TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

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N° RG 26/50208 – N° Portalis 352J-W-B7K-DBU2J

N° : 4

Assignation du :

08 Janvier 2026

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 28 mai 2026

par Frédéric LEMER GRANADOS, Vice-président au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assisté de Pascale GARAVEL, Cadre-greffier.

DEMANDERESSE

La S.A. CDC HABITAT SOCIAL, Société Anonyme d’Habitations à loyer modéré

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par M^e Isabelle HUGUES, avocat au barreau de PARIS – #D0872

DEFENDERESSE

La S.A.R.L. [X]'S ET CONSEILS

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par M^e Gaël GRIGNON DUMOULIN, avocat au barreau de PARIS – #E0371

DÉBATS

A l’audience du 20 Avril 2026, tenue publiquement, présidée par Frédéric LEMER GRANADOS, Vice-président, assisté de Pascale GARAVEL, Cadre-greffier,

Par acte sous seing privé du 21 juin 2016, la société EFIDIS, aux droits de laquelle vient la Société Anonyme d’Habitation à Loyer Modéré CDC Habitat Social à la suite d’une fusion-absorption, a donné à bail en renouvellement à la S.A.R.L. [X]'S ET CONSEILS un local commercial de 34,2 m² situé au rez-de-chaussée de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 4] à destination d’agence immobilière, à compter du 1er juillet 2016, moyennant un loyer annuel en principal, hors charges et hors taxes, de 14.600,00 €, soit 1.216,67 € par mois.

Se plaignant de loyers et charges locatives impayés, la Société Anonyme d’Habitation à Loyer Modéré CDC Habitat Social a fait délivrer à la S.A.R.L. [X]'S ET CONSEILS un commandement de payer visant la clause résolutoire, par acte d’huissier de justice du 24 juillet 2025, à hauteur de la somme principale de 31.817,69 €, selon décompte joint, arrêté au 11 juillet 2025.

C’est dans ces conditions que, se prévalant de l’acquisition de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail en raison de la non régularisation des causes du commandement de payer, la Société Anonyme d’Habitation à Loyer Modéré CDC Habitat Social a fait assigner la S.A.R.L. [X]'S ET CONSEILS, par acte de commissaire de justice du 8 janvier 2026, devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, afin de notamment de solliciter de ce dernier de :

Vu les articles 834 et 835 du code de procédure civile,

Vu l’article L. 145-41 du code de commerce,

Vu le bail commercial,

Par provision,

CONSTATER l’acquisition de la clause résolutoire du bail précité liant la société CDC HABITAT SOCIAL société anonyme d’Habitations à loyers modérés à la SARL [X]'S ET CONSEILS,

En conséquence,

ORDONNER par provision l’expulsion de la SARL [X]'S ET CONSEILS des locaux qu’elle occupe au [Adresse 3] et celle de tous occupants de son chef dans les lieux dès la signification de l’ordonnance, si besoin est avec l’assistance de la force publique,

ORDONNER le transport et la séquestration des meubles, objets mobiliers et marchandises garnissant les lieux loués dans tel garde-meubles qu’il lui plaira de désigner et ce en garantie des indemnités d’occupation et réparations locatives qui pourront être dues, aux frais, risques et périls du défendeur,

FIXER provisoirement le montant de l’indemnité d’occupation au montant du loyer mensuel, charges et taxes en sus,

CONDAMNER provisionnellement la SARL [X]'S ET CONSEILS à payer à la société CDC HABITAT SOCIAL société anonyme d’Habitations à loyers modérés :

—  34.470,09 € au titre des loyers et charges arriérés à janvier 2026 inclus avec intérêts de droit à compter de l’assignation,

—  2.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNER le défendeur en tous les dépens comprenant le coût du commandement de payer.

A l’audience du 20 avril 2026, la Société Anonyme d’Habitation à Loyer Modéré CDC Habitat Social maintient ses demandes telles que formulées dans son exploit introductif d’instance, sous réserve de l’actualisation de sa demande principale en paiement d’une provision au titre des loyers et chargés arriérés à la somme de 29.257,31 € au mois de mars 2026 (et à la somme de 17.257,31 € sous réserve de l’encaissement effectif de la somme de 12.000 € versée le jour de l’audience par la société défenderesse).

Elle s’oppose par ailleurs aux délais de paiement sollicités par la S.A.R.L. [X]'S ET CONSEILS ainsi qu’à la demande de rejet de l’article 700 du code de procédure civile, exposant avoir été contrainte d’exposer des frais à ce titre. Elle souligne également que les intérêts sont de droit.

A l’audience du 20 avril 2026, et selon conclusions déposées le jour de l’audience et soutenues oralement, la S.A.R.L. [X]'S ET CONSEILS demande au juge des référés de [Localité 1] de :

Fixer la dette locative à la somme de 29.257,31€ [somme actualisée à l’audience à 17.257,31 € après versement le 20 avril 2026 d’une somme de 12.000 €] ;

Accorder à la société [X]'S ET CONSEIL des délais de paiement de 6 mois, à compter de la décision à intervenir, pour s’acquitter du montant de sa dette de 29.257,31€ ;

Ordonner la remise des intérêts sur ces sommes ;

Suspendre les effets de la clause résolutoire pendant ce délai ;

Dire que la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué en cas de respect de l’échéancier ;

En tout état de cause,

Rejeter la demande d’expulsion ;

Rejeter la demande d’indemnité au titre de l’article 700 ainsi que la condamnation aux entiers dépens.

Elle fait valoir en substance qu’elle est une petite agence immobilière, ayant réalisé en 2025 un chiffre d’affaires de 205.537€ pour un résultat brut de 67.184 € (pièce n° 1), sa principale source de clientèle étant constituée d’acheteurs iraniens, en raison de la nationalité de sa gérante. Elle ajoute que son activité est affectée par la conjoncture morose du marché immobilier mais surtout par l’embargo sur l’Iran et la guerre qui frappe ce pays, plusieurs ventes immobilières en cours étant bloquées, faute pour les clients iraniens de pouvoir disposer des fonds pour les achats/ventes des biens immobiliers.

Elle ajoute que :

— les difficultés actuelles de l’agence ne sont que temporaires et justifient qu’il lui soit accordé un délai de six mois, à compter du jugement à intervenir, pour s’acquitter de sa dette locative, ainsi que la suspension de la clause résolutoire pendant ce délai,

— elle est un débiteur de bonne foi, ayant déjà procédé depuis l’introduction de l’instance au paiement de 3.800 € le 2 mars 2026, 4.000 € le 3 mars 2026 et 3.200 € le 5 mars 2026 (pièce n° 2), apurant ainsi sa dette locative à hauteur de 11.000 € en réglant les loyers courants jusqu’au jour de l’audience,

— elle a versé le 20 avril la somme de 12.000 € qu’elle vient de recevoir (pièce n° 3),

— sa dette locative s’élève au 20 avril 2026 à la somme de 17.257,31 €,

— elle sollicite de ce fait la remise des intérêts sur le montant de celle-ci.

Conformément aux articles 446-1 et 455 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

Le président a autorisé les parties à produire, dans les conditions de l’article 446-3 du code de procédure civile, des notes en délibéré pour actualisation à la baisse de la dette locative réclamée (arrêtée au mois de mars 2026) par la société demanderesse après confirmation de l’encaissement d’un virement de 12.000,00 € venant d’être effectué par la société défenderesse.

Selon note en délibéré notifiée par voie électronique le 15 mai 2026, la société demanderesse a confirmé le versement effectif, crédité le 1er mai 2026, du virement de 12.000 € effectué par la société défenderesse.

L’affaire a été mise en délibéré au 28 mai 2026, date de la présente ordonnance.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur la clause résolutoire et sur la demande de délais de paiement :

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai ».

Aux termes de l’alinéa 2 de l’article L. 145-41 du code de commerce, le juge saisi d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peut, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

L’article L. 145-41 alinéa 2 du code de commerce prévoit que les juges peuvent être saisis d’une demande de délai présentée dans les formes et conditions de l’article 1343-5 du code civil. Ce texte impose de tenir compte notamment de la situation du débiteur.

En l’espèce, s’il est établi que les causes du commandement de payer n’ont pas été réglées dans le délai d’un mois, il ressort également des éléments de la procédure et des pièces produites en défense que la S.A.R.L. [X]'S ET CONSEILS a procédé à des règlements partiels non négligeables entre mars 2026 et avril 2026, en dépit de difficultés financières fortes mais non insurmontables (pièces n° 1 à 3 produites en défense, situation comptable prévisionnelle sur cinq exercices entre 2026 et 2030, relevé de compte bancaire du 3 mars 2026 et virement de 12.000 € du 20 avril 2026).

