TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copies exécutoires délivrées le:

Copies certifiées conformes délivrées le :

2ème chambre civile

N° RG 24/12808 -

N° Portalis 352J-W-B7I-C56NP

N° MINUTE :

Assignation du :

11 Octobre 2024

JUGEMENT

rendu le 20 Mai 2026

DEMANDERESSE

S.A.R.L. BONAPARTE

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par M^e Frédéric REMOND, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #G0184

DÉFENDERESSE

S.C.I. STE DU [Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 3]

représentée par Maître Séverine SPIRA de la SCP CABINET SPIRA, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #A0252

Décision du 20 Mai 2026

2ème chambre 2ème section

N° RG 24/12808 – N° Portalis 352J-W-B7I-C56NP

***

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Monsieur Rémi FERREIRA, Juge, statuant en juge unique.

assisté de Madame Océane GENESTON, Greffière,

DÉBATS

A l’audience du 25 Mars 2026

tenue en audience publique

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

***

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Par acte du 22 janvier 2024, la SCI [Adresse 2] a donné mandat à la société Bonaparte, exploitant sous l’enseigne [G], de vendre son bien immobilier situé [Adresse 4], moyennant un prix de 7 455 000 euros, une rémunération à hauteur de 5 % de ce prix étant prévue pour le mandataire.

Le mandat a été conclu pour une durée de 3 mois, renouvelable pour un an au plus, avec faculté de dénonciation moyennant le respect d’un préavis de 15 jours.

La société Bonaparte a présenté le bien immobilier à M. et Mme [V], lesquels ont formulé une offre d’achat d’un montant de 6 500 000 € honoraires d’agence inclus.

La SCI [Adresse 2] a refusé cette offre.

La société Bonaparte se plaint de ce que la SCI [Adresse 2] aurait accepté une contre-offre à hauteur de 6 825 000 €, avant de résilier le mandat par courrier du 30 avril 2024 à effet du 15 mai 2024 pour finalement s’engager avec d’autres acquéreurs.

Par acte d’huissier du 11 octobre 2024, la société Bonaparte a assigné la SCI [Adresse 2] aux fins de réparation de son préjudice.

Dans ses dernières conclusions notifiées le 30 avril 2025, la société Bonaparte demande au tribunal de :

— Condamner la société SCI [Adresse 2] à payer à la société Bonaparte une somme de 275.000 € à titre de dommages et intérêts augmentée des intérêts à compter de la mise en demeure du 14 mai 2024,

— Condamner la société SCI [Adresse 2] à payer à la société Bonaparte une somme de 10.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance,

— Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Dans ses dernières conclusions notifiées le 13 mai 2025, la SCI [Adresse 2] demande au tribunal de :

Principalement,

— Ordonner la nullité du mandat et à tout le moins de la clause pénale qui est insérée,

— Débouter la société Bonaparte de ses demandes,

Subsidiairement,

— Voir modérer le montant de l’indemnité qui serait, par impossible, allouée à la société Bonaparte, à sa plus simple expression, en fonction des preuves qu’elle pourrait produire de ses diligences en faveur de la SCI [Adresse 2] et du niveau de complexité de l’action judiciaire, au titre de l’article 700 du CPC,

En tout état de cause,

— Condamner la société Bonaparte à verser à la SCI [Adresse 2] une indemnité de 6 000 € au titre de l’article 700 du code procédure civile et aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître SPIRA, conformément à l’article 699 du CPC,

— Ne pas ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Par application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, le tribunal se réfère, pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, à leurs dernières conclusions sus-visées.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 28 mai 2025.

L’affaire a été évoquée oralement à l’audience du 25 mars 2026, au cours de laquelle seul le conseil de la SCI [Adresse 2] s’est présenté. L’affaire a été mise en délibéré au 20 mai 2026, date de la présente décision.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande principale de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes des articles 1114 du Code civil, l’offre, faite à personne déterminée ou indéterminée, comprend les éléments essentiels du contrat envisagé et exprime la volonté de son auteur d’être lié en cas d’acceptation. A défaut, il y a seulement invitation à entrer en négociation.

L’article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

L’article 9 du code de procédure civile dispose quant à lui qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, il convient d’abord d’indiquer que la demanderesse fonde sa prétention indemnitaire non pas sur l’exécution du mandat de vente, et notamment de la clause relative à l’indemnité compensatrice forfaitaire en cas de non-respect par le mandant de ses obligations contractuelles, mais sur le fondement de la responsabilité contractuelle.

Certes, l’évaluation du préjudice dont la réparation est demandée est réalisée sur la base de l’indemnité prévue dans cette clause contractuelle, mais il n’en reste pas moins que la prétention formulée consiste en des dommages et intérêts et non dans l’application du contrat.

Ainsi, les développements de la défenderesse relatifs à la nullité de la clause pénale sont inopérants.

S’agissant de la nullité du contrat de mandat lui-même, la défenderesse soutient qu’aucun exemplaire du contrat ne lui a été remis immédiatement après la signature. Néanmoins, le seul fait que le contrat ait été signé électroniquement suffit à démontrer la remise immédiate d’un exemplaire du mandat à la SCI [Adresse 2].

Les demandes de nullité de la SCI [Adresse 2] seront par conséquent rejetées.

Il ressort des stipulations contractuelles que la SCI [Adresse 2] s’est engagée, dans le mandat conclu, à « accepter tout acquéreur présenté par le MANDATAIRE, et ce même avec une condition suspensive de prêt, si ce dernier accepte d’acquérir le bien aux prix et conditions de ce mandat, et à ne pas révoquer son acceptation d’une offre d’achat ».

Il est constant que l’offre d’achat invoquée par la demanderesse ne visait pas à acquérir le bien au prix du mandat, puisque celui-ci était de 7 455 000 €, tandis que l’offre invoquée s’élevait à la somme de 6 825 000 €.

Pour que la SCI [Adresse 2] ait manqué à ses obligations contractuelles, il appartient donc à la société Bonaparte de démontrer que la défenderesse a révoqué son acceptation d’une offre d’achat, et par conséquent qu’une offre d’achat a réellement existé.

Or, si la société Bonaparte produit une offre d’achat signée des acquéreurs à hauteur de 6 500 000 €, elle ne produit au titre de l’offre d’achat qui aurait été formulée à hauteur de 6 825 000 € que des échanges de sms entre son représentant et celui de la SCI [Adresse 2], où le premier indique « nous venons d’avoir le retour des acquéreurs et avons obtenu un prix total de 6 825 000 € ». Cette indication, émanant du mandataire des vendeurs, qui ne représente donc pas les acquéreurs potentiels, ne saurait valoir offre d’achat de ces derniers faute d’exprimer réellement leur volonté d’être liés en cas d’acceptation.

Le seul fait que la SCI [Adresse 2] ait signé électroniquement, ce qu’elle ne conteste pas, un document intitulé « acceptation d’une offre d’achat », n’est pas de nature à prouver, à lui seul, l’existence de cette offre d’achat. Il ressort d’ailleurs des sms évoqués précédemment que ce document a été adressé par la société Bonaparte à la SCI [Adresse 2] immédiatement après que le mandataire ait informé le mandant de l’existence de cette nouvelle offre, sans que celle-ci soit formellement transmise au préalable à la SCI [Adresse 2].

La société Bonaparte ne produit d’ailleurs pas de document émanant des potentiels acquéreurs, comme elle le fait concernant la première offre formulée, alors qu’il est constant qu’aucune promesse de vente n’a été signée par la suite.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que la société Bonaparte ne rapporte pas la preuve de ce qu’une offre émanant des époux [V] à hauteur de 6 825 000 € ait réellement existé, de simples sms et courriels provenant de la seule société Bonaparte n’étant pas de nature à démontrer l’existence de cette offre.

Faute d’offre d’achat, il ne saurait y avoir eu d’acceptation dont la révocation caractériserait un manquement contractuel de la part de la SCI [Adresse 2], dont la responsabilité contractuelle n’est donc pas susceptible d’être engagée.

En conséquence, la demande de dommages et intérêts de la société Bonaparte sera rejetée.

Sur les autres demandes

En application de l’article 696 du code procédure civile, la société Bonaparte, partie perdante au procès, supportera les dépens de l’instance.

La SCI [Adresse 2] n’étant pas tenue aux dépens, ni ne perdant son procès, la demande de la société Bonaparte à son encontre sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

La société Bonaparte, tenue aux dépens, sera quant à elle condamnée à payer à la SCI [Adresse 2] la somme équitable de 4 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Aucun élément ne justifie de faire échec à l’exécution provisoire de droit prévue par cet article.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe ;

Rejette la demande de nullité de la SCI [Adresse 2],

Rejette l’ensemble des demandes de la société Bonaparte,

Condamne la société Bonaparte à payer à la SCI [Adresse 2] la somme de 4 000,00 € (QUATRE MILLE EUROS) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la société Bonaparte aux dépens de l’instance,

Rappelle que le présent jugement bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

Fait et jugé à [Localité 1] le 20 Mai 2026

La Greffière Le Président