TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Monsieur [O] [A]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Marion LACOME D’ESTALENX

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 25/06063 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAGH5

N° MINUTE :

1/2026

JUGEMENT

rendu le mardi 03 mars 2026

DEMANDERESSES

Société BNP PARIBAS IMMOBILIER [Adresse 1] SERVICES, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Marion LACOME D’ESTALENX de la SELEURL MARION LACOME D’ESTALENX AVOCAT, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #C0922

Société SEYNA, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Marion LACOME D’ESTALENX de la SELEURL MARION LACOME D’ESTALENX AVOCAT, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #C0922

DÉFENDEUR

Monsieur [O] [A], demeurant [Adresse 4] Résidence [Adresse 5]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Mathilde CLERC, Juge, juge des contentieux de la protection

assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 19 décembre 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 03 mars 2026 par Mathilde CLERC, Juge assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffier

Décision du 03 mars 2026

PCP JCP fond – N° RG 25/06063 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAGH5

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat sous seing privé en date du 5 juin 2023, à effet du 5 juillet 2023, la société BNP PARIBAS IMMOBILIER RESIDENCES SERVICES a donné en sous-location à M. [O] [A] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 6], pour un loyer mensuel de 961,01 euros charges comprises.

Monsieur [O] [A] a souscrit un contrat de cautionnement auprès de la société SEYNA couvrant le risque d’impayé par l’intermédiaire de la société [Y] le 5 juillet 2023.

Par acte d’huissier en date du 17 juin 2025, la société BNP PARIBAS IMMOBILIER RESIDENCES SERVICES et la société SEYNA ont fait assigner M. [O] [A] devant le juge des contentieux la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— prononcer la résiliation judiciaire du bail consenti à M. [O] [A],

condamner M. [O] [A] à laisser libre de tous occupants de son chef le logement qu’il occupe et remettre à la société BNP PARIBAS IMMOBILIER RESIDENCES SERVICES les clés du logement à compter de la date du jugement à intervenir ;

— ordonner, à défaut d’avoir libéré les lieux dans les temps impartis, l’expulsion de M. [O] [A] et de tout occupant de son chef, si besoin avec le concours de la force publique,

— dire que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution

— condamner M. [O] [A] à payer la somme de 2072,89 euros au titre des loyers et charges dus au terme de juin 2025 échu, montant à parfaire au jour du jugement, avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation, selon la répartition suivante :

— la somme de 83,47 euros à la société BNP PARIBAS IMMOBILIER RESIDENCES SERVICES ;

— la somme de 1989,42 euros à la société SEYNA subrogée dans les droits de la société BNP PARIBAS IMMOBILIER RESIDENCES SERVICES à hauteur de ce montant ;

— condamner M. [O] [A] à payer à la société BNP PARIBAS IMMOBILIER RESIDENCES SERVICES une indemnité d’occupation d’un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges contractuels à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux,

— condamner M. [O] [A] à payer à la société SEYNA la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens.

L’affaire a été appelée à l’audience du 19 décembre 2025, à laquelle la société BNP PARIBAS IMMOBILIER RESIDENCES SERVICES et la société SEYNA, représentées par leur conseil, ont réitéré les demandes formées aux termes de leur assignation sauf à actualiser l’arriéré locatif à la somme de 6162,57 euros, selon décompte arrêté au 1er décembre 2025 inclus, dont 1989,42 euros dus à la société SEYNA, le reliquat étant dû au bailleur.

Au soutien de leurs prétentions, les demanderesses invoquent l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, expliquant que le défendeur a manqué à son obligation de paiement des loyers ; elles rappellent que la société SEYNA est, en application de l’article 1346-1 du code civil, subrogée dans les droits du bailleur à hauteur de la somme qu’elle a versée à ce dernier, soit 1989,42 euros.

M. [O] [A], régulièrement assigné à étude, n’a pas comparu, ni personne pour lui, de sorte qu’il sera, en application de l’article 473 du code de procédure civile, statué par jugement réputé contradictoire.