Il y a donc lieu, compte tenu de la situation du preneur et au vu des efforts accomplis par celui-ci, de lui accorder un délai pour s’acquitter de sa dette, dans les conditions qui seront précisées au dispositif de la présente ordonnance et de suspendre, pendant le cours de ces délais, les effets de la clause résolutoire, étant précisé qu’à défaut de paiement à bonne date, en sus du loyer courant, d’une seule des mensualités prévues au dispositif de la présente ordonnance, les poursuites pourront reprendre, la clause résolutoire reprendra ses effets et l’expulsion des occupants pourra être poursuivie.

Par ailleurs, au vu des décomptes produits, et en tenant compte des acomptes versés, l’obligation du preneur de payer la somme de 17.257,31 €, sans qu’il y ait lieu de faire droit à la demande formulée au titre des intérêts à compter de l’assignation, n’est pas contestée ni sérieusement contestable au titre de l’arriéré des loyers et charges locatives impayés jusqu’au mois de mars 2026.

Il convient donc de condamner la S.A.R.L. [X]'S ET CONSEILS par provision au paiement de cette somme.

Les loyers courants continueront à être réglés conformément aux dispositions contractuelles.

Sur les autres demandes :

La S.A.R.L. [X]'S ET CONSEILS, qui succombe majoritairement à l’instance, sera condamnée aux entiers dépens, comprenant les frais du commandement de payer du 24 juillet 2025 (250,62 € TTC), ainsi qu’au paiement de la somme de 1.500,00 € à la Société Anonyme d’Habitation à Loyer Modéré CDC Habitat Social au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La Société Anonyme d’Habitation à Loyer Modéré CDC Habitat Social sera déboutée du surplus de sa demande formée au titre des frais irrépétibles ainsi que de ses autres demandes plus amples ou contraires (acquisition de la clause résolutoire, expulsion, meubles, indemnité d’occupation).

Les parties seront déboutées de leurs autres demandes plus amples ou contraires.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Condamnons la S.A.R.L. [X]'S ET CONSEILS à payer à la Société Anonyme d’Habitation à Loyer Modéré CDC Habitat Social la somme provisionnelle de 17.257,31 € au titre des loyers et charges locatives échus et impayés jusqu’au mois de mars 2026 inclus, outre les loyers courants postérieurs,

Autorisons la S.A.R.L. [X]'S ET CONSEILS à s’acquitter de cette somme, en plus des loyers courants, en six mensualités égales et consécutives, le premier versement devant intervenir huit jours après la signification de la présente décision et les versements suivants le 5 de chaque mois,

Ordonnons la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais,

Disons que, faute pour la S.A.R.L. [X]'S ET CONSEILS de payer à bonne date, en sus du loyer courant, une seule des mensualités susvisées, et huit jours après l’envoi d’une simple mise en demeure adressée par lettre recommandée avec avis de réception :

° le tout deviendra immédiatement exigible,

° la clause résolutoire sera acquise,

° il sera procédé à son expulsion immédiate et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance si nécessaire de la force publique, des locaux commerciaux situés rez-de-chaussée de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 4],

° en cas de besoin, les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai d’un mois non renouvelable à compter de la signification de l’acte, à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

° une indemnité provisionnelle égale au montant du loyer contractuel augmenté des charges sera mise à sa charge, en cas de maintien dans les lieux, jusqu’à libération effective des lieux par remise des clés,

Disons n’y avoir lieu à référé sur les autres demandes,

Condamnons la S.A.R.L. [X]'S ET CONSEILS aux entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 24 juillet 2025 (250,62 € TTC),

Condamnons la S.A.R.L. [X]'S ET CONSEILS à payer à la Société Anonyme d’Habitation à Loyer Modéré CDC Habitat Social la somme de 1.500,00 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboutons la Société Anonyme d’Habitation à Loyer Modéré CDC Habitat Social du surplus de sa demande formée au titre des frais irrépétibles ainsi que de ses autres demandes formées notamment au titre des intérêts de droit, de l’acquisition de la clause résolutoire, de l’expulsion, des meubles et de l’indemnité d’occupation,

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe le 28 mai 2026.

Le Greffier, Le Président,

Pascale GARAVEL Frédéric LEMER GRANADOS