TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : [K] [X]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Elisabeth WEILLER

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 25/07300 – N° Portalis 352J-W-B7J-DASR7

N° MINUTE : 11

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 22 janvier 2026

DEMANDEUR

S.A. d’HLM IMMOBILIERE 3F, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représenté par M^e Elisabeth WEILLER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0128

DÉFENDEUR

Monsieur [K] [X], demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Delphine THOUILLON, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 13 novembre 2025

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 22 janvier 2026 par Delphine THOUILLON, Vice-présidente, assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier

Décision du 22 janvier 2026

PCP JCP ACR référé – N° RG 25/07300 – N° Portalis 352J-W-B7J-DASR7

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 20 décembre 2021, la société SA [Adresse 4] a consenti un bail d’habitation à effet au 21 décembre 2021 à M. [K] [X] sur des locaux situés au [Adresse 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 264,58 euros.

Par acte de commissaire de justice du 21 mars 2025, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 2300 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [K] [X] le 24 mars 2025.

Par assignation du 11 juillet 2025, la société SA D’HLM IMMOBILIERE 3F a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [K] [X] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

— une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, majoré de 50 % à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

—  2085,90 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 30 juin 2025,

—  350 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 15 juillet 2025, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

À l’audience du 13 novembre 2025, la société SA [Adresse 4] sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance. Elle s’en rapporte quant au plan d’apurement de la dette proposé par le défendeur. La société SA D’HLM IMMOBILIERE 3F considère enfin qu’il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

M. [K] [X] indique qu’il a effectué un paiement le 5 novembre 2025 et que la dette est actuellement de 946,87 € et demande à pouvoir se maintenir dans les lieux moyennant le versement d’une mensualité d’apurement de 81 euros, en plus du loyer courant.

M. [K] [X] sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement et demanda ne pas être condamné au paiement des frais irrépétibles.

Il n’a pas été fait mention d’une procédure de surendettement.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 22 janvier 2026, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

La société SA [Adresse 4] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce le contrat de bail conclu le 20 décembre 2021 a été renouvelé tacitement tous les trois mois, le dernier renouvellement est postérieur à l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023. Force est de constater que le bail renouvelé contient une clause résolutoire stipulant que le contrat sera résolu de plein droit deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer délivré vise un délai de deux mois.

Il en ressort que le bailleur a entendu expressément maintenir le délai plus favorable de deux mois que le délai légal de six semaines résultant de la loi du 27/7/2023 entrée en vigueur le 29/07/2023.

Il sera donc fait application du délai de deux mois.

D’après l’historique des versements, la somme de 2300 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 22 mai 2025.

Cependant, eu égard à la volonté du locataire de s’acquitter de sa dette et à l’accord de la bailleresse, il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d’apurement précisé ci-après.

En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse sera autorisée à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, il ressort du décompte produit par la bailleresse que M. [K] [X] reste redevable à la société SA D’HLM IMMOBILIERE 3F d’une somme de 946,87 euros au 11 novembre 2025.

M. [K] [X] sera condamné à payer cette somme à la bailleresse, à titre de provision.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant M. [K] [X] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Il convie de fixer provisoirement son montant à celui du montant actuel du loyer et des charges, sans majoration.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 22 mai 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société SA [Adresse 4] ou à son mandataire.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [K] [X], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n’y a pas lieu de le condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé après débats publics, par ordonnance contradictoire mise à disposition au greffe, rendue en premier ressort, et assortie de plein droit de l’exécution provisoire en toutes ses dispositions,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir au fond ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

CONSTATONS que la dette locative visée dans le commandement de payer du 21 mars 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATONS, en conséquence, que le contrat conclu le 20 décembre 2021 entre la société SA D’HLM IMMOBILIERE 3F, d’une part, et M. [K] [X], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3] est résilié depuis le 22 mai 2025,

CONDAMNONS M. [K] [X] à payer à la société SA [Adresse 4] la somme de 946,87 euros (neuf cent quarante-six euros et quatre-vingt-sept centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 11 novembre 2025,

AUTORISONS M. [K] [X] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 12 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 81 euros (quatre-vingt-un euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DISONS que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPENDONS donc les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à M. [K] [X],

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DISONS qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

— le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 22 mai 2025,

— le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

— la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de M. [K] [X] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

— le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

— M. [K] [X] sera condamné à verser à la société SA D’HLM IMMOBILIERE 3F une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

REJETTE le surplus des demandes

CONDAMNONS M. [K] [X] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 21 mars 2025 et celui de l’assignation du 11 juillet 2025.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 22 janvier 2026, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge