TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Monsieur [U] [I] ; PREFET de [Localité 1]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :M^e Sophie KOMBADJIAN

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 25/10981 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBN6Y

N° MINUTE :

8/2026

JUGEMENT

rendu le 11 mars 2026

DEMANDEUR

Monsieur [R] [G], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Sophie KOMBADJIAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P139

DÉFENDEUR

Monsieur [U] [I], demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Laure TOUCHELAY, Vice-Présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Nahed FERDJANI, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 06 janvier 2026

JUGEMENT

réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 11 mars 2026 par Laure TOUCHELAY, juge des contentieux de la protection assistée de Nahed FERDJANI, Greffier

Décision du 11 mars 2026

PCP JCP ACR fond – N° RG 25/10981 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBN6Y

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 18 janvier 2021, M. [R] [G] a consenti un bail d’habitation à M. [U] [I] sur des locaux situés au [Adresse 3] (5ème étage, porte droite), moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 600 euros et d’une provision pour charges de 30 euros.

Par acte de commissaire de justice du 23 juin 2025, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 2 289 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [U] [I] le 25 juin 2025.

Par assignation du 14 novembre 2025, M. [R] [G] a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour, à titre principal, faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, faire constater que M. [U] [I] est occupant sans droit ni titre des lieux désignés depuis le 24 août 2025, et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

4 178,18 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 23 août 2025,une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du dernier loyer contractuel majoré de 15% et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

A titre subsidiaire, il demande de prononcer la résiliation judiciaire du bail à usage d’habitation aux torts exclusifs de M. [U] [I], juger que M. [U] [I] est occupant sans droit ni titre à compter de la date de l’assignation introductive d’instance, et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

une indemnité journalière d’occupation d’un montant égal à celui du dernier loyer conventionnel majoré de 15% et des charges, à compter de l’assignation et jusqu’à libération des lieux, 6 423 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au terme du mois de novembre 2025 inclus.

En tout état de cause il demande l’autorisation, à défaut de libération volontaire des lieux, de faire procéder à l’expulsion de M. [U] [I], au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, deux mois à compter du commandement prévu à l’article L. 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution. Il demande enfin de le condamner au paiement de la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, et dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 17 novembre 2025, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

À l’audience du 6 janvier 2026 M. [R] [G], représenté par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes contenues dans son assignation et actualise la dette locative à la somme de 7 801 euros, terme du mois de janvier 2026 inclus.

M. [R] [G] considère à cet égard qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Il s’oppose par conséquent à l’octroi de délais de paiement au vu de l’absence de versements depuis plus de 10 mois.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à étude, M. [U] [I] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

M. [R] [G] a précisé ne pas avoir connaissance de l’existence d’une telle procédure concernant M. [U] [I].

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

M. [R] [G] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois – le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 23 juin 2025. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 2 289 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 24 août 2025.

Il convient, en conséquence, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser M. [R] [G] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due.

Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 689 euros, en ce qu’aucun élément ne justifie de dépasser la valeur locative du bien loué ni de l’assortir d’une indemnité d’occupation journalière.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 24 août 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à M. [R] [G] ou à son mandataire.

Sur la demande en paiement

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, M. [R] [G] verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date de l’audience, M. [U] [I] lui devait la somme de 7 801 euros au titre des loyers et des indemnités d’occupation échues, terme du mois de janvier 2026 inclus.

M. [U] [I] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme au bailleur.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [U] [I], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 500 euros à la demande de M. [R] [G] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette et de l’absence totale de reprise du paiement des loyers depuis l’assignation, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 23 juin 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 18 janvier 2021 entre M. [R] [G], d’une part, et M. [U] [I], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3] (5ème étage, porte droite) est résilié depuis le 24 août 2025,

DIT n’y avoir lieu à octroyer des délais de paiement à M. [U] [I], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNE à M. [U] [I] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 3] (5ème étage, porte droite) ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE M. [U] [I] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 689 euros (six cent quatre-vingt-neuf euros) par mois,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 24 août 2025, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

CONDAMNE M. [U] [I] à payer à M. [R] [G] la somme de 7 801 euros (sept mille huit cent un euros) au titre des loyers et indemnités d’occupation échues, terme du mois de janvier 2026 inclus,

DEBOUTE M. [R] [G] du surplus de ses demandes,

CONDAMNE M. [U] [I] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 23 juin 2025,

CONDAMNE M. [U] [I] à payer à M. [R] [G] la somme de 500 euros (cinq cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 11 mars 2026, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge