TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie exécutoire délivrée le :

à M^e ISSAD

Copie certifiée conforme délivrée le :

à M^e GASQUEZ

■

8ème chambre

3ème section

N° RG 23/07472

N° Portalis 352J-W-B7H-CZWT4

N° MINUTE :

Assignation du :

26 mai 2023

JUGEMENT

rendu le 27 février 2026

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], représenté par son syndic, le Cabinet O’CARDINAL

[Adresse 2]

[Localité 2]

représenté par Maître Farauze ISSAD de la SELASU F. ISSAD AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C2017

DÉFENDERESSE

S.C.I. THARA IMMO

[Adresse 3]

[Localité 3]

représentée par Maître Corinne GASQUEZ, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C1906

Décision du 27 février 2026

8ème chambre 3ème section

N° RG 23/07472 – N° Portalis 352J-W-B7H-CZWT4

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Marie-Charlotte DREUX, première vice-présidente adjointe

Madame Océane CHEUNG, juge

Monsieur Cyril JEANNINGROS, juge

assistés de Madame Justine EDIN, greffière

DÉBATS

A l’audience du 12 décembre 2025 tenue en audience publique devant Madame Océane CHEUNG, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du code de procédure civile.

Avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu le 27 février 2026.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

En premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

Par acte notarié en date du 7 août 2018, la société Fidnot Participations était propriétaire des lots n°1 et 2 (locaux commerciaux au rez-de-chaussée et sous-sol), au sein de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 4], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

L’assemblée générale des copropriétaires du 29 mai 2019 a donné mandat à l’architecte de l’immeuble d’accéder aux lots n°1 et n°2, afin de connaître la nature des travaux que la société Fidnot Participations a réalisés.

Par exploit du 6 mars 2020, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à [Localité 4] a fait délivrer assignation en référé à la société Fidnot Participations, aux fins de désignation d’un expert judiciaire.

Suivant ordonnance du 8 octobre 2020, M. [H] [R] a été désigné en qualité d’expert judiciaire.

Par ordonnance du 24 septembre 2021, l’expertise judiciaire a été rendue commune à la Sarl BTIFD, laquelle a réalisé les travaux litigieux.

Le 17 septembre 2021, la SCI Thara Immo a acquis les lots n°1 et n°2 à la société Fidnot Participations. Une subrogation conventionnelle a été stipulée dans l’acte de vente en ces termes : « L’acquéreur s’oblige à faire son affaire personnelle de cette procédure à compter de ce jour, à l’effet de quoi le VENDEUR le subroge dans tous ses droits et obligations à cet égard ».

Par ordonnance du 20 janvier 2022, les opérations d’expertises ont été rendues communes à la SCI Thara Immo.

Le 7 juin 2022, l’expert judiciaire a déposé son rapport.

C’est dans ces conditions que le syndicat des copropriétaires a fait délivrer assignation, par exploit de commissaire de justice en date du 26 mai 2023, à la SCI Thara Immo, aux fins d’indemnisation de ses préjudices, et de remise en état, outre les demandes relatives aux frais irrépétibles et aux dépens.

PRETENTIONS DES PARTIES

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 20 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à Paris 7ème, demande au tribunal, au visa de l’article 1240 du code civil, de :

«  Recevoir le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 5] représenté par le cabinet O’Cardinal dont le siège social est [Adresse 6]

L’en déclarer bien-fondé,

Condamner la SCI Thara Immo à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à Paris la somme de de 6469,20 euros, au titre des frais d’expertise ;

Condamner la SCI Thara Immo à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à Paris la somme de 303,59 euros, au titre des frais d’huissier ;

Condamner la SCI Thara Immo à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à Paris la somme de 10 000 euros, au titre des dommages et intérêts ;

Soit la somme totale de 16 772,79 euros ;

Condamner la SCI Thara Immo à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à Paris la somme de 15 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner la SCI Thara Immo à remettre une fenêtre en lieu et place de la lucarne conformément aux constatations de l’Expert judiciaire ;

Condamner la SCI Thara Immo aux entiers dépens ;

Rappeler que l’exécution provisoire est de droit ".

*

Dans ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 18 octobre 2024, la SCI Thara Immo demande au tribunal, au visa des articles 1240 et 1353 du code civil, et de l’article 695 et suivants du code de procédure civile, de :

«  Déclarer les demandes de la SCI Thara Immo recevables et bien fondées ;

Débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] à payer à la SCI Thara Immo la somme de

2 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] à payer à la SCI Thara Immo la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappeler que la Sci Thara Immo doit être dispensée de toute participation aux frais de procédure par application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] aux entiers dépens. ".

*

Il est fait expressément référence aux pièces du dossier et aux écritures déposées et visées ci-dessus pour un plus ample exposé des faits, de la cause et des prétentions des parties.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 21 mai 2025 et l’affaire fixée pour plaidoiries à l’audience du 12 décembre 2025, date à laquelle la décision a été mise en délibéré au 27 février 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

1 – Sur la responsabilité de la SCI Thara Immo

Le syndicat des copropriétaires recherche la responsabilité de la SCI Thara Immo sur le fondement des articles 1240 et 1242 alinéa 1er du code civil, en faisant valoir que l’acte de vente conclu entre cette dernière et la SCI Fidnot Participations prévoit une subrogation totale de l’acquéreur dans les droits et obligations du vendeur dans le cadre de la présente procédure.

La SCI Thara Immo soutient qu’elle n’a commis aucune faute, qu’aucune atteinte aux parties communes n’a été constatée, et qu’aucun préjudice n’est démontré par le syndicat des copropriétaires.

Sur ce,

Aux termes de l’article 1240 du code civil, « Tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. »

La mise en jeu du régime de responsabilité prévu par l’article 1240 du code civil implique que soient démontrés l’existence d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité.

L’article 1242 alinéa 1er du même code dispose qu’ « on est responsable non seulement du dommage que l’on cause par son propre fait, mais encore de celui qui est causé par le fait des personnes dont on doit répondre, ou des choses que l’on a sous sa garde ».

Il résulte de ce texte que la responsabilité du dommage causé par une chose est liée à l’usage qui est fait de la chose ainsi qu’aux pouvoirs de surveillance de contrôle exercés sur elle, qui caractérisent la garde. Le propriétaire de la chose est par ailleurs présumé gardien de la chose.

Selon l’article 1346-1 du code civil : " la subrogation conventionnelle s’opère à l’initiative du créancier lorsque celui-ci, recevant son paiement d’une tierce personne, la subroge dans ses droits contre le débiteur.

Cette subrogation doit être expresse.

Elle doit être consentie en même temps que le paiement, à moins que, dans un acte antérieur, le subrogeant n’ait manifesté la volonté que son cocontractant lui soit subrogé lors du paiement. La concomitance de la subrogation et du paiement peut être prouvée par tous moyens. "

L’article 1346-4 du même code précise que : « la subrogation transmet à son bénéficiaire, dans la limite de ce qu’il a payé, la créance et ses accessoires, à l’exception des droits exclusivement attachés à la personne du créancier. »

En l’espèce, il est exact qu’une clause de subrogation conventionnelle a été stipulée dans l’acte de vente du 17 septembre 2021 conclu entre la SCI Thara Immo et la SCI Fidnot Participations (pièce n°22) dans les termes précités.

Toutefois, le tribunal relève que cette clause ne transfère pas à l’acquéreur la responsabilité civile personnelle du vendeur, d’autant plus qu’elle précise à cet égard que « l’acquéreur sera subrogé dans tous les droits et obligations du vendeur dans les procédures courantes concernant la copropriété, sauf si ces procédures sont le résultat d’une faute du vendeur ».

Il s’ensuit que le syndicat des copropriétaires ne saurait rechercher la responsabilité de la SCI Thara Immo, en sa qualité d’acquéreur, sur le fondement de l’article 1240 du code civil qui régit le régime de responsabilité civile pour faute, tout en invoquant les faits résultant d’une éventuelle faute personnelle de la SCI Fidnot Participations.

Dès lors, les demandes formées par le syndicat des copropriétaires seront examinées uniquement sur le fondement de l’article 1242 alinéa 1er du code civil, relatif à la responsabilité du fait des choses, la SCI Thara Immo, en sa qualité d’actuelle propriétaire des lots n°1 et 2, étant subrogée dans tous les droits et obligations de la SCI Fidnot Participations dans le cadre de la présente procédure.

— Sur la demande de remise en état de la lucarne

Le syndicat des copropriétaires sollicite la remise en état du velux litigieux, en lieu et place d’une fenêtre sur la toiture constituant une partie commune, faisant valoir que ce velux a été créé sans autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires ni des services d’urbanisme, et que la SCI Thara Immo a reconnu cette installation irrégulière et illégale en demandant sa régularisation lors de l’assemblée générale du 20 juin 2022.

En réponse, la SCI Thara Immo soutient que le velux litigieux a été remplacé à l’identique, de sorte que l’autorisation de l’assemblée générale n’était pas nécessaire ; qu’elle a soumis au vote la régularisation de ce changement lors de l’assemblée générale du 20 juin 2022 dans un souci d’apaisement, laquelle l’a adoptée à l’unanimité ; et que la remise en état est matériellement impossible, l’état de la fenêtre précédente n’étant pas connu.

Sur ce,

Il est constant que le copropriétaire qui procède, sans autorisation de l’assemblée, à des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble doit être condamné à la remise des lieux dans leur état d’origine, dès lors qu’elle est matériellement possible, et en l’absence de disproportion manifeste entre son coût pour le débiteur et son intérêt pour le créancier, en application des dispositions de l’article 1221 du code civil.

S’agissant des travaux affectant l’aspect extérieur de l’immeuble, qui nécessitent également en principe une autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires, il est admis que ne constituent pas des travaux affectant l’aspect extérieur de l’immeuble, au sens du b) de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, des changements de fenêtres qui ne sont pas visibles depuis la voie publique ni des autres occupants de l’immeuble en copropriété et n’ont pas d’impact sur l’harmonie de l’immeuble.

En l’espèce, il sera tout d’abord rappelé qu’il n’appartient pas au juge judiciaire d’apprécier si une règle d’urbanisme a été méconnue et la sanctionner, compétence relevant de l’autorité administrative et du juge administratif.

Ensuite, le tribunal relève que la SCI Thara Immo ne saurait utilement prétendre que le velux litigieux a été remplacé à l’identique du précédent, tout en soutenant qu’elle ne dispose pas des éléments techniques de la fenêtre existante avant travaux. De surcroît, il est indiqué dans le rapport d’expertise judiciaire (pièce n°11) que selon l’attestation de la société BTIFD du 7 avril 2021 que « le velux aurait remplacé une fenêtre de toit existante fuyarde ».

Par ailleurs, contrairement à ce qu’allègue la SCI Thara Immo, l’assemblée générale du 20 juin 2022 (pièce n°11 de la défenderesse) n’a pas ratifié ces travaux mais s’est simplement prononcée en faveur de la mise en œuvre d’une solution amiable avec cette dernière.

Toutefois, il ressort de l’examen des pièces versées aux débats qu’il n’est ni allégué ni démontré que cette installation aurait porté atteinte à l’harmonie de l’immeuble, ni qu’elle soit visible depuis la voie publique ou des autres copropriétaires. Dès lors, le syndicat des copropriétaires ne rapporte aucune preuve quant à l’existence d’un préjudice. La responsabilité de la SCI Thara Immo ne saurait donc engagée à cet égard.

Par conséquent, la demande de remise en état formulée par le syndicat des copropriétaires sera rejetée.

— Sur les frais d’expertise judiciaire et de commissaire de justice

Le syndicat des copropriétaires demande le remboursement des frais d’expertise judiciaire et de commissaire de justice, pour un total de

6 772,79 euros, comprenant 6 469,20 euros de frais d’expertise judiciaire et 303,59 euros de frais de commissaire de justice engagés dans la procédure en référé.

La défenderesse rappelle qu’en application de l’article 695 du code de procédure civile, les frais d’expertise et les frais d’huissier sont compris dans les dépens, et qu’il convient dès lors de débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes.

En l’espèce, il est exact que les frais d’expertise judiciaire et de commissaire de justice engagés constituent des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile, sur lesquels le tribunal se prononcera dans la suite du jugement.

— Sur la demande de dommages et intérêts

Le syndicat des copropriétaires estime avoir subi un préjudice à hauteur de 10 000 euros, en expliquant avoir été contraint d’intenter différentes procédures en raison de la mauvaise foi et la résistance abusive de la SCI Fidnot Participations, qui refusait l’accès de l’architecte de l’immeuble à ses lots.

En défense, la SCI Thara Immo soutient qu’elle a toujours été de bonne foi, et que le syndicat des copropriétaires ne justifie d’aucun préjudice.

En l’espèce, ces faits invoqués par le syndicat des copropriétaires relèvent de la responsabilité personnelle de la SCI Fidnot Participations, qui ne peuvent être imputés à la SCI Thara Immo. Au regard de ce qui a été jugé précédemment, le syndicat des copropriétaires ne peut donc s’en prévaloir pour demander la condamnation de la défenderesse au paiement de dommages et intérêts.

Cette demande ne saurait en outre être fondée sur l’article 1242 alinéa 1er du code civil, celle-ci n’étant pas liée aux biens dont la SCI Thara Immo est propriétaire. Enfin, aucun préjudice n’est justifié par le syndicat des copropriétaires.

Par conséquent, il y a lieu de rejeter la demande indemnitaire du syndicat des copropriétaires.

2 – Sur la demande indemnitaire reconventionnelle

La SCI Thara Immo sollicite la condamnation du demandeur à lui verser des dommages et intérêts à hauteur de 2 000 euros, au motif que la procédure engagée à son encontre est abusive et dilatoire, traduisant ainsi une intention de nuire à son égard.

En réponse, le syndicat des copropriétaires oppose que la SCI Thara Immo ne rapporte pas la preuve ni d’un abus de droit, ni d’une intention de nuire, ni d’un préjudice qui en découlerait.

Sur ce,

L’article 32-1 du code de procédure civile dispose que celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés.

L’abus du droit d’ester en justice peut être caractérisé tant en demande qu’en défense, ainsi que dans l’exercice des voies de recours. Il appartient au demandeur à l’action de rapporter la preuve de ce caractère abusif, le droit d’agir ne dégénérant en faute pouvant donner naissance à dommages-intérêts qu’en cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équivalente au dol.

En l’espèce, indépendamment de l’issue du litige, la SCI Thara Immo ne produit aucun élément de nature à établir l’existence d’une intention de nuire, d’un comportement abusif ou dilatoire imputable au syndicat des copropriétaires.

Par conséquent, il y a lieu de rejeter la demande indemnitaire formée reconventionnellement par la SCI Thara Immo.

3 – Sur les demandes accessoires

— Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En application de l’article 695 du code de procédure civile, les dépens incluront les frais d’expertise judiciaire et les frais de commissaire de justice.

En l’espèce, bien que le syndicat des copropriétaires ait été débouté de ses demandes principales, il n’en demeure pas moins que la procédure engagée ainsi que la mesure d’expertise judiciaire ont été rendues nécessaires par les travaux réalisés dans les lots n°1 et 2 dont la SCI Thara Immo est désormais propriétaire, et par l’absence de communication de la nature de ces travaux avant l’engagement de ces procédures.

Il y a lieu, en conséquence, de mettre à la charge de la SCI Thara Immo les dépens de l’instance, y compris les frais d’expertise judiciaire.

Toutefois, les frais de commissaire de justice engagés dans le cadre de la procédure en référé ne sauraient être compris dans les dépens de la présente instance comme sollicités par le syndicat des copropriétaires, le juge des référés les ayant laissés à la charge de ce dernier.

— Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Tenue aux dépens, la SCI Thara Immo sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles. Elle sera en conséquence déboutée de sa demande à ce titre.

— Sur les frais communs de procédure

L’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose notamment que « le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires. Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige ».

Au regard de l’issue du litige, il y a lieu de rejeter la demande de la SCI Thara Immo de dispense de toute participation à la dépense commune des frais de procédure.

— Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, au regard de la nature des condamnations prononcées, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 4] de sa demande de remise en état de la

lucarne ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 4] de sa demande indemnitaire ;

DEBOUTE la SCI Thara Immo de sa demande indemnitaire reconventionnelle et de sa demande de dispense de toute participation à la dépense commune des frais de procédure ;

CONDAMNE la SCI Thara Immo à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à Paris 7ème une somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SCI Thara Immo aux dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes.

Fait et jugé à [Localité 1] le 27 février 2026.

La greffière La présidente