TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 3] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M^e Danièle SPIELMANN

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Isabelle RICARD

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 25/03743 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7SN4

N° MINUTE :

1/2026

JUGEMENT

rendu le 16 janvier 2026

DEMANDERESSE

Madame [W] [N], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Isabelle RICARD, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #

DÉFENDERESSE

Madame [K] [T], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Danièle SPIELMANN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C1933

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Cyrine TAHAR, juge des contentieux de la protection

assistée de Nahed FERDJANI, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 20 novembre 2025

JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 16 janvier 2026 par Cyrine TAHAR, juge des contentieux de la protection assistée de Nahed FERDJANI, Greffier

Décision du 16 janvier 2026

PCP JCP ACR fond – N° RG 25/03743 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7SN4

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 18 juillet 2011, Mme [W] [N] a consenti un bail d’habitation à Mme [K] [T] sur des locaux situés au [Adresse 2], 6ème étage, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 440 €.

Par acte de commissaire de justice du 14 octobre 2024, la bailleresse a fait délivrer à Mme [K] [T] un commandement de justifier de l’assurance et de payer la somme principale de 6.278,42 € au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été informée de la situation de Mme [K] [T] le 15 octobre 2024.

Par assignation du 31 mars 2025, Mme [W] [N] a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire,

— ordonner l’expulsion de Mme [K] [T],

— condamner Mme [K] [T] à procéder à ses frais au nettoyage complet du studio et à sa remise en état,

— condamner Mme [K] [T] à régler à Mme [W] [N] la somme de 6.348,33 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au 15 décembre 2024 et le coût du commandement de payer de 188,12 €, augmentés des intérêts au taux légal dus jusqu’au jour du règlement,

— condamner Mme [K] [T] à régler à Mme [W] [N] une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 543 € à compter du 15 décembre 2024, jusqu’à la reprise du studio par Mme [W] [N],

— condamner Mme [K] [T] à régler à Mme [W] [N] la somme de 1.425,50 € au titre de la clause pénale prévue dans le contrat de bail,

— condamner Mme [K] [T] aux dépens,

— condamner Mme [K] [T] à payer à Mme [W] [N] la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’assignation a été notifiée au Préfet le 1er avril 2025.

Initialement appelée à l’audience du 9 septembre 2025, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi pour être finalement retenue à l’audience du 20 novembre 2025.

À l’audience du 20 novembre 2025, Mme [W] [N], représentée par son conseil, a maintenu ses demandes et précisé que la dette locative s’élevait désormais à 555,38 €. Elle s’est opposée à la demande de délais de paiement.

Mme [K] [T], représentée par son conseil, a demandé :

— des délais de paiement (un mois),

— la suspension des effets de la clause résolutoire,

— à titre subsidiaire : un délai d’un an pour quitter les lieux,

— le rejet des autres demandes de Mme [W] [N].

MOTIVATION

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

La bailleresse justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

Sur le bien-fondé de la demande

Selon l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines, et non plus deux mois, le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié à Mme [K] [T] le 14 octobre 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 6.278,42 € n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 15 décembre 2024.

Sur les demandes de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire

L’article 24, V et VII, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que:

V. – Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

VII. – Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Mme [K] [T] a repris le versement intégral du loyer courant avant l’audience (octobre 2025 et novembre 2025 intégralement réglés) et elle est, au regard des pièces qu’elle verse aux débats (contrat de travail du 19 août 2025), en situation de régler sa dette locative.

Dans ces conditions, il convient d’accorder à Mme [K] [T] des délais de paiement pour s’acquitter de sa dette, selon les modalités prévues au dispositif de la présente décision, et de suspendre les effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.

En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera réputée n’avoir pas joué et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse pourra faire procéder à l’expulsion de la locataire.

Sur la dette locative

Selon l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

En l’espèce, Mme [W] [N] verse aux débats un décompte actualisé démontrant qu’à la date du 20 novembre 2025, Mme [K] [T] lui doit la somme de 555,38 €, correspondant au terme du mois de septembre 2025 qui n’a pas été réglé.

Mme [K] [T] reconnaissant le principe et le montant de sa dette, elle sera condamnée à payer cette somme à sa bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, soit du 16 janvier 2026.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant Mme [K] [T] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation qui se substitue au loyer est due, afin de préserver les intérêts du bailleur, jusqu’à libération effective des lieux matérialisée par remise des clés ou procès-verbal d’expulsion.

En l’espèce, Mme [K] [T] sera condamnée à payer à Mme [W] [N] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été payés si le bail avait continué, jusqu’à libération des lieux.

Sur la demande relative au nettoyage et à la remise en état du studio

Il n’y a pas lieu, à titre préventif et sans aucun fondement de droit et de fait, d’ordonner à Mme [K] [T] de procéder au nettoyage et à la remise en état du studio à ses frais.

Mme [W] [N] sera déboutée de sa demande.

Sur la demande au titre de la clause pénale

L’article 4, i), de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose qu’est réputée non écrite toute clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location ou d’un règlement intérieur à l’immeuble.

En l’espèce, le bail prévoit que le preneur doit payer une somme égale à 20 % des sommes dues en cas de loyers impayés.

Cette clause étant réputée non écrite en application des dispositions précitées, la demande de Mme [W] [N] tendant à son application sera rejetée.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, Mme [K] [T], partie perdante, sera condamnée aux dépens, étant précisé que le coût du commandement de payer du 14 octobre 2024 a déjà été réglé.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Mme [W] [N] les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 500 € lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement contradictoire et en premier ressort, prononcée par mise à disposition au greffe,

DIT que la demande de résiliation de bail de Mme [W] [N] est recevable,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 14 octobre 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le bail conclu le 18 juillet 2011 entre Mme [W] [N] et Mme [K] [T] concernant les locaux situés au [Adresse 2], 6ème étage, est résilié depuis le 15 décembre 2024,

CONDAMNE Mme [K] [T] à payer à Mme [W] [N] la somme de 555,38 € au titre de l’arriéré locatif (terme du mois de septembre 2025 impayé) arrêté au 20 novembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 16 janvier 2026,

AUTORISE Mme [K] [T] à se libérer de sa dette en réglant, dans les 30 jours suivant la signification de la présente décision, la somme de 555,38 € en plus du loyer courant,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Mme [K] [T],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT en revanche, que pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

— le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 15 décembre 2024,

— le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

— le bailleur pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Mme [K] [T] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

— le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

— Mme [K] [T] sera condamnée à verser à Mme [W] [N] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

DÉBOUTE Mme [W] [N] de sa demande relative au nettoyage et à la remise en état du studio,

DÉBOUTE Mme [W] [N] de sa demande au titre de la clause pénale,

CONDAMNE Mme [K] [T] aux dépens, déduction faite du coût du commandement de payer du 14 octobre 2024 qui a déjà été réglé,

CONDAMNE Mme [K] [T] à payer à Mme [W] [N] la somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

le greffier la Présidente