TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :M^e Pierre DUPONCHEL

M^e Lionel BUSSON

Copie exécutoire délivrée

le :

à :M^e Emmanuelle GUICHETEAU

Pôle civil de proximité

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PCP JTJ proxi fond

N° RG 22/01784 – N° Portalis 352J-W-B7F-CWQQK

N° MINUTE :

1/26

JUGEMENT

rendu le lundi 11 mai 2026

DEMANDERESSE

Société ENTREPRISE BORDE, dont le siège social est sis [Adresse 1], représentée par M^e Pierre DUPONCHEL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire :#J0113

DÉFENDERESSE

S.D.C. DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 2] ET [Adresse 3] A [Localité 1], dont le siège social est sis Représenté par son syndic LA CAISSE IMMOBILIERE DE GERANCE – [Adresse 4]

représentée par M^e Emmanuelle GUICHETEAU, avocate au barreau de PARIS, vestiaire :#C1904

Société CABINET JOURNE, dont le siège social est sis [Adresse 5], représentée par M^e Lionel BUSSON de la SELARL CABINET SABBAH & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, vestiaire :#P0466

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Romain BRIEC, Juge, juge des contentieux de la protection

assisté de Marie-Anais GIOVANNETTI-BELLAY, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 12 mars 2026

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 11 mai 2026 par Romain BRIEC, Juge assisté de Marie-Anais GIOVANNETTI-BELLAY, Greffière

Décision du 11 mai 2026

PCP JTJ proxi fond – N° RG 22/01784 – N° Portalis 352J-W-B7F-CWQQK

EXPOSE DES FAITS

Au cours de l’assemblée générale du 30 novembre 2016 de l’immeuble situé [Adresse 2] et [Adresse 3], l’assemblée des copropriétaires a voté qu’il serait procédé à la réfection de la toiture, pour un budget de 347 000 euros. Un devis a été établi par la SARL BORNE (entreprise dont le siège social est [Adresse 1] à [Localité 2]) le 17 janvier 2017.

La CAISSE IMMOBILIERE DE GERANCE a été désignée en lieu et place du cabinet JOURNE au cours de l’assemblée générale du 26 novembre 2019.

Suite à la constatation d’infiltrations d’eau dans un appartement au dernier étage, les copropriétaires ont décidé lors de l’assemblée générale du 26 mars 2021 de ne pas payer le solde de la facture à la SARL BORNE.

La SARL BORDE s’est prévalue d’une créance selon une facture en date du 20 novembre 2017 suivant des travaux de toiture qu’elle a réalisé pour le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] et [Adresse 3], et a déposé une requête en injonction de payer cette créance.

Suivant ordonnance d’injonction de payer en date du 15 juin 2021, le pôle civil de proximité du tribunal judiciaire de Paris a enjoint au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] et [Adresse 3], représenté par son syndic la CAISSE IMMOBILIERE DE GERANCE, de payer à la SARL BORDE la somme de 8 902,89 euros.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] et [Adresse 3] a formé opposition à l’encontre de cette ordonnance en raison de désordres constatés dans l’immeuble, supposément en lien avec les travaux de la SARL BORDE et a demandé la désignation d’un expert judiciaire.

Par jugement avant dire droit en date du 28 mars 2022, Monsieur [R] [J] a été désigné en qualité d’expert judiciaire par le tribunal.

Par jugement en date du 7 avril 2023, le jugement avant dire droit en date du 28 mars 2022 a été rendu commun et opposable au cabinet JOURNE, en tant que syndic gestionnaire au moment du vote des travaux de réfection de la toiture de la copropriété, du choix de l’entreprise en charge des travaux et de la conduite des travaux.

L’expert judiciaire a rendu son rapport le 8 mars 2024.

Le rapport d’expertise a retenu le devis HOUDRY GERNOT en date du 2 octobre 2023 d’un montant de 13 692,57 euros HT pour la reprise de la couverture au-dessus de l’appartement de Madame [U] (appartement touché par les infiltrations). Il a proposé au tribunal de retenir les responsabilités suivantes :

Cabinet JOURNE à hauteur de 15% soit 2 053,89 euros HT, qui selon les éléments du dossier n’a pas adressé une mise en demeure à la SARL BORDE afin d’actionner sa garantie décennale suite à la survenance de dégâts des eaux le 10 avril 2018 dans l’appartement [M] (devenu [U])Le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic CAISSE IMMOBILIERE DE GERANCE, à hauteur de 15% soit 2 053,89 euros HT, qui a fait intervenir à trois reprises une entreprise tierce sur les ouvrages réalisés par la SARL BORDE sans prendre les mesures nécessaires afin de faire intervenir cette dernière sur ses propres ouvrages qui étaient toujours sous garantieLa SARL BORDE à hauteur de 70% soit 9 584,79 euros HT, car il ressort des éléments du dossier que ses ouvrages étaient fuyards.

Après de multiples renvois, l’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 12 mars 2026.

