TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1]

Expéditions

exécutoires

délivrées le :

à M^e GUERROUF (D1952)

Me [Localité 2] (A0920)

■

18° chambre

2ème section

N° RG 24/00889

N° Portalis 352J-W-B7I-C3X6D

N° MINUTE : 3

Assignation du :

16 Janvier 2024

JUGEMENT

rendu le 13 Mai 2026

DEMANDEURS

S.A.R.L. VISHNU CAFE (RCS de [Localité 1] n°534 710 843)

[Adresse 1]

[Localité 3]

Monsieur [P] [W]

[Adresse 2]

[Localité 4]

Monsieur [Y] [W]

[Adresse 3]

[Localité 5]

représenté par M^e Salah GUERROUF, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D1952

DÉFENDEURS

Monsieur [X] [O]

[Adresse 4]

[Localité 6]

Madame [V] [A] épouse [O]

Décision du 13 Mai 2026

18° chambre 2ème section

N° RG 24/00889 – N° Portalis 352J-W-B7I-C3X6D

[Adresse 4]

[Localité 6]

représentée par M^e Damien CHEVRIER, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #A0920

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lucie FONTANELLA, Vice-présidente, Sabine FORESTIER, Vice-présidente, Elisette ALVES, Vice-présidente, assistée de Paulin MAGIS, Greffier.

DÉBATS

A l’audience du 12 mars 2026 tenue en audience publique devant Elisette ALVES, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 13 mai 2026.

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 18 juillet 2011, M. [X] [O] et Mme [V] [A] épouse [O] (ci-après les époux [O]) ont donné à bail commercial à M. [P] [W] et M. [Y] [W] (ci-après les consorts [W]), pour une durée de neuf années, des locaux situés au rez-de-chaussée et au sous-sol d’un immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 7], correspondant aux lots n°2, 30 et 31 de l’état descriptif de division, afin qu’ils y exploitent une activité de « bar, brasserie, restaurant, alimentation générale et tout commerce sauf sex shop », moyennant le versement d’un loyer annuel fixé initialement à la somme de 31.200 euros en principal.

Les consorts [W] se sont substitués la société VISHNU CAFE, ainsi que les y autorisait le bail, sous réserve d’en demeurer solidairement garants.

Les parties se sont opposées concernant différents impayés de loyers et accessoires, d’une part, et l’installation par la société VISHNU CAFE d’un store-banne sur la façade de l’immeuble, sans autorisation de la copropriété, d’autre part.

Le 23 septembre 2015, les époux [O] ont ainsi fait signifier à la société VISHNU CAFE un commandement, visant la clause résolutoire stipulée au bail, d’avoir à leur payer la somme de 11.899 euros en principal, échéance du mois d’août 2015 incluse, qui a été dénoncé aux consorts [W] le 1er octobre suivant.

Par acte d’huissier du 17 novembre 2015, les bailleurs ont fait assigner la société VISHNU CAFE devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Paris. Celle-ci a procédé au paiement d’une somme de 12.893 euros ce qui a mis un terme à la procédure, les bailleurs n’ayant pas maintenu leurs demandes.

Faisant suite à leur courrier du 03 mars 2016, qui alertait la société VISHNU CAFE du fait que les travaux de pose de son store-banne n’avaient fait l’objet d’aucune autorisation de la part du syndicat des copropriétaires et/ou de la Ville de [Localité 1], les époux [O] l’ont mise en demeure de procéder à sa dépose le 27 juillet 2016, puis ont fait dresser un constat de la persistance de cette installation par voie d’huissier, le 09 août 2016.

Suivant actes d’huissier en dates du 20 février 2017 puis du 08 juin 2017, les époux [O] ont fait signifier à la société VISHNU CAFE deux autres commandements visant la clause résolutoire stipulée au bail d’avoir à leur payer respectivement la somme de 7.925 euros en principal, échéance du mois de janvier 2017 incluse, et 6.915,30 euros en principal, échéance du mois de mai 2017 incluse.

Les époux [O] ont consécutivement fait assigner la société VISHNU CAFE et les consorts [W] devant le tribunal de grande instance de Paris les 31 mai et 1er juin 2018, aux fins essentiellement de voir constater la résiliation de plein droit du bail commercial signé le 18 juillet 2011 avec les conséquences y attachées en termes d’expulsion et de fixation de l’indemnité d’occupation due jusqu’à la libération des lieux, ainsi que de voir ordonner la dépose du store-banne sous astreinte, et de voir condamner les défendeurs solidairement au paiement de différentes sommes notamment au titre de l’arriéré locatif.

Cette procédure a été enrôlée sous le RG : 18/07850.

Par jugement en date du 07 août 2020, assorti de l’exécution provisoire, le tribunal judiciaire de Paris a :

— condamné la société VISHNU CAFE à déposer le store-banne de couleur orange posé en façade des locaux loués selon bail du 18 juillet 2011 à usage de restaurant situés au rez-de-chaussée de l’immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 8],

— rejeté les demandes de M. et Mme [O] de constatation de la résolution du bail du 18 juillet 2011 les liant à la société VISHNU CAFE, d’expulsion, de séquestration de l’ensemble des éléments mobiliers, et de condamnation solidaire de celle-ci avec Mrs [W] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à complète restitution des lieux,

— rejeté les demandes de M. et Mme [O] en paiement de la somme de 543,95 euros au titre des loyers et provisions sur charges impayés, échéance de décembre 2019 incluse, et de celle de 4.621 euros au titre des taxes foncières des années 2016, 2017, 2018 et 2019,

— rejeté la demande de M. et Mme [O] en condamnation solidaire de la société VISHNU CAFE et de Mrs [W] à libérer de leurs effets personnels les parties communes de l’immeuble et en particulier la courette arrière de l’immeuble,

— rejeté la demande de la société VISHNU CAFE en paiement de la somme de 4.000 euros à titre de dommages et intérêts,

— condamné M. et Mme [O] aux dépens de l’instance,

— rejeté les demandes des parties formées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Les époux [O] ont interjeté appel de ce jugement le 09 décembre 2020.

Par arrêt en date du 13 février 2025, la cour d’appel de [Localité 1] a :

— confirmé le jugement rendu le 07 août 2020 en toutes ses dispositions sauf en ce qu’il a rejeté la demande aux fins de voir assortir d’une astreinte la condamnation de la société VISHNU CAFE à déposer le store-banne,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

— dit que la condamnation de la société VISHNU CAFE à déposer le store-banne de couleur orange posé en façade des locaux loués selon bail du 18 juillet 2011 à usage de restaurant situés au rez-de-chaussée de l’immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 8], devra être exécutée dans un délai de six mois à compter de la signification dudit arrêt et passé ce délai, sous astreinte de 100 euros par jour de retard pour une durée de trois mois, après quoi il sera à nouveau statué sur l’astreinte,

— débouté M. et Mme [O] de leurs demandes aux fins de voir prononcer la résiliation du contrat de bail en date du 18 juillet 2011 liant les parties, ordonner l’expulsion de la locataire ainsi que la séquestration du mobilier et condamner solidairement les intimés au paiement d’une indemnité d’occupation,

— débouté M. et Mme [O] de leur demande aux fins de voir condamner solidairement la société VISHNU CAFE ainsi que Mrs [W] en paiement de la somme de 3.989,89 euros avec intérêt au taux légal au titre de la dette locative arrêtée au 31 janvier 2024,

— débouté M. et Mme [O] de leur demande aux fins de voir condamner solidairement la société VISHNU CAFE ainsi que Mrs [W] à leur rembourser la somme de 7.893 euros avec intérêts au taux légal au titre des taxes foncières des années 2016 à 2022,

— condamné M. et Mme [O] à remettre à la société VISHNU CAFE les quittances des loyers réglés, le cas échéant les reçus correspondant aux paiements partiels, pour la période d’octobre 2019 à juin 2020 inclus, ainsi que pour les loyers à compter du mois de mai 2021 dans un délai de trois mois à compter de la signification de l’arrêt et passé ce délai, sous astreinte de 100 euros par jour de retard pour une durée de trois mois, après quoi il sera à nouveau statué sur l’astreinte,

— débouté la société VISHNU CAFE ainsi que Mrs [W] de leurs demandes aux fins de voir condamner sous astreinte M. et Mme [O] à leur produire le mode de calcul de l’augmentation annuelle du loyer et à justifier annuellement du montant des charges,

— débouté la société VISHNU CAFE ainsi que Mrs [W] de leurs demandes aux fins de voir condamner M. et Mme [O] à leur payer la somme de 8.000 euros à titre de dommages et intérêts au titre de leur préjudice économique,

— débouté la société VISHNU CAFE ainsi que Mrs [W] de leurs demandes aux fins de voir condamner M. et Mme [O] à leur payer la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,

— condamné M. et Mme [O] à payer 3.000 euros à la société VISHNU CAFE, 1.000 euros à M. [P] [W] et 1.000 euros à M. [Q] [W] en application de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure d’appel,

— condamné M. et Mme [O] aux dépens de la procédure d’appel.

Alors que cette instance était pendante, le 09 janvier 2020, les époux [O] ont fait signifier à la société VISHNU CAFE et aux consorts [W] un congé à effet du 17 juillet 2020, avec refus de renouvellement de bail, sans offre d’indemnité d’éviction, pour motifs graves et légitimes, en raison des multiples retards dans le paiement des loyers et charges ayant conduit à la délivrance de trois commandements de payer visant la clause résolutoire insérée au bail et au visa des deux griefs suivants :

— non-paiement et remboursement aux bailleurs de la taxe foncière au titre des années 2016, 2017, 2018 et 2019, soit une somme globale de 4.621 euros (1.175 +1.161 +1.155 + 1.130),

— refus de procéder à la dépose du store banne installé en façade de l’immeuble et de libérer les parties communes de l’immeuble et en particulier la courette arrière de l’immeuble.

Par acte d’huissier du même jour, la société VISHNU CAFE a été mise en demeure de mettre fin à ces deux infractions dans le délai d’un mois.

La société VISHNU CAFE et les consorts [W] ont alors saisi le tribunal judiciaire de Paris en contestation de la validité du congé sans offre d’indemnité d’éviction et désignation d’un expert judiciaire aux fins de détermination de l’indemnité d’éviction devant revenir au preneur, suivant acte d’huissier en date des 14 et 17 février 2020.

Cette deuxième instance a été enregistrée sous le RG : 20/04155.

Par jugement mixte en date du 02 février 2022, ce tribunal a :

— déclaré recevables les conclusions d’actualisation signifiées le 07 novembre 2021 par les époux [O],

— dit que le congé sans offre de renouvellement pour motifs graves et légitimes délivré le 09 janvier 2020 par les époux [O] à la société VISHNU CAFE a mis fin au bail liant les parties à compter du 17 juillet 2020 à minuit et ouvert droit, en l’absence de gravité des motifs invoqués, au paiement d’une indemnité d’éviction au profit de la société VISHNU CAFE et à un droit au maintien dans les lieux jusqu’au paiement de cette indemnité et, au profit des époux [O], au paiement d’une indemnité d’occupation statutaire,

— débouté les époux [O] de leurs demandes de déchéance du droit au maintien dans les lieux et à indemnité d’éviction de la société VISHNU CAFE, d’expulsion sous astreinte et de séquestration de ses meubles, ainsi que de leur demande de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation de droit commun jusqu’à la libération des lieux,

— condamné la société VISHNU CAFE à payer aux époux [O] la somme de 9.303,31 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 1er novembre 2021, échéance du mois d’octobre 2021 incluse,

— débouté les époux [O] de leur demande de condamnation solidaire de la société VISHNU CAFE et des consorts [W] au paiement d’une somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts,

— ordonné, avant dire droit sur le montant des indemnités d’éviction et d’occupation dues, une mesure d’expertise aux frais avancés de la société VISHNU CAFE, confiée à M. [H] [Z], avec mission de rechercher, en tenant compte de la nature des activités professionnelles autorisées par le bail, de la situation et de l’état des locaux, tous éléments permettant :

1° de déterminer le montant de l’indemnité d’éviction dans le cas :

— de la perte de fonds : valeur marchande déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, des frais et droits de mutation afférents à la cession de fonds d’importance identique, de la réparation du trouble commercial,

— du transfert de fonds, sans perte conséquente de clientèle, sur un emplacement de qualité équivalente, et, en tout état de cause, le coût d’un tel transfert, comprenant : acquisition d’un titre locatif ayant les mêmes avantages que l’ancien, frais et droits de mutation, frais de déménagement et de réinstallation, réparation du trouble commercial,

2° d’apprécier si l’éviction a entraîné la perte du fonds ou son transfert,

3° de déterminer le montant de l’indemnité due par le locataire pour l’occupation des lieux, objet du bail, à compter du 1er janvier 2011, sur les bases utilisées en matière de fixation des loyers de renouvellement, abattement pour précarité en sus,

4° à titre de renseignement, dire si, à son avis, le loyer aurait été ou non plafonné en cas de renouvellement du bail et préciser, en ce cas, le montant du loyer calculé en fonction des indices qui aurait été applicables à la date d’effet du congé,

— dit que pendant la durée de l’instance, l’indemnité d’occupation provisionnelle sera fixée au montant du loyer contractuel en cours outre les charges,

— réservé les dépens et les demandes formées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’expert judiciaire a déposé son rapport le 07 novembre 2022.

Alors que l’instance en ouverture de rapport était pendante, la société VISHNU CAFE et les consorts [W] ont, par la voie de leur avocat, mis en demeure les époux [O] d’avoir à leur rembourser la somme de 57.600 euros au titre des provisions sur charges locatives payées entre le 18 juillet 2011 et le 31 décembre 2023, selon eux sans cause, puis les ont fait assigner devant le tribunal judiciaire de Paris par acte du 16 janvier 2024 aux fins de condamnation au paiement de cette somme augmentée des intérêts au taux légal.

Il s’agit de la présente instance, enrôlée sous le RG : 24/00889.

Les époux [O] ont élevé un incident devant le juge de la mise en état par voie de conclusions notifiées le 07 juin 2024, afin de voir déclarer partiellement irrecevables les demandes formées à leur encontre en raison de l’autorité de la chose jugée attachée au jugement mixte rendu le 02 février 2022 en ce qu’il a condamné les demandeurs au paiement d’un arriéré locatif arrêté au 1er novembre 2021, terme d’octobre 2021 inclus, ce que la société VISHNU CAFE et les consorts [W] ont contesté.

Par ordonnance en date du 19 décembre 2024, le juge de la mise en état a notamment :

— déclaré la société VISHNU CAFE et les consorts [W] irrecevables en leur action en répétition de charges indues formée à l’encontre des époux [O] pour la période antérieure au 1er novembre 2021,

— condamné in solidum la société VISHNU CAFE et les consorts [W] aux dépens de l’incident, et dit qu’ils pourraient être recouvrés directement par Maître Damien CHEVRIER en application de l’article 699 du code de procédure civile,

— rejeté les demandes des parties fondées sur l’article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de leur assignation, la société VISHNU CAFE et les consorts [W] demandent au tribunal de :

« JUGER que le bail conclu le 18 juillet 2011 entre Monsieur et Madame [O] et la société VISHNU CAFE ainsi que Messieurs [W] ne comporte aucune mention de la nature précise ainsi que du périmètre des charges locatives dues par le locataire ainsi que de la clé de répartition desdites charges entre bailleur et locataire et les autres occupants de l’immeuble,

JUGER que Monsieur et Madame [O] n’ont procédé à aucune reddition annuelle des charges locatives, taxes et impôts depuis l’année 2011, date de signature du bail avec la société VISHNU CAFE et Messieurs [W], jusqu’au jour de la signification de la présente assignation, ni communiqué à ces derniers les justificatifs détaillés desdites charges afin de leur permettre de s’assurer la réalité ainsi que du bien-fondé des provisions sur charges de 400 € HT par mois appelées par les bailleurs,

JUGER qu’en l’absence de reddition annuelle des charges, taxes et impôts par Monsieur et Madame [O], la prescription quinquennale édictée par l’article 2224 du Code civil ne court pas à compter de la date de paiement des provisions desdites charges mais à compter de celle de leur régularisation annuelle qui n’a jamais été effectuée depuis la date de conclusion du bail le 18 juillet 2011 jusqu’au jour de la délivrance de la présente assignation,

JUGER que la reddition annuelle des charges locatives, taxes et impôts est une obligation impérative pour le bailleur, qui si elle n’est pas réalisée, rend sans cause les provisions sur charges, taxes et impôts appelées par ce dernier et l’expose à devoir en rembourser le montant au locataire en application d’une jurisprudence constante,

En conséquence :

JUGER que la société VISHNU CAFE ainsi que Messieurs [W] se sont acquittés sans cause de la somme de 57.600 € TTC à titre de provisions sur charges locatives, taxes et impôts en application du bail du 18 juillet 2011 qui leur a été consenti par Monsieur et Madame [O] sur la période courant du 18 juillet 2011 au 31 décembre 2023 (4.800 € par an x 12 années),

CONDAMNER solidairement Monsieur et Madame [O] à rembourser à la société VISHNU CAFE et à Messieurs [W] la somme de 57.600 € TTC correspondant au montant des provisions sur charges, taxes et impôts payées sans cause sur la période courant du 18 juillet 2011 au 31 décembre 2023 et ce, avec intérêts de retard au taux légal à compter du 12 décembre 2023, date de mise en demeure de payer cette somme,

CONDAMNER solidairement Monsieur et Madame [O] à payer à la société VISHNU CAFE et à Messieurs [W] la somme de 10.000 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNER solidairement Monsieur et Madame [O] aux dépens qui seront recouvrés par Maitre Salah GUERROUF, avocat à la Cour d’appel de [Localité 1], conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile,

ORDONNER l’exécution provisoire du jugement à intervenir conformément aux dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile. »

A l’appui de leurs demandes, les consorts [W] et la société VISHNU CAFE font valoir que les sommes appelées au titre des charges locatives ne sont pas justifiées dans leur principe et leur montant en raison de l’absence dans le bail de stipulation sur la nature précise et le périmètre des charges, auquel s’ajoute le défaut d’indication de la clé de répartition entre les bailleurs, la locataire et les autres copropriétaires. Ils affirment que pour des locaux soumis au régime de la copropriété, le bail doit se référer au règlement de copropriété et préciser les tantièmes qui déterminent la quote-part de charges dues par chaque copropriétaire et, qu’à défaut, la jurisprudence retient que les bailleurs sont tenus de rembourser le montant des provisions pour charges indûment refacturées. Ils précisent qu’aucune copie du règlement de copropriété et de l’état descriptif de division ne leur a été remis. Ils ajoutent que les bailleurs n’ont procédé à aucune reddition annuelle des charges, taxes et impôts accompagné de pièces justificatives permettant de vérifier le bien-fondé des provisions appelées. Ils se prévalent de la jurisprudence selon laquelle en l’absence de reddition annuelle des charges les provisions pour charges appelées, sont dépourvues de cause et doivent être remboursées.

Selon dernières conclusions notifiées par voie électronique le 12 avril 2025, les époux [O] demandent au tribunal de :

« DEBOUTER la société VISHNU CAFE, et Monsieur [P] [W], et Monsieur [Q] [W] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

CONDAMNER solidairement et in solidum la société VISHNU CAFE, et Monsieur [P] [W], et Monsieur [Q] [W] au paiement d’une somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’en tous les dépens que Maître Damien CHEVRIER pourra recouvrer directement en application de l’article 699 du même Code. »

Les époux [O] invoquent l’ordonnance rendue par le juge de la mise en état en date du 19 décembre 2024 relative à la prescription des demandes formées à leur encontre pour la période antérieure au 1er novembre 2021. Ils font valoir qu’en application des termes du bail signé le 18 juillet 2011, qui constitue la loi des parties, le preneur s’est vu imputer les charges locatives de l’immeuble et s’est engagé à verser, en plus du loyer, une provision pour charges mensuelle d’un montant de 400 euros. Ils considèrent que le bail précise ainsi le périmètre des charges locatives refacturées. Ils soutiennent aussi avoir communiqué et explicité les redditions de charges année par année depuis 2015 jusqu’en 2023 avec les justificatifs afférents. Ils indiquent que la reddition des charges de l’année 2024 sera effectuée dans le courant du second trimestre 2025 lorsque le syndic aura communiqué les éléments utiles à ce titre. Enfin, ils insistent sur le fait que les dispositions de la loi du 18 juin 2014, dite loi Pinel ne sont pas applicables au bail expiré.

*

La clôture de l’instruction a été prononcée le 29 septembre 2025 et l’affaire a été plaidée à l’audience du 12 mars 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire

Il sera préalablement relevé que les demandes mentionnées au dispositif des conclusions des parties tendant à voir « juger » ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile, mais la redite des moyens qu’elles invoquent, qui seront donc examinés dans le cadre des motifs du présent jugement.

Il convient en outre de rappeler que les contrats conclus avant le 1er octobre 2016, tels que le bail signé le 18 juillet 2011 entre les parties, restent soumis aux dispositions du code civil dans leur rédaction antérieure à la réforme du droit des obligations résultant de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016.

I – Sur la demande de condamnation des époux [O] au paiement de la somme de 57.600 euros au titre des provision pour charges, taxes et impôts payés, sans cause

En vertu de l’article L145-28 du code de commerce, les relations entre les parties restent régies par le bail expiré tant que le preneur bénéficie d’un droit de se maintenir dans les lieux.

L’article 1134 du code civil, dans sa rédaction applicable au bail commercial signé le 18 juillet 2011, dispose que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et doivent être exécutées de bonne foi.

L’article 1315 du même code civil, dans sa rédaction applicable au présent litige, précise que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Selon l’article 1162 du même code civil, dans sa rédaction applicable au présent litige, dans le doute, la convention s’interprète contre celui qui a stipulé et en faveur de celui qui a contracté l’obligation.

Ainsi, il incombe au bailleur qui réclame au preneur de lui rembourser, conformément au contrat de bail commercial le prévoyant, un ensemble de dépenses et de taxes, d’établir l’obligation contractuelle de son locataire de régler des charges, de communiquer la clé de répartition qu’il applique et de justifier, si la demande lui en est faite, de l’existence et du montant des dépenses appelées à titre provisionnel dont il sollicite le remboursement. Réciproquement il appartient au preneur qui réclame la restitution d’un indu à rapporter la preuve de celui-ci.

Il est par ailleurs acquis que dans les baux commerciaux conclus ou renouvelés antérieurement à l’entrée en vigueur de la loi du 18 juin 2014, dite loi Pinel, la définition des charges et taxes incombant au locataire relevait de la liberté contractuelle. Les parties pouvaient donc convenir de mettre à la charge du preneur toutes les charges ou taxes, ainsi que les travaux incombant normalement au bailleur, à condition de le faire par une clause expresse et exempte de toute ambiguïté, les clauses équivoques ou contradictoires s’interprètent contre celui qui a stipulé, et en faveur de celui qui a contracté l’obligation, et les clauses exorbitantes du droit commun étant d’interprétation stricte.

En l’espèce, le bail liant les parties stipule en son article 11 « LOYER » que le preneur à bail doit acquitter un loyer annuel fixé initialement à la somme de 31.200 euros en principal, soumis à indexation, « outre les taxes locatives (droit de bail et enlèvement des ordures ménagères, ou toute taxe nouvelle, mensuellement et à terme échu » et en son article 13 « CONTRIBUTIONS ET CHARGES » que " le Preneur paiera les contributions personnelles, mobilières, taxes, et tout nouvel impôt ou taxe de toute nature relatifs aux lieux loués ou à son activité.

(…)

Il devra en outre payer les frais d’entretien, services et toutes charges locatives de l’immeuble, majorés, s’il y a lieu de la TVA et rembourser, le cas échéant, l’ensemble des charges de copropriété à l’exception des honoraires de syndic.

Le preneur versera à titre de provision sur charges, et à même échéance que le loyer, une somme mensuelle de 400 EUROS.

La provision pourra être ajustée chaque année selon l’apurement des comptes de l’année précédente. "

Les demandeurs font vainement valoir que le bail ne mentionne pas les tantièmes de copropriété relatifs aux lots n°2, 30 et 21 de l’état descriptif de division donnés à bail, ni ne contient une liste précise de chacun des postes de charges récupérables, dans la mesure où les dispositions de la loi Pinel ne sont pas applicables au contrat liant les parties.

En l’occurrence, les bailleurs produisent une attestation notariée précisant les tantièmes correspondant auxdits lots, soit respectivement 52/1000, 1/1000 et 4/1000. Ils versent également les régularisations de charges opérées pour les années 2021 à 2023, auxquelles sont annexés les appels de taxe foncière et les « décomptes de charges » établis annuellement par le cabinet [G], syndic, listant les charges de chaque exercice approuvées en assemblée générale et précisant la quote-part incombant aux copropriétaires bailleurs sur la base des tantièmes précités. Le syndic indique également, à côté de ladite quote-part, le montant des charges récupérables sur la locataire pour chacun des postes de charges, mentionnant les tantièmes appliqués.

L’analyse des pièces produites permet ainsi de constater que les bailleurs ont procédé aux régularisations de charges annuelles en refacturant à la locataire, d’une part, « les frais d’entretien, services et toutes charges locatives de l’immeuble » hors honoraires de syndic, prévus par le bail et, d’autre part, la taxe sur les ordures ménagères mentionnée sur les appels de taxe foncière afférents aux lots loués.

Il en résulte que les régularisations de charges opérées par les bailleurs sont fondées en leur principe et quantum, et ont été valablement opérées dans l’année suivant l’approbation des comptes par le syndicat des copropriétaires.

Par conséquent, la société VISHNU CAFE et les consorts [W] seront déboutés de leur demande de condamnation des époux [O] au paiement de la somme de 57.600 euros.

II – Sur les mesures accessoires

La société VISHNU CAFE et les consorts [W], qui succombent, seront condamnés in solidum aux dépens de l’instance en application de l’article 696 du code de procédure civile. Ceux-ci pourront être recouvrés directement par Maître Damien CHEVRIER, avocat au Barreau de Paris dans les conditions prévues à l’article 699 du même code.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser à la charge des époux [O] la totalité des frais irrépétibles qu’ils ont été contraints d’exposer pour faire valoir leurs droits dans le cadre de la présente instance. Il convient de leur allouer une somme de 2.000 euros que les demandeurs seront condamnés à leur régler in solidum en application de l’article 700 code de procédure civile.

Enfin, eu égard à la date d’introduction de la demande, l’exécution provisoire est de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile. Il n’est donc pas nécessaire de l’ordonner, comme le demandent la société VISHNU CAFE et les consorts [W].

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant par jugement contradictoire et en premier ressort,

DÉBOUTE la société VISHNU CAFE, M. [P] [W] et M. [Y] [W] de leur demande de condamnation M. [X] [O] et Mme [V] [A] épouse [O] au paiement de la somme de 57.600 euros au titre des provision pour charges, taxes et impôts payés,

CONDAMNE in solidum la société VISHNU CAFE, M. [P] [W] et M. [Y] [W] aux dépens de l’instance,

AUTORISE Maître Damien CHEVRIER, avocat au Barreau de Paris, à recouvrer directement les dépens dans les conditions prévues à l’article 699 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum la société VISHNU CAFE, M. [P] [W] et M. [Y] [W] à payer à M. [X] [O] et Mme [V] [A] épouse [O] la somme de 2.000 euros (deux mille euros) en application de l’article 700 du code de procédure civile,

DÉBOUTE la société VISHNU CAFE, M. [P] [W] et M. [Y] [W] de leur demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Fait et jugé à [Localité 1] le 13 Mai 2026

Le Greffier Le Président

Paulin MAGIS Lucie FONTANELLA