploitant au titre de son habitation, le sol des deux chambres et du débarras est parqueté en chêne à l’anglaise, * A droite, une pièce également réserve à la seule habitation de l’exploitant, une

arrière-boutique, une réserve à la suite,

— Un sous-sol relié par un escalier intérieur au rez-de-chaussée, aménagé par le preneur en

fournil – laboratoire de pâtisserie (ci-après les « Locaux »).”

Aux termes du contrat de bail, le bailleur a consenti une franchise sur le loyer principal prévue ainsi :

—  28.000 € HT/ HC payable à terme échu, en quatre termes égaux, le dernier jour de chaque trimestre civil à compter du 1 er janvier 2019 jusqu’au 31 décembre 2021 ;

—  32.000 € HT/HC payable à terme échu, en quatre termes égaux, le dernier jour de chaque trimestre civil à compter du 1 er janvier 2022 jusqu’au 31 décembre 2024 ;

A compter du 1 er janvier 2025, le loyer a été fixé à la somme annuelle de 35 000 euros HT/ HC payable à terme échu, en quatre termes égaux, le dernier jour de chaque trimestre civil.

Par acte sous seing privé en date du 7 octobre 2020, la société La Croquandise a cédé son fonds de commerce portant sur les locaux susvisés au profit de la S.A.S. Le Cardinal (ci-après la société Le Cardinal).

A la suite de plusieurs incidents de paiement ayant donné lieu à la délivrance de deux précédents commandement de payer visant la clause résolutoire, la société CBCP a, par acte extrajudiciaire du 12 janvier 2024, fait signifier à la société Le Cardinal un nouveau commandement de payer visant la clause résolutoire pour avoir paiement de la somme de 36.595,44 euros, comprenant la somme en principal de 36.335,49 au titre de l’arriéré locatif selon décompte arrêté au 2 janvier 2024 (comprenant la totalité du 3ème trimestre et 4ème trimestre 2023), outre les frais d’acte.

A la suite, la société CBCP a, par acte de commissaire de justice en date du 20 février 2024, fait assigner la société Le Cardinal aux fins d’obtenir la résiliation judiciaire du bail à compter du 12 février 2024, l’expulsion de la société Le Cardinal, et le paiement de la somme de 36 595,44 euros au titre des loyers, de la somme de 3659,40 euros au titre de la clause pénale et d’une indemnité d’occupation à compter du 13 février 2024.

En cours de procédure, les parties se sont rapprochées pour trouver une issue amiable au litige et ont signé un protocole d’accord transactionnel en date du 30 mai 2024 (ci-après l'« Accord »), homologué par le juge des référés le 16 octobre 2024.

L’Accord prévoit notamment :

« Article 2 : Paiement du solde de la dette

La société LE CARDINAL a demandé à son bailleur de pouvoir s’acquitter de sa dette locative de 28.200 TTC en 12 mensualités, ce que le bailleur accepte.

La société LE CARDINAL s’engage irrévocablement à apurer en 12 mensualités égales et successives de DEUX MILLE TROIS CENT CINQUANTE EUROS (2.350 €), payable la première fois le 30 mai prochain et les autres de mois en mois sans discontinuité, sa dette de loyers et charges, qui s’élève aujourd’hui à 28.200 €, directement à la société CBCP SAS, selon RIB ci-dessous. (…)

Article 3 : Paiement des loyers en cours

La société LE CARDINAL s’engage à payer en outre des 2.350€ mensuels, les loyers et charges à venir aux dates contractuellement convenues dans le bail sus relaté.

Article 4 : Frais

La société LE CARDINAL, compte tenu des frais engagés par la société CBCP pour obtenir le paiement de sommes effectivement dues, remboursera à la société CBCP la somme forfaitaire ci-dessous le 30 mai 2025.

Les sommes dues au titre des frais proviennent de :

Ordonnance de référé du 21 septembre 2023 :

— la somme de 1500€ au titre de l’article 700 du CPC

— ainsi qu’aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer du 21 novembre 2022 pour la somme de 712,27€ se décomposant comme suit :

• Coût du commandement de payer : 186,71€

• Frais de signification de l’assignation en référé + dénonciation : 526,16€

Soit 2 212,27€ au titre de l’Ordonnance de référé

Saisie conservatoire du 24/01/2024 : 294,50 €

Assignation en référé : 53,62 €

Dénonciation de l’assignation aux créanciers inscrits : 526,16 + 219,93 €

Soit un total du au titre des arriérés de condamnation et des frais de 3.306,48 €, ce qui est accepté par la société LE CARDINAL.

