Tribunal Judiciaire de Paris, Service des referes, 2 avril 2026, n° 25/58171

TJ Paris 2 avril 2026

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Sur la décision

Référence :	TJ Paris, service des réf., 2 avr. 2026, n° 25/58171
Numéro(s) :	25/58171
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "ferme" ordonnée en référé (sans suspension des effets de la clause résolutoire)
Date de dernière mise à jour :	10 avril 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Michaël DRAYMathieu DUCROCQ
Parties :	La société AUX PLAISIRS PARISIENS S.A.R.L. c/ La société THELMA FEWO S.A.R.L.

Texte intégral

TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

■

N° RG 25/58171 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBEBQ

N° : 2

Assignation du :

26 Novembre 2025

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 02 avril 2026

par Fanny LAINÉ, Première vice-présidente adjointe au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Pascale GARAVEL, Greffier.

DEMANDERESSE

La société AUX PLAISIRS PARISIENS S.A.R.L.

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par M^e Michaël DRAY, avocat au barreau de PARIS – #E0081, SELURL DRAY AVOCAT.FR

DEFENDERESSE

La société THELMA FEWO S.A.R.L.

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par M^e Mathieu DUCROCQ, avocat au barreau de PARIS – #T0001

DÉBATS

A l’audience du 26 Février 2026, tenue publiquement, présidée par Fanny LAINÉ, Première vice-présidente adjointe, assistée de Larissa FERELLOC, Greffier,

FAITS ET PROCEDURE

Par acte sous seing privé du 30 septembre 2021, la SCI GENERATIONS STAN a consenti à la société AUX PLAISIRS PARISIENS un contrat de bail commercial, portant sur une boutique au rez-de-chaussée, deux studios de musique et un R+2 aménagé en habitation dans un immeuble sis [Adresse 3], pour une durée de neuf années.

Par acte sous seing privé du 14 septembre 2022, la société AUX PLAISIRS PARISIENS a consenti à la société THELMA FEWO un bail dérogatoire de sous-location, portant sur la boutique au rez-de-chaussée à gauche de l’entrée de l’immeuble sis [Adresse 3], pour une durée de trois années à compter du 15 septembre 2022 et jusqu’au 14 septembre 2025, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 1.000 euros charges comprises et hors taxes, payable mensuellement par avance.

Faisant valoir que la société THELMA FEWO a refusé de quitter les locaux à l’expiration du bail dérogatoire de sous-location, la société AUX PLAISIRS PARISIENS lui a fait délivrer, par acte du 13 octobre 2025, une sommation d’avoir à quitter les locaux.

Par acte du 26 novembre 2025, la société AUX PLAISIRS PARISIENS a fait assigner la société THELMA FEWO devant le président du tribunal judiciaire, statuant en référé, aux fins essentielles d’expulsion.

L’affaire, initialement appelée à l’audience du 29 janvier 2026, a fait l’objet d’un renvoi sur sollicitation de la défenderesse.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 26 février 2026.

A l’audience, la société AUX PLAISIRS PARISIENS, représentée, demande au juge des référés de :

Ordonner l’expulsion de la société THELMA FEWO sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir ; Se réserver la liquidation de l’astreinte ;Condamner la société THELMA FEWO à lui payer une indemnité d’occupation égale au montant du loyer contractuel à compter du 15 septembre 2025, outre une indemnité de 5% du loyer mensuel par jour d’occupation illicite ;Condamner la société THELMA FEWO aux entiers dépens, comprenant la sommation du 13 octobre 2025, ainsi qu’à lui payer la somme de 4.000 euros au titre des frais irrépétibles.

En réplique, la société THELMA FEWO, représentée, sollicite de :

A titre principal,

Débouter la société AUX PLAISIRS PARISIENS de toute ses demandes ;A titre subsidiaire,

Lui Accorder un délai d’un an à compter de la signification de l’ordonnance pour libérer les locaux ;Fixer l’indemnité d’occupation à la somme mensuelle de 1.000 euros HT ;Débouter la société AUX PLAISIRS PARISIENS de sa demande d’indemnité majorée ;En tout état de cause,

Débouter la société AUX PLAISIRS PARISIENS de l’ensemble de ses demandes ;Condamner la société AUX PLAISIRS PARISIENS aux entiers dépens et à lui verser la somme de 4.000 euros au titre des frais irrépétibles. Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 2 avril 2026, date de la présente ordonnance.

MOTIFS

Sur les demandes principales

La société AUX PLAISIRS PARISIENS sollicite l’expulsion de la société défenderesse, soutenant que le bail dérogatoire de sous-location les liant a pris fin le 14 septembre 2025, qu’aucun accord n’a été trouvé pour la poursuite de leurs relations contractuelles et la transformation du contrat en bail commercial et que la société THELMA FEWO se maintient donc dans les locaux sans droit ni titre.

