TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :Madame [Q] [R]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :Maître Fabrice [Localité 2]

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 25/11430 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBRGW

N° MINUTE :

5/2026

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 05 mai 2026

DEMANDERESSE

Etablissement public [Localité 1] HABITAT- OPH, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Fabrice POMMIER de l’ASSOCIATION AMIGUES, AUBERTY, JOUARY & POMMIER, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #J114

DÉFENDERESSE

Madame [Q] [R], demeurant [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Eric TRICOU, juge des contentieux de la protection assisté de Nahed FERDJANI, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 13 mars 2026

ORDONNANCE

réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 05 mai 2026 par Eric TRICOU, Juge, assisté de Nahed FERDJANI, Greffier

Décision du 05 mai 2026

PCP JCP ACR référé – N° RG 25/11430 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBRGW

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 11 juillet 2002, l’établissement EPIC [Localité 1] HABITAT OPH a consenti un bail d’habitation à Mme [Q] [R] sur des locaux situés au [Adresse 3] – à [Localité 3]avec cave , moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 392,15 euros.

Des loyers sont restés impayés.

Par acte de commissaire de justice du 15 janvier 2024, le bailleur a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 4.268,20 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [Q] [R] le 16 janvier 2024.

Par assignation du 26 septembre 2025, l’établissement EPIC PARIS HABITAT OPH a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de Mme [Q] [R], voir statuer sur le sort de ses biens mobilier garnissant les lieux et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

Une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux, 11.509,52 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 14 octobre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 4 décembre 2025, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

À l’audience du 13 mars 2026, l’établissement EPIC [Localité 1] HABITAT OPH représenté par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 12 mars 2026, s’élève désormais à 14.648,95 euros hors S.L.S. L’établissement EPIC [Localité 1] HABITAT OPH considère qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Il s’oppose à l’octroi de délai.

Bien que régulièrement assignée par acte de commissaire de justice délivré à étude, Mme [Q] [R] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

L’établissement EPIC [Localité 1] HABITAT OPH justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable au litige, la clause résolutoire insérée au bail ne produit effet qu’à l’expiration d’un délai laissé au locataire pour s’acquitter de sa dette à la suite d’un commandement de payer demeuré infructueux.

Il résulte de l’article 2 du code civil que la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif.

En l’espèce, le contrat de bail a été conclu le 11 juillet 2002, soit antérieurement à l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023 ayant réduit de deux mois à six semaines le délai laissé au locataire pour apurer sa dette locative.

Ce contrat stipule expressément que la clause résolutoire ne produit effet qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant un commandement de payer demeuré infructueux.

Or, le commandement de payer qui a été délivré à Mme [Q] [R] le 15 janvier 2024, vise la clause résolutoire mais mentionne un délai de six semaines pour régulariser la dette.

Cependant, les dispositions issues de la loi du 27 juillet 2023 ne sont pas applicables aux contrats conclus antérieurement à son entrée en vigueur, lesquels demeurent régis par la loi applicable au jour de leur formation ainsi que par les stipulations contractuelles des parties.

Il en résulte que, pour les baux conclus avant cette réforme, le délai de deux mois, prévu au contrat doit prévaloir, et ne saurait être réduit par un commandement de payer mentionnant un délai inférieur.

Dès lors, un commandement de payer qui accorde au locataire un délai inférieur à celui stipulé au bail ne satisfait pas aux exigences légales et contractuelles gouvernant la mise en œuvre de la clause résolutoire.

En conséquence, un tel commandement ne peut faire courir valablement le délai d’acquisition de la clause résolutoire.

Il s’ensuit que la clause résolutoire ne peut être regardée comme acquise à l’expiration du délai de six semaines, mentionné dans le commandement litigieux.

En l’absence de délivrance d’un commandement conforme au délai contractuel de deux mois, les conditions d’acquisition de la clause résolutoire ne sont pas réunies.

Il n’y a donc pas lieu de constater la résiliation de plein droit du bail.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, l’établissement EPIC [Localité 1] HABITAT OPH verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 12 mars 2026, Mme [Q] [R] lui devait la somme de 14.648,95 euros, hors SLS.

Toutefois, en l’absence de comparution de la locataire, le principe de la contradiction impose de limiter la demande du bailleur au montant figurant dans l’assignation, soit 11.509,52 euros, suivant décompte arrêté au 14 octobre 2025.

Mme [Q] [R] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme au bailleur, à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter du 15 janvier 2024 sur la somme de 4.268,20 euros et à compter de l’assignation pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

3. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [Q] [R], qui succombe en partie à la cause, sera condamnée aux dépens comprenant le coût de l’assignation du 26 septembre 2025, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, en équité, il n’y a pas lieu de la condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont exécutoires de droit à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

AU PRINCIPAL, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’il appartiendra mais dès à présent, vu l’absence de contestation sérieuse,

REJETTE la demande de l’établissement EPIC [Localité 1] HABITAT OPH tendant à constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

DIT et JUGE que le commandement de payer, en fixant un délai de six semaines, est irrégulier et ne fait pas courir le délai contractuel de deux mois,

CONSTATE que la clause résolutoire n’est pas acquise ;

DIT qu’il n’y a pas lieu à résiliation du bail ;

ORDONNE en conséquence la poursuite de la relation contractuelle;

CONDAMNE Mme [Q] [R] à payer à l’établissement EPIC [Localité 1] HABITAT OPH la somme de 11.509,52 euros (onze mille cinq cent neuf euros et cinquante-deux centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 14 octobre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 15 janvier 2024 sur la somme de 4.268,20 euros et à compter de l’assignation pour le surplus,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

DÉBOUTE l’établissement EPIC [Localité 1] HABITAT OPH de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [Q] [R] aux dépens comprenant le coût de l’assignation du 26 septembre 2025.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 5 mai 2026, et signé par le juge et la greffière susnommés.

La Greffière Le Juge