A l’audience, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] et [Adresse 3] à [Localité 1], représenté par son conseil, a fait viser des conclusions soutenues oralement, par lesquelles il a sollicité, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

Débouter la société BORDE de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions tendant à obtenir la condamnation du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] et [Adresse 3] à [Localité 1] au paiement de quelque somme que ce soitCondamner la société BORDE à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] et [Adresse 3] à [Localité 1] 70% du montant du devis retenu par l’expert judiciaire soit 9 584,79 euros HT pour les travaux de reprise des ouvragesCondamner le cabinet JOURNE à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] et [Adresse 3] à [Localité 1] 30% du montant du devis retenu par l’expert judiciaire soit 4 107,78 euros HT pour les travaux de reprise des ouvragesCondamner in solidum la société BORDE et le cabinet JOURNE ou tout succombant à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] et [Adresse 3] à [Localité 1] la somme de 5 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civileCondamner in solidum la société BORDE et le cabinet JOURNE ou tout succombant à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] et [Adresse 3] à [Localité 1] en tous les dépens et particulièrement les frais d’expertise exposés selon l’ordonnance de taxe

Représentée à l’audience par son conseil, la SARL BORDE a fait viser des écritures par lesquelles elle a sollicité de condamner le syndicat des copropriétaires au paiement de la somme de 8902,89 euros TTC, outre 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

Représenté par son conseil à l’audience, le cabinet JOURNE a fait viser des écritures par lesquelles il a sollicité :

Débouter à titre principal le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes, à titre subsidiaire, dire et juger que la part de responsabilité du cabinet JOURNE ne pourrait être que de 15% du devis soit 2 053,89 euros HTCondamner le syndicat des copropriétaires, ou toute partie succombant, à payer au cabinet JOURNE la somme de 5 000 euros conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civileCondamner le syndicat des copropriétaires, ou toute partie succombant, aux entiers dépens de l’instance

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 11 mai 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 12 du code de procédure civile, le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables. Il doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.

Au visa de l’article 768 du code de procédure civile, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif. En outre, les parties doivent reprendre dans leurs dernières conclusions les prétentions et moyens présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures. A défaut, elles sont réputées les avoir abandonnés et le tribunal ne statue que sur les dernières conclusions déposées.

Sur les demandes principales en paiement

Selon l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. L’article 1104 du même code ajoute que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

L’article 1353 du même code dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Par ailleurs, selon l’article 1792 du code civil, tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination.

Une telle responsabilité n’a point lieu si le constructeur prouve que les dommages proviennent d’une cause étrangère.

L’article 1792-6 du même code précise que la réception est l’acte par lequel le maître de l’ouvrage déclare accepter l’ouvrage avec ou sans réserve. Elle intervient à la demande de la partie la plus diligente, soit à l’amiable, soit à défaut judiciairement. Elle est, en tout état de cause, prononcée contradictoirement. La garantie de parfait achèvement, à laquelle l’entrepreneur est tenu pendant un délai d’un an, à compter de la réception, s’étend à la réparation de tous les désordres signalés par le maître de l’ouvrage, soit au moyen de réserves mentionnées au procès-verbal de réception, soit par voie de notification écrite pour ceux révélés postérieurement à la réception. Les délais nécessaires à l’exécution des travaux de réparation sont fixés d’un commun accord par le maître de l’ouvrage et l’entrepreneur concerné. En l’absence d’un tel accord ou en cas d’inexécution dans le délai fixé, les travaux peuvent, après mise en demeure restée infructueuse, être exécutés aux frais et risques de l’entrepreneur défaillant.

Enfin, aux termes de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, la collectivité des copropriétaires est constituée en un syndicat qui a la personnalité civile et qui a pour objet la conservation de l’immeuble et l’administration des parties communes. Le syndicat des copropriétaires est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

En vertu de ce texte, d’ordre public, qui édicte une présomption de responsabilité, le syndicat a l’obligation de faire exécuter tous les travaux nécessaires pour que les parties communes et les éléments d’équipement collectif soient en bon état d’entretien. Il en résulte que le copropriétaire qui supporte des troubles du fait du syndicat dispose contre lui d’une action individuelle en réparation du préjudice causé à la jouissance normale de son lot. Il en est ainsi notamment en cas de dégradations provoquées par les travaux réalisés par le syndicat des copropriétaires. Les juges du fond apprécient souverainement le comportement du syndicat, les mesures qu’il a ou non adoptées pour éviter ou faire cesser la survenance de dommages.

En l’espèce, il ressort du rapport d’expertise judiciaire qu’en date du 17 janvier 2017, la SARL BORNE a communiqué son devis portant sur la réfection des toitures et le ravalement de la courette n°2 de l’immeuble. Le 23 janvier suivant, un ordre de service a été envoyé à la SARL BORNE. Le procès-verbal de réception a été signé par le cabinet JOURNE le 2 novembre 2017.

Or, Monsieur [M] a sollicité le cabinet JOURNE, par courrier du 10 avril 2018, la mise en œuvre de la garantie décennale de la SARL BORNE, en raison de l’apparition de cloques sur la peinture de la chambre de son appartement. Le 17 avril suivant, le cabinet JOURNE a demandé à la SARL BORNE d’établir un devis de remise en état de ladite chambre chez Monsieur [M]. Puis le cabinet JOURNE a commis des erreurs d’adressage en envoyant courant juillet 2018 plusieurs courriers électroniques relatifs aux travaux effectués par la SARL BORNE, sans que cette dernière en soit rendue effectivement destinataire soit directement, soit par l’intermédiaire de son dirigeant. Elle n’a donc pas répondu à ces courriers.

Par ailleurs, l’expert judiciaire met en exergue que le rapport d’expertise du 15 août 2018, diligenté par l’assureur du syndicat des copropriétaires, mentionne que la cause du sinistre provient d’infiltrations au travers d’éléments de toiture au coin d’une fenêtre de toit occasionnant des dommages dans l’appartement (plafond du couloir de Monsieur [M]). En outre, le rapport de recherche de fuite de l’entreprise ABS COUVERTURE du 20 décembre 2019, met en évidence une humidité de 21% et désigne la cheminée comme en étant à l’origine. De même, la société HOUDRY GRENOT a confirmé en date du 2 octobre 2020, s’agissant de la chambre chez Monsieur [M], que l’eau s’infiltre par derrière la souche de cheminée dont le relief de zinc est insuffisant. Pour le séjour de l’appartement, il a été fait état que l’eau s’infiltre par le solin de la souche de cheminée.

Dans ces conditions, l’entreprise HOUDRY GRENOT a procédé à la pose de paxalumin, tout en faisant expressément référence par ailleurs, à une première intervention en mars 2020. Cette entreprise est à nouveau intervenue le 27 mai 2021 pour réparer une fissure sur un bandeau de zinc et a relevé que l’origine de la fuite est à rechercher dans une pente de réalisation de la couverture. Cette même entreprise a procédé à une autre intervention de nature à mettre fin à la fuite au plafond du salon de Monsieur [M] le 17 juin 2021, au cours de laquelle elle a constaté que la zone fuyarde était située près de la gouttière et y a effectué les réparations utiles. Enfin, la société HOUDRY GRENOT est intervenue une dernière fois le 20 octobre 2021 pour poser à nouveau du paxalumin collé sur les travées du terrasson en zinc depuis la rive jusqu’au retour de la gouttière.

Il ressort de ces constatations de l’expert judiciaire, d’une part, qu’il est avéré que les ouvrages réalisés par la SARL BORNE étaient fuyards.

D’autre part, le cabinet JOURNE a commis une erreur d’adressage à plusieurs reprises en pensant à tort envoyer à la SARL BORNE différents courriers électroniques sur les désordres de l’appartement de Monsieur [M], sans non plus s’inquiéter de l’absence de toute réponse. De même, aucune mise en demeure avec accusé de réception n’a été adressée à la SARL BORNE par le cabinet JOURNE afin de lui faire part de la survenance de désordres.

Enfin, il est établi que le syndicat des copropriétaires échoue à démontrer qu’il aurait actionné la garantie décennale de la SARL BORNE avant de passer commande auprès de la société HOUDRY GRENOT, laquelle a modifié des ouvrages de la SARL BORNE qui étaient sous garantie.

Conformément au rapport d’expertise judiciaire, la responsabilité de la SARL BORNE dans les désordres affectant l’appartement de Monsieur [M] sera donc retenue à hauteur de 70% du devis versé au rapport d’expertise (9584,79 euros HT), celle du cabinet JOURNE à hauteur de 15% (2053,89 euros HT), et celle du syndicat des copropriétaires à hauteur de 15% également (2053,89 euros HT).

En application des articles 1289 et suivants du code civil, par compensation, la SARL BORNE sera ainsi tenue au paiement de la somme de 681,90 euros (9584,79-8902,89).

En conséquence, la SARL BORNE sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 681,90 euros et le cabinet JOURNE la somme de 2053,89 euros. Les autres demandes principales en paiement seront donc rejetées.

Sur les autres demandes

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. En l’espèce, la SARL BORNE et le cabinet JOURNE qui succombent, supporteront in solidum la charge des dépens, en ce compris le coût de l’expertise judiciaire.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation. En l’espèce, compte tenu que la responsabilité du syndicat des copropriétaires a été retenue partiellement, la SARL BORNE et le cabinet JOURNE seront condamnés in solidum à lui payer la somme de 2500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, en premier ressort par jugement contradictoire mis à disposition au greffe,

CONDAMNE la SARL BORNE à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] et [Adresse 3], pris en la personne de son syndic la CAISSE IMMOBILIERE DE GERANCE, la somme de 681,90 euros ;

CONDAMNE le cabinet JOURNE à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2053,89 euros ;

CONDAMNE in solidum la SARL BORNE et le cabinet JOURNE à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE in solidum la SARL BORNE et le cabinet JOURNE aux dépens, en ce compris le coût de l’expertise judiciaire ;

RAPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi fait et jugé à Paris, le 11 mai 2026

La Greffière Le Juge