Article 5 : Suspension de la clause résolutoire et défaillance

Les parties d’un commun accord s’entendent pour considérer que la clause résolutoire est suspendue, pendant tout le délai accordé ci-dessus (soit jusqu’au 30 mai 2025).

Pendant ce délai, il est convenu qu’à défaut pour le preneur de s’acquitter à bonne date d’une seule mensualité

de remboursement de l’arriéré de la dette locative ou d’une seule échéance de loyer courant, et quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure adressée par lettre recommandée avec AR, en prévenant en parallèle l’avocat du preneur :

— l’intégralité de la dette sera immédiatement exigible, majorée de 10 % à titre de clause pénale conformément à l’article 10.2 du bail

— les poursuites pour son recouvrement pourront reprendre aussitôt,

— la clause résolutoire sera acquise au 12 février 2024, date de prise d’effet de la clause résolutoire, le commandement de payer ayant été signifié le 12 janvier 2024,

— le dépôt de garantie sera acquis à la société CBCP conformément à l’article 8 du bail

— il pourra être procédé si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, à l’expulsion de la société LE CARDINAL des lieux qu’elle occupe et de tout occupant de son chef,

— la société LE CARDINAL devra payer mensuellement à la société CBCP à titre de provision à valoir sur l’indemnité d’occupation, conformément à l’article 11 du bail, une somme égale au montant du loyer mensuel résultant du bail majoré de 50%, outre les charges, taxes et accessoires, à compter de la date de prise d’effet de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par l’expulsion des occupants ou la remise des clés, le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera réglé par les dispositions du code des procédures civiles d’exécution.

Passé le délai du 30 mai 2025 et sous réserve du parfait respect par la société LE CARDINAL de l’échéancier accordé par le bailleur, les effets de la clause résolutoire seront définitivement caducs et ne produiront plus d’effet ce que le bailleur accepte. Dans ce cas, les clauses du bail, en ce compris celles relatives au paiement des loyers et accessoires et à la résiliation du bail s’appliqueront à nouveau. »

Faisant valoir que la société Le Cardinal ne respectait pas l’échéancier prévu, par lettre recommandée avec accusé de réception du 13 novembre 2024 la société CBCP l’a mise en demeure de payer immédiatement la somme de 3.868,68 euros dans le délai de quinze jours, lui précisant qu’à défaut elle n’aura d’autre choix que de tirer toutes les conséquences de cette violation et ce tel que prévu dans le protocole et l’ordonnance ; qu’ainsi la somme de 17.938,68 euros deviendra immédiatement exigible, majorée de 10 % à titre de clause pénale conformément à l’article 10.2 du bail ; que les poursuites pour son recouvrement pourront reprendre aussitôt, que la clause résolutoire sera acquise au 12 février 2024, date de prise d’effet de la clause résolutoire, que le dépôt de garantie sera acquis à la société CBCP conformément à l’article 8 du bail et qu’il pourra être procédé si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, à l’expulsion de la société preneuse.

A la suite, par acte en date du 6 juin 2025, la société CBCP a sommé la société Le Cardinal de payer dans le mois suivant sa notification la somme de 39.375,05 euros restant due à cette date, rappelant dans le même acte que la clause résolutoire était acquise au 12 février 2024.

C’est dans ce contexte que la société CBCP a fait assigner la société Le Cardinal devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris aux fins à titre principal de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire, d’ordonner l’expulsion de la société Le Cardinal et de la voir condamnée au paiement d’un arriéré locatif et d’une indemnité d’occupation.

L’assignation a été dénoncée aux créanciers inscrits sur le fonds.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 6 mars 2026, la société CBCP demande au juge des référés de :

“- CONSTATER que la société LE CARDINAL n’a pas respecté le protocole d’accord du 30 mai 2024 ayant force exécutoire ;

— CONSTATER en conséquence que la clause résolutoire est acquise depuis le 12 février 2024 en application du protocole transactionnel en date du 30 mai 2024 ;

— JUGER la demande de la société CBCP SAS recevable et bien fondée et par conséquent :

— CONDAMNER la société LE CARDINAL à verser à la société CBCP SAS à titre de provision les loyers et charges impayés d’un montant de 41.361,62 euros arrêtée au 26 février 2026, outre le montant dû au titre de la clause pénale d’un montant de 4.136,16 euros ;

— JUGER que le bail entre la société CBCP SAS et la Société LE CARDINAL est résilié depuis la date du 12 février 2024 et que la société LE CARDINAL occupe, depuis cette date, sans droit ni titre les locaux objets dudit bail ;

— CONDAMNER la société LE CARDINAL au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle à compter de la date du 12 février 2024, égale au montant du loyer en application du bail majoré de 50 % des charges, taxes et accessoires et ce jusqu’à libération effective des lieux loués par la remise des clés ou l’expulsion de la société LE CARDINAL ;

— ORDONNER l’expulsion de la société LE CARDINAL ainsi que celle de tous occupants de son chef des locaux loués sis [Adresse 2] à [Localité 9] dans le délai d’un mois à compter du prononcé de la décision et si besoin recourir au concours de la force publique et/ou d’un serrurier ;

— AUTORISER la société CBCP à conserver le dépôt de garantie ;

— PRONONCER l’exécution provisoire de droit ;

— CONDAMNER la société LE CARDINAL à verser à la société CBCP SAS la somme de 5.000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens en ce compris le coût des commandements de payer signifiés le 27 juillet 2023, le 12 janvier 2024 et la sommation de payer en date du 6 juin 2025 ainsi que le coût de la signification de l’assignation ;

— DEBOUTER la société LE CARDINAL de ses demandes en délais de paiement et en suspension de l’acquisition de la clause résolutoire ;

— DEBOUTER la société LE CARDINAL de toutes ses demandes plus amples ou contraires.”

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 27 avril 2026 la société Le Cardinal demande au juge des référés de :

“- DEBOUTER la société CBCP, de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— RECEVOIR La société LE CARDINAL, en ses présentes écritures,

A TITRE PRINCIPAL, et en conséquence,

— ACCORDER un délai de grâce et un échelonnement du solde de la dette locative sur dix mois à compter de la décision à intervenir, outre le règlement du loyer courant,

— SUSPENDRE les effets de la clause résolutoire pendant le délai ainsi accordé,

ET passé ledit délai, sous réserve du parfait respect par LE CARDINAL de l’échéancier accordé, les effets de la clause résolutoire seront définitivement caducs et ne produiront plus d’effet.

EN TOUT ETAT DE CAUSE,

— CONDAMNER la société CBCP à verser à la société LE CARDINAL la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du CPC,

— CONDAMNER la société CBCP aux entiers dépens.”

L’affaire a été plaidée à l’audience du 28 avril 2026 lors de laquelle la société CBCP indique que la dette locative s’élève à la somme de 49 025,47 euros au 27 avril 2026.

La société Le Cardinal indique être d’accord avec ce décompte mais indique avoir procédé à un virement de 6 000 euros le 4 mars 2026 que la bailleresse soutient ne jamais avoir reçu. La société Le Cardinal fait valoir en outre avoir procédé à un virement de 20 000 euros devant être effectif le lendemain de l’audience. Elle demande au juge des référés un “report d’un mois” pour solder la dette.

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé à leurs dernières conclusions et à la note d’audience.

A l’issue de l’audience, les parties ont été autorisées à communiquer une note en délibéré pour indiquer si les virements invoqués par la société Le Cardinal avaient été effectivement encaissés par la société CBCP ; à ce jour, aucune note n’a été adressée par les parties.

MOTIFS DE L’ORDONNANCE

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 834 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans un bail et la résiliation de droit d’un bail.

La société CBCP demande au juge des référés de constater l’acquisition de la clause résolutoire au 12 février 2024, par l’effet des termes du protocole signé le 30 mai 2024 et homologué le 16 octobre 2024, la déchéance du terme des délais accordés et de la suspension de la clause résolutoire convenue aux termes de ce protocole étant acquise par l’effet de la lettre recommandée avec accusé de réception adressée le 13 novembre 2024, restée vaine dans le délai de quinze jours visé au protocole.

En réponse, la société Le Cardinal demande au juge des référés de suspendre les effets de la clause résolutoire et de l’autoriser à régler la dette dans le délai d’un mois.

Outre qu’aucun règlement n’a été justifié en cours de délibéré, la clause résolutoire est acquise conformément aux termes du protocole dont les termes ont été rappelés supra et qui fait la loi des parties dès lors que la société CBCP justifie de l’envoi d’un courrier recommandé le 13 novembre 2024 et d’une sommation de payer les loyers et charges valant mise en demeure et déchéance du terme signifié par acte extrajudiciaire du 6 juin 2025, aux termes desquels la société Le Cardinal n’a pas respecté l’échéancier prévu au protocole, ce qui n’est pas contesté.

La société Le Cardinal ne peut valablement solliciter la suspension de la clause résolutoire alors que c’est sur le fondement du protocole d’accord conclu entre les parties et à raison de son non respect que la clause résolutoire est acquise.

Par conséquent, par l’effet du protocole d’accord homologué, du courrier de mise en demeure et de la sommation valant déchéance du terme, l’acquisition de la clause résolutoire, telle que stipulée au bail est acquise à la date du 12 février 2024.

Il s’ensuit que le bail se trouve résilié de plein droit à cette date avec toutes les conséquences de droit.

Aux termes de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’expulsion de la société Le Cardinal et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non-restitution volontaire des lieux dans le mois suivant la signification de la présente ordonnance.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

Sur la demande de provision de la société CBCP au titre de l’arriéré locatif et la demande de provision au titre de la clause pénale prévue au protocole

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure dispose que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier.

Aux termes de l’article 1728 du code civil, le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue l’une des deux obligations principales du locataire.

En application des dispositions de l’article 1353 du même code, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, au vu du dernier décompte produit et en l’absence de justification par la société Le Cardinal de tout versement non pris en compte par la bailleresse, la créance de cette dernière est justifiée à hauteur de la somme de 49 025,47 euros selon décompte arrêté 27 avril 2026, échéance d’avril 2026 inclus.

La société Le Cardinal sera donc condamnée à payer à la société CBCP, à titre de provision, cette somme de 49 025,47 euros.

La société Le Cardinal sera en outre condamnée à payer à la société CBCP, conformément aux termes du protocole d’accord la somme provisionnelle réclamée (et non actualisée) de 4136,16 euros au titre de la clause pénale de 10 % prévue au protocole d’accord conformément à l’article 10.2 du bail

Sur l’indemnité provisionnelle d’occupation

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire, le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

L’indemnité d’occupation due par la défenderesse depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel, conformément au protocole d’accord conclu entre les parties, à une somme égale au montant du loyer mensuel résultant du bail majoré de 50%, outre les charges, taxes et accessoires.

Sur le dépôt de garantie

Il sera fait droit à la demande de la société CBCP visant à se voir autoriser à conserver le dépôt de garantie à titre provisionnel, conformément au protocole d’accord homologué entre les parties.

Sur la demande de délais de paiement

Malgré la possibilité offerte au juge, en application des dispositions de l’article 1343-5 du code civil, d’accorder des délais de paiement au débiteur de bonne foi en situation de régler sa dette, il serait illusoire et inopportun en l’espèce d’accorder de tels délais à la société défenderesse, laquelle a déjà bénéficié de délais qu’elle n’a pas été en mesure de respecter.

La demande de la société Le Cardinal sera donc rejetée.

Sur les demandes accessoires

La société Le Cardinal qui succombe supportera la charge des dépens ; étant précisé que les dépens étant légalement définis, il n’y a pas lieu de rappeler ce que ceux ci comprendront en l’espèce.

Elle sera déboutée de sa demande formée en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et condamnée sur ce fondement au regard de l’équité à payer à la société CBCP la somme de 1 500 euros.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au greffe à la date du délibéré,

Déboutons la S.A.S. Le Cardinal de sa demande de report ;

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 12 février 2024 en application du protocole transactionnel en date du 30 mai 2024 ;

Ordonnons, à défaut de restitution volontaire des lieux dans le mois suivant la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la S.A.S. Le Cardinal et de tout occupant de son chef des locaux situés [Adresse 2] à [Localité 9], avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

Rappelons que le sort des meubles trouvés sur place est régi par les dispositions des articles L.433-1 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Fixons à titre provisionnel l’indemnité d’occupation, due par la S.A.S. Le cardinal à la S.A.S. CBCP à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, fixée à une somme égale au montant du loyer mensuel résultant du bail majoré de 50%, outre les charges, taxes et accessoires.

Condamnons par provision la S.A.S. Le cardinal à la S.A.S. CBCP la somme de 49025,47 euros à valoir sur les loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation arriérés arrêtés au 27 avril 2026, terme d’avril 2026 inclus, ainsi que les indemnités d’occupation postérieures ;

Condamnons par provision la S.A.S. Le cardinal à payer la S.A.S. CBCP la somme de 4 136,16 euros au titre de la clause pénale ;

Autorisons la S.A.S. CBCP à conserver le dépôt de garantie ;

Rejetons la demande de délais de paiement de la S.A.S. Le cardinal ;

Condamnons la S.A.S. Le Cardinal aux entiers dépens ;

Condamnons la S.A.S. Le Cardinal à payer à la S.A.S. CBCP la somme de 1 500 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Le Greffier, Le Président,

Larissa FERELLOC Sophie GUILLARME