En réponse aux arguments invoqués par la société THELMA FEWO, la demanderesse explique qu’aucun accord sur la chose et le prix n’est intervenu entre elles et qu’elle n’a jamais consenti à un bail verbal à son profit. Elle explique que les parties ont entamé des négociations sur le prix sans qu’aucun prix ferme et définitif ne soit arrêté et ajoute qu’aucune négociation n’est intervenue à propos des autres conditions essentielles telles que la durée du bail, sa date de prise d’effet, le montant de la provision sur charges ou le dépôt de garantie.

La société THELMA FEWO explique qu’un accord a été trouvé sur la signature d’un bail commercial, puisqu’un accord sur le prix et la chose a été trouvé. Elle explique que la société AUX PLAISIRS PARISIENS s’est rétractée brusquement. Elle considère que la demande d’expulsion se heurte à une contestation sérieuse, les échanges entre les parties étant suffisamment équivoques pour caractériser un doute quant à l’existence d’un contrat de bail commercial.

Aux termes de l’article 835, alinéa 1er, du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le trouble manifestement illicite résulte de toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit.

Il appartient au requérant de démontrer l’existence d’une illicéité du trouble et son caractère manifeste.

Il s’ensuit que pour que la mesure sollicitée soit prononcée, il doit nécessairement être constaté à la date à laquelle le juge statue et avec l’évidence qui s’impose à la juridiction des référés, la violation de la règle de droit et la perturbation qui en résulte.

L’occupation sans droit ni titre de la propriété d’autrui constitue un trouble manifestement illicite qu’il appartient au juge des référés de faire cesser.

L’article 1103 du code civil dispose que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En application de l’article L.145-5 du code de commerce, les parties peuvent, lors de l’entrée dans les lieux du preneur, déroger au statut des baux commerciaux à la condition que la durée totale du bail ou des baux successifs ne soit pas supérieure à trois ans. A l’expiration de cette durée, les parties ne peuvent plus conclure un nouveau bail dérogeant aux dispositions du statut des baux commerciaux pour exploiter le même fonds dans les mêmes locaux.

Si, à l’expiration de cette durée, et au plus tard à l’issue d’un délai d’un mois à compter de l’échéance le preneur reste et est laissé en possession, il s’opère un nouveau bail dont l’effet est réglé par les dispositions du statut des baux commerciaux.

En l’espèce, il résulte du bail dérogatoire de sous-location que « La présente location est consentie et acceptée pour une durée égale à TROIS ANNEES à compter du 15 septembre 2022 pour se terminer au plus tard le 14 septembre 2025, sans aucune faculté de prorogation ou de renouvellement.

A l’expiration de ce délai, le bailleur entend disposer des lieux ci-dessus désignés. ».

Il résulte de ces stipulations claires et non équivoques que la société THELMA FEWO devait libérer les locaux sous-loués à l’expiration du contrat, soit le 14 septembre 2025.

La société demanderesse a fait délivrer à la société THELMA FEWO une sommation d’avoir à quitter les lieux par acte du 13 octobre 2025, soit avant l’expiration du délai d’un mois prévu à l’article L.145-5 du code de commerce, de telle sorte qu’un nouveau bail soumis au statut des baux commerciaux n’a pu opérer automatiquement.

La société défenderesse ne conteste pas s’être maintenue dans les lieux malgré la sommation d’avoir à quitter les lieux qui lui a été délivrée, expliquant que la société AUX PLAISIRS PARISIENS lui a consenti un sous-bail verbal, avant de se rétracter brusquement.

S’il résulte des dispositions prévues aux articles 1714 et 1715 du code civil, que la conclusion d’un bail peut se faire verbalement et que la preuve d’un bail verbal peut se faire par tout moyen lorsque celui-ci a commencé à s’exécuter, il appartient à la société THELMA FEWO de démontrer l’existence d’un accord ferme et définitif des parties sur tous les éléments essentiels du contrat de bail. En effet l’article 9 du code de procédure civile dispose que « Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. »

Or la défenderesse produit à l’appui de ses prétentions exclusivement des messages échangés par les parties.

Les messages les plus pertinents au regard des faits litigieux sont les suivants :

Le 10 septembre 2025, le président de la société AUX PLAISIRS PARISIENS a indiqué : « Je te remercie pour ta proposition mais nous n’allons pas accepter. Je suis desole.Il y a un gap de 700 euros et ces 700 euros me permettent de faire de nouveaux investissements, je compte dessus » ;

Le 6 octobre 2025, la demanderesse a affirmé « Hello [N] Je viens de voir le message, desoleJe t’envoie un mail ce jour

Et je reviens vers toi concernant ta proposition » ;

Le 10 octobre 2025, le gérant de la société THELMA FEWO a indiqué au président de la société AUX PLAISIRS PARISIENS « [F], tu sais je suis choqué par le fait que tu m’avais donné ton accord pour qu’on reparte sur un bail 3/6/9. (…) On était d’accord sur tout ! La durée, le prix, tout ! Tu changes tout d’un coup d’avis, et tu ne la laisses même pas un délai pour m’organiser alors qu’on se connaît depuis longtemps (…) », ce à quoi le président de la société AUX PLAISIR PARISIENS a répondu : « Nous ne nous sommes pas compris (…) tu n’es plus mon locataire et qu’à ce titre, je te demande de libérer la boutique (…) » ;Le 17 octobre 2025, la demanderesse a expliqué à la société défenderesse : « (…) Jamais je n’ai dit « nous acceptons ton offre » pour une raison simple : nous n’avions abordé que le montant du loyer mais pas toutes les autres conditions (…) Quand bien même je t’aurais donne un accord ferme et definitif sur le montant ; CE QUE JE N’AI PAS FAIT, ce n’est pas un accord global puisque nous arions pu ne pas nous mettre d’accord sur les autres conditions ».Il apparaît ainsi que les parties ont engagé des discussions sur la question de l’éventuelle poursuite de la relation contractuelle, sans pour autant qu’il soit prouvé qu’elles sont parvenues à un accord ferme et définitif tant sur le prix du loyer que sur les autres conditions essentielles du bail. Il apparaît au contraire que la société AUX PLAISIRS PARISIENS a, à plusieurs reprises, contesté toute acceptation.

En l’absence de production d’autres éléments probants par la défenderesse, sur qui pèse la charge de la preuve de l’existence d’un bail verbal, ces seuls échanges ne suffisent pas à établir, avec l’évidence requise en référé, l’existence d’un tel contrat oral qui aurait pris la suite du bail écrit.

La contestation soulevée par la défenderesse n’apparaît ainsi pas suffisamment sérieuse pour faire obstacle à la demande d’expulsion de la société AUX PLAISIRS PARISIENS.

En conséquence, la société THELMA FEWO occupe sans droit ni titre les locaux loués par la société AUX PLAISIRS PARISIENS, ce qui constitue un trouble manifestement illicite, qu’il convient de faire cesser en prononçant son expulsion dans les conditions précisées au dispositif.

Le concours de la force publique étant suffisamment comminatoire, il n’y a pas lieu d’assortir cette mesure d’une astreinte.

Aux termes de l’article 835, alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En vertu de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un préjudice, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Le demandeur doit démontrer la faute, le préjudice et le lien de causalité entre la faute et le préjudice.

Selon le bail dérogatoire de sous-location, le preneur s’engage à « payer, au cas où le preneur se maintiendrait dans les lieux, quelle qu’en soit la raison, au-delà de la date d’expiration ou de résiliation du bail, (…) une indemnité d’occupation égale au montant du loyer contractuel ».

En occupant les lieux sans droit ni titre depuis le 15 septembre 2025, la société défenderesse cause un préjudice à la société AUX PLAISIRS PARISIENS, résultant de l’indisponibilité des locaux et de la perte des loyers et charges qu’elle aurait pu tirer de la mise en sous-location du bien.

Ce préjudice sera réparé à compter du 15 septembre 2025 jusqu’au départ définitif de la société THELMA FEWO, par l’octroi d’une indemnité d’occupation provisionnelle équivalente au montant non sérieusement contestable du loyer, des charges et des taxes applicables.

Le contrat prévoit à titre de sanction du maintien sans droit ni titre du preneur dans les locaux loués, le paiement d'« une indemnité compensatrice du préjudice subi, fixée de manière forfaitaire et irréductible à cinq pour cent du montant du loyer mensuel par jour d’occupation illicite ».

Toutefois, cette clause contractuelle est susceptible comme telle d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil, de sorte qu’il n’y a pas lieu à référé sur ce point.

Sur la demande reconventionnelle de délais

La société THELMA FEWO sollicite l’octroi d’un délai de 12 mois pour libérer les locaux.

Il est tout d’abord constaté que la société THELMA FEWO ne précise pas les fondements juridiques au soutien de sa demande de délais.

En outre, la société défenderesse ne justifie d’aucune difficulté particulière pour quitter les locaux loués, qui justifierait l’octroi de tels délais.

Il n’y a donc pas lieu d’accorder un délai de 12 mois à la société THELMA FEWO.

Sur les demandes accessoires L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Partie perdante, la société THELMA FEWO, doit supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions susvisées.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la société THELMA FEWO ne permet d’écarter la demande de la société AUX PLAISIRS PARISIENS formée sur le fondement des dispositions susvisées. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 1.500 euros.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Ordonnons, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la société THELMA FEWO et de tout occupant de son chef des lieux situés [Adresse 3], avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

Disons n’y avoir lieu au prononcé d’une astreinte ;

Disons, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d’exécution sur ce point ;

Fixons à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la société THELMA FEWO, à compter de la résiliation du bail dérogatoire de sous-location et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande d’indemnité majorée ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande reconventionnelle de délais ;

Condamnons la société THELMA FEWO à payer à la société AUX PLAISIRS PARISIENS la somme de 1.500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons la société THELMA FEWO aux dépens ;

Rejetons les demandes plus amples ou contraires ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à [Localité 1] le 02 avril 2026

Le Greffier, Le Président,

Pascale GARAVEL Fanny LAINÉ