L’affaire a été mise en délibéré ce jour même par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 1] par la voie électronique le 18 juin 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III et IV de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur le prononcé de la résiliation judiciaire et la demande de délai pour quitter les lieux

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En application de l’article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

Enfin, il sera rappelé que l’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du contrat de rapporter la preuve du manquement et de justifier de sa gravité suffisante à entraîner la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

En l’espèce, le décompte locatif produit fait état d’une dette locative de 6162,57 euros arrêtée au 1er décembre 2025, représentant plus de six échéances de loyer. Les premières difficultés de paiement sont intervenues en décembre 2023, avec des régularisations intervenues jusqu’en octobre 2024, ce qui a permis de contenir la dette, cette dernière ne s’élevant qu’à la somme de 26,47 euros au mois d’octobre 2024. De nouvelles difficultés sont apparues au cours du dernier trimestre 2024, le locataire ayant toutefois procédé à plusieurs règlements jusqu’en mai 2025, de sorte que la dette s’élevait à cette date à 1078,25 euros . Toutefois, entre juin 2025 et entre décembre 2025, soit, au cours d’une période de 7 mois, seul un paiement de 1969 euros a été effectué, correspondant à moins de deux mois de loyers.

Les impayés sont donc répétés.

Il en résulte une violation répétée des obligations du locataire.

La résiliation judiciaire du bail sera en conséquence prononcée à compter de l’assignation.

Monsieur M. [O] [A] devenant occupant sans droit ni titre à compter de la présente décision, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande en paiement

Monsieur M. [O] [A] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail en application des articles 7a) de la loi du 6 juillet 1989 et 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, la société BNP PARIBAS IMMOBILIER RESIDENCES SERVICES et la société SEYNA produisent un décompte démontrant que Monsieur M. [O] [A] reste leur devoir la somme de 6162,57 euros à la date du 1 décembre 2025, inclus cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et indemnités d’occupation échus à cette date.

Monsieur M. [O] [A] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette ; il sera donc condamné au paiement de la somme de 6162,57 euros.

Selon les articles 1346-1 et suivant du code civil, la subrogation conventionnelle s’opère à l’initiative du créancier lorsque celui-ci, recevant son paiement d’une tierce personne, la subroge dans ses droits contre le débiteur.

Cette subrogation doit être expresse.

Elle doit être consentie en même temps que le paiement, à moins que, dans un acte antérieur, le subrogeant n’ait manifesté la volonté que son cocontractant lui soit subrogé lors du paiement. La concomitance de la subrogation et du paiement peut être prouvée par tous moyens.

En l’espèce, les demanderesses produisent le contrat de cautionnement souscrit par le bailleur auprès de la société SEYNA couvrant le risque d’impayé par l’intermédiaire de la société [Y] le 5 juillet 2023.

Les quittances subrogatives produites par les demanderesses établissent des versements de la part de la société [Y], agissant pour le compte et par délégation de la société SEYNA entre les mains de la bailleresse à hauteur de 999,28 et 990,14 euros au titre des loyers impayés d’août et septembre 2024 et de mars 2025.

Dès lors, M. [O] [A] sera condamné à payer à la société SEYNA, subrogée dans les droits de la bailleresse, la somme de 1989,42 euros. Il sera en outre condamné à payer à la société BNP PARIBAS IMMOBILIER RESIDENCES la somme de 4173,15 euros, correspondante au reliquat de l’arriéré de loyers et d’indemnités d’occupation échus au 1 décembre 2025, mois de décembre 2025 inclus.

Monsieur M. [O] [A] sera aussi condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du mois de janvier 2026 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

Sur les demandes accessoires

Le défendeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la société SEYNA les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 300 euros lui sera, en équité, allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit et aucune circonstance particulière ne justifie qu’elle soit écartée.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,

PRONONCE la résiliation judiciaire du contrat de bail conclu le 5 juin 2023 entre la SA BNP PARIBAS IMMOBILIER RESIDENCES et M. [O] [A] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 6] aux torts du locataire ;

DIT qu’à défaut pour M. [O] [A] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la société BNP PARIBAS IMMOBILIER RESIDENCES SERVICES pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE M. [O] [A] à payer la somme de 6162,57 euros au titre de son arriéré de loyers et d’indemnités d’occupation (décompte du 1 décembre 2025 incluant le mois de décembre 2025) comme suit :

— la somme de 4173,15 euros à la société BNP PARIBAS IMMOBILIER RESIDENCES SERVICES ;

— la somme de 1989,42 euros à la société SEYNA;

CONDAMNE M. [O] [A] à verser à la société BNP PARIBAS IMMOBILIER RESIDENCES SERVICES une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du mois de janvier 2026 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNE M. [O] [A] à verser à la société SEYNA la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE M. [O] [A] aux dépens ;

ORDONNE l’exécution provisoire.

Le Greffier Le Juge des Contentieux de la Protection