TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Copie exécutoire délivrée

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Pôle civil de proximité

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PCP JCP fond

N° RG 25/00059 – N° Portalis 352J-W-B7J-C6WTS

N° MINUTE :

5/2026

JUGEMENT

rendu le jeudi 15 janvier 2026

DEMANDEURS

Monsieur [P] [U], demeurant [Adresse 6]

Monsieur [K] [U], demeurant [Adresse 3]

Madame [D] [U] épouse [Y], demeurant [Adresse 2]

Madame [V] [U], demeurant [Adresse 1]

tous représenté par M^e Christian LEFEVRE, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, vestiaire : #PC385

DÉFENDEURS

Monsieur [T] [O], demeurant [Adresse 4]

Monsieur [I] [Z], demeurant [Adresse 4]

tous représenté par Maître Jason PORTER de la SELARL JURIS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #P570

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Romain BRIEC, Juge, juge des contentieux de la protection

assisté de Sirine BOUCHAOUI, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 27 novembre 2025

Décision du 15 janvier 2026

PCP JCP fond – N° RG 25/00059 – N° Portalis 352J-W-B7J-C6WTS

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 15 janvier 2026 par Romain BRIEC, Juge assisté de Sirine BOUCHAOUI, Greffier

Décision du 15 janvier 2026

PCP JCP fond – N° RG 25/00059 – N° Portalis 352J-W-B7J-C6WTS

EXPOSE DES MOTIFS

Par acte sous seing privé en date du 7 octobre 2000 à effet le 1er novembre suivant, Monsieur [N] [U], aux droits de qui interviennent Monsieur [P] [U], Monsieur [K] [U], Madame [D] [U] épouse [Y] et Madame [V] [U], a donné à bail à Monsieur [T] [O] un logement nu situé au [Adresse 5], pour une durée de trois ans et un loyer mensuel de 2100 francs outre 300 francs de provision sur charges.

Monsieur [I] [Z] est actuellement l’occupant du bien.

Par acte de commissaire de justice du 12 février 2024, Monsieur [T] [O] a été rendu destinataire d’un congé pour vendre à effet au 31 octobre 2024.

Par ailleurs, un commandement de produite l’attestation d’assurance, visant la clause résolutoire, a été délivré par acte de commissaire de justice en date du 12 février 2024.

Par acte de commissaire de justice du 27 novembre 2024, Les consorts [U] ont assigné Monsieur [T] [O] et Monsieur [I] [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, aux fins d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— La validation, à titre principal, du congé vente, subsidiairement, le constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

— L’expulsion de Monsieur [T] [O] et de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, et séquestration des meubles,

— Sa condamnation au paiement de d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, jusqu’à la libération des lieux,

— Sa condamnation au paiement de 2500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

Après plusieurs renvois, l’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 27 novembre 2025.

Les consorts [U], représentés par leur conseil à l’audience, ont sollicité oralement que leur action soit déclarée recevable. Au fond, ils ont renvoyé aux termes de leur acte introductif d’instance, sauf à porter leur prétention au titre de l’indemnité d’occupation au double du montant du loyer et des charges qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi. Ils ont également sollicité verbalement que Monsieur [T] [O] soit condamné au paiement de 4800 euros au titre de la clause pénale du contrat.

Monsieur [T] [O] et Monsieur [I] [Z], représentés par leur conseil à l’audience utile, ont sollicité oralement que l’action de Monsieur [P] [U], Madame [D] [U] épouse [Y] et Madame [V] [U], soit déclarée irrecevable. Au fond, ils ont fait viser des conclusions soutenues oralement, par lesquelles ils ont sollicité le prononcé de la nullité du congé vente et le rejet des prétentions adverses.

L’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 15 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de l’action

Aux termes de l’article 31 du code de procédure civile, l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.

En l’espèce, il est constant que Monsieur [N] [U], bailleur initial, est décédé le 24 mai 2014 et son épouse, Madame [J] [U], le 28 juin 2021. Dans ces conditions, l’attestation immobilière après décès du 28 novembre 2024 attribue la qualité de propriétaire du bien objet du litige aux consorts [U], par dévolution successorale. Ils ont donc tous qualité pour agir.

En conséquence, l’action des consorts [U] sera déclarée recevable.

Sur la validité du congé pour vendre et ses conséquences

Sur le titulaire du bail

L’article 1113 du code civil pose que le contrat est formé par la rencontre d’une offre et d’une acceptation par lesquelles les parties manifestent leur volonté de s’engager. Cette volonté peut résulter d’une déclaration ou d’un comportement non équivoque de son auteur.

Il est admis que le louage d’une chose suppose l’acceptation de la personne avec laquelle on entend contracter et ne peut donc résulter de l’occupation au vu et au su du bailleur ou de la circonstance que les loyers ont été payés par l’occupant.

Si en application de l’article 3 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable au litige, le contrat de location doit être établi par écrit, la jurisprudence a admis la validité des baux verbaux en présence d’une mise à disposition d’un logement à titre principal en contrepartie du versement d’un loyer. En cas de mise à disposition d’un local sans contrat de bail écrit, celui qui se prévaut du statut protecteur des baux d’habitation doit rapporter la preuve l’existence d’un contrat de location onéreux avec une contrepartie en espèce ou en nature, ladite location pouvant être un contrat autonome ou accessoire à l’existence d’un contrat de travail.

Il est admis que le contrat à titre onéreux est nul lorsque la contrepartie prévue au profit de celui qui s’engage est illusoire ou minime, ce caractère étant soumis à l’appréciation des juges (CA [Localité 7], 6e ch., sect. B, 5 mars 2009, n°07/16838).

En l’espèce, il est constant qu’un bail a été conclu le 7 octobre 2000 par acte sous seing privé, entre Monsieur [N] [U] et Monsieur [T] [O]. Or, Monsieur [T] [O] et Monsieur [I] [Z] soutiennent qu’un bail verbal a depuis été conclu entre Monsieur [N] [U] et Madame [E] [O] et que l’autorisation lui a été donnée d’y loger d’autres membres de sa famille, si bien que Monsieur [I] [Z] serait régulièrement occupant de l’appartement depuis plus de 10 ans.

Toutefois, l’attestation du 26 novembre 2025 de Madame [E] [O], ayant valeur de simple renseignement, est insuffisante à elle seule à établir la réalité du bail verbal allégué. Or, la lettre de congé du 23 mars 2018, que Monsieur [T] [O] et Monsieur [I] [Z] versent aux débats pour démontrer la qualité de locataire de Madame [E] [O], mentionne au contraire expressément que " le locataire est Monsieur [T] [O] en vertu du bail qui date du 7 octobre 2000 ". Il sera en outre relevé que Monsieur [T] [O] et Monsieur [I] [Z] ne produisent aucun justificatif de versement par Madame [E] [O] d’un loyer de 400 euros en application du bail verbal supposé, pourtant évoqué par Madame [E] [O] dans son attestation. Dans ce contexte, l’attestation d’assurance habitation, les factures d’énergie et les factures téléphoniques communiquées par Monsieur [I] [Z], établissent sa qualité d’occupant du bien objet du litige mais aucunement sa qualité de locataire.

Monsieur [T] [O] et Monsieur [I] [Z] échouent donc à démontrer l’acceptation du propriétaire de l’appartement à la conclusion d’un bail verbal au profit de Madame [E] [O].

Sur le congé pour vente

En application des dispositions de l’article 15-I et II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur peut délivrer un congé pour vendre, six mois au moins avant l’échéance du bail. Le locataire dispose d’un droit de préemption qu’il doit exercer pendant un délai de deux mois. A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation.

En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

En l’espèce, le bail nu en vigueur a été consenti le 7 octobre 2000 à effet le 1er novembre suivant, pour une durée de trois ans. Il a été renouvelé le 1er novembre 2003 et en dernier lieu le 1er novembre 2021 pour expirer le 31 octobre 2024, conformément à l’article 10 de la loi du 6 juillet 1989.

Le congé du bailleur du 12 février 2024 a ainsi été régulièrement délivré plus de six mois avant l’échéance précitée. Il sera relevé en outre que le congé rappelle le motif du congé, délivré pour vente du bien loué, et mentionne le prix (190000 euros). Il contient enfin une offre de vente, une description précise du bien loué, ainsi que la reproduction de l’article 15 I et des cinq premiers alinéas de l’article 15 II. Il est à cet égard constant que le locataire n’a effectué aucune offre d’achat. Ce congé respecte ainsi les formes et délais légaux requis.

S’agissant de la réalité et de la sincérité du motif du congé pour vendre, les consorts [U] ont procédé aux démarches habituelles en vue de la vente effective d’un bien immobilier, au vu des pièces versées : mandat de vente, démarches auprès d’un notaire, etc. En ces conditions, la non-reconduction du bail apparaît justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

Il convient en conséquence de déclarer le congé valable et le bail s’est donc trouvé résilié par l’effet du congé le 31 octobre 2024. Monsieur [T] [O] se trouve ainsi occupant sans droit ni titre du local litigieux depuis le 1er novembre 2024 et il convient d’ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, en particulier Monsieur [I] [Z], selon les modalités prévues au dispositif de la présente décision.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifiant que le délai de deux mois, prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé, il convient d’indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique.

Il sera enfin rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n’est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur les demandes en paiement

Monsieur [T] [O] sera redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, aucun élément ne justifie de dépasser la valeur locative du bien loué outre les charges, et la clause du bail majorant l’indemnité s’analyse en une clause pénale, laquelle peut être réduite d’office par le juge si elle est manifestement excessive en application de l’article 1231-5 du code civil et est au surplus illicite au regard de l’article 4 i) de la loi du 6 juillet 1989.

Monsieur [T] [O] y sera condamné seul en l’absence de demande en ce sens des consorts [U] à l’encontre de Monsieur [I] [Z].

Sur les demandes accessoires

Monsieur [T] [O], qui succombe, supportera les dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il sera condamné à verser 1500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire de plein droit, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement et en premier ressort par jugement contradictoire mis à disposition au greffe,

CONSTATE que les conditions de délivrance à Monsieur [T] [O] d’un congé pour vendre relatif au bail conclu le 7 octobre 2000 et concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 5], sont réunies au 31 octobre 2024 ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [T] [O] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente décision ;

DIT par ailleurs qu’à défaut pour Monsieur [T] [O] d’avoir volontairement libéré les lieux, Monsieur [P] [U], Monsieur [K] [U], Madame [D] [U] épouse [Y] et Madame [V] [U] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, en particulier Monsieur [I] [Z], conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et rappelle que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [T] [O] à verser aux consorts [U] une indemnité mensuelle d’occupation globale équivalent au montant du loyer en cours ajouté des charges à compter du 1er novembre 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

RAPPELLE que les paiements éventuels intervenus postérieurement au 1er novembre 2024 viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées ;

CONDAMNE Monsieur [T] [O] à verser aux consorts [U] une somme globale de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE Monsieur [T] [O] aux dépens ;

RAPPELLE que la présente décision est de plein droit exécutoire de plein droit.

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection