TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

■

N° RG 25/54858 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAFZM

N° : 12/JJ

Assignation du :

03 Juillet 2025

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 11 mars 2026

par Mathilde BALAGUE, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Jean JASMIN, Greffier.

DEMANDERESSE

S.A.S. BMG BUREAUX

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par M^e Caroline MEUNIER, avocat au barreau de PARIS – #C0208 (avocat postulant), M^e Anne-Sophie FINOCCHIARO, avocat au barreau D’ANGERS (avocat plaidant)

DEFENDERESSE

Société LINKEO.COM

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par M^e Hortense PUGET, avocat au barreau de PARIS – R145

DÉBATS

A l’audience du 04 février 2026, tenue publiquement, présidée par Mathilde BALAGUE, Juge, assistée de Jean JASMIN, Greffier,

Nous, Président, après avoir entendu les conseils des parties, avons rendu la décision suivante ;

EXPOSE DU LITIGE

Par acte signé les 23 et 31 août 2006, la société BMG Bureaux, venant aux droits de la société Multimmobilier 1, a donné à bail commercial à la société Linkeo.com, venant aux droits de la société Top Technology, des locaux situés [Adresse 3] à [Localité 4], pour une durée de 9 années, moyennant le paiement d’un loyer annuel hors charges et hors taxes de 12.100 euros.

Lors de la prise à bail le 4 septembre 2006, un état des lieux contradictoire a été établi par les parties.

Le contrat de bail a pris fin le 31 août 2024.

Exposant que la société Linkeo.com a restitué les locaux dans un état dégradé alors que le bail stipule que les locaux doivent être restitués en parfait état, qu’elle n’a pas fait réaliser l’intégralité des travaux de reprise et qu’elle refuse de lui rembourser les travaux de remise en état ainsi que de s’acquitter du paiement du prix du loyer du 3ème trimestre 2024, la société BMG Bureaux l’a, par acte du 2 juillet 2025, fait assigner devant le président du tribunal judiciaire statuant en référé, aux fins essentielles de condamnation à des provisions.

L’affaire, initialement appelée à l’audience du 1er octobre 2024, a fait l’objet de deux renvois.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 4 février 2026.

Par conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience, la société BMG Bureaux demande au juge des référés de :

— JUGER que la société LINKEO.COM a violé les stipulations du bail commercial afférentes à la restitution en parfait état des locaux ;

— JUGER que la société LINKEO.COM a pleinement reconnu l’existence et le caractère fondé de la créance dont se trouve titulaire la société BMG BUREAUX au titre de la remise en état des locaux ;

— JUGER la société BMG BUREAUX bien fondée à opérer la compensation entre la créance ayant pour objet la remise en état des locaux avec le dépôt de garantie versé par la société LINKEO.COM à hauteur de 4 655,18 € ;

— CONDAMNER la société LINKEO.COM au paiement, à titre provisionnel et au profit de la société BMG BUREAUX, de la somme totale de 26 134,57 € T.T.C au titre du coût afférant aux travaux de remise en état des locaux, déduction faite du dépôt de garantie ;

— CONDAMNER la société LINKEO.COM au paiement, à titre provisionnel et au profit de la société BMG BUREAUX, de l’arriéré de loyer au titre du 3ème trimestre 2024 à hauteur de 4 014,48 € € T.T.C ;

— CONDAMNER la société LINKEO.COM au paiement, à titre provisionnel et au profit de la société BMG BUREAUX, de la somme de 601,97 € T.T.C au titre de la majoration forfaitaire de 10 % applicable sur les loyers impayés ;

— CONDAMNER la société LINKEO.COM au paiement, à titre provisionnel et au profit de la société BMG BUREAUX, des intérêts moratoires au taux légal calculés à compter du 1 er juillet 2024, date d’échéance de la facture émise au titre du loyer du 3ème trimestre 2024, cette somme restant à parfaire au jour du jugement à intervenir ;

— ORDONNER la capitalisation des intérêts de retard, conformément à l’article 1343-2 du Code civil ;

En tout état de cause,

— DEBOUTER la société LINKEO.COM de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

— CONDAMNER la société LINKEO.COM à régler les entiers dépens.

— CONDAMNER la société LINKEO.COM à payer au profit la société BMG BUREAUX la somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Par conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience, la société Linkeo.com demande au juge des référés de :

A titre principal,

— Constater l’existence de contestations sérieuses relatives à l’interprétation du Contrat de bail ;

— Constater l’existence de contestations sérieuses relatives à l’obligation de la société LINKEO.COM s’acquitter du paiement de la somme totale de 30 789,75 € HT au titre du coût afférant aux travaux de remise en état des Locaux ;

— Constater que l’arriéré de loyers du 3ème trimestre 2024 et le dépôt de garantie indument retenu par BMG, qui constituent des créances connexes, ont été payées par compensation.

En conséquence,

— Se déclarer incompétent pour statuer sur les demandes de la société BMG BUREAUX ;

— Juger n’y avoir lieu à référé ;

— Renvoyer la société BMG BUREAUX à mieux se pourvoir ;

— Débouter la société BMG BUREAUX de l’ensemble de ses demandes ;

A titre subsidiaire,

— Accorder à la société LINKEO.COM un délai de paiement de vingt-quatre (24) mois pour le paiement de toute somme qui pourrait être, par extraordinaire, mise à sa charge ;

En tout état de cause,

— Débouter la société BMG BUREAUX de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— Condamner la société BMG BUREAUX aux entiers dépens.

— Condamner la société BMG BUREAUX à payer au profit de la société LINKEO.COM la somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation, aux écritures déposées et développées oralement à l’audience, et à la note d’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 11 mars 2026, date de la présente ordonnance.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les provisions

En vertu de l’article 835, alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’octroi d’une provision suppose le constat préalable par le juge de l’existence d’une obligation non sérieusement contestable au titre de laquelle la provision est demandée. Cette condition intervient à un double titre : elle ne peut être ordonnée que si l’obligation sur laquelle elle repose n’est pas sérieusement contestable et ne peut l’être qu’à hauteur du montant non sérieusement contestable de cette obligation, qui peut d’ailleurs correspondre à la totalité de l’obligation.

Une contestation sérieuse est caractérisée lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. ».

*Sur la demande au titre des travaux réparatoires

La société Bmg Bureaux expose qu’en vertu des dispositions claires et non équivoques de l’article 16 du contrat de bail qui les liait, la société défenderesse devait restituer les locaux dans l’état dans lequel il les avait trouvés, à savoir en parfait état de réparations ; que de nombreuses dégradations ont été constatées lors de l’établissement du pré-état des lieux de sortie contradictoire ; que la locataire n’a pas fait réaliser l’intégralité des travaux de remise en état ; qu’elle est donc contrainte de réaliser elle-même les travaux de remise en état pour un montant total de 30.789,75 euros TTC.

Elle considère que la société Linkeo.com a manqué à ses obligations contractuelles et sollicite sa condamnation à lui rembourser la somme de 26.134,57 euros.

La demanderesse sollicite également la compensation de la créance au titre des travaux de remise en état et du dépôt de garantie à hauteur de 4.655,18 euros.

En réponse, la société Linkeo.com estime qu’il existe entre les parties un désaccord sur l’interprétation de l’article 19 du contrat de bail. Elle indique qu’il est prévu que le preneur doive restituer les locaux en « parfait état de réparations », mais non dans un état « neuf » comme l’affirme la société BMG Bureaux et souligne que le fait de mettre à la charge du preneur de restituer les locaux dans un état « neuf » reviendrait à lui imposer une obligation de rénovation totale excédant son obligation d’entretien et de réparations locatives. En conséquence, elle soulève l’existence d’une contestation qu’elle estime être suffisamment sérieuse pour faire obstacle à la demande de provision sollicitée.

Elle ajoute s’être conformée à ses obligations contractuelles en procédant à la réalisation de travaux réparatoires et d’entretien pour rendre les locaux en parfait état et que le bail ne comporte aucune disposition imposant la destruction des cloisons installées dans les locaux. Elle explique qu’aucune photo n’est jointe à l’état des lieux d’entrée, ce qui fait obstacle à la vérification de l’état antérieur des locaux ; qu’une partie des réparations comprises dans les devis de la société bailleresse sont des gros travaux qui ne peuvent être mis à la charge du preneur, comme la dépose intégrale du doublage des murs extérieur et la réfection de l’ossature métallique, la peinture des murs extérieurs, les travaux d’électricité ; que d’autres travaux sont injustifiés, notamment la dépose et repose intégrale du faux-plafond, le remplacement complet de la moquette, la peinture intégrale des murs intérieurs, la pose de bande de finition le remplacement des plinthes et la repose d’encadrements de fenêtres et la destruction des cloisons.

A titre subsidiaire, elle sollicite que soit déduit de la provision réclamée le montant de la dépose et du remplacement de la moquette et que soient réduits à 58,29 euros et 2.619,37 euros les postes de travaux relatifs à la pose de plinthes et au remplacement du faux-plafond, travaux devant être limités uniquement au bureau 1 et à la surface de l’open-space.

Sur ce

Aux termes de l’article R.145-35 1° du code de commerce « Ne peuvent être imputés au locataire :

1° Les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l’article 606 du code civil ainsi que, le cas échéant, les honoraires liés à la réalisation de ces travaux ; ».

L’article 606 du code civil définit les grosses réparations comme celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières, celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier, toutes les autres réparations étant d’entretien.

Il sera rappelé que, bien que le contrat de bail mette à la charge du preneur les grosses réparations de l’article 606 du code civil, ces dépenses demeurent à la charge du bailleur, les dispositions de l’article R.145-35 du code de commerce étant impératives.

En application de l’article 1755 du code civil, aucune des réparations réputées locatives n’est à la charge des locataires quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure.

En l’espèce, l’article 18 de l’acte de renouvellement du bail du 28 mai 2015, opère un renvoi au bail signé les 23 et 31 août 2006 pour les clauses qu’il ne modifie pas expressément.

Il ressort de l’article 11 §2 du contrat de bail signé les 23 et 31 août 2006 que « Le Preneur jouira desdits locaux en bon père de famille, les entretiendra en parfait état de réparations, et effectuera en outre pendant toute la durée du présent bail, et à ses frais, toutes réparations qui seraient nécessaires, y compris les réparations prévues à l’article 605 et 606 du Code Civil. Il devra effectuer les dits entretiens et réparations au fur et à mesure qu’ils seront nécessaires et à son départ des locaux. (…) ».

En outre, l’article 19 §1 du bail stipule que « Le Preneur devra, au plus tard le jour de l’expiration du bail, restituer les locaux loués en parfait état de réparations dans les termes du bail », tandis que le §2 prévoit que « Travaux de réparation et de remise en état » : « Si des réparations ou des travaux de remise en état s’avéraient nécessaires, le Preneur devra, dans les huit jours de la notification des devis ou des estimations du coût, établis au choix par le Bailleur, ses représentants, un Bureau d’étude Technique ou des entreprises agréées par le Bailleur éventuellement présentes lors de l’état des lieux, donner son accord sur lesdits devis ou estimations de coûts.

En cas de silence du Preneur au-delà de ce délai, les devis seront réputés acceptés.

Le preneur sera tenu de régler au bailleur sans délai une indemnité forfaitaire correspondant au montant des travaux de remise en état.

Cette indemnité sera acquise au bailleur sans que celui-ci soit tenu de réaliser les travaux pour quelque raison que ce soit (…) ».

Il résulte des pièces produites aux débats :

— Que selon l’état d’entrée dans les lieux contradictoire du 4 septembre 2006, au jour de la prise de possession des locaux par le preneur, les plafonds et faux-plafonds, les dalles au sol, la peinture en fibre de verre étaient dans un état neuf et aucune cloison ne se trouvait à l’intérieur des locaux.

— Que les parties ont convenu que le bail prendrait fin le 31 août 2024 et que le bailleur a effectué une visite des locaux le 2 mai 2024 afin de constater l’état des locaux avant leur restitution par le preneur.

— Qu’à la suite de cette visite, le bailleur a signalé à la société Linkeo.com par courriel du 15 mai 2024 que « les locaux sont en état d’usage », mais également :

« · Mauvais état des peintures murales (traces, accrocs, taches de café…) nécessité une remise en état totale

· Présence de plusieurs cloisons (4 à 5), or les locaux doivent être restitués sans cloisonnement. La dépose est donc nécessaire

· Décrochement de panneaux doublage sur murs périphériques, nécessitant un changement complet de ces panneaux

· Mauvais état de la moquette (traces de meubles, tâches, décoloration) nécessitant un changement complet du revêtement

· Etat d’usage de l’ensemble des dalles de faux-plafond (défauts, tâches…) nécessitant le changement de la totalité.

· Mauvais état d’entretien des convecteurs, goulottes électriques, prises de courant, VMC, CFA, nécessitant un nettoyage complet ».

— Que pour y remédier, le bailleur a proposé par mail du 15 mai 2024 que « La société LINKEO effectue personnellement les travaux nécessaires pour que les locaux soient restitués en parfait état à la fin de bail », ou la fixation d’une indemnité devant être réglée par le preneur au titre des travaux de réfection.

— Que la société Linkeo.com, par mail du 23 mai 2024, a choisi de prendre à sa charge les travaux de remise en état.

La société Linkeo.com affirme avoir fait réaliser les travaux d’entretien dans les locaux et produit à ce titre une attestation rédigée par M. [B] [M], salarié de la société Linkeo.com, qui atteste le 30 octobre 2024 (sic) « avoir effectué des travaux de rénovation dans les locaux de Linkéo à [Localité 5] en août 2024 avant la restitution.

Travaux effectués :

— shampouinage et nettoyage des moquettes

— Lessivage des murs.

— Remise en état des plaques autour des fenêtres dû certainement à des dégâts des eaux via l’extérieur ou l’étage supérieur.

— Bouchage des trous avec du plâtre puis ponçage

— Peinture d’aprêt

— Peinture final ».

Selon l’état des lieux sortant du 6 septembre 2024, contresigné par la société Linkeo.com :

— Dans l’open-space, le plafond est dégradé, les murs et les plinthes sont en état d’usage, la moquette est sale, le cadre de la fenêtre est très sale, la vitre est dégradée, le chauffage est en mauvais état, de mêmes que les éclairages et les goulottes ;

— Dans le bureau 2, la porte, le plafond, les murs, le chauffage, et la fenêtre sont en état d’usage, la moquette est en mauvais état et présente des tâches et des traces, les éclairages sont dégradés ;

— Dans le bureau 1, le plafond, les murs la fenêtre, le chauffage et les éclairages sont en état d’usage, une dalle est mal fixée au plafond et un décollement d’un support apparaît sur les murs, le sol présente des traces et des tâches, la porte présente des chocs et des traces et ne ferme plus.

La société BMG Bureaux a réclamé le paiement d’une indemnité à la société Linkeo.com et lui a transmis les 3 devis suivants :

• Un devis édité par la société Xilo prévoyant des travaux de dépose des cloisons, de remplacement de l’intégralité de la moquette et du faux-plafond, le doublage des murs extérieurs, le ragréage du sol ainsi que la peinture des murs intérieurs et extérieurs pour un montant total de 25.367,36 euros ;

• Un devis réalisé par la société EG 2A portant sur des travaux de dépose des équipements électriques du local et de remplacement pour un montant total de 11.029,13 euros ;

• Un devis établi par la société Sachot portant sur des travaux de fourniture de télécommandes « INTRATONE » pour un montant total de 198 euros.

La seule production de ces devis ne suffit à établir de façon évidente que les travaux sollicités relèvent de l’article 605 du code civil, et donc du preneur, et ce alors qu’un des devis évoque le doublage et la peinture des murs extérieurs, l’entier ragréage du sol, ce qui laisse au contraire penser que les réparations relèvent de l’article 606 du code civil, et donc du bailleur.

En outre, il résulte des pièces versées aux débats que les locaux pris à bail par la société Linkeo.com comprenaient des équipements vraisemblablement affectés par la vétusté, résultant d’une très longue occupation.

La demande se heurte donc à l’existence de contestations sérieuses.

En conséquence, il n’y a donc pas lieu à référé sur cette demande de provision.

*Sur la demande au titre de l’arriéré locatif

La société BMG Bureaux soutient que la société Linkeo.com n’a pas payé l’intégralité de l’échéance locative relative au 3ème trimestre 2024, malgré plusieurs relances effectuées en ce sens.

Elle explique que la défenderesse a effectué un virement de 975,86 euros le 8 juillet 2024 et un virement de 288,52 euros le 13 septembre 2024, et qu’elle reste lui devoir la somme de 4.014,48 euros.

Enfin, elle réclame l’application de l’article 10 du bail qui prévoit l’application d’une pénalité de 10% des sommes dues, soit la somme de 601,97 euros TTC.

En réponse, la société Linkeo.com rappelle que la société bailleresse ne lui a jamais restitué le montant du dépôt de garantie. Elle sollicite que le paiement de l’arriéré de loyers pour un montant de 4.014,48 euros soit opéré par compensation avec le dépôt de garantie.

Sur ce

En l’espèce, l’obligation de la société Linkeo.com au titre des loyers, charges, taxes et accessoires du 3ème trimestre 2024 n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 4.014,48 euros, somme provisionnelle au paiement de laquelle il convient de condamner la société Linkeo.com.

Cette provision sera assortie en application de l’article 1231-6 du code civil des intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

La capitalisation des intérêts échus sera ordonnée en application de l’article 1343-2 du code civil.

En revanche, la clause du bail relative à la conservation par le bailleur à titre d’indemnité forfaitaire du dépôt de garantie s’analyse comme une clause pénale susceptible d’être modérée par le juge du fond, en raison de son caractère manifestement excessif. Le caractère non sérieusement contestable de l’obligation n’est pas établi en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil ; par suite, il n’y a pas lieu à référé sur ce point.

L’obligation au titre du dépôt de garantie étant sérieusement contestable, il ne peut y avoir lieu à référé sur la demande de compensation du dépôt de garantie avec l’arriéré locatif dû par la société Linkeo.com.

La clause pénale contractuelle dont il est demandé de faire application est susceptible comme telle d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil, de sorte qu’il n’y a pas lieu à référé sur ce point.

Sur la demande reconventionnelle de délais de paiement

La société Linkeo.com sollicite l’octroi de délais de paiement à hauteur de 24 mois.

Sur ce

L’article 1343-5 du code civil dispose, en son premier alinéa, que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Au cas particulier, la société Linkeo.com qui ne développe aucun argument au soutien de sa demande de délais de paiement, ne fournit par ailleurs aucun élément sur sa situation financière pour justifier d’une quelconque difficulté, de telle sorte qu’il n’y a pas lieu de faire droit à sa demande de délais de paiement, insuffisamment étayée.

Sur les demandes accessoires

La société Linkeo.com, qui reste débitrice d’un arriéré locatif, doit supporter la charge des dépens et sera condamnée à verser à la demanderesse la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande de provision formée au titre des travaux réparatoires ;

Condamnons par provision la société Linkeo.com à payer à la société BMG Bureaux la somme de 4.014,48 euros à valoir sur les loyers, charges et accessoires arrêtés au 3ème trimestre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 2 juillet 2025, date de l’assignation ;

Ordonnons la capitalisation des intérêts dus pour une année entière conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur les demandes formées au titre de la clause pénale et du dépôt de garantie ;

Rejetons la demande de compensation du montant du dépôt de garantie et de l’arriéré locatif ;

Condamnons la société Linkeo.com à payer à la société BMG Bureaux la somme de 2.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons la société Linkeo.com aux dépens ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à [Localité 1] le 11 mars 2026

Le Greffier, Le Président,

Jean JASMIN Mathilde BALAGUE